SỞ LÝ LUẬNVỀTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 5 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Khái niệm bất động sản
Tại Việt Nam, theo Bộ luật dân sự (2005), bất động sản được định nghĩa là tài sản không di dời, bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến nhà và công trình, cũng như các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000, bất động sản được định nghĩa là đất đai tự nhiên cùng với các công trình do con người tạo ra gắn liền với đất Điều này bao gồm các vật hữu hình có thể nhìn thấy hoặc sờ thấy, nằm trên bề mặt, trong không khí hoặc dưới lòng đất.
Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai cùng với các tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả công trình xây dựng trên và dưới mặt đất.
Phân loại bất động sản
Bất động sản (BĐS) có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, bao gồm tính hữu dụng trên thị trường, khả năng đầu tư và khai thác, cũng như vị trí địa lý Tuy nhiên, do quyền lợi của BĐS phụ thuộc chủ yếu vào mục đích sử dụng, việc phân loại dựa trên mục đích sử dụng đất là phương pháp hợp lý nhất.
Bất động sản cư trú là loại hình bất động sản được sử dụng chủ yếu cho mục đích sinh sống của các hộ gia đình, không phục vụ cho hoạt động kinh doanh Các ví dụ điển hình bao gồm nhà ở, chung cư cao tầng và nhà ở liền kề.
Bất động sản thương mại và công nghiệp được định nghĩa là loại hình bất động sản chỉ phục vụ cho mục đích kinh doanh, bao gồm các cơ sở như trung tâm thương mại, nhà hàng, trạm xăng, cửa hàng tiện lợi, cao ốc văn phòng, khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho và mặt bằng sản xuất kinh doanh.
Bất động sản đầu tư là loại hình bất động sản được mua với mục đích tạo ra thu nhập hoặc lợi nhuận, thay vì chỉ để ở Những tài sản này thường được sử dụng để cho thuê hoặc khai thác nhằm tăng thu nhập Ngoài ra, thuế áp dụng cho bất động sản đầu tư cũng thường khác biệt so với bất động sản cư trú Ví dụ về bất động sản đầu tư bao gồm các nhà máy, hầm mỏ và trang trại.
Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại
Trong hoạt động cấp tín dụng tại các ngân hàng thương mại, việc sàng lọc các tiêu chí để lựa chọn dự án và khách hàng tốt là rất quan trọng Tuy nhiên, do chứa đựng nhiều rủi ro, các ngân hàng luôn yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp để được cấp tín dụng, giúp giảm thiểu rủi ro trong hoạt động này Vai trò của bất động sản thế chấp chủ yếu là hạn chế rủi ro trong quyết định cấp tín dụng Khi ngân hàng không thể đánh giá đầy đủ các tiêu chí của khách hàng, đặc biệt là trong lần đầu thiết lập mối quan hệ tín dụng, việc xem xét tài sản thế chấp hiện hữu trở thành giải pháp đơn giản và hiệu quả.
Việc cấp tín dụng sẽ giảm thiểu rủi ro khi được đảm bảo bằng tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao Khi tài sản được thế chấp tại ngân hàng thương mại, người vay sẽ mất tài sản nếu không đầu tư cẩn thận, từ đó buộc họ phải thận trọng hơn trong quyết định đầu tư Hơn nữa, việc quản lý tài sản thế chấp trở nên dễ dàng hơn khi ngân hàng nắm giữ giấy tờ sở hữu tài sản đã được Nhà nước xác nhận Do đó, tài sản thế chấp trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định cấp tín dụng của ngân hàng, mặc dù về nguyên tắc, nó chỉ là một yếu tố tham chiếu.
Tài sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong việc thu hồi nợ của các ngân hàng thương mại (NHTM) sau khi cấp tín dụng cho khách hàng Khi khách hàng có năng lực tài chính ổn định và thiện chí trả nợ, việc thu hồi nợ diễn ra thuận lợi Tuy nhiên, nếu khách hàng mất khả năng thanh toán, tài sản thế chấp trở thành yếu tố quyết định cho quá trình thu hồi nợ Ngân hàng sẽ đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp để thực hiện các biện pháp như gán nợ hoặc phát mãi tài sản nhằm thu hồi nợ Nếu tài sản có giá trị cao và dễ bán, ngân hàng có khả năng thu hồi đủ cả gốc và lãi, ngược lại, ngân hàng có thể chịu rủi ro mất vốn Do đó, khi quyết định cấp tín dụng, NHTM thường cấp tín dụng thấp hơn giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo khả năng thu hồi nợ trong trường hợp xảy ra rủi ro.
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản
Theo Luật giá (2012), thẩm định giá là quá trình mà các cơ quan, tổ chức có chức năng xác định giá trị bằng tiền của tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự, phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho những mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Theo Giáo sư W Seabrooke, thẩm định giá được định nghĩa là quá trình ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích đã được xác định rõ.
Bất động sản được xem là một loại tài sản đặc biệt, do đó, việc thẩm định giá trị của nó tương tự như định giá các tài sản thông thường Tuy nhiên, giá trị bất động sản không chỉ chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố không gian, thời gian, kinh tế và pháp lý, mà còn bị tác động mạnh mẽ bởi các yếu tố tâm lý và xã hội.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ một mục đích xác định Quá trình này diễn ra trong những điều kiện nhất định của thị trường và áp dụng các phương pháp phù hợp.
1.2.2 Mục đích của thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá có những mục đích phổ biến như:
- Bảo toàn tài sản (TĐG phục vụ khấu hao tài sản, TĐG phục vụ cho bảo hiểm, bồi thường hay đánh giá lại tài sản)
- Mua bán, chuyển nhượng tài sản
- Biến động về quyền sở hữu của tài sản (sáp nhập, chia tách, chuyển nhượng)
- Thẩm định theo yêu cầu của pháp luật
1.2.3 Nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản
Trong thẩm định giá BĐS có bốn nhóm nguyên tắc chính như sau:
Nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng
Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng khi có hai hoặc nhiều tài sản có thể thay thế cho nhau, giá trị của chúng được xác định dựa trên sự tác động qua lại giữa các tài sản.
Khi hai tài sản có giá trị sử dụng tương đương, tài sản nào có giá bán thấp hơn sẽ được ưu tiên bán trước Giá trị tối đa của một tài sản thường được xác định bởi chi phí của tài sản thay thế tương tự, miễn là không có sự chậm trễ đáng kể trong việc thay thế Một người mua cẩn trọng sẽ không chi trả vượt quá chi phí của tài sản thay thế trong cùng một thị trường và thời điểm.
+ Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
Giá trị tài sản bị ảnh hưởng bởi dự đoán thị phần của các nhà đầu tư, và những thay đổi có thể dự đoán trong yếu tố này cũng tác động đến giá trị tài sản.
Việc xác định giá trị tài sản phụ thuộc vào triển vọng tương lai và lợi ích mà người mua dự kiến sẽ thu được từ quyền sử dụng tài sản.
Nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng BĐS
Nguyên tắc đóng góp đề cập đến mức độ mà từng bộ phận của tài sản ảnh hưởng đến tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản Sự đóng góp này có tác động trực tiếp đến tổng giá trị của tài sản, phản ánh vai trò của từng phần trong việc gia tăng giá trị chung.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay bộ phận cấu thành tài sản được xác định bởi mức độ mà sự vắng mặt của nó làm giảm giá trị tổng thể của tài sản Điều này có nghĩa là cần đánh giá lượng giá trị mà tác nhân đó đóng góp vào giá trị toàn bộ Khi thẩm định giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể để có cái nhìn chính xác hơn.
Nguyên tắc cân bằng trong thẩm định giá tài sản nhấn mạnh rằng khi các yếu tố cấu thành tài sản đạt được sự cân bằng, tài sản sẽ có khả năng sinh lời tối đa Để ước tính mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản, cần tiến hành phân tích sự cân bằng của các yếu tố này.
Nguyên tắc phân bổ thu nhập trong sản xuất dựa trên sự kết hợp của các yếu tố như đất đai, vốn, lao động và quản lý Khi phân phối thu nhập theo nguyên tắc tương ứng, phần thu nhập còn lại sau khi đã phân bổ cho vốn, lao động và quản lý sẽ phản ánh giá trị của đất đai.
Các nguyên tắc gắn liền với thị trường
Nguyên tắc cung cầu xác định giá trị tài sản dựa trên mối quan hệ giữa cung và cầu trên thị trường Giá trị tài sản không chỉ bị ảnh hưởng bởi nhu cầu mà còn tác động ngược lại đến cung và cầu Cụ thể, giá trị tài sản tăng khi cầu tăng và giảm khi cung tăng Ngoài ra, các yếu tố vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội cũng góp phần vào sự biến động của cung cầu và giá trị tài sản.
Nguyên tắc phù hợp trong thẩm định tài sản nhấn mạnh rằng tài sản cần phải hòa hợp với môi trường xung quanh để tối đa hóa lợi nhuận hoặc giá trị sử dụng Do đó, thẩm định viên cần phân tích khả năng tương thích của tài sản với môi trường khi xác định mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản đó.
+ Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu
Sử dụng tài sản một cách hiệu quả nhất là đạt được mức hữu dụng tối đa trong khuôn khổ pháp lý, kỹ thuật và tài chính, phù hợp với các điều kiện kinh tế - xã hội thực tế, nhằm mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
Mối quan hệ của bốn nguyên tắc này có thể được thể hiện dưới dạng sơ đồ như sau:
Sơ đồ 1.1: Sơ đồ mối quan hệ các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Nguồn: Tác giả tự tổng hợp
1.2.4 Quy trình thẩm định giá BĐS thể chấp
TRẠNG HOẠT ĐỘNGTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤPTẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
KHÁI QUÁT VỀ SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
2.1.1 Sơ lược về Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
Tên tổ chức: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB)
Tên giao dịch quốc tế: Asia Commercial Joint Stock Bank
Hội sở chính: 442 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, Quận 3, thành phố Hồ Chí Minh
Giấy phép hoạt động số: 0032/NH-GP do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 24/04/1993
Giấy phép thành lập: số 533/GP-UB do Uỷ ban Nhân dân Tp.HCM cấp ngày 13/05/1993
Mã số thuế: 0301452948 Điện thoại: (84.8) 3929 0999
Theo báo cáo tài chính năm 2017 của ACB, tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2017, vốn điều lệ của ngân hàng đạt 10.273.239.000.000 đồng, với 1.027.323.896 cổ phiếu phổ thông được phát hành, mỗi cổ phiếu có mệnh giá 10.000 đồng.
2.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
Vào đầu thập niên 90, khi nền kinh tế Việt Nam bắt đầu mở cửa, một nhóm giáo viên đã quyết định khởi nghiệp thay vì tiếp tục giảng dạy Họ cùng với một số doanh nhân thành lập Ngân hàng ACB, không theo xu hướng mở công ty sản xuất hay kinh doanh thương mại lúc bấy giờ ACB được cấp giấy phép hoạt động vào ngày 24/04/1993 bởi Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và ngày 13/05/1993 bởi Uỷ ban Nhân dân Tp.HCM Ngân hàng ACB chính thức đi vào hoạt động từ ngày 04/06/1993.
ACB đã khẳng định vị trí hàng đầu trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực bán lẻ, với những cột mốc quan trọng qua từng giai đoạn phát triển.
Giai đoạn 2001 - 2005 chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của ACB, đặc biệt là vào năm 2003 khi ngân hàng này xây dựng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 và được công nhận trong các lĩnh vực huy động vốn, cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn, thanh toán quốc tế và cung ứng nguồn lực tại Hội sở Đến năm 2005, ACB đã ký kết thỏa thuận hỗ trợ kỹ thuật toàn diện với ngân hàng Standard Chartered (SCB), đánh dấu SCB trở thành cổ đông chiến lược của ACB.
Giai đoạn 2006 - 2010, ACB được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội vào ngày 31/10/2006 Năm 2007, ngân hàng thành lập Công ty cho thuê Tài chính ACB và hợp tác với nhiều đối tác như Opening Solutions (OSI) và Microsoft để nâng cấp công nghệ thông tin Năm 2008, ACB hợp tác với JCB, tiếp theo là hoàn thành chương trình tái cấu trúc nguồn nhân lực và hệ thống phân phối vào năm 2009 Đồng thời, hệ thống chấm điểm tín dụng cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp được triển khai trên toàn hệ thống Đến năm 2010, ACB tăng cường dự báo tình hình để đưa ra quyết sách an toàn và hiệu quả, xây dựng trung tâm dữ liệu dự phòng tại Đồng Nai, và phát triển các kênh phân phối phi truyền thống như ngân hàng điện tử và Telesales.
Năm 2011, ACB đã công bố "Định hướng chiến lược phát triển giai đoạn 2011-2015 và tầm nhìn 2020", tập trung vào việc chuyển đổi hệ thống quản trị điều hành theo quy định pháp luật Việt Nam và các thông lệ quốc tế tốt nhất Ngân hàng cũng triển khai chương trình quản lý khách hàng CRM trên toàn hệ thống Cuối năm, ACB khánh thành Trung tâm Dữ liệu mô-đun tại TP.HCM với tổng đầu tư gần 2 triệu USD, đây là trung tâm đầu tiên tại Việt Nam đạt tiêu chuẩn quốc tế Đồng thời, Trung tâm vàng ACB trở thành đơn vị đầu tiên trong ngành được chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001:2008 và công nhận năng lực thử nghiệm theo tiêu chuẩn ISO/IEC 17025:2005, mở đường cho việc xây dựng Nhà máy tinh luyện vàng và phòng thí nghiệm giám định tuổi vàng đạt chuẩn quốc tế trong tương lai.
2.1.3 Ngành nghề kinh doanh và mạng lưới hoạt động
ACB và các công ty con chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực huy động vốn ngắn hạn, trung và dài hạn thông qua các hình thức như tiết kiệm tiền gửi, tiền gửi thanh toán và chứng chỉ tiền gửi Ngân hàng cũng tiếp nhận vốn uỷ thác đầu tư, nhận vốn từ các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước, và cung cấp các khoản vay với thời hạn khác nhau Ngoài ra, ACB còn thực hiện chiết khấu thương phiếu, công trái, đầu tư vào chứng khoán, và cung cấp dịch vụ thanh toán, kinh doanh ngoại tệ và vàng bạc Các dịch vụ quốc tế như thanh toán quốc tế, bao thanh toán, môi giới và tư vấn đầu tư chứng khoán, cùng với lưu ký và tư vấn tài chính doanh nghiệp cũng là những hoạt động quan trọng của ngân hàng ACB còn cung cấp dịch vụ quản lý nợ, khai thác tài sản, cho thuê tài chính và nhiều dịch vụ ngân hàng khác.
Trong những năm qua, ACB đã không ngừng mở rộng và nâng cấp mạng lưới giao dịch cũng như hệ thống kênh phân phối Đến cuối năm 2017, ACB đã có 354 phòng giao dịch và chi nhánh phân bổ rộng rãi trên toàn quốc, khẳng định vị thế của mình tại Việt Nam.
Nhằm đa dạng hoá kênh kinh doanh ACB đã thành lập 04 công ty con: công ty
Tỷ lệ sở hữu cổ đồng theo nguồn gốc
Standard Chartered Bank (Hong Kong) Ltd.
Sở hữu nhà nước, ACBS, là công ty chứng khoán hàng đầu, trong khi ACBA chuyên quản lý và khai thác nợ ACBL cung cấp dịch vụ cho thuê tài chính, và ACBC đảm nhiệm vai trò quản lý quỹ, tạo nên một hệ sinh thái tài chính đa dạng và hiệu quả.
ACB đã phát triển nhiều kênh phụ trợ như Homebanking, Internet Banking, SMS banking, ATM và ACB online, giúp gia tăng thu nhập từ dịch vụ Những tiện ích này không chỉ nâng cao trải nghiệm khách hàng mà còn đóng góp tích cực vào doanh thu của ngân hàng.
2.1.4 Cơ cấu cổ đông tại ACB:
Các cổ đông chính: (tính đến ngày 31/12/2017) tỷ lệ sở hữu chia theo nguồn gốc sở hữu:
Bảng 2.1: Tỷ lệ sở hữu cổ đông của ACB theo nguồn gốc sở hữu
STT LOẠI CỔ ĐÔNG TỶ LỆ SỞ HỮU
Nguồn: Báo cáo thường niên 2017 của ACB
Biểu đồ 2.1: Biểu đồ tỷ lệ sở hữu cổ đông của ACBtheo nguồn gốcsở hữu
Nguồn: Báo cáo thường niên 2017 của ACB
Biểu đồ thể hiện sự sở hữu của các tổ chức có uy tín trong lĩnh vực ngân hàng, đầu tư và tài chính, cho thấy ACB được hỗ trợ mạnh mẽ từ 4 cổ đông Họ cung cấp kỹ năng quản trị, điều hành, nguồn vốn, công nghệ, kỹ thuật, chiến lược kinh doanh và kế hoạch phát triển, giúp ACB mở rộng thị phần hiệu quả.
Các thành viên trong Hội đồng sáng lập, HĐQT và Ban Tổng giám đốc của ACB đều có bề dày kinh nghiệm và gắn bó lâu năm với ngân hàng từ những ngày đầu thành lập Sự nhạy bén và kinh nghiệm quản lý của họ trong ngành ngân hàng góp phần quan trọng vào sự phát triển bền vững của ACB.
Hội đồng sáng lập được thành lập bởi Đại hội cổ đông vào năm 2008 với mục tiêu tư vấn cho Hội đồng quản trị và Ban điều hành trong quá trình quản lý và điều hành ngân hàng Hội đồng này bao gồm 06 thành viên.
+ Hội đồng quản trị: gồm có 12 thành viên, trong đó có 03 thành viên đại diện cho
Hội đồng quản trị (HĐQT) gồm 03 cổ đông nước ngoài và chưa có thành viên độc lập, tổ chức họp định kỳ mỗi tháng để thảo luận và quyết định về tình hình kinh doanh hàng tháng, thiết lập các chính sách kinh doanh, mục tiêu hoạt động cụ thể cho tháng tiếp theo, định hướng chiến lược, rà soát danh mục đầu tư, huy động vốn cấp 2 và xử lý rủi ro.
Ban Tổng giám đốc của ngân hàng bao gồm 01 Tổng giám đốc và 08 Phó Tổng giám đốc Tổng giám đốc, được bổ nhiệm bởi Hội đồng quản trị (HĐQT), có trách nhiệm quản lý hoạt động hàng ngày của ngân hàng và phải chịu trách nhiệm trước HĐQT cũng như pháp luật Các Phó Tổng giám đốc, Giám đốc Khối, Kế toán trưởng và các bộ phận chuyên môn sẽ hỗ trợ Tổng giám đốc trong công việc điều hành.
Hệ thống kiểm tra, kiểm soát nội bộ
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
2.2.1.Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định tài sản
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của ACB và P.TĐTS, ACB
Nguồn: Báo cáo thường niên của ACB năm 2017
ACB là một trong những ngân hàng thương mại hiếm hoi có Phòng Thẩm Định Tài Sản (P.TĐTS) hoạt động độc lập với phòng kinh doanh, không bị ảnh hưởng bởi các chỉ tiêu kinh doanh P.TĐTS tại ACB được chỉ đạo trực tiếp bởi Ban Tổng Giám Đốc, chủ yếu từ Phó Tổng Giám Đốc thường trực, đảm bảo sự linh hoạt trong việc điều động và chỉ thị phương hướng thay đổi Hiện tại, phòng thẩm định tài sản có một trưởng phòng và một phó phòng, phụ trách quản lý toàn bộ quy trình thẩm định và ban hành các quyết định từ Đại hội đồng cổ đông.
Văn phòng quản lý dự án, chiến lược
Phòng quản lý truyền thông & thương hiệu
Phòng tổng hợp Phòng thẩm định tài sản Trung tâm phê duyệt tín dụng tập trung
Hội đồng quản trị Hội đồng sáng lập Văn phòng kiểm soát Tổng giám đốc
Bộ phận thẩm định giá khu vực miền Bắc
Bộ phận thẩm định giá khu vực miền Trung
Bộ phận thẩm định giá khu vực
Bộ phận thẩm định giá khu vực miền
Tây và miền Đông Đông Bắc Bộ
Bắc Trung Bộ Đông Nam Bộ
Nam Trung Bộ Tây Nam Bộ
Cao Thắng, Văn Lang, Cộng Hoà, Hàng Xanh và Bình Tây là những địa điểm quan trọng trong việc quản lý công văn và nhân sự Với hơn 1000 nhân viên thuộc phòng thẩm định trên toàn quốc, các tổ trưởng sẽ đảm nhiệm việc quản lý nhân sự và ký duyệt hồ sơ theo từng bộ phận và khu vực.
Trực thuộc P.TĐTS là các bộ phận chịu trách nhiệm thẩm định chia theo khu vực
Bộ phận Cao Thắng, thuộc trụ sở chính của phòng thẩm định tài sản tại 413 – 415 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Tp.HCM, có khoảng 20 nhân viên thẩm định Bộ phận này chuyên thẩm định hai mảng chính là động sản và bất động sản, với bất động sản chiếm 80% tổng số tài sản được thẩm định Mục tiêu chính của việc thẩm định giá tài sản là làm cơ sở cho việc giải ngân tín dụng cho khách hàng, đồng thời hỗ trợ trong việc xử lý nợ và trích lập dự phòng rủi ro cho các khoản vay xấu.
P.TĐTS cần sự phối hợp chặt chẽ với các phòng ban khác như Phòng kinh doanh, để hướng dẫn khách hàng cung cấp giấy tờ pháp lý cần thiết cho thẩm định, và Phòng thông tin quy hoạch, nhằm đảm bảo quy hoạch đất phù hợp với quy định chấp nhận thế chấp tại ngân hàng Ngoài ra, sự hỗ trợ từ bộ phận công văn, văn thư cũng rất quan trọng.
Cơ cấu nhân lực thực hiện thẩm định giá (TĐG) tại Phòng Thẩm định giá, ACB chủ yếu gồm những chuyên gia có chuyên môn được đào tạo chính quy, trong đó 75% là cử nhân tốt nghiệp chuyên ngành TĐG từ các trường đại học trong nước Khoảng 20% nhân viên đến từ các khối ngành kinh tế - ngân hàng, và chỉ 5% là từ các ngành kỹ thuật Đặc biệt, 100% nhân viên thẩm định đều có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên.
2.2.2 Mục tiêu thẩm định giá bất động sản thể chấp trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
2.2.2.1 Thẩm định giá bất động sản thế chấp trước khi cho vay
Thế chấp bất động sản là một biện pháp đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng, nhưng không ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên Dù có hay không có thế chấp, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và chịu trách nhiệm về tài sản nếu vi phạm Để phát triển thị trường và hạn chế rủi ro cho các khoản cho vay, việc áp dụng biện pháp nhận bất động sản thế chấp trước khi cho vay được coi là phương pháp hiệu quả và an toàn cho ACB.
2.2.2.2 Định giá lại bất động sản thế chấp trong thời gian cho vay
Trong quá trình quản lý tài khoản vay, việc thẩm định giá bất động sản là rất quan trọng, thường được thực hiện định kỳ 2 năm một lần Tuy nhiên, có nhiều trường hợp cần thẩm định giá lại để xác định giá trị tài sản thế chấp, nhằm đảm bảo khoản vay của khách hàng luôn an toàn Đặc biệt, một số tình huống yêu cầu định giá đột xuất để kịp thời phản ánh giá trị thực tế của bất động sản.
Khi khách hàng vay muốn bổ sung, thay thế BĐS thế chấp hoặc đề nghị điều chỉnh nghĩa vụ đảm bảo
Khi giá thị trường biến động giảm trên 20% so với lần định giá gần nhất
Khi ACB kiểm tra phát hiện BĐS thế chấp bị giảm giá vì hư hỏng, hoả hoạn, v.v
2.2.2.3 Định giá BĐS thế chấp để trích lập quỹ dự phòng rủi ro tín dụng Đối với những khoản vay từ khi bị chuyển nợ nhóm 2 thì ngân hàng sẽ phải thực hiện trích lập quỹ dự phòng rủi ro cụ thể đối với khoản vay đó Tỷ lệ trích lập dự phòng cụ thể được thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước và việc số tiền phải trích lập dự phòng cao hay thấp phụ thuộc nhiều vào giá trị của BĐS thế chấp Nếu BĐS có giá trị chênh lệch nhiều so với lần định giá gần nhất trước đó thì ngân hàng sẽ phải tiến hành định giá lại, xác định giá trị thực của BĐS tại thời điểm trích lập dự phòng để thực hiện việc trích lập dự phòng cụ thể cho các khoản vay quá hạn một cách chính xác
2.2.2.4 Thẩm định giá bất động sản thế chấp để xử lý nợ
Khi khoản vay của khách hàng quá hạn và không còn khả năng thanh toán, sau khi ngân hàng đã áp dụng các biện pháp cần thiết mà không đạt hiệu quả, ngân hàng sẽ tiến hành xử lý bất động sản thế chấp của khách hàng.
Gán nợ là phương án mà ngân hàng áp dụng cho những bất động sản (BĐS) thế chấp có vị trí đẹp và giá trị cao, nhằm giúp khách hàng có thêm thời gian huy động nguồn lực để trả nợ Khi hết thời hạn quy định trong hợp đồng gán nợ, BĐS thế chấp sẽ trở thành tài sản của ngân hàng với giá trị đã thỏa thuận Do đó, việc đánh giá chính xác giá trị BĐS thế chấp tại thời điểm gán nợ là rất quan trọng.
Bán tài sản thu hồi nợ là biện pháp cuối cùng được áp dụng khi không thể sử dụng phương án gán nợ và khách hàng không hợp tác trong việc trả nợ Các bên sẽ tự thỏa thuận để bán tài sản, nếu không đạt được thỏa thuận, tài sản thế chấp sẽ được bán đấu giá theo quy định pháp luật Việc định giá lại giá trị bất động sản thế chấp sẽ được thực hiện tại thời điểm phát mãi.
2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá đang được áp dụng tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
2.2.3.1.Phương pháp sử dụng đơn giá đất thị trường được duyệt của ACB Đối với đất ở và tài sản gắn liền với đất tọa lại tại vị trí mặt tiền đường đã được ACB duyệt đơn giá đất thị trường thì các nhân viên thẩm định sẽ áp dụng Phương pháp sử dụng đơn giá đất thị trường được duyệt để tính giá trị
Tại P.TĐTS của ACB, nhân viên thẩm định khảo sát giá thị trường và xây dựng đơn giá đất theo từng đoạn đường mỗi quý Họ mô tả con đường, lợi thế kinh doanh, giao thông và thu thập thông tin giao dịch thực tế để tạo ra đơn giá Sau khi hoàn thiện, giá này sẽ được lãnh đạo kiểm duyệt và đưa vào chương trình PASS, trở thành cơ sở dữ liệu quan trọng để xác định giá trị quyền sử dụng đất và kiểm tra chéo với kết quả thẩm định theo phương pháp so sánh.
Các nhân viên thẩm định cần điều chỉnh các tỷ lệ thuận lợi và bất lợi của bất động sản để nâng cao độ chính xác trong việc định giá, từ đó giảm thiểu rủi ro trong quy trình cho vay tín dụng của ngân hàng.
Bảng 2.2: Bảng điều chỉnh đơn giá đấttheo phương pháp đơn giá đất được duyệt của ACB
Tên Giá trị điều chỉnh Diễn giải Đơn giá mặt tiền đường (đồng / m 2 ) Hiệu lực ngày:…/ /…
Hệ số đường nội bộ (%) 100
Hệ số khoảng cách đến MTĐ (%) 100
Tổng yếu tố thuận lợi (%) 100
Tổng yếu tổ bất lợi (%) 100 Đơn giá QSDĐ (được công nhận không thuộc QH giải tỏa) theo quy định của ACB (đồng / m 2 )
Đơn giá đường được phê duyệt bởi ngân hàng TMCP Á Châu là cơ sở quan trọng để xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với các nhà nằm trên mặt tiền đường, áp dụng cho hai trường hợp cụ thể.
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
2.3.1 Kết quả đạt đƣợc trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
Bảng 2.5: Số lƣợng hồ sơ Động sản và Bất động sản thế chấp đƣợc thẩm định tại ACB
Loại tài sản 2017 2016 2015 Động sản 11.423 9.534 8.346
Nguồn: Báo cáo thường niên của ACB từ 2015- 2017
Biểu đồ 2.2: Số lƣợng hồ sơ Động sản và Bất động sản thế chấp đƣợc thẩm định tại ACB
Nguồn: Báo cáo thường niên của ACB từ 2015- 2017
Từ năm 2015, ACB ghi nhận tỷ lệ hồ sơ tài sản thế chấp là bất động sản và động sản được thẩm định liên tục tăng Năm 2016, số lượng hồ sơ BĐS thế chấp thẩm định tại P.TĐTS tăng 10% so với năm trước Đến năm 2017, P.TĐTS đã thẩm định thành công hơn 120.000 hồ sơ BĐS thế chấp, tăng 15% so với năm 2016 Kể từ năm 2016, lãi suất ngân hàng ổn định đã làm gia tăng nhu cầu vay vốn của khách hàng, kéo theo nhu cầu thẩm định giá BĐS thế chấp cũng tăng theo.
Hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ACB đã không ngừng phát triển và hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của hồ sơ thẩm định Để đạt được kết quả tích cực, Phòng Thẩm định giá đã chú trọng đến nhiều yếu tố quan trọng như nguồn nhân lực, phương pháp thẩm định và hệ thống thông tin.
2017 2016 2015 Động sản Bất động sản cũng như hệ thống đào tạo nhân sự …
Bảng 2.6: Bảng tỷ trọng giá trị BĐS thẩm định tại ACB (Đơn vị: VNĐ)
Nguồn: Tổng hợp từ Phòng Thẩm định tài sản, ACB
Biểu đồ 2.3: Biểu đồ tỷ trọng giá trị BĐS thẩm định tại ACB (Đơn vị: VNĐ)
Nguồn: Tổng hợp từ Phòng Thẩm định tài sản, ACB
Tại P.TĐTS, ACB, giá trị bất động sản được thẩm định trong khoảng từ 2 tỷ đến 15 tỷ đồng chiếm tỷ trọng cao và có xu hướng tăng đều qua các năm, với hơn 50% vào năm 2016 và 2017, gần đạt 50% vào năm tiếp theo.
Từ năm 2015, nhóm bất động sản có giá trị thẩm định dưới 2 tỷ đồng có xu hướng giảm qua từng năm, nhưng tỷ trọng giảm không đáng kể, vẫn duy trì ở mức cao với 36% vào năm 2017 Ngược lại, nhóm bất động sản có giá trị từ 15 đến 100 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 10% tổng giá trị, trong đó tài sản có giá trị lớn hơn 30 tỷ đồng chỉ chiếm dưới 5% và không có sự thay đổi về tỷ trọng trong thời gian qua.
>15 - 30 tỷ > 30 - 100 tỷ qua các năm
2.3.2 Những hạn chế trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
2.3.2.1 Hạn chế về nguồn nhân lực trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu
Tình trạng quá tải trong công việc của nhân viên thẩm định
Số lượng nhân viên thẩm định giá tại các Bộ phận thẩm định giá thuộc P.TĐTS hiện dao động từ 10 đến 15 người, thực hiện thẩm định giá BĐS trên nhiều quận huyện và tỉnh thành Với tốc độ tăng trưởng tín dụng hiện nay, nhu cầu thẩm định BĐS tăng cao, dẫn đến tình trạng quá tải trong cả quá trình thẩm định và giám sát BĐS thế chấp của khách hàng Do đó, công tác thẩm định giá BĐS thế chấp chưa được thực hiện chặt chẽ, gây ra tình trạng định giá sai và thiếu chính xác, ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng.
Hoạt động thẩm định giá BĐS còn nhiều bất cập về độ chính xác của kết quả thẩm định và cách thực hiện
Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại ACB đã đạt được một số kết quả tích cực, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề trong quy trình thực hiện và độ chính xác của kết quả Đội ngũ nhân viên thẩm định trẻ thiếu kinh nghiệm cần được hướng dẫn, trong khi nhiều nhân viên có chuyên môn chưa sâu hoặc không đúng lĩnh vực thẩm định giá, dẫn đến việc thực hiện không đúng quy trình yêu cầu Điều này khiến cho quá trình thẩm định mang tính chủ quan, phụ thuộc vào kinh nghiệm cá nhân, từ đó làm giảm độ chính xác của kết quả, không phù hợp với chủ trương của ACB.
2.3.2.2 Hạn chế về phương pháp trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu
Trong cánh thực hiện thẩm định giá bằng các phương pháp, nhân viên còn mắc phải những hạn chế sau;
Việc thu thập dữ liệu trong lĩnh vực định giá bất động sản hiện vẫn còn nhiều hạn chế, với thông tin về tài sản đã bán thường thiếu sót, như mối quan hệ giữa các bên giao dịch và mức độ hiểu biết của họ về thông tin liên quan Điều này gây khó khăn trong việc xác định liệu giá giao dịch có phản ánh đúng giá thị trường hay không, cũng như các yếu tố như điều kiện mua bán và tình trạng pháp lý Đối với những tài sản đang rao bán, người thẩm định cần có kỹ năng thương lượng và am hiểu thị trường, đặc biệt là đối với những tài sản có quy mô và tính chất khác biệt, để đảm bảo tính chính xác trong việc so sánh và áp dụng các phương pháp thẩm định giá.
- Cách điều chỉnh hệ số tương đối chưa chính xác
Việc điều chỉnh bằng số tương đối cần phải được chứng minh bằng các chứng cứ điều tra từ thị trường Tuy nhiên, trong thực tế, các nhân viên thẩm định thường áp dụng mức điều chỉnh dựa trên nhận định chủ quan và kinh nghiệm cá nhân, cùng với các nguồn thống kê không chính thức, tùy thuộc vào đặc điểm của thị trường địa phương nơi tài sản được thẩm định Hiện tại, chưa có một mức điều chỉnh thống nhất nào được áp dụng.
2.3.2.3 Hạn chế về quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
Giá trị bất động sản thế chấp thay đổi theo thời gian, tuy ACB yêu cầu nhân viên thẩm định thực hiện tái thẩm định tài sản 6 tháng một lần, nhưng thực tế tại nhiều chi nhánh, việc định giá lại thường bị bỏ qua, chỉ thực hiện khi có biến cố lớn hoặc khi bị kiểm tra Điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến an toàn vốn vay của ngân hàng nếu giá trị bất động sản trên thị trường giảm đột ngột.
- Thời gian quy định cho một quy trình xử lý hồ sơ thẩm định quá ngắn, trong vòng
Trong vòng 02 ngày kể từ khi nhận hồ sơ thẩm định, nhân viên thẩm định phải xử lý mọi loại hồ sơ bất động sản Thời gian ngắn này tạo ra áp lực lớn cho họ trong việc đảm bảo chất lượng và hiệu quả công việc.
Khi quy trình thẩm định kết thúc, nhân viên thẩm định sẽ thông báo kết quả cho nhân viên kinh doanh, người sẽ đánh giá thái độ làm việc của họ Điều này tạo ra áp lực và căng thẳng cho các nhân viên thẩm định trong công việc của họ.
2.3.2.4 Hạn chế về hệ thống cơ sở dữ liệu trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
Hệ thống thông tin hiện tại chưa kết nối được với các trung tâm giao dịch tài sản lớn, đặc biệt là công ty Dịch vụ địa ốc ACB (ACBR), do hoạt động độc lập Điều này dẫn đến việc thiếu hụt nguồn thông tin tin cậy có thể khai thác.
Việc cập nhật dữ liệu thủ công với sự tham gia của các cộng tác viên nhập liệu dẫn đến tốc độ cập nhật thông tin chậm và chất lượng thông tin thường gặp sai sót.
Thông tin được thu thập chủ yếu từ các nguồn không chính thức và từ những đối tượng không có chuyên môn như dịch vụ môi giới, cư dân lân cận và khách hàng, dẫn đến độ chính xác thường không cao.
Các chứng từ pháp lý liên quan đến bất động sản được các kênh phân phối và phòng giao dịch thu thập từ khách hàng, sau đó được xác minh tính chính xác trước khi chuyển lên Phòng Tín dụng và Định giá Tài sản (P.TĐTS) Tuy nhiên, nhân viên thẩm định không chịu trách nhiệm về tính xác thực của các chứng từ này, dẫn đến nhiều rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thẩm định.
2.3.3.1 Nguyên nhân xuất phát từ phía Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
Nguồn nhân lực thực hiện thẩm định giá BĐS chưa đủ trình độ và chưa đủ về số lượng
