TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan
Trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, các nghiên cứu thường tập trung vào những vấn đề như thực trạng và giải pháp cho thẩm định giá tại Việt Nam, hoàn thiện phương pháp thẩm định giá phục vụ cho hoạt động thế chấp vay vốn tại ngân hàng thương mại, và các giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá Tuy nhiên, nghiên cứu về chất lượng thẩm định giá bất động sản vẫn chưa được chú trọng nhiều, và phần lớn các công trình nghiên cứu hiện tại chủ yếu dừng lại ở phương pháp định tính mà chưa tiến hành phân tích định lượng.
Chất lượng thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam được nghiên cứu qua ba mảng chính: đầu tiên, tổng quan về thị trường bất động sản và quy trình thẩm định giá; thứ hai, các yếu tố tác động đến chất lượng thẩm định giá; và thứ ba, các giải pháp nhằm cải thiện chất lượng thẩm định giá bất động sản.
Sau đây là một số công trình nghiên cứu liên quan mà em đã tìm hiểu:
Luận án tiến sĩ kinh tế (2018) của Trần Thị Thanh Hà đã chỉ ra 5 yếu tố ảnh hưởng đến quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam, bao gồm năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên, hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản, mức độ minh bạch và ổn định của thị trường, công tác quản lý Nhà nước và tổ chức hoạt động thẩm định giá Chất lượng thẩm định giá được xác định bởi sự phù hợp của phương pháp áp dụng và độ chính xác của dữ liệu thu thập Luận án đã nghiên cứu tổng quát về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản theo Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, một điểm mạnh mà ít công trình khác có được Tuy nhiên, nghiên cứu vẫn còn hạn chế khi chỉ dừng lại ở phân tích định tính mà chưa thực hiện phân tích định lượng.
Luận văn thạc sĩ kinh tế năm 2015 của tác giả Nguyễn Đình Dũng, với tiêu đề “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình”, tập trung vào việc nghiên cứu thực trạng thẩm định giá bất động sản, bao gồm nhà ở và đất, trong quy trình cho vay tại ngân hàng Tác giả cũng đề xuất nhiều giải pháp thực tiễn nhằm cải thiện quy trình này Nghiên cứu được thực hiện bằng các phương pháp thống kê, phân tích và so sánh để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả.
Thứ ba, luận án tiến sĩ kinh tế (2012) “Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt
Luận án "Nam" của tác giả Tô Công Thành tập trung vào ba nội dung chính liên quan đến dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam Đầu tiên, tác giả phân tích thực trạng phát triển dịch vụ này từ khi hình thành đến nay, bao gồm nhu cầu và cung ứng dịch vụ thẩm định giá Tiếp theo, nghiên cứu cũng xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến dịch vụ thẩm định giá trong nước Đặc biệt, tác giả đã xây dựng thang đo và mô hình để kiểm định các yếu tố tác động đến dịch vụ này Cuối cùng, luận án đưa ra các quan điểm và giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của dịch vụ thẩm định giá tại Việt Nam.
Thứ tư, luận văn thạc sĩ kinh tế (2007) “Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở
Trong nghiên cứu "Nam" của tác giả Trần Thị Thanh Vinh, tác giả đã phân tích sự phát triển dịch vụ thẩm định giá tại một số quốc gia và rút ra bài học cho Việt Nam Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam bao gồm: việc hoàn thiện và áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật liên quan; năng lực của cán bộ quản lý Nhà nước về giá và thẩm định giá; trình độ chuyên môn của đội ngũ thẩm định viên; chất lượng thông tin phục vụ thẩm định giá; và vai trò của hợp tác quốc tế trong lĩnh vực này.
Nhìn chung, các nghiên cứu trước đây về chất lượng thẩm định giá bất động sản chủ yếu tập trung vào phương pháp định tính, thiếu sự phân tích định lượng Trong khóa luận này, tác giả sẽ tiếp cận vấn đề bằng cách lượng hóa các đối tượng nghiên cứu, từ đó phản ánh và diễn giải mối quan hệ giữa các yếu tố Điểm mới của đề tài là việc sử dụng mô hình và phân tích dữ liệu thực tế để đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản một cách chính xác, hiệu quả và có cơ sở khoa học.
Tổng quan về bất động sản
1.2.1 Khái niệm bất động sản
Hiện nay, khái niệm bất động sản được hiểu theo nhiều cách khác nhau trên thế giới, nhưng nhìn chung, bất động sản được xác định bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với nó Dưới đây là một số định nghĩa về bất động sản.
Bất động sản, hay còn gọi là địa ốc hoặc nhà đất, là thuật ngữ pháp lý tại một số quốc gia như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahamas, bao gồm đất đai cùng với những tài sản gắn liền vĩnh viễn với nó Những tài sản này bao gồm nhà ở, ga tàu, và các công trình kiến trúc, cũng như tài nguyên như dầu khí và khoáng sản nằm dưới mặt đất Tuy nhiên, những tài sản có thể di dời như nhà di động, lều hay nhà tạm không được xem là bất động sản.
Ngân hàng thế giới (World Bank) cũng đưa ra hai quan điểm về bất động sản như sau:
Bất động sản được định nghĩa là bao gồm đất đai, bao gồm cả không gian trên và dưới mặt đất, cùng với các khoản đầu tư phát triển cố định ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng đất, được gọi là tài sản liên quan đến đất đai.
Bất động sản được định nghĩa là bao gồm đất đai cùng với mọi thứ cố định gắn liền với đất, bao gồm cả công trình xây dựng và các tài sản không thể di chuyển theo quy định pháp luật.
Bất động sản là một thuật ngữ pháp lý quan trọng, được quy định trong luật pháp của nhiều quốc gia trên thế giới.
Bộ Luật Dân sự Pháp xác định bất động sản dựa trên ba tiêu chí: bản chất, mục đích sử dụng và đối tượng gắn liền với đất Theo Điều 518, đất đai và công trình xây dựng được xem là bất động sản theo bản chất Các quy định từ Điều 519 đến 521 mở rộng khái niệm này, bao gồm cối xay gió, cối xay nước gắn cố định và mùa màng chưa thu hoạch, cây cối chưa đốn hạ cũng được coi là bất động sản Do đó, lúa mì chưa gặt và trái cây chưa hái thuộc loại bất động sản, trong khi khi đã được thu hoạch sẽ trở thành động sản.
Theo Bộ luật dân sự Pháp, từ điều 522 đến 525, các tài sản như gia súc phục vụ trong trang trại, đường ống dẫn nước cho công trình xây dựng, và nông cụ gắn vĩnh viễn vào tài sản cố định được coi là bất động sản theo mục đích Mặc dù bản chất của những tài sản này là động sản, nhưng do chúng gắn liền với bất động sản cho mục đích sử dụng cụ thể, pháp luật xem chúng là bất động sản theo mục đích Tuy nhiên, điều kiện cần thiết là cả tài sản và bất động sản phải thuộc sở hữu của cùng một người; nếu tách rời, chúng sẽ trở lại là động sản Điều 526 cũng quy định rằng hoa lợi từ bất động sản, quyền địa dịch, và các quyền liên quan đến bất động sản là những bất động sản gắn liền với đất.
Quy định này tương đồng với định nghĩa của Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), trong đó bất động sản (Real property) được hiểu là quyền tài sản bất động sản, bao gồm các quyền và lợi ích liên quan đến việc sở hữu bất động sản.
Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, Điều 107 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Theo quan điểm của Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), cần phân biệt rõ giữa hai thuật ngữ "bất động sản" (real estate) và "quyền sở hữu bất động sản" (real property) "Bất động sản" ám chỉ đến tính vật chất, bao gồm đất đai và các công trình gắn liền với nó, trong khi "quyền sở hữu bất động sản" đề cập đến quyền tài sản và các lợi ích liên quan đến sở hữu bất động sản Sự phân biệt này là cần thiết để hiểu rõ hơn về các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bất động sản là những tài sản vật chất khó di dời và tồn tại ổn định lâu dài Để được công nhận là bất động sản, một tài sản cần đáp ứng những điều kiện nhất định.
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi.
1.2.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có 9 đặc điểm cơ bản như sau: a Tính cố định về vị trí
Tính cố định về vị trí của bất động sản thể hiện sự hạn chế trong khả năng di dời, nếu có thì không làm thay đổi tính chất và công năng của bất động sản Bất động sản gắn liền với đất đai, vốn cố định và có giới hạn về diện tích Mỗi mảnh đất có vị trí riêng biệt và đặc điểm khác nhau, điều này ảnh hưởng đến giá trị của chúng Yếu tố vị trí quyết định giá trị và lợi ích của bất động sản, không chỉ qua các tiêu chí địa lý mà còn bởi khoảng cách đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, cũng như các dịch vụ công cộng như bệnh viện, trường học Khi vị trí thay đổi, khả năng sinh lời và giá trị của bất động sản cũng sẽ thay đổi theo.
Lý Thái Tổ, Hoàn Kiếm, Hà Nội có giá trị cao hơn căn nhà số 2 ở Nam Từ Liêm do khả năng tiếp cận dịch vụ công cộng tốt hơn và tiềm năng cho thuê cao hơn Khi đầu tư bất động sản, yếu tố vị trí cần được xem xét kỹ lưỡng vì nó ảnh hưởng lớn đến giá trị và tiềm năng của tài sản Đất đai là yếu tố cơ bản tạo nên bất động sản, và tính bền vững của bất động sản gắn liền với sự tồn tại lâu dài của đất đai, vốn là tài sản thiên nhiên không thể bị tiêu hủy Tuổi thọ của công trình thường rất cao, nhưng cần lưu ý rằng tuổi thọ kinh tế thường ngắn hơn tuổi thọ vật lý, do đó cần cân nhắc kỹ lưỡng khi đầu tư xây dựng để tránh lãng phí.
Bất động sản có tính khan hiếm do giới hạn diện tích bề mặt Trái đất và quy mô quỹ đất phụ thuộc vào vị trí, dẫn đến việc các công trình xây dựng không thể mở rộng mãi Tính khan hiếm này tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu, với cầu luôn lớn hơn cung Trong dài hạn, giá bất động sản có xu hướng không giảm, từ đó kích thích hiện tượng đầu cơ Do đó, cần có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước để chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất với sự khác biệt về vị trí địa lý, đặc điểm kỹ thuật, cơ sở hạ tầng và mục đích sử dụng Vị trí địa lý đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của bất động sản, vì mỗi lô đất có đặc điểm riêng về hướng và cảnh quan Sự khác biệt này không chỉ ảnh hưởng đến giá trị mà còn cần được khai thác khi đầu tư xây dựng để gia tăng giá trị tài sản Tuy nhiên, từ góc độ Nhà nước, việc giảm thiểu sự khác biệt giữa các bất động sản sẽ giúp công tác quản lý trở nên hiệu quả hơn Ngoài ra, hàng hóa bất động sản còn chịu ảnh hưởng lớn từ các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Nhu cầu bất động sản ở mỗi khu vực và quốc gia bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Ngoài ra, các yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình nhu cầu và các loại hình bất động sản Hơn nữa, các loại hình bất động sản cũng có sự ảnh hưởng lẫn nhau, tạo nên một bức tranh đa dạng và phong phú trong thị trường bất động sản.
Tổng quan về thẩm định giá bất động sản
1.3.1 Giá trị bất động sản a Bản chất của giá trị
Giá trị bất động sản thể hiện giá trị tài chính của những lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Như vậy, giá trị bất động sản được xác định bằng cách:
- Được đo bằng đơn vị tiền tệ
- Được xác định cho một thời điểm
- Gắn liền với chủ thể
- Chịu sự tác động của 2 nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính hữu ích và khả năng khai thác của chủ thể.
- Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền. b Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
Giá trị thị trường là số tiền ước tính cho một tài sản tại thời điểm thẩm định, diễn ra giữa người bán và người mua sau khi đã trải qua quá trình tiếp thị công khai Trong quá trình này, các bên tham gia đều hành động một cách khách quan, có hiểu biết và không chịu bất kỳ áp lực nào.
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản, được xác định dựa trên đánh giá chủ quan về giá trị của nó, thay vì dựa vào khả năng mua bán trên thị trường.
1.3.2 Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Định giá và thẩm định giá là hai khái niệm khác nhau cần được phân biệt rõ ràng Định giá là quy trình mà cơ quan Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh xác định giá bán của sản phẩm Trong khi đó, thẩm định giá là việc đánh giá lại giá trị tài sản dựa trên thị trường tại một thời điểm và địa điểm cụ thể, theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị tài sản bằng tiền, với độ tin cậy cao nhất, nhằm xác định lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
1.3.3 Sự cần thiết thẩm định giá bất động sản
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, với giá trị lớn và ảnh hưởng đến nhiều hoạt động kinh tế xã hội Việc thẩm định giá bất động sản không chỉ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả nguồn lực quý giá này mà còn hỗ trợ nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn, tránh lãng phí và thâm hụt tài chính.
Cụ thể, vai trò của thẩm định giá bất động sản được thể hiện như sau:
Thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc minh bạch hóa các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo hiểm, góp vốn, bảo lãnh và chứng minh tài sản Điều này không chỉ giúp tăng cường niềm tin của nhà đầu tư mà còn tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản, cả về quy mô lẫn chất lượng.
Thẩm định giá trị hợp lý giúp cơ quan chức năng và chủ sở hữu đưa ra các quyết định và chính sách hợp lý, từ đó tối ưu hóa việc khai thác và sử dụng bất động sản một cách hiệu quả hơn.
Thị trường bất động sản phát triển ổn định sẽ thu hút vốn đầu tư từ trong và ngoài nước, qua đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế và nâng cao khả năng hội nhập.
Công tác thẩm định giá sẽ góp phần quan trọng trong việc giảm thiểu thất thu từ quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước, đồng thời hạn chế thất thu thuế từ các giao dịch bất động sản, từ đó tăng cường nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Vào thứ năm, hoạt động này sẽ thúc đẩy tính minh bạch và công bằng trong các công tác xử án, đền bù, bồi thường và giải phóng mặt bằng, từ đó giảm thiểu số lượng khiếu kiện và tranh chấp liên quan đến đất đai và bất động sản, góp phần vào việc đảm bảo an sinh xã hội.
1.3.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam bao gồm 6 bước theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, được sắp xếp một cách logic và trật tự Hệ thống này giúp thẩm định viên thực hiện công việc một cách thuận lợi và đảm bảo rằng kết quả giá trị của bất động sản được xác định có cơ sở đáng tin cậy.
Bước 1: Xác định vấn đề
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Bước 6: Lập báo kết quả, chứng thư thẩm định giá a Bước 1: Xác định vấn đề
Tại bước này, thẩm định viên cần xác định các vấn đề sau:
Để xác định thông tin bất động sản thẩm định giá, cần chú ý đến các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế và kỹ thuật Những yếu tố này có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thẩm định, bao gồm tình trạng pháp lý của bất động sản, các yếu tố kinh tế như vị trí và tiềm năng phát triển, cùng với các yếu tố kỹ thuật như cấu trúc và chất lượng xây dựng Việc phân tích toàn diện những yếu tố này sẽ giúp đưa ra một đánh giá chính xác và hợp lý về giá trị bất động sản.
- Xác định khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định.
- Xác định mục đích thẩm định giá (mua bán, trao đổi trên thị trường; thế chấp vay vốn ngân hàng; ).
Xác định thời điểm thẩm định giá bất động sản là rất quan trọng, vì giá trị của tài sản này có thể thay đổi theo thời gian Ngày tháng mà bất động sản được đánh giá sẽ quyết định hiệu lực của kết quả thẩm định, có thể là thời điểm hiện tại, quá khứ hoặc tương lai, tùy thuộc vào mục đích sử dụng của khách hàng.
Để thực hiện thẩm định chính xác, thẩm định viên cần xác định rõ cơ sở giá trị, bao gồm việc phân loại giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường Việc này là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của kết quả thẩm định.
Chất lượng thẩm định giá bất động sản
1.4.1 Khái niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản
Tổ chức quốc tế về Tiêu chuẩn hóa (ISO) định nghĩa chất lượng là khả năng của tập hợp các đặc tính của sản phẩm, hệ thống hoặc quá trình trong việc đáp ứng yêu cầu của khách hàng và các bên liên quan Do đó, chất lượng được đánh giá dựa trên mức độ thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng.
Chất lượng thẩm định giá bất động sản được hiểu là việc xác định giá trị phù hợp nhất của tài sản, nhằm đảm bảo sự hài lòng của khách hàng cho từng mục đích thẩm định cụ thể.
1.4.2 Chỉ tiêu đánh giá chất lượng thẩm định giá bất động sản a Chỉ tiêu định tính
Chất lượng được xác định bởi sự thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng; sản phẩm dù có công nghệ hiện đại nhưng không đáp ứng nhu cầu vẫn bị coi là kém chất lượng Đánh giá chất lượng cần dựa trên quan điểm của người tiêu dùng và không chỉ áp dụng cho sản phẩm mà còn cho hệ thống và quy trình, với sự kiểm soát của yếu tố con người Trong thẩm định giá, chất lượng không chỉ dựa vào sự hài lòng của khách hàng mà còn phải xem xét cả quá trình thẩm định để đưa ra giá trị tài sản chính xác Đối với dịch vụ thẩm định giá bất động sản, chất lượng được đánh giá từ hai góc độ: chuyên môn và cảm nhận của khách hàng, trong đó cảm nhận chỉ xét đến thái độ và tác phong làm việc của nhân viên, không phải kết quả thẩm định Kết luận, chất lượng thẩm định giá bất động sản được đánh giá qua việc xác định giá trị phù hợp cho từng mục đích thẩm định và đảm bảo sự hài lòng của khách hàng về thái độ làm việc.
Để xác định giá trị phù hợp nhất của bất động sản cho từng mục đích thẩm định giá cụ thể, cần xem xét toàn bộ quá trình thẩm định, từ việc xác định vấn đề cho đến việc đưa ra kết quả giá trị Việc này đòi hỏi phải có cơ sở thực tiễn vững chắc, căn cứ pháp lý rõ ràng, phương pháp định giá phù hợp, và quá trình thẩm định giá phải đảm bảo tính logic cũng như có cơ sở khoa học.
Sự hài lòng của khách hàng trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm sự đa dạng của dịch vụ, khả năng đáp ứng nhu cầu và chất lượng nhân sự Đội ngũ nhân viên cần có năng lực cao, thái độ chuyên nghiệp và nhiệt tình để tạo dựng niềm tin với khách hàng Khách hàng thường tìm đến dịch vụ thẩm định giá với nhiều mục đích khác nhau như xác định giá trị bất động sản để mua bán, vay vốn ngân hàng, hoặc ra quyết định đầu tư Đặc biệt, yếu tố thời gian và tiến độ hoàn tất hợp đồng là rất quan trọng để đảm bảo sự hài lòng của khách hàng.
Số lượng hợp đồng thực hiện là một chỉ số quan trọng phản ánh chất lượng dịch vụ của doanh nghiệp Khi số hợp đồng thẩm định giá bất động sản tăng lên, điều này chứng tỏ ngày càng nhiều khách hàng tin tưởng vào dịch vụ của công ty, khẳng định uy tín và chất lượng thẩm định giá mà doanh nghiệp cung cấp.
Số lượng hợp đồng bị bỏ ngang là một chỉ số quan trọng trong đánh giá chất lượng thẩm định giá Khi công ty thẩm định giá thực hiện đúng theo hợp đồng đã ký, đáp ứng yêu cầu của khách hàng và tuân thủ quy định pháp luật, hợp đồng sẽ ít bị bỏ ngang Do đó, tỷ lệ hợp đồng bị bỏ ngang càng thấp thì chất lượng thẩm định giá càng cao, và ngược lại.
Thứ ba, sự quay trở lại của khách hàng cũ và thu hút thêm khách hàng mới.
Sự quay trở lại của khách hàng cũ cho thấy họ hài lòng với dịch vụ và tin tưởng vào kết quả của thẩm định viên, từ đó khẳng định chất lượng thẩm định giá của công ty Đồng thời, sự gia tăng số lượng khách hàng mới phản ánh uy tín và danh tiếng ngày càng cao của công ty Chất lượng dịch vụ được đánh giá tích cực đã thu hút thêm nhiều khách hàng sử dụng dịch vụ.
Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu từ dịch vụ thẩm định giá luôn ổn định hàng năm, cho thấy doanh nghiệp có số lượng hợp đồng tăng trưởng đều Chất lượng dịch vụ cao đã thu hút nhiều khách hàng tin tưởng, từ đó góp phần làm tăng doanh thu một cách đáng kể.
Tỷ lệ chi phí/doanh thu cần được duy trì ổn định, với tốc độ tăng chi phí không vượt quá tốc độ tăng doanh thu Điều này cho thấy doanh nghiệp quản lý chi phí hiệu quả, đảm bảo hoạt động thẩm định giá diễn ra suôn sẻ và nâng cao chất lượng dịch vụ.
Vào thứ sáu, thời gian trung bình hoàn thiện hợp đồng thẩm định giá bất động sản là yếu tố quan trọng phản ánh tốc độ làm việc của thẩm định viên và khả năng tổ chức của doanh nghiệp Nếu thời gian này đáp ứng tốt tiến độ của khách hàng, chất lượng dịch vụ sẽ được đánh giá cao hơn.
Vào thứ bảy, mức phí dịch vụ thẩm định giá bất động sản thường cao hơn sẽ phản ánh chất lượng dịch vụ Khi khách hàng chấp nhận mức phí cao, điều này cho thấy họ đánh giá cao chất lượng dịch vụ mà mình nhận được.
1.4.3 Nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá bất động sản a Nhân tố khách quan
Một là, hệ thống văn bản pháp luật.
Sự hoàn thiện và tính ứng dụng của các văn bản pháp luật về giá và thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản Hệ thống quy tắc này, dựa trên Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và áp dụng tại Việt Nam, cần được xây dựng đầy đủ, rõ ràng và đồng bộ Khi các chuẩn mực này dễ dàng áp dụng và luôn cập nhật với sự thay đổi của thị trường, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thẩm định viên trong việc xác định giá trị tài sản, từ đó đảm bảo rằng kết luận của họ có căn cứ và đáng tin cậy.
Hai là, tính minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản ổn định và minh bạch giúp giá cả không thay đổi nhiều trong ngắn hạn, hạn chế cơn sốt đất ảo Thông tin giao dịch rõ ràng cho cả người mua và người bán, tạo điều kiện thuận lợi cho các thẩm định viên trong việc tiếp cận dữ liệu Phương pháp so sánh trực tiếp chủ yếu dựa vào thông tin từ thị trường, trong khi các phương pháp khác cũng cần dữ liệu thị trường để thực hiện quy trình thẩm định giá hiệu quả.
Ba là, chất lượng thông tin Thông tin về bất động sản cần đáp ứng được 3 tiêu chí: Tính chính xác, tính kịp thời và tính đầy đủ.
Tính chính xác là yếu tố quan trọng hàng đầu trong việc thu thập thông tin về bất động sản Thông tin chính xác cho phép thẩm định viên đưa ra những kết luận chính xác về giá trị của tài sản Ngược lại, thông tin sai lệch có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết quả thẩm định giá.
