Tính cấp thiết của đề tài
Ngành thẩm định giá tài sản tại Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ trong gần hai thập kỷ qua, dần khẳng định vị thế và cải thiện để phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế Sự phát triển của nền kinh tế thị trường và toàn cầu hóa đã tạo ra nhiều cơ hội, đặc biệt là nhu cầu định giá bất động sản ngày càng tăng Hoạt động thẩm định giá bất động sản ngày càng quan trọng, đóng vai trò như một cơ sở khách quan và minh bạch, bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch và được ứng dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực kinh tế như tín dụng ngân hàng, bảo hiểm, và mua bán doanh nghiệp Tuy nhiên, ngành thẩm định giá Việt Nam vẫn gặp nhiều thách thức, đặc biệt là trong việc kiểm soát chất lượng và tình trạng thông tin thị trường thiếu minh bạch và hiệu quả.
Công ty Cổ phần Thẩm định giá Svalue, thành lập năm 2017, hoạt động trong lĩnh vực tài chính với các dịch vụ tư vấn đầu tư và đánh giá quản lý, trong đó thẩm định giá là ngành nghề chính Mặc dù còn mới mẻ, công tác thẩm định giá tại công ty vẫn chưa hoàn thiện và gặp nhiều hạn chế Qua quá trình thực tập tại phòng nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản, tôi nhận thấy tầm quan trọng của công tác này và những vấn đề còn tồn tại Vì vậy, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty”.
Cổ phần Thẩm định giá Svalue là đề tài nghiên cứu nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP thẩm định giá Svalue Nghiên cứu này dựa trên lý thuyết đã học kết hợp với kinh nghiệm thực tiễn và phân tích thực trạng tại công ty.
Tổng quan các công trình nghiên cứu
Tổng quan các công trình nghiên cứu trên thế giới
Trên thế giới có rất nhiều nghiên cứu nổi tiếng liên quan đến định giá BĐS với nhiều mục đích khác nhau đã được thực hiện Điển hình như:
Research by Ted Gwartney Arden and Delaware (1999) introduced key principles and methods for determining land value Similarly, Catherine Nind's study, "EMS and Land Valuation" (2002), explored the impact of environmental factors on real estate valuation Additionally, a team of authors including Elli Pagourtzi, Vassilis Assimakopoulos, Thomas Hatzichristos, and Nick French contributed to this field of study.
Nghiên cứu năm 2003 đã đưa ra cái nhìn tổng quan về các phương pháp định giá bất động sản, phân chia thành hai nhóm chính: truyền thống và nâng cao Các phương pháp truyền thống bao gồm mô hình hồi quy, lợi nhuận, chi phí và so sánh, trong khi các phương pháp nâng cao như ANN, định giá theo chủ nghĩa khoái lạc, phân tích không gian và mô hình ARIMA Nghiên cứu của Rotimi Boluwatife Abidoye và các cộng sự (2019) đã khảo sát mức độ nhận thức và áp dụng các phương pháp định giá tại Úc, cho thấy rằng các phương pháp truyền thống như so sánh, đầu tư và thặng dư được sử dụng phổ biến hơn, trong khi các phương pháp nâng cao ít được áp dụng Tóm lại, các nghiên cứu hiện có cho thấy sự áp dụng các phương pháp định giá bất động sản diễn ra trong bối cảnh hệ thống pháp luật chặt chẽ và hoàn thiện.
Tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước
Kể từ khi Pháp lệnh giá 2002 được ban hành, thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, đã trở thành một lĩnh vực thu hút sự quan tâm đáng kể từ các nhà nghiên cứu Nhiều nghiên cứu tiêu biểu đã được thực hiện để làm rõ các khía cạnh của vấn đề này.
Phạm Thị Ngọc Mỹ (2003), “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá tại
Trong những năm tới, Việt Nam sẽ chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản Bài viết này sẽ cung cấp những lý luận cơ bản về thẩm định giá, đồng thời phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá hiện nay Qua đó, chúng tôi sẽ đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá tại Việt Nam.
Nghiên cứu của Nguyễn Mạnh Hải (2004) về "Khả năng áp dụng một số phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất" đã phân tích các phương pháp định giá và đánh giá khả năng áp dụng của từng phương pháp trong bối cảnh thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam, góp phần vào việc lành mạnh hóa thị trường này.
Nguyễn Minh Hoàng (2008) trong nghiên cứu “Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp” đã trình bày các khái niệm cơ bản và nguyên tắc thẩm định giá (TĐG) trong nền kinh tế thị trường, cùng với các phương pháp TĐG tài sản và thẩm định doanh nghiệp Tuy nhiên, nghiên cứu chỉ dừng lại ở việc phân tích các nguyên lý và cơ sở lý luận, mà chưa đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động TĐG.
Tô Công Thành Luận (2012) trong bài viết "Phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam" đã nghiên cứu hoạt động thẩm định giá trên thế giới để đề xuất giải pháp cho dịch vụ TĐG tại Việt Nam Nghiên cứu cũng phân tích tình hình dịch vụ TĐG ở Việt Nam giai đoạn 2007-2011 và đưa ra các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của dịch vụ này trong nước.
Bộ Tài chính (2013) đã nghiên cứu thực trạng thẩm định giá tại Việt Nam và xây dựng chiến lược phát triển hoạt động thẩm định giá giai đoạn 2013-2020 Nghiên cứu này đề ra các kế hoạch và lộ trình cụ thể cho ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, bao gồm cả thẩm định giá của Nhà nước và doanh nghiệp.
Nghiên cứu về công tác thẩm định giá bất động sản đã được thực hiện tại một số doanh nghiệp, trong đó có luận văn của Vũ Ngọc Luân (2015) về việc hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần Bản Việt Nghiên cứu này không chỉ phân tích quy trình thẩm định giá của ngân hàng mà còn đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm cải thiện hệ thống hỗ trợ thẩm định giá Tương tự, tác giả Trương Ngọc Duy cũng đã thực hiện một nghiên cứu liên quan, đóng góp thêm vào lĩnh vực này.
Năm 2017, nghiên cứu mang tên “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Chi nhánh CTCP Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội” đã được thực hiện nhằm xem xét và cải tiến quy trình thẩm định giá trong bối cảnh của một doanh nghiệp thẩm giá.
Nhiều nghiên cứu và bài viết khoa học đã trình bày các cách tiếp cận khác nhau để hệ thống hóa lý thuyết và thực tiễn về thẩm định giá bất động sản, đồng thời đưa ra thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động này tại Việt Nam Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu nào phân tích thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Svalue Do đó, tác giả lựa chọn đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Svalue” với mục tiêu kế thừa lý thuyết từ các nghiên cứu trước và phân tích thực trạng tại công ty, từ đó đề xuất giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản.
Mục tiêu nghiên cứu
Khóa luận được thực hiện với ba (03) mục đích chính:
- Khái quát cơ sở lý luận về công tác TĐG, đặc biệt là công tác thẩm định giá BĐS tại doanh nghiệp thẩm định giá.
- Khái quát, đánh giá, phân tích thực trạng công tác định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá Svalue.
- Đề xuất một số giải pháp đối với doanh nghiệp, chính phủ đề hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS.
Nhận thấy đề hoàn thành những mục tiêu trên, nghiên cứu được thực hiện hướng tới giải quyết ba (03) câu hỏi:
- Công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue được tiến hành như thế nào?
Công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue đã đạt được hiệu quả đáng kể, thể hiện sự hợp lý trong quy trình làm việc và khả năng hạn chế rủi ro Việc áp dụng các phương pháp thẩm định hiện đại đã giúp nâng cao độ chính xác và tin cậy trong việc xác định giá trị bất động sản, góp phần tạo niềm tin cho khách hàng và các bên liên quan.
Để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue, cần xem xét các giải pháp dựa trên nghiên cứu thực trạng Đối tượng và phạm vi nghiên cứu sẽ được xác định rõ ràng để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả của các giải pháp đề xuất.
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá BĐS tại doanh nghiệp TĐG.
- Phạm vi nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue từ năm 2018 đến 2020.
Tác giả áp dụng nhiều phương pháp nghiên cứu như tổng hợp, thống kê, so sánh và khảo cứu tài liệu pháp luật liên quan để phân tích công tác thẩm định giá bất động sản Bài nghiên cứu cũng cung cấp các ví dụ minh họa cụ thể, từ đó đánh giá chi tiết về quy trình thẩm định giá tại CTCP Thẩm định giá Svalue.
Ngoài phần lời mở đầu, kết cấu của khóa luận bao gồm ba (03) chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá bất động sản
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá Svalue.
Chương 3: Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tạiCTCP Thẩm định giá Svalue.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẢM ĐỊNH
1.1 Khái niệm về thẩm định giá
Theo từ điển Oxford, thẩm định giá được định nghĩa là một đánh giá chuyên môn nhằm xác định giá trị tiền tệ của một tài sản Điều này bao gồm việc ước tính giá trị của tài sản đó một cách chính xác.
Theo giáo sư W Seabrooke từ Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh, thẩm định giá là quá trình ước lượng giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định.
Theo Điều 4 Luật giá số 11/2012/QH13, thẩm định giá là quá trình xác định giá trị tài sản bằng tiền của cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định, phù hợp với giá thị trường tại một thời điểm và địa điểm nhất định, nhằm phục vụ cho mục đích cụ thể theo tiêu chuẩn thẩm định giá Từ đó, có thể thấy thẩm định giá bao gồm năm yếu tố chung quan trọng.
- Là việc ước tính giá trị hiện tại của tài sản (quyền sở hữu tài sản).
- Được đo lường bằng đơn vị tiền tệ.
- Thực hiện theo yêu cầu chính, mục đích đã định trước
- Tại thời điểm, địa điểm và đối tượng cụ thể
- Sử dụng cơ sở dữ liệu, các yếu tố thị trường hoặc phi thị trường.
1.2 Khái quát về bất động sản
1.2.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là khái niệm quan trọng, phổ biến trên toàn thế giới, dùng để chỉ đất đai và các tài sản gắn liền với nó, không thể tách rời khỏi vị trí địa lý của đất.
107 Bộ Luật dân sự năm 2015 của Việt Nam có quy định:
Bất động sản bao gồm các yếu tố như đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai và nhà cửa, cũng như các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản đặc biệt với những đặc điểm riêng biệt bên cạnh các đặc điểm chung của tài sản thông thường Nghiên cứu các đặc điểm này là rất quan trọng để thực hiện việc thẩm định giá BĐS một cách chính xác.
Bất động sản có tính bất động, nghĩa là không thể di chuyển từ vị trí này sang vị trí khác Mỗi bất động sản đều gắn liền với một địa điểm cụ thể, chịu ảnh hưởng từ các yếu tố tự nhiên, môi trường và điều kiện kinh tế xung quanh Điều này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của bất động sản.
Tính đa dạng của bất động sản được thể hiện qua sự khác biệt về kết cấu, vị trí và diện tích của các lô đất cùng các công trình trên đó Hiếm khi có bất động sản nào giống hệt nhau, do đó, giá cả của mỗi bất động sản thường gắn liền với những đặc điểm cụ thể của nó.
- Tính khan hiếm: Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, chính vì vậy nó là có hạn.
Trong bối cảnh hòa bình và nền kinh tế phát triển, dân số thế giới gia tăng đã tạo ra sự mất cân bằng cung - cầu trong lĩnh vực bất động sản, với nhu cầu vượt xa nguồn cung Tình trạng này dẫn đến khan hiếm trên thị trường bất động sản và gia tăng đầu cơ Do đó, nhà nước cần triển khai các chính sách nhằm ngăn chặn đầu cơ bất động sản, kiểm soát giá ảo và phòng ngừa nguy cơ khủng hoảng kinh tế.
Tính bền vững của bất động sản phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của đất đai cùng các công trình trên đó Các yếu tố này cần được xem xét khi định giá bất động sản, vì tuổi thọ ngắn hơn sẽ ảnh hưởng đến sự tồn tại của nó Lợi ích kinh tế từ bất động sản thường giảm dần theo thời gian do chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập giảm Do đó, việc so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với chi phí duy trì và chi phí cơ hội là cần thiết để xác định chu kỳ vật lý của bất động sản.
Bất động sản (BĐS) có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, cả về vật lý lẫn kinh tế, với giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi các BĐS khác xung quanh Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, điều này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị của đất đai và các công trình trong khu vực Tính chất này phản ánh đặc điểm cố định về vị trí, yêu cầu các nhà đầu tư phải có cái nhìn tổng quát về môi trường xung quanh BĐS cần thẩm định.
Bất động sản (BĐS) có giá trị cao do giá trị đất đai và chi phí xây dựng lớn, yêu cầu vốn đầu tư lớn và dài hạn Đầu tư BĐS thường liên quan đến việc vay vốn để thanh toán, do đó, việc định giá chính xác là rất quan trọng Một sai số nhỏ trong định giá có thể dẫn đến tổn thất tài chính lớn cho các bên tham gia giao dịch.
