Tính cấp thiết của đề tài
Đại dịch Covid-19 đã gây ra nhiều khó khăn cho nền kinh tế toàn cầu, trong đó có Việt Nam Khi nền kinh tế biến động, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc duy trì hoạt động do thiếu vốn Trong bối cảnh này, ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn vay cho khách hàng, trở thành cầu nối thiết yếu giữa nguồn vốn và các nhà đầu tư kinh doanh.
Ngân hàng BIDV Việt Nam hoạt động với nguyên tắc đảm bảo an toàn và thu lợi nhuận, vì vậy việc giảm rủi ro trong hoạt động cho vay là rất quan trọng Để đạt được điều này, ngân hàng yêu cầu khách hàng và đối tác cung cấp tài sản đảm bảo, thường là bất động sản Do đó, việc định giá chính xác các bất động sản thế chấp là cần thiết nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, đảm bảo quy trình thực hiện đúng chuẩn.
Trong quá trình thực tập, tôi đã chọn đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Hà Tây” Mục tiêu của đề tài là đóng góp vào công tác định giá bất động sản thế chấp tại đơn vị, từ đó nâng cao chất lượng hoạt động định giá.
Mục tiêu nghiên cứu
Khóa luận nghiên cứu các yếu tố tác động đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển BIDV chi nhánh Hà Tây, nhằm xác định và phân tích những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quy trình này.
- Tổng quan về các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại đơn vị.
- Xác định các nhân tố, tiến hành đánh giá thực trạng các nhân tố ảnh hưởng
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
Định giá bất động sản thế chấp là một hoạt động quan trọng và có lịch sử phát triển lâu dài trên toàn cầu, đặc biệt trong các nền kinh tế thị trường Tại Việt Nam, trong những năm gần đây, định giá tài sản, đặc biệt là bất động sản thế chấp, đã phát triển nhanh chóng cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế Hoạt động này chủ yếu nhằm mục đích cung cấp tài sản đảm bảo cho khách hàng vay tại các ngân hàng.
Theo từ điển Oxford, định giá (Valuation) được hiểu là quá trình ước tính giá trị bằng tiền của một tài sản, đồng thời cũng là việc xác định giá trị hiện tại của tài sản kinh doanh.
Theo Fred Peter Marrone, Giám đốc Marketing của AVO, định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm cụ thể, dựa trên bản chất của bất động sản và mục đích định giá Điều này có nghĩa là việc định giá cần áp dụng các dữ liệu thị trường để so sánh với tài sản được thẩm định nhằm hình thành giá trị chính xác cho chúng.
Theo Nguyễn Thế Phương (2010), định giá không chỉ đơn thuần là ước tính giá trị tài sản, mà giá trị này có thể là giá trị thị trường hoặc không, tùy thuộc vào mục đích định giá và điều kiện cụ thể của thị trường.
Theo Luật giá năm 2013 của Việt Nam, định giá được hiểu là quá trình mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh xác định giá trị cho hàng hóa và dịch vụ.
Theo Điều 4 của Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 tại Việt Nam, định giá bất động sản được định nghĩa là hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định.
Như vậy, có thể hiểu rằng định giá BĐS là việc ước tính giá trị của quyền sở3
Hiện nay, việc định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại (NHTM) đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu vốn ngày càng tăng của tổ chức và doanh nghiệp Khách hàng thường sử dụng tài sản của mình để thế chấp nhằm vay vốn Tuy nhiên, quy trình định giá này vẫn gặp nhiều khó khăn do thiếu thông tin từ thị trường và sự thiếu chủ động của nhân viên định giá Hệ quả là việc xác định giá trị bất động sản thế chấp không chính xác, dẫn đến rủi ro và mức cho vay không phản ánh đúng giá trị thực tế.
1.1.1.2 Khái niệm chất lượng định giá bất động sản thế chấp
Trong kinh doanh ngân hàng, cho vay là nguồn thu chủ yếu, trong đó cho vay thế chấp bằng bất động sản (BĐS) chiếm tỷ trọng lớn Hoạt động định giá BĐS cho vay đóng vai trò quan trọng trong quyết định cho vay của ngân hàng, giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng và nợ xấu Tuy nhiên, hiện nay, công tác định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng vẫn còn yếu kém do chất lượng định giá chưa được đảm bảo.
Chất lượng định giá bất động sản thế chấp phụ thuộc vào mục tiêu định giá và đảm bảo lợi ích cho vay của ngân hàng cũng như khách hàng Một quan điểm cho rằng chất lượng này được thể hiện qua việc đánh giá bất động sản phù hợp với giá thị trường tại thời điểm định giá Quan điểm khác nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ các quy định, quy trình và phương pháp định giá Hơn nữa, sự hài lòng của ngân hàng và khách hàng với kết quả định giá cũng là một yếu tố quan trọng phản ánh chất lượng định giá bất động sản thế chấp.
Nghiên cứu này đưa ra khái niệm về chất lượng định giá BĐS thế chấp là
Để đảm bảo chấp hành các quy định pháp lý và áp dụng các phương pháp mới, cần xác định chính xác giá trị bất động sản với thời gian và chi phí hợp lý.
1.1.2 Tiêu chí đánh giá chất lượng định giá bất động sản thế chấp
Số lượng hồ sơ định giá là chỉ tiêu định lượng quan trọng, phản ánh quy mô các cuộc định giá tại ngân hàng Sự gia tăng số lượng hồ sơ chứng tỏ công tác định giá ngày càng được coi trọng trong hoạt động định giá bất động sản, đồng thời thể hiện chất lượng dịch vụ định giá của ngân hàng Tuy nhiên, để đảm bảo chất lượng định giá, chỉ tiêu này cần được xem xét kết hợp với các tiêu chí định tính khác.
Quy mô giá trị bất động sản (BĐS) được định giá là giá trị mà cán bộ định giá xác định để ngân hàng xét duyệt hạn mức cho vay Giá trị định giá thế chấp được tính bằng giá trị thị trường của BĐS nhân với tỷ lệ thu hồi BĐS Chỉ tiêu này không chỉ phản ánh mức độ thu hồi mà còn cho thấy mức độ rủi ro liên quan đến BĐS thế chấp.
Dựa trên số lượng hồ sơ định giá đã thực hiện, chúng ta có thể đánh giá khối lượng công việc của chi nhánh trong một khoảng thời gian nhất định Theo Tiêu chuẩn TĐGVN số 04, hồ sơ định giá bao gồm các tài liệu liên quan đến việc định giá tài sản do cán bộ định giá lập và lưu trữ Những hồ sơ này là cơ sở để cán bộ định giá đưa ra đánh giá về giá trị tài sản Do đó, số lượng hồ sơ không chỉ phản ánh năng lực trong công tác định giá mà còn thể hiện kiến thức chuyên môn của cán bộ định giá, từ đó giúp đánh giá chất lượng công việc.
Để đánh giá chất lượng định giá bất động sản thế chấp, cần kết hợp đánh giá các chỉ tiêu định lượng với các chỉ tiêu định tính theo quy định tại Phụ lục.
Thông tư số 323/2016/TT-BTC ngày 16/12/2016 quy định về kiểm tra và giám sát chất lượng hoạt động thẩm định giá, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ nguyên tắc chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực này.
DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1.1 Dữ liệu tự thu thập
Thông tin và số liệu trong bài viết này được thu thập từ nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, chi nhánh Hà Tây.
Khảo sát này bao gồm các câu hỏi nhằm phân loại thông tin về cán bộ định giá, bao gồm kinh nghiệm làm việc trong ngành và thời gian làm việc tại chi nhánh của họ.
Mẫu khảo sát thu thập ý kiến cá nhân từ các cán bộ phụ trách định giá về các yếu tố chủ quan và khách quan tác động đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh.
Sau khi thu thập dữ liệu, tác giả đã tổng hợp và tạo biểu đồ để dễ dàng phân tích kết quả Kết hợp thông tin thực tế từ quá trình thực tập với việc phân tích số liệu từ các biểu đồ, tác giả đã đưa ra những kết luận rõ ràng.
2.1.2 Dữ liệu được đơn vị thực tập cung cấp
Ngoài dữ liệu tự thu thập, đơn vị thực tập đã cung cấp thêm các quy định về trình tự, thủ tục và thẩm quyền thực hiện biện pháp bảo đảm, cùng với số liệu từ Phòng Kế hoạch tài chính và Phòng Tổ chức Hành chính Những dữ liệu này sẽ được sử dụng trong khóa luận.
- Số hồ sơ BĐS mới được định giá
- Lợi nhuận trước/sau thuế
Phương pháp bao gồm việc thu thập, phân tích số liệu, thông tin, tổng kết kinh 15
Chỉ tiêu Số lượng (người) Tỷ lệ
Ban Giám đốc 0 0% giá BĐS thế chấp nhằm xây dựng khung lý thuyết cơ bản Kết hợp với phân tích tình hình thực tế hiện tại, bài viết sẽ xác định các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS thế chấp tại đơn vị thực tập.
Dựa trên các yếu tố lý thuyết đã xác định, tác giả đã xây dựng bảng câu hỏi khảo sát nhằm đánh giá ý kiến từ 32 cán bộ định giá tại Ngân hàng BIDV chi nhánh Hà Tây về những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS thế chấp Ngoài ra, tác giả còn tiến hành phỏng vấn một số cán bộ định giá để làm rõ hơn các kết quả thu được từ khảo sát.
- Mô tả phương pháp khảo sát
Thiết kế câu hỏi nghiên cứu dựa trên tổng quan, điều chỉnh phù hợp với thực trạng tại Ngân hàng BIDV chi nhánh Hà Tây Nghiên cứu xác định 9 nhân tố ứng với 27 tiêu chí đo lường, thuộc 2 nhóm: nhân tố chủ quan và nhân tố khách quan, có ảnh hưởng đến hoạt động định giá tại ngân hàng này.
Xác định các nhân tố ảnh hưởng là cơ sở quan trọng để xây dựng các câu hỏi khảo sát cho cán bộ định giá bất động sản tại Ngân hàng BIDV chi nhánh Hà Tây Mục tiêu của khảo sát này là thu thập đánh giá về mức độ tác động của các nhân tố đối với hoạt động định giá bất động sản thế chấp hiện tại tại đơn vị.
Nội dung bộ câu hỏi được chia thành 3 phần:
Trong phần đầu tiên của khảo sát, chúng tôi thu thập thông tin cá nhân của người tham gia, bao gồm kinh nghiệm làm việc trong ngành định giá, phòng ban hiện tại mà họ đang công tác, cũng như việc họ có tốt nghiệp từ các chuyên ngành liên quan đến lĩnh vực định giá hay không.
Phần 2: Gồm các câu hỏi liên quan các nhân tố chủ quan và các nhân tố
Đối tượng khảo sát trong nghiên cứu này bao gồm 32 cán bộ tham gia định giá tại chi nhánh BIDV Hà Tây.
3 Đặc điểm mẫu khảo sát: 32 người tham gia khảo sát có đặc điểm thống kê như bảng dưới đây, cho thấy các câu trả lời là đáng tin cậy:
Bảng 2.1 Thống kê đặc điểm mẫu khảo sát
Kinh nghiệm trong ngành định giá
□ Phó giáo sư/Giáo sư 0 0%
Tốt nghiệp ngành định giá
(Nguồn: từ khảo sát của tác giả)
Trong tháng 3/2021, phương pháp gửi và thu hồi phiếu khảo sát được thực hiện thông qua Google Form với 7 phiếu và gửi trực tiếp 25 phiếu Tác giả đã thu hồi 100% phiếu khảo sát hợp lệ và tiến hành tổng hợp kết quả.
Trước khi thiết kế câu hỏi khảo sát, tác giả đã tiến hành phỏng vấn và khảo sát nhanh một số cán bộ định giá nhằm hoàn thiện nội dung câu hỏi Sau khi phân tích dữ liệu, tác giả tiếp tục phỏng vấn thêm một số cán bộ có câu trả lời khác biệt so với kết quả chung để làm rõ nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt trong các câu trả lời.
2.2.3 Phương pháp xử lý dữ liệu
Khối quan hệ khách hàng Khối quản lý rủi ro
Khối quản lý nội bộ
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG BIDV CHI NHÁNH HÀ TÂY
Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng BIDV- chi nhánh Hà Tây
BIDV- chi nhánh Hà Tây
Để đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao trong hoạt động định giá, chất lượng công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng BIDV Hà Tây cần được nâng cao liên tục Đồng thời, cần hoàn thiện quy trình, nội dung và phương pháp định giá Dựa trên việc đánh giá thực trạng và nguyên nhân, cùng với khảo sát và phỏng vấn cán bộ định giá, khóa luận đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện hiệu quả công tác định giá.
4.1.1 Hoàn thiện quy định về định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
Tại ngân hàng, mọi hoạt động đều phải tuân thủ các quy định cụ thể để đảm bảo quy trình làm việc hiệu quả Những quy định rõ ràng và chính xác sẽ giúp hoạt động diễn ra thuận lợi, trong khi quy định mơ hồ hoặc chồng chéo sẽ gây khó khăn cho ngân hàng Do đó, các quy định cần phải hoàn thiện, không có sai sót và phù hợp với thực tế hoạt động Trong thời gian tới, BIDV chi nhánh Hà Tây cần tập trung vào việc nâng cao tính chính xác và tính khả thi của các quy định này.
Văn bản hướng dẫn chi tiết Quy định số 4499/QyĐ-BIDV, ban hành ngày 06/08/2020, quy định rõ trình tự, thủ tục và thẩm quyền thực hiện các biện pháp bảo đảm Hướng dẫn này nhằm giúp cán bộ định giá xác định rõ các bước định giá, đảm bảo hồ sơ định giá được xét duyệt nhanh chóng và kịp thời, phù hợp với đặc thù của từng chi nhánh.
Việc định giá các bất động sản (BĐS) hiếm gặp, như trường hợp 47 BĐS đặc biệt, gặp nhiều khó khăn do thiếu cơ sở so sánh Để xác định giá trị thực của những BĐS này, BIDV cần xây dựng quy định cụ thể cho quá trình định giá Những quy định này nên bao gồm quy trình áp dụng cho từng loại BĐS đặc biệt, phương pháp tính giảm giá, và cách xác định các luồng giá trị liên quan đến BĐS.
Hoạt động định giá là một phần quan trọng trong ngân hàng, đòi hỏi các quy định điều chỉnh để thực hiện hiệu quả Hiện nay, các ngân hàng thương mại tại Việt Nam cần có hướng dẫn rõ ràng về quy trình định giá Do đó, các chi nhánh ngân hàng cần tập trung vào việc ban hành các quy định liên quan đến hoạt động này.
4.1.2 Phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin về bất động sản thế chấp làm căn cứ để định giá
Thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản (BĐS), giúp cán bộ định giá nắm rõ hồ sơ của BĐS cần thẩm định Do đó, việc xây dựng một hệ thống thông tin phong phú và chất lượng cao, có khả năng cung cấp thông tin kịp thời cho nhân viên thẩm định và các nhân viên ngân hàng là yêu cầu thiết yếu trong công tác định giá BĐS.
Hiện nay, chi nhánh ngân hàng BIDV Hà Tây đã có sự trao đổi và liên kết thông tin, nhưng hệ thống thông tin vẫn chưa hoàn chỉnh và chất lượng chưa cao Hầu hết thông tin cần được sàng lọc và kiểm tra trước khi sử dụng, chủ yếu được cung cấp từ báo chí, mạng internet và một số công ty bất động sản Nhân viên định giá dựa vào thông tin tự thu thập từ internet, các nhà môi giới và thương lượng trực tiếp với người bán nhà Hệ thống thông tin hiện tại chưa được xây dựng một cách khoa học, gây khó khăn trong việc cập nhật Do đó, cần thiết phải cải thiện hệ thống thông tin tại chi nhánh.
- Xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu khách hàng riêng hoặc kết nối
Thông tin do cán bộ định giá trực tiếp thu thập cần đảm bảo tính tin cậy cao, được lấy từ nhiều nguồn khác nhau và được xác thực bởi chính cán bộ đó.
Chi nhánh cần thiết lập mối liên kết với các tổ chức, công ty kinh doanh bất động sản và cơ quan Nhà nước để nắm bắt kịp thời những biến động của thị trường và chính sách liên quan đến bất động sản Nhà nước đóng vai trò quản lý trực tiếp thị trường bất động sản, ban hành các quy định pháp luật quan trọng, trong khi các tổ chức và công ty kinh doanh bất động sản là những tác nhân hoạt động chính trên thị trường Sự phối hợp giữa Nhà nước và các doanh nghiệp này sẽ giúp nhanh chóng nhận diện và phản ánh tình hình thị trường, từ đó tác động đến xu hướng phát triển của ngành bất động sản.
Để nâng cao chất lượng thông tin trong bộ phận định giá, cần tăng cường trao đổi thông tin giữa các cán bộ Những thông tin này nên là thông tin thuần, không có phân tích chủ quan, và cần được cập nhật thường xuyên vào hệ thống thông tin chung của ngân hàng Việc này không chỉ giúp cải thiện độ chính xác của dữ liệu mà còn tiết kiệm thời gian tìm kiếm thông tin cho các hồ sơ định giá bất động sản khác Các cán bộ định giá, với vai trò trực tiếp trong phân tích và định giá, sở hữu nhiều thông tin quý giá mà việc chia sẻ sẽ mang lại lợi ích chung cho toàn bộ hệ thống.
4.1.3 Hoàn thiện nguồn nhân lực cán bộ định giá bất động sản
Chất lượng cán bộ định giá là yếu tố quan trọng, cần được đảm bảo ngay từ đầu vào, nhằm đánh giá đúng giá trị của bất động sản Điều này yêu cầu cán bộ định giá không chỉ có khả năng thu thập thông tin mà còn phải có trình độ phân tích, kỹ năng tổng hợp và lựa chọn thông tin phù hợp cho từng hồ sơ Trong bối cảnh công tác định giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay, việc nâng cao trình độ nghiệp vụ của cán bộ định giá càng trở nên cần thiết.
Để tham gia tuyển dụng, ứng viên cần có bằng đào tạo chính quy trong lĩnh vực định giá hoặc sở hữu chứng chỉ định giá bất động sản do Bộ Xây dựng cấp Ngoài ra, ứng viên cũng phải có kinh nghiệm liên quan đến công tác định giá để đáp ứng yêu cầu công việc.
BĐS Kinh nghiệm này phải phong phú và có khả năng ứng dụng cao trong ngân hàng.
Các ứng viên cần có kiến thức vững về hoạt động tín dụng của ngân hàng để đảm bảo chất lượng công tác định giá bất động sản Việc cán bộ định giá hiểu và kết hợp các yếu tố này sẽ nâng cao hiệu quả định giá tại ngân hàng.
Cán bộ định giá cần liên tục nâng cao kiến thức chuyên môn bằng cách tự học hỏi và tìm hiểu để đáp ứng yêu cầu công việc Đồng thời, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ và tạo điều kiện cho quá trình này.
Việt Nam thường xuyên tổ chức các khóa đào tạo miễn phí cho cán bộ nhân viên, cho phép họ tham gia dễ dàng Ngoài ra, các cán bộ định giá cũng có cơ hội tham gia các khóa học nhằm nâng cao chất lượng nghiệp vụ chuyên môn của mình.
- Có biện pháp khuyến khích tinh thần làm việc của các cán bộ định giá để