Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam đang phát triển kinh tế mạnh mẽ theo hướng hội nhập toàn cầu, và thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, ngày càng trở nên quan trọng trong nhiều lĩnh vực Giá trị bất động sản ảnh hưởng đến các quyết định mua bán, thế chấp, cho thuê, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu và đánh thuế Nhận thức được tầm quan trọng này, tôi đã chọn đề tài "Nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam" cho khóa luận tốt nghiệp, với mong muốn tìm hiểu sâu hơn về chất lượng thẩm định giá bất động sản tại IVC và đóng góp ý kiến cho các nghiên cứu trước đó.
Mục đích nghiên cứu
Khám phá sự khác biệt giữa lý thuyết và thực tiễn trong thẩm định giá bất động sản Đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, nhấn mạnh những đổi mới so với các năm trước, cùng với những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại.
Để nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam trong những năm tới, cần thực hiện một số giải pháp thực tế Những giải pháp này sẽ dựa trên định hướng chiến lược của công ty, nhằm cải thiện hiệu quả và độ chính xác trong công tác thẩm định giá, từ đó đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường và khách hàng.
Phương pháp nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, khoá luận gồm bốn chương chính sau:
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu
Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
Chương 3: Kết quả nghiên cứu
Chương 4: Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
Chương 1 tổng quan nghiên cứu tập trung vào các công trình liên quan đến thẩm định giá bất động sản (BĐS) tại Việt Nam Nhiều đề tài đã được thực hiện với các mục đích khác nhau, trong đó luận án Tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo đã tổng hợp những khía cạnh cơ bản của công tác thẩm định giá BĐS, đặc biệt là trong lĩnh vực ngân hàng thương mại Tuy nhiên, nghiên cứu của bà chủ yếu mang tính tổng quát cho toàn hệ thống ngân hàng Luận án Thạc sĩ của Trương Ngọc Duy (2017) cũng đóng góp vào lĩnh vực này, mở ra hướng nghiên cứu sâu hơn về thẩm định giá BĐS.
Đề tài "Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội" đã chỉ ra những ưu, nhược điểm trong công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh này Tuy nhiên, nghiên cứu chưa so sánh với các công ty cùng ngành và chưa cung cấp cái nhìn tổng quan về công tác thẩm định giá BĐS Khóa luận tốt nghiệp của Ngô Thị Thanh Huyền năm 2018 đã phân tích chất lượng hoạt động định giá BĐS tại Công ty TNHH Thịnh Điền, nêu rõ thành tựu và hạn chế Dù vậy, bài nghiên cứu vẫn nhầm lẫn giữa các chỉ tiêu phản ánh chất lượng và các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá, đồng thời một số giải pháp đề xuất chưa thực tế và không phù hợp với định hướng phát triển của công ty.
1.2 Cơ sở lý luận về hoạt động thẩm định giá bất động sản
1.2.1 Lý luận chung về bất động sản.
Nhiều quốc gia trên thế giới đều có quy định pháp luật thống nhất về bất động sản, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, mỗi quốc gia lại có những đặc điểm pháp lý riêng, thể hiện qua cách phân loại và tiêu chí đánh giá bất động sản.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 (2015), bất động sản được định nghĩa là các tài sản không thể di dời, có đặc điểm gắn liền với một không gian và vị trí cố định.
- Công trình xây dựng trên đất gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Nhận biết tính hợp pháp của bất động sản như sau:
Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ hợp pháp khác liên quan đến quyền sử dụng đất, phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.
- Đối với công trình xây dựng
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
Để chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng theo quy định pháp luật, người sở hữu cần cung cấp một trong các giấy tờ hợp lệ như giấy phép xây dựng, giấy tờ thừa kế nhà ở được công nhận, hoặc bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
1.2.2 Khái niệm, nguyên tắc thẩm định giá bất động sản a) Khái niệm
Thẩm định giá là quá trình đánh giá giá trị tài sản dựa trên thị trường tại một thời điểm và địa điểm nhất định, tuân thủ tiêu chuẩn Việt Nam hoặc các quy định quốc tế.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các công trình kiến trúc liên quan, dựa trên giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định Quá trình này cần được thực hiện với mục đích rõ ràng và trong những điều kiện thị trường cụ thể, áp dụng các phương pháp thẩm định phù hợp.
Các nguyên tắc áp dụng theo “Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 04” do Bộ Tài chính ban hành.
* Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Sử dụng tài sản hiệu quả nhất là đạt được mức hữu dụng tối đa về pháp lý, kỹ thuật và tài chính, phù hợp với hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế, nhằm mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu trên thị trường, và ngược lại, giá trị cũng ảnh hưởng đến cung cầu Cụ thể, giá trị tài sản tăng khi cầu tăng và giảm khi cung tăng Ngoài ra, các yếu tố như đặc điểm vật lý và yếu tố kinh tế - xã hội cũng ảnh hưởng đến cung cầu và giá trị của tài sản.
Mức độ đóng góp của từng bộ phận tài sản vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tổng thể của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay bộ phận tài sản phụ thuộc vào mức độ giảm giá trị toàn bộ tài sản khi thiếu vắng nó Điều này có nghĩa là cần xác định lượng giá trị mà tác nhân đó đóng góp cho toàn bộ tài sản Khi thẩm định giá trị của bộ phận, cần xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể để có cái nhìn chính xác nhất.
Nguyên tắc này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản Nó giúp thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tối ưu và hiệu quả nhất.
Khi có hai hoặc nhiều tài sản có thể thay thế cho nhau trong quá trình sử dụng, giá trị của chúng sẽ được xác định dựa trên sự tác động lẫn nhau giữa các tài sản này.
Khi tài sản có tính hữu ích tương đương, tài sản nào có giá bán thấp hơn sẽ được ưu tiên bán trước Giá trị tối đa của tài sản thường được xác định bởi chi phí để mua một tài sản thay thế tương đương, miễn là không có sự chậm trễ lớn trong việc thay thế Một người mua cẩn trọng sẽ không chi trả cao hơn chi phí của tài sản thay thế trong cùng một thị trường và thời điểm.
