QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
2.5. CÁC VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG LẬP QHSDĐ
Đây là giai đoạn khởi đầu của một dự án quy hoạch, là khâu xác lập cơ sở pháp lý, công tác tổ chức chỉ đạo, lựa chọn đối tác cùng với kế hoạch triển khai thực hiện và chuẩn bị các nguồn lực, là căn cứ và cơ sở ban đầu để thực thi dự án, quyết định các điều kiện cần và đủ để tiến hành các công việc ở giai đoạn tiếp theo. Trong công tác chuẩn bị cần tiến hành các bước sau:
a. Điều tra ban đầu, lập và phê duyệt dự án - Khảo sát và điều tra sơ bộ;
- Xác định rõ mục đích, yêu cầu của quy hoạch;
- Xin ý kiến chỉ đạo của UBND và cơ quan địa chính cấp trên để đưa vào kế hoạch và xác định nguồn vốn thực hiện;
- Lập dự án QHSDĐ để cơ quan cấp vốn xem xét cấp kinh phí…..
b. Lập ban chỉ đạo và tổ chức lực lượng triển khai
* Ban chỉ đạo bao gồm:
- Chủ tịch hoặc phó chủ tịch UBND các cấp làm trưởng ban;
- Lãnh đạo cơ quan địa chính cùng cấp là phó ban thường trực;
- Lãnh đạo các lĩnh vực ban ngành liên quan nhiều đến việc sử dụng đất làm ủy viên.
46
Ban chỉ đạo chịu trách nhiệm tổ chức triển khai công tác quy hoạch, gồm các nhiệm vụ sau:
- Tổ chức lực lượng (nếu tự làm) hoặc ký hợp đồng thuê các cơ quan chuyên môn về quy hoạch.
- Chuẩn bị nguồn kinh phí thực hiện quy hoạch.
- Chịu trách nhiệm về phương án quy hoạch.
- Chỉ đạo, theo dõi tiến độ thực hiện quy hoạch.
- Tổ chức các cuộc họp để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình quy hoạch:
Thực hiện mối liên hệ giữa chính quyền địa phương với các ngành có nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn; tổ chức xét duyệt phương án quy hoạch ở địa phương và để trình lên cấp trên có thẩm quyền phê duyệt.
* Lực lượng triển khai: Là những người chuyên môn về địa chính, các nhà khoa học về địa lý, nông nghiệp, các nhà quy hoạch. Hiện nay, có thể áp dụng hình thức tổ chức lực lượng triển khai làm công tác quy hoạch như sau:
- Nếu địa phương tự làm thì cần có sự chỉ đạo, giúp đỡ của cấp trên. Trong trường hợp này cần tổ chức tập huấn về quy trình và bồi dưỡng kiến thức về quy hoạch cho những người thực hiện.
- Nếu hợp đồng thuê khoán các đơn vị chuyên môn có chức năng làm quy hoạch thì phải có sự tham gia tích cực của cán bộ địa phương và có sự giám sát, chỉ đạo của cơ quan quản lý đất đai cấp trên trực tiếp.
Để nâng cao chất lượng của phương án quy hoạch sử dụng đất cần đảm bảo các yêu cầu sau:
- Có đội ngũ cán bộ được đào tạo chuyên sâu về quy hoạch sử dụng đất.
- Cần xây dựng hoàn chỉnh hệ thống tài liệu, quy trình, quy phạm, định mức tính toán, trang bị các dụng cụ, phương tiện cần thiết cho công tác quy hoạch.
- Có sự chỉ đạo chặt chẽ của các cơ quan chuyên môn, đề cao tinh thần trách nhiệm, thái độ khoa học nghiêm túc của lực lượng tham gia quy hoạch; áp dụng các phương pháp đúng, tham khảo ý kiến của người dân.
c. Xác định phương án kỹ thuật và kế hoạch thực hiện
Để có 01 phương án quy hoạch tốt cần xây dựng đề cương chi tiết, trong đó nêu rõ những vấn đề cần giải quyết và phương pháp thực hiện. Lập kế hoạch tiến độ thực
47
hiện bao gồm: Kế hoạch chung, kế hoạch cụ thể từng công việc, kế hoạch của từng bộ phận công việc, kế hoạch hàng tuần, hàng tháng. Trong thực tế, nếu không lên kế hoạch khoa học, công tác quy hoạch thường bị kéo dài mà vẫn không đảm bảo chất lượng.
2.5.2. Điều tra thu thập các thông tin cơ bản
Mục tiêu của giai đoạn này là cung cấp những điều kiện cần thiết ban đầu về số lượng, chất lượng các nguồn tài liệu, thông tin cùng với việc phân loại, tổng hợp, điều chỉnh và những phân tích đánh giá cụ thể về điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội gây áp lực đối với đất đai, tình hình quản lý, khai thác, sử dụng đất đai tại địa bàn quy hoạch. Bước này chính là nền tảng cơ sở để thực hiện các nghiên cứu chuyên đề nhằm đưa ra định hướng sử dụng đất đến năm định hình quy hoạch cũng như cho lâu dài của vùng quy hoạch. Các vấn đề cần thực hiện bao gồm:
a. Công tác điều tra nội nghiệp:
Mục đích của công tác này là thu thập các tài liệu và số liệu cần thiết cho công tác quy hoạch sử dụng đất. Các tư liệu này phải thể hiện được đặc điểm của đối tượng quy hoạch cũng như tình hình hiện tại và phát triển tương lai.
Số lượng và loại tài liệu thu thập phụ thuộc vào mức độ yêu cầu của phương án quy hoạch và các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội cũng như tình hình sử dụng đất của từng địa phương cụ thể. Nhìn chung, cần thu thập những tài liệu sau:
- Điều tra thu thập các thông tin cơ bản của địa phương có liên quan đến việc lập QHSDĐ dưới dạng các tài liệu, báo cáo, biểu số liệu, biểu đồ…về các vấn đề sau:
+ Điều kiện tự nhiên bao gồm cả nguồn tài nguyên, cảnh quan và môi trường;
+ Điều kiện kinh tế - xã hội (gây áp lực đối với đất đai);
+ Tình hình quản lý, sử dụng đất đai (tài liệu thống kê);
+ Các văn bản pháp quy chính sách về quản lý, sử dụng đất đai: Các thông tư, chỉ thị, quyết định, công văn, nghị định liên quan đến các công tác quy hoạch phân bố đất đai, các văn bản xác nhận pháp chế xác nhận quyền sử dụng đất, các chủ sử dụng đất.
+ Các quy hoạch và dự án phát triển trên địa bàn như: Quy hoạch phát triển tổng thể kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, các dự án trọng điểm….
48
+ Tài liệu bản đồ: Bản đồ địa hình, bản đồ đất, bản đồ độ dốc, bản đồ tài nguyên nước, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, các loại bản đồ quy hoạch….Khi thu thập tài liệu bản đồ cần chú ý đến tỉ lệ bản đồ, tình trạng chất lượng bản đồ, năm đo vẽ, phương pháp xây dựng bản đồ, mức độ đáp ứng yêu cầu kỹ thuật thiết kế các nội dung quy hoạch.
- Phân loại, tổng hợp và chỉnh lý thông tin, lên danh mục, xây dựng hệ thống các biểu tổng hợp, tính toán các chỉ tiêu thống kê, chỉnh lý tài liệu bản đồ….
b. Công tác điều tra ngoại nghiệp
Nội dung và yêu cầu của công đoạn này phụ thuộc vào kết quả của công tác thu thập tài liệu, số liệu ở bước trước. Công tác này do cán bộ chuyên môn thực hiện với sự tham gia của đại diện các bên có liên quan. Nội dung điều tra bao gồm:
- Kiểm tra mức độ phù hợp của các tài liệu pháp chế, thống kê đất, bản đồ so với thực địa. Tiến hành tổ chức đo vẽ bổ sung những thay đổi về vị trí, hình dạng, kích thước hoặc mục đích sử dụng của các thửa đất trong trường hợp cần thiết.
- Xác định diện tích những khu vực có tranh chấp đất, sử dụng đất không hợp pháp, bất hợp lý.
- Bổ sung, chỉnh lý những thay đổi về đặc điểm thổ nhưỡng, địa hình, thực vật, hiện trạng sử dụng đất, các quá trình xói mòn, ô nhiễm, thoái hóa, khả năng xây dựng các công trình giao thông.
- Dự kiến những khu vực phát triển dân cư mới trong tương lai và bố trí công trình xây dựng cơ bản.
- Xác định những chi phí, thiệt hại sản xuất và chi phí đầu tư chưa sản xuất hết trên các khu vực dự kiến sử dụng vào mục đích khác (cấp đất ở, xây dựng cơ bản, giao thông, thủy lợi).
c. Phân loại, tổng hợp và chỉnh lý tài liệu, bản đồ
Trên cơ sở các tài liệu, số liệu thu thập được sẽ tiến hành phân tích, tổng hợp và đánh giá để có những thông tin đủ tin cậy, đáp ứng cho quá trình lập quy hoạch sử dụng đất ở các bước tiếp theo. Đồng thời, hoàn chỉnh số liệu, xây dựng biểu mẫu, chỉnh lý bản đồ và thể hiện các kết quả nghiên cứu, khảo sát trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
2.5.3. Nghiên cứu, phân tích các chuyên đề
49
Đây là bước nhằm xác lập cơ sở xây dựng các phương án quy hoạch. Thông qua những phân tích, đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất, biến động và tiềm năng đất đai bao gồm số lượng lẫn chất lượng, xác định đúng các quan điểm khai thác sử dụng quỹ đất và nhu cầu đất đai để thực hiện mục tiêu phát triển từng ngành, kết hợp những nội dung cơ bản của giai đoạn trước sẽ tạo ra những căn cứ chính xác để xây dựng phương án QHSDĐ trong giai đoạn sau. Đây là giai đoạn có tính chất bản lề trong cả quá trình quy hoạch. Trong bước này tập trung vào các nội dung chuyên đề sau:
2.5.3.1. Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội