Khái niệm bất động sản và bất động sản thế chấp
a Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS) là khái niệm phổ biến trên toàn cầu, mặc dù có sự khác biệt về định nghĩa cụ thể ở từng quốc gia Tuy nhiên, một điểm chung trong khái niệm BĐS là các tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời Dưới đây là một số khái niệm liên quan đến bất động sản.
• Theo quan điểm của nhóm tác giả ĐHKTQD (2006)
BĐS là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Phải có các điều kiện:
1 Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
2 Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người
3 Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
4 Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi
Theo điều 174 Luật dân sự Việt Nam 2005, BĐS là:
+ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
• Theo khoa học định giá
Bất động sản (Real estate) bao gồm:
■ Tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất.
Bất động sản (Real property): là quyền tài sản BĐS, bao gồm các quyền và lợi ích liên quan đến sở hữu BĐS.
Khái niệm bất động sản (BĐS) thể hiện những đặc tính cơ bản giúp phân biệt rõ ràng các loại tài sản Trong đó, bất động sản thế chấp là một khái niệm quan trọng cần được hiểu rõ để áp dụng trong giao dịch và quản lý tài sản.
Trong bối cảnh hiện nay, nhu cầu vốn để mở rộng sản xuất và đầu tư ngày càng gia tăng, nhưng không phải nhà đầu tư nào cũng có đủ vốn Ngân hàng, với vai trò là trung gian tài chính, kết nối người thừa vốn và người thiếu vốn Để được vay vốn từ ngân hàng, hầu hết khách hàng cần có tài sản thế chấp, chủ yếu là bất động sản Do đó, việc hiểu rõ về bất động sản thế chấp là rất quan trọng.
Theo Điều 342 của Bộ luật Dân sự 2005, thế chấp tài sản là hành động mà một bên (gọi là bên thế chấp) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp), mà không chuyển giao quyền sở hữu tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Bất động sản thế chấp là tài sản được sử dụng để vay vốn từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, nhằm đáp ứng nhu cầu tài chính của chủ sở hữu.
Đặc điểm bất động sản và bất động sản thế chấp
a Đặc điểm bất động sản
Bất động sản (BĐS) là loại tài sản đặc biệt, do đó việc hiểu rõ về BĐS là rất quan trọng Ngoài những đặc điểm chung của tài sản, BĐS còn sở hữu những đặc điểm riêng biệt cần được chú ý.
- Tính cố định về vị trí
Bất động sản (BĐS) có đặc điểm không thể di dời và mỗi vị trí của BĐS đều duy nhất, được xác định bởi tọa độ cụ thể Giá trị của BĐS thường gắn liền với vị trí, đặc biệt là khoảng cách đến trung tâm kinh tế - xã hội Yếu tố môi trường cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS; một môi trường tốt và vị trí đẹp sẽ làm tăng giá trị, trong khi ngược lại sẽ giảm giá trị Do đó, trong ngắn hạn, khi có sự mất cân đối cung cầu về một loại BĐS nào đó, việc điều chỉnh là rất khó khăn do không thể di chuyển BĐS từ nơi thừa sang nơi thiếu.
Đất đai, tài sản thiên nhiên quý giá, được coi là nguồn tài nguyên bền vững, chỉ có thể bị ảnh hưởng bởi thiên tai hoặc xói lở Các công trình kiến trúc xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm và được cải tạo, nâng cấp theo thời gian Do đó, tuổi thọ của bất động sản rất dài và đáng giá.
Mỗi bất động sản (BĐS) đều có những đặc điểm riêng biệt như vị trí, cảnh quan, quy mô diện tích và hình dáng khác nhau Thêm vào đó, sự khác biệt còn đến từ từng chủ đầu tư với các yếu tố như kết cấu, kiến trúc và thời điểm giao dịch Dù ban đầu hai BĐS có thể trông giống nhau, nhưng sự biến đổi là vô hạn, vì vậy việc xem xét kỹ lưỡng từng chi tiết của BĐS là rất cần thiết.
Quỹ đất ngày càng hạn chế do tốc độ gia tăng dân số và xu hướng đầu cơ trong kinh doanh bất động sản Thiên tai và ô nhiễm cũng làm thu hẹp diện tích đất canh tác, trong khi cầu về bất động sản ngày càng tăng, dẫn đến tình trạng khan hiếm Thêm vào đó, các quy định của Nhà nước về quy hoạch, sử dụng đất đai, mật độ xây dựng và tầng cao cho phép càng làm cho nguồn cung bất động sản trở nên hạn chế hơn.
Mua bất động sản (BĐS) thường đòi hỏi một số vốn lớn hơn so với các loại hàng hóa khác, do giá trị đất và chi phí xây dựng cao Hơn nữa, BĐS khó có thể được chia nhỏ thành các đơn vị nhỏ hơn, dẫn đến việc số tiền tối thiểu cần để mua cũng tăng lên.
BĐS thường khá lớn, và đối với nhà đầu tư họ phải tích lũy một số tiền nhất định mới có thể có được BĐS đó.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản (BĐS) có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, trong đó giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi BĐS khác Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng, điều này không chỉ làm tăng tính thẩm mỹ mà còn nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực Hiện tượng này rất phổ biến trong thực tế.
- Chịu ảnh hưởng của văn hóa —xã hội
Việt Nam nổi bật với phong tục và tập quán mang đậm bản sắc dân tộc, chịu ảnh hưởng từ văn hóa phương Đông Trong thị trường bất động sản (BĐS), giá trị cao và sự khan hiếm của tài sản khiến các nhà đầu tư phải thận trọng khi quyết định mua, bán Họ đặc biệt chú ý đến các yếu tố văn hóa - xã hội, vì nhu cầu BĐS ở mỗi vùng miền khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán và trình độ văn hóa của cư dân Yếu tố tâm lý xã hội, cùng với các vấn đề tín ngưỡng và tâm linh, cũng ảnh hưởng mạnh mẽ đến nhu cầu và hình thức của BĐS.
- Chịu sự quản lý của Nhà nước
Nhà nước đóng vai trò là nguồn cung lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), nơi thường xuyên xảy ra tranh chấp do giá trị tài sản cao và tần suất giao dịch lớn Việc quản lý BĐS không chỉ nhằm thu phí mà còn để đảm bảo sự ổn định cho các lĩnh vực khác khi có biến động Chính vì những đặc điểm này, Nhà nước cần thực hiện quản lý một cách chặt chẽ và minh bạch đối với thị trường BĐS, đặc biệt là trong lĩnh vực thế chấp.
Bất động sản (BĐS) là tài sản thiết yếu trong các giao dịch tín dụng ngân hàng Để BĐS được công nhận là tài sản thế chấp, ngoài những đặc điểm cơ bản, cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định.
+ Giá trị BĐS thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm, phải có sẵn thị trường tiêu thụ.
Bất động sản được sử dụng để thế chấp tại ngân hàng cần phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của bên vay Đối với đất đai, khách hàng bắt buộc phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành về đất đai.
Tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo, không có tranh chấp nào liên quan đến quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay và bên bảo lãnh, để các cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét và xử lý hồ sơ vay một cách thuận lợi.
Khi bất động sản (BĐS) được thế chấp cho ngân hàng, bên vay không được phép bán, trao đổi, cho thuê hoặc thế chấp dưới bất kỳ hình thức nào Ngoài ra, việc kê khai BĐS làm vốn cho bất kỳ doanh nghiệp nào cũng không được thực hiện.
Trong thời gian bảo đảm cho ngân hàng, bên vay không được phép bán, trao đổi, cho thuê, hay thế chấp tài sản bằng bất kỳ hình thức nào, cũng như không kê khai tài sản đó làm vốn cho doanh nghiệp Nếu xảy ra rủi ro, bên vay phải chịu mọi thiệt hại và có trách nhiệm tìm biện pháp hoàn trả cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng.
Theo quy định của pháp luật, đối với bất động sản bắt buộc phải mua bảo hiểm, khách hàng vay và bên bảo lãnh cần phải mua bảo hiểm tài sản trong suốt thời gian bảo đảm cho khoản vay.
+ Mọi công trình do bên vay xây dựng, sửa chữa gắn liền với đất đã mang đi bảo đảm đều thuộc tài sản đảm bảo theo hợp đồng vay.
Phân loại bất động sản thế chấp
Bất động sản (BĐS) rất đa dạng về chủng loại, kích cỡ và chức năng, dẫn đến việc tài sản thế chấp cũng vô cùng phong phú Các loại BĐS thế chấp bao gồm nhiều hình thức khác nhau, từ nhà ở, đất đai đến các tài sản thương mại.
Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả những tài sản khác liên quan, tạo thành một hệ thống bất động sản đa dạng và phong phú.
Quyền sử dụng đất theo pháp luật có thể được thế chấp, với điều kiện rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý Nhà nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, và các đơn vị vũ trang nhân dân Tuy nhiên, chỉ cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế mới được phép thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản đều được coi là tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật Ngoài ra, nếu bất động sản thế chấp có bảo hiểm, khoản tiền bảo hiểm cũng sẽ được xem là một phần của tài sản thế chấp.
Khi thế chấp bất động sản (BĐS) có vật phụ, vật phụ này sẽ được xem là một phần của tài sản thế chấp Nếu chỉ thế chấp một phần của BĐS có vật phụ, vật phụ đó chỉ thuộc tài sản thế chấp khi có sự thỏa thuận rõ ràng giữa hai bên liên quan.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ
Giá trị bất động sản
Để hiểu một cách rõ ràng về khái niệm giá trị BĐS thì đầu tiên ta phải có những quan điểm đúng đắn về giá trị.
Theo Mác, hàng hóa có hai thuộc tính chính: giá trị và giá trị sử dụng Giá trị sử dụng là thuộc tính tự nhiên, phụ thuộc vào công dụng và đặc điểm lý hóa của hàng hóa, trong khi giá trị là thuộc tính xã hội, chỉ tồn tại trong bối cảnh sản xuất hàng hóa và tiền tệ.
Giá trị theo Mác được hiểu là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa được kết tinh trong sản phẩm Để đo lường giá trị hàng hóa, Mác sử dụng thời gian lao động xã hội cần thiết Do tính chất trừu tượng của khái niệm này, ông đã đề cập đến giá trị trao đổi, tức là mối quan hệ lượng giữa hàng hóa này và hàng hóa khác Khi tiền tệ xuất hiện, giá trị được biểu hiện qua một lượng tiền cụ thể.
Theo quan điểm lý thuyết hiện đại, nhiều nhà kinh tế đã xác định rõ ràng về giá trị tài sản Alfred Marshall cho rằng giá trị của tài sản được tính dựa trên giá trị vốn hóa của số tiền đầu tư mang lại, trong khi Iring Fisher nhấn mạnh rằng giá trị của tài sản trong dài hạn là giá trị hiện tại của các khoản thu nhập tương lai Frederick M Baccock phân biệt giá trị và giá cả, trong đó giá trị liên quan đến lợi ích thực sự của tài sản, còn giá cả là số tiền mà bên mua sẵn sàng trả và bên bán chấp nhận để chuyển nhượng tài sản.
Giá trị của một tài sản được định nghĩa là biểu hiện bằng tiền của những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Giá trị BĐS là sự biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị tài sản bằng tiền, nhằm xác định lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể với độ tin cậy cao.
Từ khái niệm trên, ta có thể đưa ra bốn đặc trưng cơ bản về định giá BĐS như sau:
Định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị quyền sở hữu hoặc quyền thu nhập mà chủ sở hữu hoặc người sử dụng bất động sản có thể nhận được từ tài sản đó.
Định giá bất động sản là quy trình xác định giá trị của tài sản, giúp người mua và người bán có cơ sở để thương lượng, từ đó đưa ra quyết định tối ưu nhất cho cả hai bên.
Định giá bất động sản là quá trình thiết lập hệ thống quy trình, thủ tục và phương pháp phù hợp nhằm xác định giá trị hợp lý nhất cho từng mục đích sử dụng và cơ sở định giá cụ thể.
Định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị và mức độ hữu ích của tài sản dựa trên kiến thức chuyên sâu Đặc biệt, định giá bất động sản thế chấp là hoạt động quan trọng nhằm đánh giá giá trị tài sản để phục vụ cho việc cho vay có tài sản thế chấp từ các ngân hàng.
Bản chất của định giá BĐS thế cháp cũng là định giá BĐS Nó chỉ là một mục đích trong rất nhiều những mục đích của định giá BĐS.
Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp
- Giá trị của BĐS thế chấp bao giờ cũng thấp hơn giá thị trường nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng của các NHTM.
Giá trị của bất động sản thế chấp thường chỉ có ý nghĩa trong mối quan hệ với ngân hàng thương mại mà khách hàng đang giao dịch, và không được áp dụng chung cho toàn bộ hệ thống ngân hàng.
- Các NHTM có thể tự định giá hoặc thuê một tổ chức định giá độc lập để tiến hành định giá BĐS thế chấp.
- Định giá BĐS phục vụ hoạt động cho vay chủ yếu dựa vào tính pháp lý, quy mô và điều kiện kinh tế của BĐS.
- Định giá BĐS thế chấp phục vụ cho vay tại các NHTM chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh.
- Giá trị BĐS thế chấp phụ thuộc chủ yếu vào các chính sách và quy định cụ thể của từng ngân hàng.
Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp
Hoạt động tín dụng là lĩnh vực truyền thống và mang lại lợi nhuận cao nhất cho các ngân hàng thương mại (NHTM) Do đó, hiệu quả kinh doanh của ngân hàng thường được đánh giá dựa trên hoạt động tín dụng này Bên cạnh đó, định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong quá trình cấp tín dụng.
Khi áp dụng phương pháp định giá hợp lý, bất động sản sẽ được đánh giá chính xác về giá trị, gần gũi với giá trị thị trường và chất lượng tài sản được xác định tốt Điều này tạo điều kiện cho ngân hàng xác định hạn mức tín dụng phù hợp, đáp ứng nhu cầu của khách hàng và đồng thời đảm bảo an toàn tín dụng cho hệ thống.
Khi điều kiện định giá không tốt, ngân hàng có thể phải đối mặt với nhiều hệ quả tiêu cực Thiếu một cơ chế định giá thống nhất và rõ ràng khiến việc định giá bất động sản dễ bị ảnh hưởng bởi sự chủ quan của người thẩm định Để tăng doanh thu, cán bộ định giá có thể định giá cao và cho vay nhiều hơn, thu hút khách hàng mới, nhưng điều này có thể dẫn đến việc ngân hàng gặp phải các khoản nợ xấu khó xử lý Do đó, định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng đối với các ngân hàng thương mại.
Cơ sở giá trị và các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
Giá trị thị trường là số tiền ước tính mà tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá Điều này xảy ra giữa một người bán sẵn sàng bán và một người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai Trong quá trình này, các bên tham gia hành động một cách khách quan, có hiểu biết và không bị ép buộc.
Giá trị thị trường phản ánh mức giá được hình thành trên các thị trường công khai và cạnh tranh, bao gồm cả thị trường trong nước và quốc tế Thị trường này có thể có sự tham gia của nhiều người mua và người bán hoặc chỉ một số lượng hạn chế.
❖ Giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường là ước tính tài sản dựa trên đánh giá chủ quan về giá trị, thay vì dựa vào khả năng mua bán trên thị trường.
Giá trị thị trường được hiểu là mức giá ước tính dựa trên các yếu tố khác biệt so với giá trị thực tế, có thể không phản ánh đúng giá trị thị trường trong các giao dịch mua bán Đánh giá giá trị tài sản chủ yếu dựa vào công dụng kinh tế, kỹ thuật và các chức năng của tài sản, thay vì chỉ dựa vào khả năng giao dịch trên thị trường Các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp cần xem xét những yếu tố này để đảm bảo tính chính xác và hợp lý trong quy trình định giá.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04, được ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ Tài chính, quy định 11 nguyên tắc quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản và hướng dẫn quy trình thẩm định giá.
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
- Nguyên tắc phân phối thu nhập
- Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai.
Trên cơ sở những nguyên tắc trên, trong định giá BĐS nói chung và định giá BĐS thế chấp nói riêng thường áp dụng các phương pháp sau:
• Nguyên tắc 1 : Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
+ Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi ích của tài sản.
Giá trị bất động sản được xác định dựa trên việc sử dụng hợp lý các nguồn lực của nhà đầu tư, nhằm tạo ra hiệu quả sử dụng cao nhất và tốt nhất.
• Nguyên tắc 2: Nguyên tắc dự kiến lợi ích kinh tế trong tương lai
+ Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.
Nguyên tắc đánh giá bất động sản yêu cầu phải dự đoán các khoản lợi ích tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho các bên liên quan Điều này là cơ sở quan trọng để ước tính giá trị thực của bất động sản.
• Nguyên tắc 3: Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc cơ bản cho thấy rằng những người mua thông minh sẽ không chi trả nhiều hơn cho một tài sản nếu họ có thể tìm thấy một lựa chọn tương tự với mức giá thấp hơn.
+ Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một BĐS có thể được đo bằng chi phí để có những BĐS tương tự.
• Nguyên tắc 4: Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc cơ bản cho rằng khi tài sản được kết hợp với các tài sản khác, tổng giá trị của chúng sẽ vượt trội hơn so với giá trị của từng tài sản đơn lẻ.
+ Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một BĐS bao gồm giá trị của từng bộ phận cấu thành và giá trị các mối quan hệ.
• Nguyên tắc 5: Nguyên tắc cung cầu
+ Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
+ Nội dung của nguyên tắc: Định giá BĐS phải đặt trong sự tác động của các yếu tố cung cầu.
Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp
a Các nhân tố khách quan
Điều kiện tự nhiên là yếu tố khách quan ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản (BĐS) cần định giá Những yếu tố tự nhiên liên quan đến thuộc tính và tính hữu dụng của BĐS thường quyết định giá trị của nó BĐS tọa lạc ở vị trí thuận lợi và có điều kiện tự nhiên tốt thường có giá trị cao hơn Ngoài ra, diện tích và hình dáng của BĐS cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định giá, ảnh hưởng đến công tác của cán bộ định giá.
Môi trường pháp lý trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) rất quan trọng, vì BĐS là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà Nước và pháp luật Các quy định về sử dụng và sở hữu BĐS, cũng như điều kiện tham gia vào các giao dịch thế chấp, có ảnh hưởng lớn đến quá trình nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ) và định giá BĐS thế chấp Chính sách quy định khung giá đất và định mức xây dựng sẽ tác động đến việc định giá đất của ngân hàng, trong khi các quy định của Ngân hàng Nhà Nước và các ngân hàng thương mại (NHTM) về hoạt động tín dụng và giao dịch đảm bảo cũng ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp.
Môi trường kinh tế đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS), với điều kiện kinh tế phát triển tạo ra tác động tích cực, làm tăng giá BĐS Các khu vực có nền kinh tế mạnh mẽ thường có giá trị BĐS cao hơn do khả năng tạo ra thu nhập lớn từ việc sử dụng BĐS Hơn nữa, sự phát triển kinh tế còn thúc đẩy nhu cầu đầu tư và gia tăng lượng vốn vay tại các ngân hàng thương mại, dẫn đến việc tăng cường định giá BĐS thế chấp Tóm lại, sự phát triển kinh tế không chỉ ảnh hưởng đến giá trị BĐS mà còn tác động tích cực đến quá trình định giá BĐS.
Đội ngũ nhân lực là yếu tố quan trọng trong công tác định giá bất động sản (BĐS) Phẩm chất đạo đức, trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của đội ngũ định giá ảnh hưởng lớn đến quy trình và kết quả định giá Công việc này đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về BĐS cùng các yếu tố tác động khác, vì vậy cán bộ định giá cần được đào tạo bài bản và có trình độ chuyên môn cao, đồng thời nắm vững kiến thức về kinh tế, văn hóa và xã hội.
Công tác tổ chức và quy trình định giá bất động sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong ngân hàng Sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận giúp đơn giản hóa quy trình định giá Việc xây dựng quy trình định giá chuẩn, rõ ràng không chỉ rút ngắn thời gian mà còn giảm chi phí, từ đó nâng cao hiệu quả công tác định giá.
Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản (BĐS) phù hợp là rất quan trọng, bởi vì BĐS là tài sản đặc thù và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khách quan và chủ quan Không có phương pháp định giá nào hoàn toàn chính xác, mà chỉ có phương pháp phù hợp với từng trường hợp cụ thể Việc xác định phương pháp đúng dựa trên nguồn thông tin và số liệu tin cậy sẽ giúp cán bộ thẩm định đưa ra mức giá chính xác và đáng tin cậy cho khách hàng.
QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NHTM
Quy trình định giá bất động sản thế chấp
Quy trình định giá bất động sản (BĐS) là một hệ thống có tính trình tự, giúp đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ các quy định trong công tác định giá Để nắm vững quy trình này, cần tìm hiểu về quy trình thẩm định giá chung áp dụng cho tất cả các loại tài sản, theo quy định của TĐGVN số 05 ban hành.
06/3/2015 của Bộ Tài chính, quy trình thẩm định giá bao gồm 06 bước:
Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
Bước 4 Phân tích thông tin.
Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Hiện nay, mỗi ngân hàng có quy trình định giá riêng với các bước công việc khác nhau, nhưng vẫn tồn tại những bước chung trong quy trình này.
Bước 1: Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và chuẩn bị định giá BĐS thế chấp
Cán bộ định giá nhận hồ sơ BĐS thế chấp từ phòng quan hệ khách hàng nếu ngân hàng có phòng định giá riêng; nếu không, cán bộ tín dụng sẽ tiếp nhận hồ sơ trực tiếp từ khách hàng Họ sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp pháp của các tài liệu mà khách hàng cung cấp.
Bất động sản (BĐS) thế chấp cần có hồ sơ đầy đủ để chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp của chủ sở hữu Ngoài ra, các giấy tờ liên quan đến BĐS hình thành trong tương lai cũng phải được cung cấp Tính chân thực và hợp lệ của tài sản là yếu tố quan trọng, do đó hồ sơ cần đảm bảo đầy đủ loại, số lượng, cùng với chữ ký và dấu xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, với điều kiện chính yếu là tính hợp pháp của tài sản.
Việc chuẩn bị định giá bất động sản là rất quan trọng, vì nó giúp người định giá xác định chính xác nhu cầu và hạn chế các rủi ro có thể phát sinh Thực hiện tốt các công việc trong giai đoạn này sẽ đảm bảo quá trình định giá diễn ra hiệu quả và chính xác.
Khi tiến hành định giá bất động sản, cần xem xét các yêu cầu cơ bản như nội dung, mục đích, đối tượng và phạm vi định giá, cũng như thời gian thực hiện và hình thức báo cáo Người định giá phải đảm bảo rằng các yêu cầu này tuân thủ quy định pháp luật và phù hợp với tiêu chuẩn định giá hiện hành.
Để tiến hành định giá bất động sản, bước đầu tiên là thu thập thông tin sơ bộ về đối tượng cần định giá, bao gồm loại hình bất động sản, môi trường pháp lý liên quan và các tranh chấp kiện tụng có thể ảnh hưởng đến giá trị của nó.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá BĐS
Sau khi có thông tin sơ bộ về đối tượng cần định giá, cán bộ định giá thực hiện lập kế hoạch định giá BĐS thế chấp.
Lập kế hoạch định giá bất động sản là quá trình dự kiến các công việc cần thực hiện để tiến hành định giá một cách hệ thống Điều này bao gồm việc sắp xếp các bước theo thứ tự hợp lý và trong khung thời gian cụ thể, nhằm đạt được mục tiêu định giá hiệu quả.
Kế hoạch phải bao gồm các nội dung chủ yếu như:
- Xác định thời gian bắt đầu, kết thúc cuộc định giá, thời gian đi khảo sát hiện trạng BĐS thế chấp.
Để thực hiện quá trình định giá hiệu quả, cần xác định nhân lực phù hợp và các phương tiện vật chất cần thiết Đồng thời, việc xác định nguồn thông tin cần thu thập và phương pháp tiếp cận thông tin cũng rất quan trọng.
- Xác định phương pháp định giá BĐS thế chấp.
Sau khi lãnh đạo phê duyệt, tổ định giá sẽ tổ chức họp để thống nhất nội dung công việc Những vấn đề này rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của công tác định giá bất động sản thế chấp Việc lập kế hoạch hợp lý sẽ giúp đảm bảo chất lượng, tiến độ và thời gian trong quá trình định giá.
Bước 3: Khảo sát thưc tế, thu thập thông tin
Thu thập tài liệu là bước quan trọng trong quá trình định giá bất động sản thế chấp, cung cấp thông tin cần thiết để phân tích và ước tính giá trị tài sản Ngoài ra, tài liệu này còn hỗ trợ kiểm tra và đánh giá chất lượng, đồng thời tạo thành cơ sở dữ liệu lưu trữ cho các cuộc định giá sau này.
Giá trị bất động sản (BĐS) thế chấp chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố bên ngoài như tốc độ tăng trưởng kinh tế, tình trạng lạm phát, lãi suất tín dụng và thị trường chứng khoán Những yếu tố này tác động đến lãi suất chiết khấu, thu nhập dự kiến và mức độ rủi ro, từ đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS Bên cạnh đó, các yếu tố nội tại của BĐS thế chấp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của nó.
Việc thu thập tài liệu cho định giá bất động sản là quá trình thu thập thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
- Thu thập thông tin về tính pháp lý của hồ sơ BĐS, nếu thấy phức tạp chưa rõ ràng thì cần sự xác minh của cơ quan chức năng.
Để đảm bảo kết quả định giá bất động sản chính xác, cán bộ thẩm định cần thu thập thông tin về các yếu tố nội tại như hiện trạng, vị trí và diện tích Mặc dù nguyên tắc yêu cầu thu thập đầy đủ thông tin liên quan, nhưng do hạn chế về thời gian, nguồn nhân lực và chi phí, cán bộ thẩm định nên tập trung vào những thông tin có tầm ảnh hưởng trọng yếu đến đối tượng định giá.
Khi tài sản có độ phức tạp vượt quá khả năng định giá của nhóm thẩm định, việc thỏa thuận với khách hàng để thuê công ty định giá độc lập là cần thiết.
- Tìm kiếm thông tin các tài sản so sánh từ nhiều nguồn.
Bước 4: Phân tích đánh giá thông tin
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
GIỚI THIỆU CHUNG VỀ BIDV CHI NHÁNH PHÚC YÊN
2.1.1 Vài nét về hoạt động tại BIDV Chi nhánh Phúc Yên
2.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Phúc Yên thuộc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), có trụ sở giao dịch tại Đường Hai Bà Trưng, Phường Hùng Vương, Thị xã Phúc Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc.
Theo chỉ đạo của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước tại quyết định số 888/2005/QĐ-NHNN và quyết định số 223/QĐ-HĐQT ngày 14/08/2006 của Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng BIDV, vào ngày 01/09/2006, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã chính thức khai trương chi nhánh cấp I Phúc Yên Đến tháng 5/2010, chi nhánh này đã khai trương Quỹ tiết kiệm Phúc Yên và nâng cấp Quỹ tiết kiệm Xuân Hoà thành Phòng giao dịch Xuân Hoà vào tháng 06/2010 Tiếp theo, vào tháng 05/2011, Quỹ tiết kiệm Phúc Yên được nâng cấp thành Phòng Giao dịch Trưng Trắc, và đến tháng 10/2012, chi nhánh đã thành lập thêm Phòng giao dịch Tiền Châu.
Chi nhánh BIDV Phúc Yên đã xây dựng được mối quan hệ vững chắc với các đối tác tin cậy từ những năm đầu cấp phát vốn cho đầu tư xây dựng cơ bản Dù vẫn duy trì quan hệ với ngân hàng theo chủ trương của Nhà nước, cán bộ công nhân viên tại đây không chủ quan mà luôn đổi mới, năng động và nhạy bén trong kinh doanh để thu hút thêm khách hàng mới BIDV Phúc Yên là một trong những chi nhánh lớn và đóng vai trò chủ đạo trong hoạt động ngân hàng tại khu vực này.
Sau hơn 09 năm phát triển, BIDV chi nhánh Phúc Yên đã duy trì sự ổn định và hoàn thành tốt các nhiệm vụ kinh doanh hàng năm Chi nhánh không chỉ đảm bảo thu nhập cho cán bộ công nhân viên mà còn góp phần quan trọng vào việc thực hiện chính sách tiền tệ quốc gia và phát triển kinh tế xã hội tại thị xã Phúc Yên cũng như toàn quốc Với bề dày truyền thống, BIDV chi nhánh Phúc Yên tự tin hướng tới các mục tiêu trong năm mới và cam kết hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ được giao.
BIDV chi nhánh Phúc Yên hiện có 11 phòng, tổ với tổng số 85 cán bộ công nhân viên Ban lãnh đạo bao gồm 01 Giám đốc, 02 Phó giám đốc và các Trưởng, Phó phòng cùng với các Tổ nghiệp vụ.
❖ Mô hình tổ chức bộ máy Chi nhánh BIDV
Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức bộ máy BIDV chi nhánh Phúc Yên
Nguồn: Phòng kế hoạch tổng hợp chi nhánh Phúc Yên
❖ Chức năng của các phòng ban trong Chi nhánh
Khối quan hệ khách hàng của ngân hàng bao gồm hai bộ phận chính: Khách hàng doanh nghiệp và Khách hàng cá nhân Nhiệm vụ của khối này là duy trì và phát triển mối quan hệ tín dụng với cả cá nhân và doanh nghiệp, đồng thời đề xuất và theo dõi các khoản tín dụng cũng như tài trợ cho các dự án của khách hàng.
Khối quản lý rủi ro có nhiệm vụ rà soát và đánh giá độc lập các đề xuất tín dụng, đồng thời quản lý rủi ro tín dụng hiệu quả Ngoài ra, khối này còn thực hiện các hoạt động liên quan đến quản lý rủi ro tác nghiệp, phòng chống rửa tiền, quản lý hệ thống chất lượng ISO và tiến hành kiểm tra nội bộ.
Khối tác nghiệp bao gồm các phòng như Quản trị tín dụng, Giao dịch khách hàng và Tổ Quản lý dịch vụ kho quỹ, đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn tất các giao dịch thực hiện tại phòng giao dịch và các bộ phận kinh doanh.
Khối quản lý nội bộ của ngân hàng bao gồm Phòng Tài chính kế toán, Phòng Kế hoạch tổng hợp và Tổ Hành chính quản trị, với các nhiệm vụ chính như: (i) quản lý và cung cấp thông tin kế toán, tài chính; (ii) phát triển hệ thống thông tin quản lý phục vụ cho công tác điều hành; (iii) điều hành vốn nội bộ và kinh doanh ngoại tệ; (iv) xây dựng kế hoạch nhân sự và pháp chế; (v) đảm bảo công tác hành chính quản trị hiệu quả.
Khối trực thuộc bao gồm các phòng giao dịch Xuân Hòa, Trưng Trắc và Tiền Châu, tất cả đều tọa lạc tại Phúc Yên Các phòng giao dịch này thực hiện trực tiếp các nghiệp vụ giao dịch với khách hàng theo quy định cho phép.
❖ Tổ định giá tài sản tài sản đảm bảo:
Tổ định giá tài sản bảo đảm được thành lập theo Quyết định số 302/QĐ-BIDV-PY ngày 10 tháng 02 năm 2015 của Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Phúc Yên.
Hiện tại, Chi nhánh không có bộ phận định giá riêng, mà công việc này được thực hiện bởi các chuyên viên quan hệ khách hàng Tổ định giá hiện có 4 thành viên, bao gồm 1 Phó giám đốc phụ trách tín dụng và 3 chuyên viên quan hệ khách hàng.
Tổ định giá có nhiệm vụ sử dụng các công cụ và phương pháp để xác định giá trị tài sản và ngân hàng, từ đó làm cơ sở để đưa ra hạn mức tín dụng cho khách hàng Đây là một khâu quan trọng trong quy trình tín dụng Tổ cũng góp ý với Ban lãnh đạo nhằm xây dựng quy trình, hướng dẫn và các quy định chính sách liên quan đến công tác định giá.
Mục tiêu chính là kiểm soát rủi ro tín dụng và nâng cao chất lượng tín dụng, đồng thời thúc đẩy hoạt động kinh doanh của Chi nhánh và giảm thiểu chi phí xử lý nợ.
Căn cứ khoản 5; 6 , điều 10, chương III, QĐ8955 - Giao dịch đảm bảo quy định:
BIDV thực hiện tự định giá tài sản đảm bảo (TSBĐ) theo quy định về trình tự, thủ tục và thẩm quyền trong giao dịch đảm bảo.
- BIDV thuê định giá trong các trường hợp sau:
+ Tài sản mà BIDV không tự định giá được hoặc thấy cần thiết phải thuê định giá độc lập.
+ Bên bảo đảm và BIDV không thống nhất với kết quả định giá mà BIDV xét thấy cần trưng cầu thẩm định độc lập.
+ Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật và BIDV từng thời kỳ.
2.1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của BIDV Chi nhánh Phúc yên