6.1. Khái niệm đất khu công nghiệp
Hiện nay cả nước có 113 khu công nghiệp đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt về mặt quy hoạch, trong đó có 98 khu công nghiệp thực chất đi vào hoạt động và phát huy hiệu quả trong hoạt động sản xuất kinh doanh tạo bức tranh kinh tế đa dạng trong phạm vi cả nước và ở từng địa phương. Tuy nhiên, xét một cách tổng thể, diện tích lấp đầy ở từng địa phương có các khu công nghiệp rất khác nhau, có nơi tỷ lệ diện tích khai thác công năng cao nh− Bình D−ơng, Đồng Nai, Hà Nội nh−ng cũng có nhiều địa phương có khó khăn lớn trong thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài.
Việc thu hút đầu t− đ−ơng nhiên phụ thuộc vào nhiều yếu tố nh−: cơ sở hạ tầng tốt, cơ chế chính sách áp dụng thông thoáng, giá đất hấp dẫn, thủ tục hành chính đơn giản và lực l−ợng lao động tại chỗ đ−ợc đào tạo tốt. Điều đó giải thích tại sao các tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng nh−: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Đồng Nai, Bình D−ơng, Bà Rịa - Vũng Tàu thu hút đ−ợc nhiều đầu t− trong nước và nước ngoài hơn các địa phương khác và qua đó kinh tế phát triển hơn. Tuy nhiên, cũng có khi khu công nghiệp đ−ợc xây dựng quy mô lớn, hiện đại nh−ng ít nhà đầu t− vào thuê đất, trong khi đó các nhà đầu t− lại xếp hàng chờ đợi vào các khu công nghiệp vừa và nhỏ. Có thể là giá đất quá cao, thủ tục hành chính còn phiền hà, quy hoạch còn bất cập chưa hướng tới việc coi nhà đầu tư là đối tác quan trọng trong hợp tác về kinh tế mà vẫn thể hiện cơ chế ban phát, xin cho trong mọi khâu xúc tiến đầu t− làm nản lòng các nhà doanh nghiệp. Vì vậy, các tỉnh và thành phố trực thuộc trung −ơng khi xây dựng quy hoạch các khu công nghiệp cần xác định tất cả những thuận lợi và khó khăn trong thu hút đầu t−, tạo dựng những b−ớc đi ban
đầu có tầm chiến l−ợc để giữ chân các nhà đầu t− làm ăn lâu dài chứ không nên mỗi
địa phương làm một kiểu thi nhau hạ giá cho thuê đất để tạo lợi thế đầu tư gây nên hiện t−ợng cạnh tranh không lành mạnh giữa tỉnh này và tỉnh khác trong cuộc chiến giành giật nguồn đầu t−.
Từ trước đến nay, khái niệm khu công nghiệp được đề cập ở một số văn bản pháp luật nh−ng thế nào là đất khu công nghiệp thì hầu nh− ch−a có định nghĩa nào thật đầy đủ. Bởi vậy, đối với các loại đất kinh doanh phi nông nghiệp, Luật đất đai năm 2003 lần l−ợt đề cập từng khái niệm một cách rõ ràng. Vì vậy khoản 1 Điều 90 Luật đất đai xác định: “Đất khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng”. Từ định nghĩa khái quát trên có thể nêu các đặc tr−ng sau về đất khu công nghiệp:
+ Thứ nhất, đây là những khu đất lớn đ−ợc quy hoạch để xây dựng các nhà máy, xí nghiệp có tính chất tập trung để hình thành các cụm công nghiệp, khu công nghiệp và các khu sản xuất kinh doanh khác. Nếu nh− từng nhà máy riêng lẻ đựơc
xây dựng thì không thể nói đến đất khu công nghiệp. Cần hiểu rằng, tuỳ vào điều kiện và đáp ứng những nhu cầu khác nhau mà xây dựng các khu công nghiệp với tính chất và quy mô phù hợp. Đối với các doanh nghiệp lớn và có nguy cơ gây ô nhiễm lớn thì phải tập trung xa khu dân c− và quy hoạch vào các khu công nghiệp tập trung. Với các nhà đầu t− mà khả năng tài chính có hạn, quy mô sử dụng đất không lớn thì thường đựơc thuê đất trong các cụm công nghiệp vừa và nhỏ.
+ Thứ hai, đất sử dụng để xây dựng các khu công nghiệp không chỉ thể hiện tính tập trung của nhiều nhà máy, xí nghiệp mà phải có cùng chế độ sử dụng đất với nhau. Điều này phân biệt rõ rệt đối với đất khu kinh tế và khu công nghệ cao khi sử dụng đất, vì các khu kinh tế và khu công nghệ cao có nhiều chế độ sử dụng đất khác nhau trong một khu vực quy hoạch nhằm đáp ứng các nhu cầu khác nhau trong phát triển kinh tế và công nghệ của các nhà đầu t− trong n−ớc và n−ớc ngoài. Trong khu công nghiệp, mục đích hình thành các nhà máy tập trung là để sản xuất, kinh doanh không bao gồm các khu vực có tiêu chí khác nhau trong nghiên cứu, ứng dụng, đào tạo nguồn nhân lực, khuyến khích xuất khẩu.
6.2. Hình thức sử dụng đất trong khu công nghiệp
Trên cơ sở các quy định về hình thức sử dụng đất tại các Điều 33, 34 và 35 của Luật đất đai áp dụng cho từng đối t−ợng sử dụng đất khoản 3 và 4 Điều 90 chi tiết hoá quy chế pháp lý cho từng nhà đầu t− trong khu công nghiệp. Cần phân biệt nhà
đầu t− kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp với các nhà đầu t− vào sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp thì việc áp dụng hình thức sử dụng đất có sự khác nhau.
+ Thứ nhất, hình thức sử dụng đất khi các nhà đầu t− xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp được áp dụng đối với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam là giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm. Đối với người Việt Nam định cư ở n−ớc ngoài, tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài khi đầu t− xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp có thể lựa chọn giữa việc trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê
đất một lần cho Nhà nước Việt Nam.
Việc quy định như trên nhằm giúp các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có những thận lợi trong việc lựa chọn hình thức sử dụng đất thích hợp với năng lực tài chính, khả năng kinh doanh và hưởng quyền theo hình thức sử dụng đất đã lựa chọn. Vì đầu t− xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thông th−ờng phải huy động một số vốn lớn trong đầu t− ban đầu, cho nên trong quy định của Luật đất đai không quy định hình thức sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước. Khả năng tài chính và trình độ công nghệ trong quy chuẩn xây dựng v−ợt quá trình độ cho phép là lý do giải thích cho việc không quy định đối t−ợng này trong xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
+ Thứ hai, đối với việc đầu t− vào sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp thì hình thức sử dụng đất áp dụng cho từng đối t−ợng cụ thể nh− sau:
- Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước. Như vậy, nguồn gốc đất đai mà họ sử dụng thông qua việc cho phép sử dụng đất của Nhà nước từ việc giao đất hoặc cho thuê đất. Tuy nhiên họ có thể thông qua các quan hệ dân sự về đất
đai để đ−ợc quyền sử dụng đất. Đó là việc nhận chuyển nh−ợng, thuê đất, thuê lại
đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài
đầu t− xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, thuê lại đất gắn liền với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài đầu t− kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp đ−ợc lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất thu tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần cho Nhà nước Việt Nam.
Bên cạnh việc được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng các hình thức khác nhau do họ lựa chọn, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn có thể thông qua các giao dịch dân sự về đất đai để đ−ợc quyền sử dụng đất. Các giao dịch đó gồm: thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài đầu t− xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
- Đối với tổ chức, cá nhân n−ớc ngoài đầu t− vào sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp đ−ợc lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần hoặc trả tiền thuê hàng năm cho Nhà nước Việt Nam. Để được quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp họ có thể thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế Việt Nam, của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác
đầu t− xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
Nh− vậy, thông qua hình thức sử dụng đất mà các chủ thể nêu trên đ−ợc quyền lựa chọn trong đầu t− xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp và đầu t− vào sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp cũng nh− thông qua giao dịch để
được quyền sử dụng đất, Nhà nước tạo điều kiện tối đa cho mọi tổ chức kinh tế trong nước, nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng và kinh doanh trong khu công nghiệp với năng suất, chất l−ợng cao nhất.
6.3. Giải quyết các trường hợp thuê đất theo các Luật đất đai trước đây
Khoản 6 Điều 90 Luật đất đai năm 2003 đã có quy định cụ thể giải quyết hậu quả pháp lý của những trường hợp thuê đất trước đây mà đã trả tiền thuê lại đất một lần hoặc trả tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đ−ợc trả tiền còn
lại ít nhất năm năm. Theo khoản 1 Điều 35 của Luật đất đai, Nhà nước áp dụng kể từ ngày 1/7/2004 đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước bằng hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Bởi vậy, đối với những trường hợp đã trả
tiền thuê lại một lần hoặc nhiều năm theo cơ chế cũ thì quyền của tổ chức kinh tế
đ−ợc bảo hộ nh− tổ chức kinh tế đ−ợc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền trả
không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. Đối với hộ gia đình, cá nhân thì có quyền tương tự như trường hợp sử dụng đất không phải đất thuê được quy định tại
Điều 113 của Luật đất đai.