PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
2.3. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam và một số nước trên thế giới
2.3.2. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
•Quá trình hình thành và phát triển
Trong Luật đất đai 2003 nước ta quy định: “Đất đai thuộc chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Do vậy thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta có khác so với một số quốc gia trên thế giới.
Thị trường BĐS ở nước ta chính thức được công nhận năm 1996, tuy nhiên trên thực tế trước đó thì thị trường này vẫn tồn tại. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội mà ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ thị trường này có những đặc điểm khác nhau. Chúng ta có thể khái quát quá trình hình thành, phát triển TTBĐS ở Việt Nam qua các thời kỳ như sau:
a. Thời kỳ trước khi đổi mới năm 1986
Trước tháng 8 năm 1945, giai đoạn này đất nước ta chịu ách đô hộ của thực dân phong kiến, mọi mặt của nền kinh tế cũng như xã hội chịu ảnh
hưởng nhiều từ sự cai trị của thực dân. Toàn bộ đất đai tập trung chủ yếu vào tay địa chủ, vua, quan lại phong kiến, người dân không có đất, họ chỉ là người làm thuê mướn cho địa chủ, quan lại, do vậy nhu cầu trao đổi đất đai hầu như không xuất hiện, trừ trường hợp người dân phải gán nợ cho bọn địa chủ, thực dân phong kiến. Vì vậy thị trường đất đai trong một thời giai dài hầu như không tồn tại.
Sau Cách mạng tháng 8 thành công, nhân dân ta giành được chính quyền từ tay thực dân, kết thúc gần nghìn năm nước ta trong ách đô hộ của thực dân phong kiến. Ngày 01/01/1946 Nước ta tổ chức cuộc bầu cử đại biểu quốc hội đầu tiên lập nên nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, dân ta được tự do, bước lên làm chủ đất nước. Thời kỳ này Quốc hội đã ban hành hiến pháp 1946 quy định đất đai ở nước ta có 3 hình thức sở hữu bao gồm sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu Nhà nước. Ở Miền Bắc TTBĐS vẫn diễn ra những giao dịch thuê mướn, thế chấp, cầm cố BĐS hầu như ít xuất hiện do nhiều yếu tố tác động. Thời kỳ sau năm 1958 - 1975 là thời kỳ phát triển của nền kinh tế quốc doanh và kinh tế hợp tác xã, TTBĐS hoạt động với nhịp độ thấp chủ yếu là mua bán đất ở và nhà ở.
Những năm 1975 - 1980 ở miền Bắc thực hiện cải tạo nông nghiệp, cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh, đất đai được phân phối lại, các giao dịch trên thị trường diễn ra nhưng không phổ biến, các bên tự thỏa thuận giá cả với nhau, thị trường bất động sản vẫn chưa hình thành.
Hiến pháp 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Do đó nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được giao cho khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã. Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không được thừa nhận, nhưng trên thực tế
chúng vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức. Như vậy thị trường đất đai giai đoạn này là thị trường với các giao dịch ngầm, và các yếu tố pháp luật cho thị trường đất đai vẫn chưa xác lập.
b. Thời kỳ 1986 đến nay
Năm 1986 thực hiện chủ chương, chính sách của Đảng và Nhà nước thực hiện đổi mới toàn bộ nền kinh tế, chuyển từ cơ chế quản lý kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng xã hội, xây dựng phát triển công nghiệp, thương mại thuộc các thành phần kinh tế ngày càng gia tăng, nhu cầu đất đai trở nên cấp bách. Giai đoạn này được coi là dấu mốc quan trọng đánh dấu sự thay đổi hình thành chính sách pháp luật về đất đai có tác động tích cực tới sự phát triển của thị trường đất đai ở nước ta. Luật đất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980 cùng với chủ trương đổi mới tư duy kinh tế của Đảng và Nhà nước, cùng với đó Luật đất đai 1993 được quốc hội khóa VII thông qua và đi vào cuộc sống. Về chế độ quản lý đất đai: Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho hộ gia đình cá nhân, người sử dụng đất có 5 quyền:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Do đó, đã thừa nhận về mặt pháp lý giá của quyền sử dụng đất. Chế độ quản lý nhà ở: Pháp lệnh nhà ở năm 1991, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất và xóa bỏ bao cấp về nhà ở, chuyển nhà ở sang kinh doanh, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở, thị trường quyền sử dụng đất chưa hình thành, nhà ở được phép mua bán nhà gắn với chuyển quyền sử dụng đất.
Những văn bản trên đã tạo cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản ở nước ta và thị trường này đã dần được hình thành và từng bước phát triển. Ngoài ra Nhà nước xác định đất có giá và giá do nhà nước quy định. Lần đầu tiên giá đất được chính thức sử dụng: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất, cho thuê đất.
Hiện tượng mua bán đất đai, mua bán bất động sản xuất hiện và diễn ra khá sôi động tại các đô thị từ năm 1991 - 1993. Tuy nhiên thực chất quan hệ mua bán, giao dịch ở giai đoạn này là hiện tượng mua bán đất đai ngầm vẫn chưa được chính thức công nhận. Tình trạng giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoại thành, đô thị, các khu vực ven đường giao thông, các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, các vụ khiếu kiện đất đai đã bắt đầu phát sinh và gia tăng.
Bộ Luật dân sự năm 1995 đã có quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thủ tục hợp đồng mua bán... Quy định này tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự hình thành và phát triển các giao dịch bất động sản.
Tuy nhiên cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường thế giới, thì nền kinh tế Việt Nam cũng ngày càng phát triển, các quan hệ xã hội ngày càng trở lên phức tạp hơn nhu cầu sử dụng và mua bán đất đai diễn ra nhiều hơn, thường xuyên hơn làm phát sinh thêm nhiều vấn đề mà Luật đất đai 1993 không đáp ứng được đòi hỏi phải có những quy định, chính sách mới. Nhận thức sự cần thiết phải có những điều chỉnh thay đổi cho Luật đất đai, do vậy Quốc hội đã ban hành Luật đất đai bổ sung sửa đổi năm 1998 bổ sung thêm quyền sử dụng đất cho người dân bao gồm: Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; bổ sung trường hợp các tổ chức trong nước được nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tiếp đó Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001 bổ sung thêm và quy định về khung bảng giá các loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường , quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ thực tiễn của nền kinh tế thị trường, nhu cầu đất đai gia tăng, hiện tượng giao dịch mua bán đất đai ngày càng nhiều. Do vậy chính
sách pháp luật liên quan đến đất đai cũng có sự thay đổi cho phù hợp với sự phát triển đó. Luật đất đai 2003, Luật xây dựng 2003, Luật nhà ở 2005, Luật dân sự 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006 và nhiều văn bản dưới luật khác đã lần lượt được Quốc hội ban hành nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển TTBĐS ở nước ta. Luật đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có 8 quyền, Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được lựa chọn hình thức giao đất không thu tiền và có thu tiền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính vì vậy TTBĐS giai đoạn này phát triển khá mạnh mẽ. Các giao dịch diễn ra khá phổ biến ở những nơi có nền kinh tế phát triển, khu tập trung đông dân cư, các đô thị thành phố lớn. Tuy bên cạnh những giao dịch công khai hợp lệ thì còn có những giao dịch ngầm, người sử dụng đất tự thỏa thuận với nhau không qua đăng ký khai báo với cơ quan nhà nước. Hiện tượng giao dịch ngầm vẫn còn nhiều, điều này làm cho việc quản lý kiểm soát TTBĐS ở nước ta gặp nhiều khó khăn, số thu thuế cho ngân sách nhà nước bị thất thu nhiều. Mới đây nhất Luật đất đai sửa đổi bổ sung 2009 đã có những quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....Tuy vậy thì TTBĐS nước ta thời kỳ này đã chính thức được công nhận và những hành lang pháp lý cho hoạt động của thị trường đã hình thành, do đó TTBĐS nước ta từng bước có sự phát triển mạnh mẽ và đã góp phần quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế của đất nước.
PHẦN 3