5.2. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KHU DÂN CƯ NÔNG THÔN
5.2.3. Quy hoạch mở rộng các điểm dân cư hiện có
Trong phần lớn các trường hợp quy hoạch sử dụng đất cấp xã, việc phân bố đất khu dân cư thực chất là giải quyết vấn đề mở rộng và phát triển các điểm dân cư hiện có. Từ hệ thống điểm dân cư hiện tại, cần nghiên cứu để phân thành 03 nhóm:
- Nhóm 1: Các điểm dân cư tiếp tục được phát triển trong tương lai.
- Nhóm 2: Các điểm dân cư hạn chế phát triển.
- Nhóm 3: Các điểm dân cư cần được xóa bỏ trong thời kỳ quy hoạch.
Đồng thời phải xác định rõ những điểm dân cư nào thuộc nhóm 2, nhóm 3 sẽ được gắn với điểm dân cư nào thuộc nhóm 1.
Nội dung quy hoạch mở rộng điểm dân cư hiện tại bao gồm các vấn đề sau:
- Dự báo dân số và số hộ phát sinh trong thời kỳ quy hoạch;
- Dự báo nhu cầu đất ở mới;
- Lựa chọn khu vực cấp đất mới;
109
- Lập hồ sơ phân bố đất ở và kế hoạch cấp đất.
a. Dự báo dân số và số hộ phát sinh trong thời kỳ quy hoạch
* Dự báo dân số:
Quy mô dân số được xác định trên cơ sở mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương qua từng giai đoạn. Bên cạnh nhân tố lịch sử và chính sách kế hoạch hóa gia đình, sự gia tăng dân số cơ học cũng ảnh hưởng đến quy mô dân số của xã trong tương lai. Dự báo xu hướng phát triển dân số trên địa bàn xã căn cứ vào mức độ tăng dân số tự nhiên và mức độ biến động cơ học, có thể tính theo công thức sau:
NT = N0 (1+ KTB ± PTB)t Trong đó:
NT : dân số của xã năm định hình quy hoạch, sau t năm (người).
N0 : dân số của xã năm hiện trạng (người).
KTB: tỷ lệ tăng dân số tự nhiên tính trung bình trong giai đoạn quy hoạch (%).
PTB: tỷ lệ biến động dân số cơ học trung bình trong giai đoạn quy hoạch (%).
t : số năm (thời gian) định hình quy hoạch.
Giá trị KTB có thể được xác định theo chỉ tiêu khống chế về tỷ lệ tăng dân số (chính sách kế hoạch hóa gia đình) qua các năm của thời kỳ định hình quy hoạch hoặc dựa vào chỉ tiêu thống kê bình quân qua các thời kỳ phát triển dân số của vùng.
* Dự báo số hộ gia đình trong tương lai
Việc dự báo số hộ gia đình trong tương lai có thể dựa trên nhiều phương pháp:
- Căn cứ vào số liệu điều tra dân số về thành phần giới tính, nhóm tuổi để dự báo khả năng kết hôn của các cặp vợ chồng và nhu cầu tách hộ trong từng giai đoạn quy hoạch.
- Có thể dự báo theo cách tính quy mô hộ giảm dần dựa trên sự phân tích quy mô hộ bình quân hộ những năm trước, đồng thời căn cứ vào phương hướng phát triển dân số của địa phương trên cơ sở thực hiện chiến lược dân số quốc gia. Từ đó xác định số hộ theo quy mô dân số giảm dần trong từng giai đoạn:
- Số hộ trong tương lai cũng có thể dự tính theo công thức sau:
Trong đó:
HT : số hộ năm định hình quy hoạch.
HT = N0 NT
H0
110 H0 : số hộ năm hiện trạng.
NT : dân số năm định hình quy hoạch.
N0 : dân số năm hiện trạng.
Ví dụ:
Cho biết dân số năm đầu kỳ quy hoạch của xã Tân Thành, huyện Châu Thành là 6.442 người, số hộ là 1.432 hộ, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,464. Hãy tính dân số và số hộ của xã vào năm cuối kỳ quy hoạch, biết rằng xã dự kiến hạ tỷ lệ tăng dân số tự nhiên vào năm cuối kỳ quy hoạch còn 1,26%, thời hạn quy hoạch là 4 năm.
Giải:
Tỷ lệ tăng dân số trung bình: PTB = (1,46 + 1,26)/2 = 1,36%
Số dân tương lai: NT = N0 (1+ KTB ± PTB)t = 6.442 (1+ 1,36%)4 = 6.999 người
Số hộ tương lai:
b. Dự báo nhu cầu đất ở mới
Diện tích đất ở mới phụ thuộc vào số hộ cần được cấp đất ở. Đó là các hộ phát sinh có nhu cầu đất ở, số hộ gia đình giải tỏa, số hộ tồn đọng và định mức cấp đất ở cho một hộ. Nhu cầu diện tích đất ở mới được tính theo công thức:
PQ = (HP + HG + Ht – Htg)*Đ Trong đó:
PQ: Nhu cầu diện tích đất ở mới cho khu dân cư
HP: Số hộ phát sinh có nhu cầu đất ở trong thời kỳ quy hoạch HG: Số hộ giải tỏa
Ht: Số hộ tồn đọng
Htg: Số hộ có khả năng tự giãn
Đ: Định mức cấp đất cho một hộ theo điều kiện cụ thể ở địa phương
* Định mức cấp đất ở:
Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định: Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
HT = N0 NT
H0 = 6442
6999 1423 = 1629
111
* Số hộ phát sinh (HP)
Số hộ mới phát sinh có nhu cầu đất ở phụ thuộc vào số cặp kết hôn hàng năm và tập quán sống ở địa phương; số cặp kết hôn có thể tính dựa vào 02 cách :
- Cách 1: Được tính theo công thức:
HP = Hn – H0
Trong đó:
HP : Số hộ mới phát sinh có nhu cầu đất ở Hn : Số hộ năm hiện tại
H0 : Số hộ năm định hình quy hoạch - Cách 2:
+ Dựa vào số cặp kết hôn trung bình ở xã trong vòng 5 năm qua
+ Tính khả năng kết hôn của số cặp nam nữ ở độ tuổi kết hôn dựa trên số nam thanh niên chưa lấy vợ và tuổi kết hôn trung bình nam nữ ở xã.
Như vậy, tổng số hộ phát sinh có nhu cầu đất ở được tính theo công thức : HP = T.t1.t2.t3
Trong đó:
T: số nam thanh niên ở độ tuổi lập gia đình
t1:tỷ lệ số nam thanh niên đến tuổi kết hôn sẽ lập gia đình (từ 70 - 80%) t2:tỷ lệ số cặp kết hôn sẽ tách hộ (từ 74 - 84%)
t3:tỷ lệ số cặp kết hôn sẽ tách hộ nhưng không được thừa kế (từ 84- 90%)
* Số hộ giải tỏa (HG)
Là số hộ nằm trong các khu vực giải toả do thu hồi đất để xây dựng các công trình phục vụ công nghiệp hoá (xác định theo dự kiến xây dựng các công trình trong thời kỳ quy hoạch) hoặc do di chuyển từ những điểm dân cư nhỏ lẻ cần xoá bỏ.
* Số hộ tồn đọng (Ht)
Là những hộ đã tách trước thời điểm lập quy hoạch chưa có đất ở do khó khăn hoặc do địa phương chưa có kế hoạch cấp đất ở trong những năm qua, bao gồm:
- Số phụ nữ lỡ thì (tạo điều kiện cho họ ổn định cuộc sống và có cơ may xây dựng gia đình, điều tra theo số liệu thực tế trong nhiều năm).
- Các hộ thuộc diện chính sách chưa được giải quyết đất ở.
112
- Hai, ba hộ chung sống trong một nóc nhà với diện tích đất ở không vượt quá mức tiêu chuẩn cho một hộ.
Tổng số hộ tồn đọng được tính theo công thức sau:
Ht = H0 + L + C – A Trong đó: Ht : số hộ tồn đọng.
H0 : số hộ năm hiện trạng.
L : số phụ nữ lỡ thì có nhu cầu ra ở riêng.
C : số hộ thuộc diện chính sách chưa được giải quyết đất ở.
A : số nóc nhà năm hiện trạng.
* Số hộ có khả năng tự giãn (Htg)
Là những hộ gia đình đang có diện tích đất ở và đất vườn vượt định mức (>1,4 lần) qui định của địa phương, đủ khả năng tách đất ra cấp cho hộ mới phát sinh. Việc xác định số hộ này nhằm mục đích tiết kiệm diện tích và điều chỉnh lại đất ở giữa các hộ gia đình.
Để tính được khả năng tự giãn cần điều tra, phân nhóm các hộ và nóc nhà theo mức đất ở (< 200 m2; 200 m2 - 400 m2; 400 m2 - 600 m2; > 600 m2) và theo số cặp vợ chồng cùng chung sống (1, 2, 3...cặp). Sau đó căn cứ vào tình hình thực tế của từng địa phương sẽ đề ra nguyên tắc cấp đất ở, từ đó xác định được số hộ có khả năng tự giãn trong kỳ quy hoạch.
- Nóc nhà có 2 hộ, diện tích < 200m2 thì chỉ xét cấp mới cho 1 hộ nếu diện tích đất ở bình quân 1 nhân khẩu < 20m2 (A1).
- Nóc nhà có 3 hộ, diện tích đất ở từ 200m2 đến 400m2 thì xét cấp mới cho một hộ còn một hộ phải tự giãn (A2).
- Nóc nhà có diện tích quá lớn > 400m2 mà số hộ ít sẽ thu hồi để cấp cho hộ khác hoặc chuyển thành đất làm kinh tế gia đình, không được dùng vào mục đích xây dựng (A3, A4 …).
Dựa vào số liệu điều tra diện tích đất ở trên mỗi nóc nhà, tính hệ số tự giãn “t0”:
Hộ tự giãn “Htg” được tính theo công thức sau:
Htg = t0 (HP + Ht) t0 = A2 + 2A3 + 3A4
A
113 c. Lựa chọn khu vực cấp đất ở mới
Khu đất để mở rộng điểm dân cư trong xã cần được xác định phù hợp với quy hoạch phân bố dân cư, quy hoạch bố trí sản xuất trên địa bàn huyện, đảm bảo thuận tiện cho quá trình sản xuất, đáp ứng mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn. Với các yêu cầu cụ thể là:
- Có đủ mặt bằng để xây dựng và phát triển theo quy mô tính toán.
- Không bị úng lụt và khu vực tiềm ẩn nguy cơ trượt lở đất.
- Thuận tiện cho giao thông đi lại.
- Triệt để tận dụng các loại đất kém hiệu quả, hết sức tránh việc lấy đất canh tác để xây dựng.
- Đảm bảo các yêu cầu về kỹ thuật xây dựng và vệ sinh môi trường.
- Đảm bảo các yêu cầu về quốc phòng, an ninh.
d. Lập sơ đồ phân bố đất ở và kế hoạch cấp đất
Sau khi xác định vị trí khu vực được chọn làm nơi phát triển, mở rộng khu dân cư cần lập hồ sơ phân bố đất ở. Trên mỗi khu vực cấp đất cần tiến hành như công việc sau:
- Đo vẽ và điều tra chi tiết khu vực trên cơ sở bản đồ có tỷ lệ thích hợp như 1/500, 1/1000, 1/2000. Nếu khu vực này chưa có bản đồ chi tiết thích hợp thì cần đo vẽ hoặc đo vẽ bổ sung trên cơ sở các bản đồ hiện có.
- Lập bản vẽ thiết kế mặt bằng khu đất trên đó phải thể hiện số thứ tự, diện tích từng lô, kích thước các cạnh, bề rộng của đường, mương, rãnh thoát nước, hành lang an toàn giao thông.
- Xây dựng những quy định chung về sử dụng đất ở và yêu cầu thiết kế xây dựng.
Bản vẽ thiết kế mặt bằng phải được đưa ra thực địa và cắm mốc chỉ giới rõ ràng.
- Xây dựng kế hoạch cấp đất cho từng khu vực theo từng năm thực hiện.