Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế đang phát triển nhanh chóng, cùng với sự lớn mạnh của hệ thống ngân hàng, đã thúc đẩy sự phát triển của nhiều ngành nghề khác Vai trò của thị trường vốn trong việc hỗ trợ hoạt động sản xuất kinh doanh là không thể phủ nhận Khi có nhu cầu về vốn, các chủ thể kinh tế thường tìm đến ngân hàng, trong đó bất động sản thường là tài sản đảm bảo Ngân hàng thường thành lập bộ phận thẩm định hoặc thuê công ty thẩm định uy tín để định giá tài sản thế chấp, điều này không chỉ quan trọng với ngân hàng mà còn với khách hàng và Nhà nước Thẩm định tín dụng là quá trình kiểm tra uy tín, khả năng trả nợ và giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng, đóng vai trò quyết định trong việc ngân hàng có cho vay hay không, đồng thời nâng cao quản lý rủi ro và hạn chế nợ xấu Mặc dù định giá bất động sản không còn mới nhưng vẫn cần được phát triển để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao trong lĩnh vực này.
Nhận thấy tầm quan trọng của định giá trong việc xác định giá trị bất động sản, cùng với kiến thức tích lũy từ học tập và thời gian thực tập tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Tiên Phong, em đã quyết định chọn đề tài “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Tiên Phong” cho khóa luận tốt nghiệp của mình.
Kết quả nghiên cứu chính
- Hệ thống hóa các nội dung cơ bản về định giá tài sản.
- Phân tích và đánh giá hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phầnThẩm định giá và Giám định Tiên Phong.
Để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Tiên Phong, cần đưa ra một số kiến nghị và giải pháp cụ thể Trước hết, cần nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ nhân viên thông qua các khóa đào tạo định kỳ Thứ hai, áp dụng công nghệ thông tin trong quy trình thẩm định để tăng tính chính xác và hiệu quả Cuối cùng, cần xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn đánh giá rõ ràng và minh bạch nhằm tạo niềm tin cho khách hàng và nâng cao uy tín của công ty.
Tính mới của đề tài
Công tác định giá bất động sản là lĩnh vực quen thuộc nhưng vẫn cần nghiên cứu sâu hơn để nâng cao chất lượng Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu trước đó, nhưng chúng chủ yếu tập trung vào lý thuyết mà chưa liên hệ thực tiễn Khóa luận này không chỉ tổng hợp các vấn đề liên quan đến định giá bất động sản mà còn chỉ ra thực trạng trong các doanh nghiệp và quy trình làm việc của công ty định giá, đồng thời đề xuất giải pháp cải thiện Một trong những thách thức lớn nhất trong định giá là tìm kiếm thông tin và xác định giá trị tài sản so sánh Khóa luận trình bày phương pháp định giá và những khó khăn trong việc xác định giá trị, từ đó đưa ra kết quả chính xác Ngoài ra, khóa luận cũng nêu rõ các sai phạm có thể xảy ra trong quá trình định giá Để làm rõ hơn, nghiên cứu thực trạng tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Tiên Phong đã được thực hiện, với hy vọng đóng góp vào việc hoàn thiện hoạt động định giá của công ty.
Số liệu sử dụng và phương pháp nghiên cứu
- Số liệu phục vụ nghiên cứu chủ yếu là các số liệu thứ cấp như: báo cáo tài chính, hồ sơ định giá của Công ty.
Khóa luận áp dụng phương pháp nghiên cứu định tính nhằm khám phá vấn đề nghiên cứu thông qua các kỹ thuật so sánh, phân tích và tổng hợp.
6 Ket cấu của khóa luận
Ngoài danh mục từ viết tắt, danh mục sơ đồ, bảng biểu, danh mục tài liệu tham khảo và phần phụ lục Khóa luận gồm 3 phần chính:
- Chương 1: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý luận chung về công tác định giá bất động sản
- Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Tiên Phong
+ Giới thiệu về Công ty cổ phần Thẩm định giá và Giám định Tiên Phong
+ Thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá vàGiám định Tiên Phong
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG
Công tác định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất, một nguồn tài nguyên hữu hạn và quý giá Đất không chỉ là nền tảng cho các hoạt động định cư mà còn là cơ sở cho các hoạt động kinh tế trong xã hội Bất động sản, với ý nghĩa rộng lớn hơn, sẽ được phân tích sâu hơn trong khóa luận này Việc hiểu và khai thác đúng cách giá trị của đất đai và bất động sản là điều cần thiết để tránh lãng phí và bảo tồn giá trị của chúng.
Nghiên cứu về định giá bất động sản tại Việt Nam đang thu hút sự quan tâm từ nhiều tác giả, đặc biệt là sinh viên ngành thẩm định giá tại Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp của Nguyễn Minh Đức về “Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Techcombank” đã nêu ra các vấn đề trong định giá bất động sản ngân hàng và đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng định giá Tương tự, khóa luận của Hoàng Thu Trang với tiêu đề “Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam” đã phân tích lý thuyết và thực trạng định giá tại công ty Cuối cùng, nghiên cứu của Dương Kiều Mai về “Hoạt động định giá bất động sản trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam” đã chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả định giá và đề xuất các kiến nghị nhằm cải thiện chất lượng định giá.
Qua nghiên cứu các bài viết khoa học về bất động sản, tôi nhận thấy rằng nhiều tác giả đã trình bày lý luận chung về quy trình định giá tại ngân hàng, chỉ ra những hạn chế hiện tại và đề xuất giải pháp khắc phục Các công trình này đã cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn cho hoạt động định giá bất động sản Tuy nhiên, hầu hết các nghiên cứu chỉ tập trung vào công tác định giá của ngân hàng và một số công ty
1.2 Cơ sở lý luận chung về công tác định giá bất động sản
1.2.1 Tổng quan về bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là một khái niệm quen thuộc nhưng ít người hiểu rõ về nó Được sử dụng rộng rãi trên toàn cầu, thuật ngữ này xuất phát từ Luật cổ La Mã, bao gồm không chỉ đất đai và tài sản dưới lòng đất mà còn mọi sản phẩm do con người tạo ra trên đất Trong tiếng Anh, "Real estate" được dùng để chỉ bất động sản, trong khi tiếng Pháp sử dụng từ "Immobilier" Ở Trung Quốc, thuật ngữ "Địa sản" được áp dụng, và tại Việt Nam, chúng ta gọi là bất động sản.
Bất động sản được định nghĩa là những tài sản vật chất cố định, tồn tại lâu dài và không thể di dời Những tài sản này phải đáp ứng các tiêu chí như: có giá trị hữu ích cho con người, thuộc sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức, có thể đo lường bằng giá trị cụ thể, và khi di dời, tính chất, công năng và hình thái của chúng không bị thay đổi.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 107 quy định rằng bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản liên quan đến nhà và công trình đó, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất đai theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 105 và Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản được phân loại thành tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai Tài sản hiện có là những tài sản đã được hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu trước hoặc tại thời điểm giao dịch Trong khi đó, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản chưa được hình thành và tài sản đã hình thành nhưng quyền sở hữu được xác lập sau thời điểm giao dịch.
1.2.1.2 Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản
Bất động sản có tính cố định về vị trí, điều này xuất phát từ việc bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nơi có vị trí cố định và diện tích hạn chế Giá trị và lợi ích của bất động sản phụ thuộc vào vị trí cụ thể, với yếu tố vị trí quyết định giá trị và lợi ích mang lại Đánh giá vị trí không chỉ dựa trên các tiêu chí địa lý thông thường mà còn phải xem xét khoảng cách đến các trung tâm và địa điểm dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục, cũng như khả năng tiếp cận với các trung tâm đó.
Bất động sản được coi là hàng hóa có tính lâu bền, nhờ vào sự trường tồn của đất đai, một tài sản tự nhiên không thể bị tiêu hủy Tuy nhiên, tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ; khi tuổi thọ kinh tế giảm do chi phí duy trì gia tăng và nguồn thu nhập giảm, điều này sẽ ảnh hưởng đến sự tồn tại của bất động sản Do đó, cần phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí duy trì và chi phí cơ hội để quyết định việc duy trì hay đổi mới bất động sản.
Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm do sự hạn chế về diện tích bề mặt trái đất và từng khu vực cụ thể Bất động sản là tài sản có quy mô quỹ đất giới hạn, không thể mở rộng do vị trí cố định Đặc biệt, đất dành cho đầu tư xây dựng càng hạn chế hơn, dẫn đến tình trạng cung không đủ cầu Điều này tạo ra cơ hội cho đầu cơ bất động sản, với xu hướng giá cả luôn tăng lên theo thời gian Do đó, để điều tiết cung cầu, các chính sách cần tập trung vào việc chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản thay vì chỉ dựa vào giá cả.
Bất động sản có tính khác biệt rõ rệt, mỗi tài sản đều mang những đặc điểm riêng biệt không giống bất kỳ bất động sản nào khác Sự độc đáo này xuất phát từ nhu cầu đa dạng về bất động sản tại từng khu vực, quốc gia và dân tộc, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Ngoài ra, các yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của cộng đồng cư dân cũng góp phần tạo nên sự khác biệt trong thị trường bất động sản.
Hàng hóa bất động sản có sự tác động lẫn nhau mạnh mẽ, với sự ra đời hoặc hoàn thiện của một loại bất động sản ảnh hưởng đến sự tồn tại và giá trị của loại khác Tính chất này không chỉ làm tăng hoặc giảm giá trị và giá trị sử dụng của bất động sản mà còn tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội liên quan, đặc biệt giữa các bất động sản liền kề.
Khi đầu tư vào xây dựng bất động sản, cần xem xét tác động của các công trình khác xung quanh Việc đánh giá bất động sản cũng phải tính đến khả năng ảnh hưởng từ sự xuất hiện của các dự án mới Do ảnh hưởng của bất động sản đến các hoạt động kinh tế - xã hội, Nhà nước cần đóng vai trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản để đảm bảo sự phát triển bền vững.
Bất động sản là tài sản có giá trị cao nhờ vào giá trị đất đai lớn, chi phí đầu tư xây dựng cao và khả năng sinh lời tốt Đầu tư vào lĩnh vực này đòi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn, cùng với việc khai thác đặc tính tái tạo vốn để tái đầu tư hiệu quả.
