Bài giảng ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ( combo full slides)

Giúp SV có được kiến thức về: Các quan niệm, khái niệm về giá trị, các nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá tài sản.. Phân loại tài sản trong thẩm định giá - Quyền tài sản là quyền trị

Môn học: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Nội dung môn học

 Chương 1: Tổng quan về thẩm định giá tài sản

 Chương 2: Các nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá tài sản

 Chương 3: Quy trình thẩm định giá

 Chương 4: Thẩm định giá Bất động sản

 Chương 5: Thẩm định giá Máy móc thiết bị

 Chương 6: Thẩm định giá trị Doanh nghiệp

Giúp SV có được kiến thức về:

 Các quan niệm, khái niệm về giá trị, các nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá tài sản.

 Quy trình thẩm định giá tài sản.

 Các vấn đề cơ bản về bất động sản, máy móc thiết bị và doanh nghiệp

 Các phương pháp định giá bất động sản, máy móc thiết bị và doanh nghiệp

 Hiểu biết về các tiêu chuẩn thẩm định giá đang được áp dụng trên thế giới và ở Việt Nam

Mục tiêu môn học

Tài liệu môn học

 Slide bài giảng, Ví dụ và HT bài tập của Th.s

Phạm Tiến Đạt – khoa TC- Học viện Ngân hàng.

 TS Nguyễn Minh Hoàng, Định giá tài sản, NXB

Tài chính năm 2011

 TS Vũ Minh Đức, Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm

định giá, NXB ĐH Kinh tế Quốc dân năm 2011.

 Nguyên lý thẩm định giá của TS Hay Sinh & Trần

Bích Vân năm 2011

 Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Tài liệu tham khảo bắt buộc

• Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn

Văn bản pháp lý hiện hành lên quan trực tiếp đến

TĐG

- Các tiêu chuẩn thẩm định giá được quy định tại thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 16 tháng 03 năm 2015 của bộ tài chính; thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 08 năm

2015 của bộ tài chính; thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày

27 tháng 10 năm 2014 của bộ tài chính

- Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012;

Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá

- Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014

quy định về khung giá đất

Chương 1:

Tổng quan về thẩm định giá tài sản

1 Khái niệm tài sản

2 Phân loại tài sản trong thẩm định giá

3 Khái niệm thẩm định giá tài sản

4 Vai trò, mục đích thẩm định giá tài sản

5 Một số khái niệm liên quan đến giá trị tài sản

6 Xác định và nhận diện tài sản hợp pháp (TNC)

7 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Nội dung

Tài sản là gì???

Đâu là tài sản?

d Hòn đảo hoang e Thương hiệu f Ý tưởng

- Theo Viện Ngôn ngữ học: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu

- Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: tài sản là

nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hđ trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kt trong tương lai có thể dự kiến trước

Như vậy: tài sản là bất cứ thứ gì có thể đem lại

sự hữu ích cho người sở hữu

1.1 Khái niệm tài sản

Đặc điểm của tài sản

Hình thức tồn tại: Hữu hình hoặc vô hình

Thuộc chủ thể nhất định

Lợi ích mang lại cho chủ thể

Đâu là tài sản?

d Hòn đảo hoang e Thương hiệu f Ý tưởng

1.2 Phân loại tài sản

Hình thái biểu hiện

Kh năng ả

d ch chuy n ị ể

1.2 Phân loại tài sản

Đối tượng thẩm định giá

BĐS

Động sản

Doanh nghiệp Quyền

tài sản

1.2 Phân loại tài sản trong thẩm định giá

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

 Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.2 Phân loại tài sản trong thẩm định giá

1.2.2.Động sản

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản

Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một

không gian, vị trí nhất định và có thể di, dời được như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ

1.2 Phân loại tài sản trong thẩm định giá

thự

Dây chuyền,Máy móc

Cổ vật Đất đai Doanh

nghiệp

1.2 Phân loại tài sản trong thẩm định giá

1.2.3 Doanh nghiệp

- Là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinhh doanh theo quy định của pháp luật

1.2.4 Các quyền tài sản

1.2 Phân loại tài sản trong thẩm định giá

- Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển

giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ

- Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý, nó bao gồm tất cả các quyền lợi và lợi ích liên quan tới quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mà người chủ sở hữu/sử dụng tài sản được hưởng một các hợp pháp.

- Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng mà mỗi

quyền năng có thể tách rời với quyền sở hữu: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.

1.2.4 Các quyền tài sản

- Quyền tài sản là tài sản vô hình

- Cùng một tài sản, quyền năng khác nhau thì giá trị khác nhau

- Càng nhiều quyền năng thì khả năng thu được lợi ích

từ tài sản càng cao và giá trị tài sản càng cao

- Giá trị tài sản mà người chủ có quyền sở hữu là cao

nhất

1.2 Phân loại tài sản trong thẩm định giá

Ngôi nhà này trị giá bao nhiêu tiền?

1.3 Khái niệm thẩm định giá

Thẩm định giá là việc Ước tính bằng tiền với

độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

1.3 Khái niệm thẩm định giá

* Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước

tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

* Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm

2002 của Việt Nam, trong thẩm định giá được định

nghĩa như sau:

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại

giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa

điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

Câu hỏi Đặc trưng cơ bản của việc thẩm định giá:

a) Là công việc xác định giá trị của tài sản.

b) Là công việc xem xét công dụng của tài sản.

c) Là công việc ước tính giá trị của tài sản tại thời điểm

thẩm định giá.

d) Là công việc đo lường giá trị của tài sản.

1.3 Khái niệm thẩm định giá

Đặc điểm cơ bản của thẩm định giá tài sản trong nền kinh tế thị

trường là:

+ Là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá;

+ Biểu hiện dưới hình thái tiền tê;

+ Trong một thị trường nhất định với những điều kiện nhất định

+ Thời điểm cụ thể;

+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định;

+ Tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất định.

Sự hình thành và phát triển thẩm định giá

Trên thế giới:

Xuất hiện từ những năm 1940.

 Đến năm 1970, thế giới bắt đầu xu thế toàn cầu hóa, kiến thức và nghiệp vụ

thẩm định giá được hoàn thiện và trở

thành tiêu chuẩn quốc tế.

Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA)

thành lập 1981

Tổ chức thẩm định giá quốc tế (IVSC), thành lập 1981

Sự hình thành và phát triển thẩm định giá Việt Nam:

- Trước năm 1991

- Sau năm 1991

Bản chất, mục đích định giá và thẩm định giá

Nguyên tắc Phương pháp định giá, thẩm định giá

Chủ thể thực hiện

1.3.3 Phân biệt giữa thẩm định giá và định giá

1.4 Vai trò, mục đích thẩm định giá tài sản

1.4.1 Vai trò thẩm định giá tài sản

 Là công cụ cơ bản trong quản lý giá cả của Nhà nước

 Giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan ra

quyết định

 Kích thích thị trường bất động sản, thị trường tài chính

 Góp phần làm minh bạch thị trường , thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản

 Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới

1.4.2 Mục đích thẩm định giá tài sản

• Chuyển giao quyền sở hữu tài sản

• Tài chính và tín dụng

• Xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng

• Phát triển tài sản và đầu tư

• Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp

• Nhu cầu pháp lý

1.4 Vai trò, mục đích thẩm định giá tài sản

1.5 Một số khái niệm liên quan đến

giá trị tài sản1.5.1 Khái niệm quyền tài sản

Quyền sử

dụng Quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản

Quyền chiếm

hữu Quyền chiếm giữ, quản lý tài sản của chủ sở hữu Chủ sở hữu có thể tự mình

chiếm giữ hoặc chuyển cho người khác chiếm giữ như ủy quyền quản lý tài sản, cho thuê, cho mượn

Quyền định

đoạt Quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho

người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó

1.5 Một số khái niệm liên quan đến

giá trị tài sản

• 1/ Cá nhân A thuê cửa hàng của ông B

• 2/ Cá nhân A mua chiếc xe lead của doanh nghiệp B

• 3/ Ngân hàng nhận tiền gửi của người gửi tiền và cho vay

• 4/ Ông A nhặt đươc 100 triệu

Các tình huống

1.5 Một số khái niệm liên quan đến

giá trị tài sản1.5.2 Giá cả, giá trị, chi phí

a Giá trị tài sản

Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền

về những lợi ích mà tài sản mang

lại cho chủ thể tại một thời điểm

nhất định

“Giá trị tài sản là số tiền ước tính của

hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm

nhất định” – theo IVSC- Ủy ban tiêu

chuẩn thẩm định giá quốc tế

1.5 Một số khái niệm liên quan đến

giá trị tài sản

Giá trị tài sản

+ Được đo bằng đơn vị tiền tệ

+ Được xác định cho một thời điểm

+ Gắn liền với chủ thể

+ Chịu sự tác động của 2 nhóm nhân tố: công dụng hữu ích vốn có của tài sản và khả năng của chủ thể trong

việc khai thác các công dụng đó

+ Tiêu chuẩn đánh giá là lợi ích tài sản mang lại

• Giá cả là gì?

- Theo kinh tế chính trị: giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị

- Theo kinh tế học: giá cả được xác định bằng tiền, hình

thành trong quan hệ mua bán, là sự gặp gỡ giữa cung và cầu

- Theo IVSC: “Giá cả” là số tiền được yêu cầu, được đưa

ra hoặc được trả cho một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất

định

1.5 Một số khái niệm liên quan đến

giá trị tài sản

1.5 Một số khái niệm liên quan đến

giá trị tài sản

• Đặc điểm của giá cả

- Giá cả có thể được công bố rộng rãi hoặc được giữ bí mật

- Tùy thuộc vào cung cầu, giá cả có thể chênh lệch rất lớn so với giá trị của hàng hóa

- Phản ánh giá trị tương đối của hàng hóa và dịch vụ mà người mua, người bán quan tâm

1.5 Một số khái niệm liên quan đến

giá trị tài sản

• Chi phí

- Theo IVSC: chi phí là mức giá được trả cho hàng hóa hoặc dịch vụ hoặc là số tiền cần có để tạo ra hoặc để sản xuất ra hàng hóa hoặc dịch vụ.

- Góc độ doanh nghiệp, chi phí kinh doanh là biểu hiện bằng tiền hao phí về lao động và vật tư mà doanh nghiệp phải bỏ ra trong một thời kỳ nhất định.

1.5 Một số khái niệm liên quan đến

không bị ép buộc

Hãy kể các tình huống được coi là

ép mua và ép bán

mà em biết?

Một số trường hợp ép mua

+ Phải trả mức giá cao giả tạo vì không có sự lựa chọn thay thế nào khác như mua BĐS liền kề.

+ Mua lại của người đồng sở hữu.

+ Người mua bị ảnh hưởng bởi lý do gia đình hoặc các lý do về tình cảm.

1.5 Một số khái niệm liên quan đến

giá trị tài sản

1.5.4 Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường

Một số loại giá trị phi thị trường

Giá trị đang sử dụng Giá trị đầu tưGiá trị doanh nghiệp Giá trị tính thuế

Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

1.5 Một số khái niệm liên quan đến

giá trị tài sản

1.5.4 Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

1.6 Xác định và nhận diện tài

sản hợp pháp1.6.1 Bất động sản

1.6.2 Động sản

1.7.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản

• Chuyển giao quyền sở hữu tài sản

• Tài chính và tín dụng

• Xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng

• Phát triển tài sản và đầu tư

• Xác định giá trị tài sản trong doanh

Bạn quan tâm đến điều gì khi mua nhà?

a Các yếu tố mang tính vật chất.

- Là những thuộc tính thể hiện các thuộc tính hữu dụng

tự nhiên, vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người

sử dụng: vị trí, diện tích, kích thước…

- Thuộc tính hữu dụng càng cao thì giá trị tài sản càng lớn

- Quan điểm về giá trị của khách hàng

1.7.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản1.7.2 Các yếu tố khách quan

1.7.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản1.7.2 Các yếu tố khách quan

Đặc điểm của công trình xây dựng trên đất

1.7.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản1.7.2 Các yếu tố khách quan

b Các yếu tố về tình trạng pháp lý

- Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng

- Có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản

- Quyền khai thác các thuộc tính càng rộng thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại

1.7.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản1.7.2 Các yếu tố khách quan

Trước 10/12/2009 Từ 10/12/2009

1.7.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản1.7.2 Các yếu tố khách quan

Giá trị TS phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu.

Tài sản được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại

Đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu và dự báo sự thay đổi của các yếu tố trong tương lai.

Nội dung

Sự ảnh hưởng

Yêu cầu với

TĐV

Yếu tố mang tính kinh tế

1.7.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản1.7.2 Các yếu tố khách quan

Sự ảnh hưởng: Tài sản được đánh giá cao khi nó phù hợp với tâp quán

dân cư, tâm lý tiêu dùng và ngược lại.

Yêu cầu đối với TĐV: Phải am hiểu về tập quán dân cư, khả năng phân

tích về yêu tố tâm lý trong một không gian văn hóa, nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.

Các yếu tố khác

 Các KN liên quan đến GTTS  Mục đích của TĐG

Chương 2:

Các nguyên tắc và phương pháp

thẩm định giá tài sản

• NT thu nhập tăng hoặc giảm

• NT phân phối thu nhập

2.1.1.Nguyên tắc Sử dụng tốt nhất và

hiệu quả nhất (SDTNVHQN)

• Cơ sở của nguyên tắc :

Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi ích của tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí

bỏ ra

• Nội dung của nguyên tắc : mỗi tài sản có thể sử dụng

vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của tài sản được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN

2.1.1.Nguyên tắc Sử dụng tốt nhất và

hiệu quả nhất

Một tài sản Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất khi chúng được đạt trong những điều kiện tối thiểu sau:

- Bối cảnh tự nhiên: tài sản đươc sử dụng hoặc giả định

sử dụng trong điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị tài sản

- Được phép về mặt pháp lý

- Đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính

- Tại một vị trí, nếu được xây dựng một căn nhà 20 tầng sẽ có hiệu quả nhất, nhưng chỉ được phép xây dựng 4 tầng Như vậy sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong trường hợp này như thế nào?

Lựa chọn phương án nào???

mặt tiền tại khu vực này

với những lô đất dt trên

40m

25m

2.1.2 Nguyên tắc thay thế

• Cơ sở của nguyên tắc:

Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự

• Nội dung của nguyên tắc:

Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương

2.1.2 Nguyên tắc thay thế

• Tuân thủ nguyên tắc:

- “Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng

Là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương pháp

so sánh trực tiếp

- Thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá

cả hay chi phí sản xuất của tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định

- Sử dụng trong hoạt động tư vấn về các cơ hội đầu

tư

2.1.3 Nguyên tắc dự kiến lợi ích

• Cơ sở của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng

• Nội dung của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư

2.1.3 Nguyên tắc dự kiến lợi ích

2.1.4 Nguyên tắc đóng góp

• Cơ sở của nguyên tắc:

Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ

• Nội dung của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu