Trình tự, thủ tục trong giao đất, cho thuê đất là các thời gian, các hành vi cụ thể mà các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất cho thuê đất và người sử dụng
đất bắt buộc phải thực hiện trong quá trình giao đất, cho thuê đất.
Thông qua trình tự, thủ tục này chính là nhằm cụ thể hoá quyền và nghĩa vụ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai và người sử dụng đất. Chỉ có thực hiện một cách nghiêm túc và đầy đủ thì mới đ−a việc giao đất, cho thuê đất vào kỷ c−ơng, pháp luật theo một quy chế chặt chẽ và thống nhất.
Một trong những trở ngại và là rào cản lớn nhất cho các nhà đầu t− n−ớc ngoài và các doanh nghiệp trong nước khi sử dụng đất để đầu tư đó chính là khâu thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất. Với một hệ thống các văn bản pháp quy đồ sộ và đòi hỏi những thủ tục hết sức khắt khe, với một hành trình kéo dài về thời gian thực sự đã làm nản lòng không ít các chủ thể đầu t− trong thời gian vừa qua. Thậm
chí, nhiều dự án đầu t−, nhiều công trình đã bị bỏ ngỏ do các thủ tục hành chính r−ờm rà và quá phức tạp này.
Luật đất đai năm 2003 đ−ợc Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2004 (sau đây gọi tắt là LĐĐ2003) quy định về trình tự, thủ tục giao
đất, cho thuê đất trên cơ sở luật hoá trong hàng loạt các văn bản pháp quy đã đ−ợc
đề cập trong phần I.2.1; theo đó, trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất đ−ợc quy
định thống nhất trong một văn bản luật có hiệu lực pháp lý cao, thay thế các văn bản pháp quy riêng lẻ với nhiều những chồng chéo và bất cập trong thời gian vừa qua. Điều có ý nghĩa quan trọng hơn là trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất theo LĐĐ 2003 đã quy về một mối, là trình tự, thủ tục chung áp dụng đối với tất cả các loại đất và đối với tất cả các chủ thể có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất mà không phân biệt các loại đất khác nhau, cũng nh− không phân biệt đối t−ợng sử dụng đất là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân, là đối tượng sử dụng đất trong nước hay nước ngoài
để quy định trình tự thủ tục riêng như trước đây. Có thể nhận thấy rõ nét sự thay
đổi về thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất qua những nội dung cụ thể sau ®©y:
* Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với đất đã đ−ợc giải phóng mặt bằng.
Trước hết, tổ chức người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung −ơng nơi có đất.
Đối với hộ gia đình cá nhân xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nới có đất.
Bộ hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm có:
+ Đơn xin giao đất, thuê đất.
+ Dự án đầu t− theo quy định của pháp luật về đầu t− (đối với tổ chức).
+ Dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư (đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam).
Sau khi cơ quan tiếp nhận hồ sơ nhận đủ bộ hồ sơ của người có nhu cầu xin giao
đất, thuê đất, trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, cơ quan này phải có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và thực hiện các công việc khác có liên quan nh−: trích lục bản
đồ địa chính hoặc trích lục địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Sau khi hoàn tất hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ chuyển hồ sơ này cho UBND có thẩm quyền để ra quyết định giao đất, cho thuê đất.
Quyết định này sẽ được cơ quan quản lý đất đai trực tiếp trao cho người được giao
đất, cho thuê đất.
Khi đã nhận được quyết định giao đất, cho thuê đất người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trong thời hạn 10
ngày cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao đất trên thực địa.
* Đối với đất ch−a đ−ợc giải phóng mặt bằng thì việc giao đất, cho thuê
đất đ−ợc thực hiện nh− sau:
Sau khi tiếp nhận đủ bộ hồ sơ của các tổ chức, hộ gia đình và các cá nhân trong nước, các tổ chức và cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu xin giao đất, thuê đất cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm, trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Việc thực hiện các công việc này trong thời hạn 30 ngày làm việc.
Cơ quan quản lý đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi tr−ờng cấp huyện) hoàn tất hồ sơ và chuyển cho UBND cấp có thẩm quyền (cấp tỉnh hoặc cấp huyện) để ra quyết định giao đất, cho thuê đất.
Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện về bồi th−ờng, giải phóng mặt bằng.
Sau khi thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng và người được giao đất, thuê
đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý
đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao đất trên thực địa cho người được giao đất, thuê đất.
Qua trình tự, thủ tục về giao đất, cho thuê đất nêu trên của LĐĐ 2003 có thể nhận thấy một số điểm mới so với các văn bản pháp quy tr−ớc đây nh− sau:
Thứ nhất: Trình tự, thủ tục nêu trên là trình tự, thủ tục chung đ−ợc áp dụng cho tất cả các đối tượng trong và ngoài nước có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất; và cũng là trình tự, thủ tục chung cho tất cả các loại đất. Trình tự, thủ tục lần đầu tiên
đ−ợc quy định chính thức trong một văn bản luật sẽ khắc phục đ−ợc tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo của hàng loạt các văn bản trước đây. Bên cạnh đó tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất kịp thời nắm bắt thông tin và dễ dàng thực hiện các thủ tục, các yêu cầu của Nhà nước khi giao đất, cho thuê
đất.
Thứ hai: Thay vì trước đây thủ tục giao đất, cho thuê đất được thực hiện thông qua nhiều cấp trung gian với nhiều khâu, nhiều công đoạn thì nay theo quy định LĐĐ
2003 thủ tục đó chỉ thông qua một cơ quan trung gian duy nhất đó là cơ quan quản lý
đất đai cấp tỉnh hoặc cấp huyện mà cụ thể hơn đó là: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh hoặc phòng Tài nguyên và Môi tr−ờng cấp huyện. Đây là cơ quan đầu mối duy nhất, chịu trách nhiệm chính trong việc tiếp nhận hồ sơ của các tổ chức cá nhân; trực tiếp thẩm định và kiểm tra hồ sơ cũng nh− thực hiện cá thủ tục hành chính cần thiết khác liên quan đến giao đất,
cho thuê đất. Với quy định này sẽ giảm bớt được các bước, các khâu trung gian không cần thiết vốn hết sức khó khăn, phức tạp cho ng−ời dân trong thời gian tr−ớc đây.
Đồng thời cũng là nhằm nâng cao năng lực, trách nhiệm cho các cơ quan chuyên môn và các cán bộ có thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai trên cơ sở xác định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn. Thông qua đó góp phần cải cách bộ máy hành chính Nhà nước theo hướng đơn giản gọn nhẹ. Đây cũng là chủ trương về cải cách thủ tục hành chính nói chung theo cơ chế "một cửa" đã và đang được Đảng, Nhà nước, các cấp, các ngành cũng như mọi người dân đặc biệt quan tâm hiện nay.
Thứ ba: Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất theo LĐĐ 2003 đ−ợc phân thành hai trường hợp cụ thể là đất đã được giải phóng mặt bằng và đất chưa được giải phóng mặt bằng. Đây là quy định hết sức hợp lý và vô cùng cần thiết mà trong các văn bản pháp quy trước đây không đề cập. Quy định này nhằm mục đích tạo điều kiện cho người có nhu cầu sử dụng đất nhanh chóng có đất để sử dụng, kịp thời nắm bắt đ−ợc thời cơ kinh doanh. Đặc biệt, LĐĐ 2003 với sự xuất hiện của tổ chức phát triển quỹ đất, tổ chức này có chức năng quản lý quỹ đất, vận động đầu t−, giới thiệu
địa điểm cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất... Thông qua tổ chức này, các chủ thể đầu t− thuận lợi, dễ dàng trong việc tìm kiếm địa điểm đầu t− và nhanh chóng có
"đất sạch" để thực hiện đầu t−.
Bên cạnh đó, đối với đất ch−a đ−ợc giải phóng mặt bằng, LĐĐ 2003 quy định cho phép một khoảng thời gian dài hơn để các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các chủ thể đầu tư chủ động và có kế hoạch cụ thể trong việc bồi thường cho dân và giải phóng mặt bằng. Quy định này khắc phục tình trạng trước đây quy định rất chung chung, không phân định thành các trường hợp cụ thể, việc bồi thường giải phóng mặt bằng dường như phó thác cho các chủ thể đầu tư và người có đất bị thu hồi mà Nhà nước can thiệp rất ít vào việc này. Chính vì vậy, trên thực tế thời gian qua đã xảy ra tình trạng các dự án đầu t− đã đ−ợc phê duyệt, các chủ thể đầu t− cũng đã tập kết, mua sắm các trang thiết bị máy móc để thực hiện đầu tư nhưng lại bị ngừng trệ vì người dân không chịu di dời ra khỏi khu vực đất đầu t−; khu công nghiệp An Khánh - Hà Tây là một ví dụ điển hình.
Thứ t−: Thời gian để thực hiện thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất cũng rút ngắn đi rất nhiều. Như đã đề cập trong phần trước, trước khi có LĐĐ 2003
để có được đất thực hiện đầu tư, các chủ thể đầu tư thường phải mất trung bình từ 5 - 7 tháng làm thủ tục. Theo LĐĐ 2003 thời gian chậm nhất (đối với trường hợp đất ch−a đ−ợc giải phóng mặt bằng) tối đa cũng ch−a đầy 2 tháng. Với quy định này sẽ giảm thiểu thời gian chờ đợi và những chi phí không cần thiết trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất; cùng với ý nghĩa đó sẽ là đảm bảo thiết thực cho các chủ đầu t− có ngay đất để thực hiện đầu t−.
* Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ng−ời
đ−ợc giao đất, cho thuê đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý để xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Với ý nghĩa này, thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là mong muốn, là nguyện vọng thiết tha của các chủ thể sử dụng đất; là cơ sở để xác định tư cách, địa vị pháp lý của người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ đất đai. Bên cạnh đó khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là điều kiện đảm bảm cho người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Về phía Nhà nước, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đảm bảo pháp lý chặt chẽ đất đai, tạo điều kiện dẽ dàng trong quản lý đất đai khi mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò thay thế hàng loạt các loại giấy tờ qua nhiều thời kỳ lịch sử khác nhau đã và đang tồn tại hiện nay.
Với ý nghĩa đó, thời gian qua chúng ta đã cố gắng đẩy mạnh việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm so với yêu cầu đặt ra. Việc đó đ−ợc gắn liền với việc cấp giấy ch−a thực sự ăn khớp, thủ tục cấp giấy ch−a có mặt cải tiến.
Khắc phục tính trạng này, LĐĐ 2003 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp được giao đất, cho thuê đất hết sức dễ dàng, thuận lợi vầ rất đơn giản. Cụ thể thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đ−ợc quy định nh− sau:
Việc xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đ−ợc tiến hành
đồng thời với việc xem xét để ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Nghĩa là, sau khi Sở Tài nguyên & Môi tr−ờng cấp tỉnh, phòng Tài nguyên & Môi tr−ờng cấp huyện tiếp nhận bộ hồ sơ của người có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất, thực hiện quá
trình thẩm tra hồ sơ, thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan nh−: trích lục bản đồ địa chính, xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp và hoàn tất hồ sơ để trình UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện (theo quy định tại
Điều 37) xem xét và quyết định. Đối với trường hợp được UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất thì cũng đồng thời đ−ợc cấp luôn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước, cơ quan quản lý đất đai tổ chức bàn giao đất trên thực địa thì thực hiện việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, cho thuê đất.
Đây là quy định hết sức đơn giản thể hiện sự thông thoáng và linh hoạt, làm giản tiện các thủ tục hành chính; bỏ qua các khâu, các b−ớc trung gian không cần thiết mà vẫn đảm bảo được yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Thông
qua đó, tiết kiệm công sức, thời gian, tiền bạc cho Nhà nước cũng như người sử dụng
đất.