CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về BĐS và Thị trường BĐS
Phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những sản phẩm do sức lao động của con người tạo ra Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và mọi thứ liên quan đến đất đai, gắn liền với đất, cùng với các bộ phận cấu thành lãnh thổ Tuy nhiên, khái niệm về bất động sản vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau.
BĐS bao gồm: Đất; Nhà và các công trình khác trên đất.
Bất động sản (BĐS) bao gồm hai thành phần chính là đất và nhà, nhưng khái niệm về các công trình khác trên đất vẫn chưa được xác định rõ ràng Do đó, việc chỉ xem BĐS qua hai thành phần này là chưa đầy đủ.
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại điều 107 có quy định BĐS là các tài sản bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Khái niệm thứ hai đã chỉ ra đầy đủ các thành phần của bất động sản theo quy định pháp luật, nhưng vẫn chỉ ở dạng liệt kê mà chưa làm rõ các đặc tính quyết định một tài sản có phải là bất động sản hay không Hơn nữa, cách liệt kê này có thể không bao quát hết tất cả các loại tài sản được coi là bất động sản.
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC thì BĐS là:
- Tất cả mọi thứ vững chắc gắn liền với đấtđai.
Khái niệm này xác định đặc tính cơ bản của bất động sản, cho phép phân biệt rõ ràng các tài sản nào thuộc về loại hình này dựa trên đặc điểm quan trọng đó.
Kết luận, khái niệm bất động sản (BĐS) rất phong phú và đa dạng, đòi hỏi phải có những quy định pháp lý cụ thể tại mỗi quốc gia Một tài sản có thể được coi là BĐS ở quốc gia này nhưng lại không được công nhận như vậy ở quốc gia khác.
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản (BĐS) có những yếu tố vật lý đặc thù, tạo ra giá trị khác biệt so với các loại tài sản khác Để thực hiện công việc thẩm định một cách hiệu quả, các thẩm định viên cần nắm vững 8 đặc điểm chính của BĐS.
❖ Tính cố định về vị trí:
Bất động sản (BĐS) có vị trí cố định và không thể di dời, điều này xuất phát từ tính khan hiếm và cá biệt của đất đai Tính khan hiếm này liên quan đến giới hạn diện tích của từng khu vực, do sự hạn chế của bề mặt trái đất Giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, với yếu tố vị trí quyết định giá trị và lợi ích mang lại Vị trí không chỉ được xác định qua các tiêu chí địa lý thông thường mà còn bởi khoảng cách đến các trung tâm và dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế và giáo dục, cùng với khả năng tiếp cận Khi các yếu tố này thay đổi, tính chất của vị trí BĐS cũng sẽ thay đổi, vì vậy trong quá trình đầu tư và định giá BĐS, cần dự tính các biến động này.
Bất động sản (BĐS) có tính chất cố định về vị trí, do đó giá trị và lợi ích của nó chịu ảnh hưởng rõ rệt từ các yếu tố vùng miền và khu vực Những yếu tố này bao gồm điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường.
Tính bền vững của bất động sản (BĐS) gắn liền với sự trường tồn của đất đai, tài sản tự nhiên không thể bị hủy hoại trừ thiên tai Các công trình xây dựng có thể tồn tại hàng trăm năm, và ngay cả trong nông nghiệp, vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại dài Bền vững của BĐS được thể hiện qua tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế; tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS Thông thường, tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế, do đó, khi đầu tư xây dựng, cần tính toán tuổi thọ vật lý để tránh lãng phí Trong giai đoạn kinh tế phát triển, một khu chung cư có thiết kế cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý, trong khi vườn cây lâu năm có chu kỳ kinh doanh ngắn hơn chu kỳ sinh học nhưng tuổi thọ kinh tế lại có thể dài hơn tuổi thọ vật lý.
Hàng hóa bất động sản (BĐS) có tính khan hiếm do sự hạn chế về diện tích bề mặt trái đất và các khu vực cụ thể BĐS là tài sản có giới hạn, khó mở rộng vì đất đai đã có sẵn và càng hạn chế hơn cho các dự án đầu tư xây dựng Tình trạng cung cầu dẫn đến đầu cơ BĐS, với những nhà đầu tư lâu dài thường thu được lợi nhuận nhờ vào xu hướng tăng giá Do đó, việc điều tiết thị trường không thể chỉ dựa vào giá cả, mà cần có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu BĐS để đảm bảo sự cân bằng.
Mỗi bất động sản (BĐS) đều là một tài sản độc nhất, với những đặc điểm riêng biệt không giống bất kỳ BĐS nào khác Sự khác biệt này chủ yếu đến từ vị trí lô đất, kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan và các yếu tố ngoại cảnh khác Do đó, trong đầu tư phát triển BĐS, cần chú trọng khai thác những điểm khác biệt này để gia tăng giá trị tài sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu về sự độc đáo của người tiêu dùng, nắm bắt tâm lý và xu hướng xã hội.
Xã hội ngày càng phát triển dẫn đến nhu cầu và yêu cầu của con người ngày càng cao, đặc biệt là về tính khác biệt Do đó, việc so sánh các bất động sản (BĐS) chỉ dựa trên những tiêu chí chung là không đủ Thay vào đó, cần phải xác định và làm nổi bật những đặc điểm riêng biệt của từng BĐS để đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường.
❖ Tính ảnh hưởng lẫn nhau:
Bất động sản (BĐS) có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, tác động đến các hoạt động kinh tế xã hội Sự xuất hiện hoặc hoàn thiện của một loại BĐS có thể làm thay đổi giá trị và giá trị sử dụng của các loại BĐS khác Chẳng hạn, việc xây dựng con đường mới sẽ kích thích sự phát triển của các khu dân cư, khu công nghiệp, du lịch và dịch vụ dọc theo trục đường đó Do đó, khi đầu tư vào các dự án BĐS, cần xem xét tác động của chúng đến các công trình khác Việc đánh giá BĐS cũng phải tính đến ảnh hưởng của chúng đến các hoạt động kinh tế xã hội, vì vậy Nhà nước cần giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường BĐS.
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị cao nhờ vào giá trị đất đai, diện tích đất hạn chế và chi phí đầu tư xây dựng lớn Đầu tư vào BĐS không chỉ đòi hỏi vốn lớn và dài hạn mà còn cần khai thác khả năng tái tạo vốn để tiếp tục đầu tư Do đó, hoạt động kinh doanh BĐS thường cần sự hỗ trợ từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ văn hóa xã hội, điều này tạo ra sự khác biệt lớn so với các loại tài sản hàng hóa khác Trong khi giá trị của hàng hóa phụ thuộc vào chính bản thân chúng và nhu cầu tiêu dùng, giá cả BĐS lại bị chi phối bởi nhiều yếu tố bên ngoài Tính cố định về vị trí của BĐS khiến cho môi trường xung quanh, bao gồm môi trường tự nhiên, kinh doanh và xã hội, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tính hữu dụng và khả năng sinh lợi của tài sản này.
❖ Chịu sự quản lý của nhà nước:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM
Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển Được thành lập ngày 26 tháng 6 năm 2009, Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam là một công ty chuyên ngành thẩm định giá và tư vấn tài chính doanh nghiệp, tư vấn dự án Thẩm định giá IVC Việt Nam đã cung cấp dịch vụ cho nhiều khách hàng với chất lượng cao, đã thực sự chiếm được sự tín nhiệm của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế và đã dần khẳng định được năng lực của mình và hiện nay là một trong số ít đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên ngành Thẩm định giá có uy tín nhất ở Việt Nam.
IVC Việt Nam có các văn phòng trải dài khắp cả nước, bao gồm cả các vùng biên giới, nhằm cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản và tư vấn một cách hiệu quả Để đảm bảo độ chính xác và thuận lợi trong dịch vụ, IVC đã xây dựng một cơ sở dữ liệu giá đa dạng trong nhiều năm, với một phần dữ liệu được công bố trên website ivc.com.vn từ năm 2010 Ngay từ khi thành lập, công ty đã chú trọng vào việc ứng dụng công nghệ thông tin trong thẩm định giá, phát triển nhiều phần mềm như phần mềm giá tài sản & máy móc thiết bị, phần mềm giá bất động sản, và bản đồ giá đất.
Với tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam, Thẩm định giá IVC Việt Nam đã xây dựng một đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực như xây dựng, điện, cơ khí, kinh tế, tài chính và luật Chúng tôi còn hợp tác với các tiến sĩ, thạc sĩ, thẩm định viên, kiểm toán viên và chuyên gia tài chính, ngân hàng có bề dày kinh nghiệm Cam kết của chúng tôi là mang đến dịch vụ định giá hoàn hảo nhất với tiêu chí “Nhanh hơn, hiệu quả hơn”.
2.1.2 Giới thiệu về Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam
• Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM.
• Địa chỉ trụ sở chính: Phòng 02, số 4A Láng Hạ, Phuờng Thành Công, Quận Ba Đình, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam.
• Loại hình công ty: Công ty Cổ Phần
• Giấy chứng nhận ĐKKD số: 0104000195 do SỞ KẾ HOẠCH VÀ ĐẦU
Tư THÀNH PHỐ HÀ NỘI CẤP đăng ký lần đầu ngày 26 tháng 06 năm 2009 và đăng ký thay đổi lần thứ 8 ngày 19 tháng 09 năm 2014.
• Vốn điều lệ: 2.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Hai tỷ đồng).
• Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám Đốc: Bà PHAN VÂN HÀ
• Thông tin về chi nhánh - Văn phòng đại diện:
- Chi nhánh Nam Định: Số 72 đuờng Trần Nhật Duật, phuờng Trần Tế Xuơng, tỉnh Nam Định.
- Chi nhánh TP Hồ Chí Minh: Số 188/7 Thành Thái, phuờng 12, quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Chi nhánh Đà Nằng: Số 980 Ngô Quyền, phuờng An Hải Tây, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nằng.
- Chi nhánh Quảng Nam: Số 35 Nguyễn Hiền, phuờng Tân Thạnh, thành phố
Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam.
- VPĐD Thái Nguyên: Số 290 Mỏ Bạch, tổ 4, phuờng Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- VPĐD Lạng Sơn: Khu dân cu N16 thị trấn Cao Lộc, huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn.
- VPĐD Bắc Ninh: 51 Nguyễn Gia Thiều, phuờng Suối Hoa, tỉnh Bắc Ninh.
Lê Hoàng Dũng Nguyễn Quỳnh Trang
Phạm Thị Vân Nguyễn Thành Trung Phạm Thị Thanh Tâm Nguyễn Thị Thu Trang Nguyễn Thị Hồng Ngân
Nguyễn Kim Anh 2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng hoạt động của IVC Việt Nam
2.1.3.1 Cơ cấu tổ chức doanh hiện
Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức của Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
(Nguồn: Hồ sơ năng lực Công ty IVC Việt Nam)
2.1.3.2 Tóm tắt chức năng bộ máy quản lý
- Tổng Giám đốc phụ trách chung và hỗ trợ các Giám đốc trong việc soát xét và kiểm soát chất lượng cũng như giải quyết vấn đề phát sinh.
Giám đốc có trách nhiệm quản lý toàn bộ công việc và thường xuyên trao đổi với Ban điều hành công ty để kịp thời giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình tư vấn và thẩm định giá Bên cạnh đó, Giám đốc cũng phải đảm bảo chất lượng của tất cả các Chứng Thư.
Người phụ trách dự án có nhiệm vụ tổng hợp, quản lý và phân công công việc cụ thể cho các thành viên trong nhóm tư vấn Đồng thời, họ cũng sẽ phối hợp chặt chẽ với các bộ phận của Ngân hàng để đảm bảo tiến độ thực hiện công việc được duy trì.
Trưởng phòng nhóm tư vấn có vai trò quan trọng trong việc phối hợp các thành viên, đồng thời tổng hợp Chứng thư từ các đơn vị thành viên riêng lẻ để tạo ra Chứng thư tổng hợp cho Công ty.
Các chuyên viên tư vấn cao cấp cùng với các chuyên gia tư vấn khác sẽ đảm nhận trách nhiệm thực hiện các nhiệm vụ cụ thể được giao.
Phòng Hành chính có nhiệm vụ hỗ trợ cung cấp thông tin và quản lý website thẩm định giá, đồng thời duy trì mối quan hệ với các đối tác để phục vụ cho công tác thẩm định, bao gồm việc chào giá và lưu trữ hồ sơ chứng thư thẩm định giá.
Phòng Định giá chuyên trách các nghiệp vụ thẩm định giá bao gồm bất động sản, động sản, xác định giá trị doanh nghiệp và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại thành phố Hà Nội.
- Phòng Kế toán: Thực hiện công tác kế toán, thủ quỹ, văn thư, nhân sự,
2.1.4 Ket quả hoạt động kinh doanh của công tyDanh sách hợp đồng tiêu biểu trong thời gian qua: lịch - Đầu tư Cù
Lao Chàm quận Sơn Trà, Đà Nang doanh
2 Công ty cổ phần Điện Biên
Các căn hộ của dự án Tổ hợp căn hộ cao cấp và văn phòng làm việc
Dolphin Plaza số 28 Trần Bình, phường
Mỹ Đình 2, Nam Từ Liêm,
Charm Vit phố Trần Duy Hưng, Cầu Giấy,
Quyền sử dụng đất tại số 767 Lê Hồng Phong, thị xã Thủ Dầu 1, Bình Dương
Một thành viên Đầu tư BT Phương
Nhật Đường Hoàng Văn Thái,
168, Phường Hoà Khánh Nam, Quận Liên Chiểu, Đà Nang
Quyền sử dụng đất ở 5 thửa đất thuộc dự án Olalani Riverside Towers, phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nang
Tổng công ty thương mại Hà
Số 11B Cát Linh, Đống Đa, Hà Nội
Tòa nhà Hapro tại 11B Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Trung, Huyện Việt Yên, Tỉnh Bắc Giang
CN-10, khu công nghiệp Vân Trung, xã Vân Trung, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang
7 Công ty cổ phần thời trang NEM
Tu, Long Biên, Hà Nội
Giá trị doanh nghiệp, giá trị vốn chủ sở hữu và giá trị cổ phần của Công ty Cổ phần thời trang Nem
Công ty TNHH Đầu tu phát triển sản xuất sản Hạ
Green bay, đuờng Hoàng Quốc Việt,
Phuờng Hùng Thắng, Hạ Long
Thửa đất số 01 tờ bản đồ số 01, phuờng
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
Tổ 3, khu phố 7, Thị trấn An
Thới, Huyện Phú Quốc, Kiên Giang
Quyền sử dụng đất lô đất M1,
Mã, Ba Đình, Hà Nội
Khách sạn Vinpearl Hạ Long tại Đảo Rều, phuờng
Tập đoàn Đầu tư thương mại Công nghiệp Việt Á
Việt Á, Cầu Giấy, Hà Nội
Công trình xây dựng tại lô C1B thuộc cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp và công nghiệp nhỏ, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, mang lại lợi thế về quyền khai thác tài sản gắn liền với đất.
Tổ 3, khu phố 7, Thị trấn An
Thới, Huyện Phú Quốc, Kiên Giang
Quyền sử dụng đất lô đất M1,
Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt
Khu đô thị thương mại và du lịch Văn Giang, Xã
Xuân Quan, Huyện Văn Giang,
Quyền sử dụng đất 19 thửa đất tại khu đô thị Thương mại và
Du lịch Văn Giang, xã Xuân Quan, huyện Văn Giang, tỉnh
Công ty TNHH Đầu tư Phát triển sản xuất Hạ Long
Greenbay, đường Hoàng Quốc Việt,
Quyền sử dụng đất các thửa đất tại Khu đô thị dịch vụ Hùng Thắng, thành
Năm 2018 đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ của ngành bất động sản và dịch vụ thẩm định giá, tuy nhiên Công ty IVC vẫn duy trì sự tăng trưởng ổn định về lợi nhuận sau thuế qua các năm, với các con số lần lượt là 2.466 triệu đồng (2016), 3.202 triệu đồng (2017) và 1.841 triệu đồng (6 tháng đầu năm 2018) Sự ổn định này được thể hiện qua đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, trình độ quản lý cao và uy tín vững chắc, tạo niềm tin cho khách hàng khi sử dụng dịch vụ thẩm định giá của công ty.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
Định hướng phát triển công ty trong thời gian tới
Thẩm định giá đang thu hút sự quan tâm lớn từ các tổ chức và cá nhân nhờ vào ứng dụng quan trọng và lợi nhuận mà nó mang lại cho doanh nghiệp Trong bối cảnh nền kinh tế hội nhập và phát triển, nhu cầu định giá ngày càng trở nên cấp thiết Để đáp ứng xu thế này, Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam đã xác định mục tiêu xây dựng thương hiệu trở thành công ty thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, từng bước hội nhập khu vực và thế giới.
Là một trong những công ty thẩm định giá tiên phong tại Việt Nam, công ty chúng tôi được thành lập trong thời kỳ kinh tế phát triển mạnh mẽ và hội nhập quốc tế Điều này mang lại nhiều cơ hội lớn cho chúng tôi, và chúng tôi cam kết nỗ lực hết mình để khai thác tối đa tiềm năng này.
Trong những năm tới, Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, với sự tăng cường trong công cuộc đổi mới và hội nhập quốc tế sâu rộng Điều này tạo điều kiện cho ngành tư vấn dịch vụ, đặc biệt là dịch vụ tư vấn định giá và thẩm định giá, phát triển và cạnh tranh mạnh mẽ để giành thị trường Do đó, ngành dịch vụ này cần nâng cao trình độ và chất lượng để cải thiện hiệu quả kinh tế và quản lý, đồng thời chống tham nhũng Ngoài ra, nhu cầu cổ phần hóa các công ty nhà nước gia tăng cũng thúc đẩy sự phát triển của ngành thẩm định giá, yêu cầu các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp thực hiện tốt các mục tiêu chiến lược đã đề ra.
- về thẩm định viên: Các Thẩm định viên cần được đào tạo chuyên sâu nhiều hơn nữa.
- về doanh nghiệp: giai đoạn tới vẫn duy trì số doanh nghiệp Thẩm định giá.
- Chương trình đào tạo: bổ sung thêm một số môn học.
- Đảm bảo cạnh tranh lành mạnh.
Để xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ cho thẩm định giá, công ty đã xác định những hành động cụ thể ngay từ bây giờ nhằm đạt được mục tiêu này.
Để nâng cao hiệu quả làm việc, việc trang bị cơ sở vật chất là rất quan trọng, bao gồm nâng cấp hệ thống máy tính và các đồ dùng văn phòng khác, nhằm đảm bảo các hoạt động diễn ra nhanh chóng và hiệu quả.
Công ty đang phát triển một website tương tác hoàn chỉnh, giúp dễ dàng truy cập cho nhiều đối tượng và thu hút đông đảo khách hàng.
Công ty sẽ phát triển một hệ thống cơ sở dữ liệu toàn diện và đa dạng để cải thiện chất lượng và năng suất làm việc, từ đó nâng cao dịch vụ định giá Điều này sẽ giúp công ty đáp ứng tốt hơn nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và tăng khả năng cạnh tranh với các doanh nghiệp khác.
Công ty IVC Việt Nam sẽ tiến hành tuyển dụng nguồn nhân lực chất lượng cao và tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nhân viên để nâng cao chuyên môn và hiệu quả công việc Những nỗ lực này sẽ giúp IVC Việt Nam xây dựng uy tín vững mạnh trong lĩnh vực Định giá cả trong nước và quốc tế.
Trong thời gian tới, công ty sẽ tiếp tục tuyển dụng và đào tạo thêm các Chuyên viên Thẩm định Giá (CVTĐG) nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ Bên cạnh đó, công ty cũng sẽ trang bị cho các CVTĐG kiến thức liên quan đến kiến trúc, xây dựng và phong thủy để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.
Cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất tại thành phố nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá Đồng thời, công ty cũng nên cải tiến quy trình và phương pháp định giá để tăng cường khả năng cạnh tranh và khẳng định vị thế trên thị trường.
IVC Việt Nam hướng tới mục tiêu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá hàng đầu trong tương lai, tận dụng tiềm năng sẵn có để đáp ứng nhu cầu thị trường và từng bước hội nhập với đội ngũ chuyên gia thẩm định giá trong nước và quốc tế.
Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại Công ty cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam
phần thẩm định giá IVC Việt Nam
Sau khi nghiên cứu thực trạng thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam, tôi đề xuất một số giải pháp tham khảo nhằm khắc phục những hạn chế trong quy trình và phương pháp định giá BĐS Những giải pháp này sẽ hỗ trợ công ty hoàn thiện quy trình thẩm định, từ đó góp phần vào việc thực hiện mục tiêu phát triển bền vững của IVC Việt Nam trong tương lai.
3.2.1 Chú trọng phát triển nguồn nhân lực
Trong mọi tổ chức, con người là yếu tố trung tâm quyết định sự thành bại, đặc biệt trong lĩnh vực định giá, nơi mà sự kết hợp giữa khoa học và nghệ thuật đóng vai trò quan trọng Kết quả định giá phụ thuộc vào trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của các chuyên viên thẩm định giá (CVTĐG) Tại Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam, quy trình và phương pháp định giá còn hạn chế do đội ngũ nhân viên còn ít và thiếu kinh nghiệm Vì vậy, việc nâng cao chất lượng đội ngũ CVTĐG là cần thiết để hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tại công ty.
Mặc dù các Chuyên viên Thẩm định giá (CVTĐG) tại công ty đều được đào tạo bài bản từ các trường đại học uy tín, nhưng kiến thức của họ về các lĩnh vực liên quan như kiến trúc, xây dựng và phong thuỷ vẫn còn hạn chế Đặc biệt, với đội ngũ nhân viên trẻ, kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá còn thiếu Thẩm định giá, đặc biệt là định giá bất động sản, là một hoạt động phức tạp đòi hỏi CVTĐG phải hiểu và áp dụng các văn bản pháp luật, cũng như có kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực khác nhau Để nâng cao năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cho CVTĐG, cần triển khai các chương trình đào tạo bổ sung và thực hành thực tế.
Để đảm bảo nhân viên trong công ty nắm bắt kịp thời và đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực định giá, cần tạo điều kiện thuận lợi cho việc cập nhật thông tin.
Các văn bản pháp luật liên quan đến định giá thường xuyên thay đổi, do đó, các CVTĐG cần cập nhật thông tin liên tục và linh hoạt áp dụng các quy định trong từng tình huống cụ thể Qua quá trình này, họ có thể nhận diện những thành công và bất cập, đồng thời tích lũy kinh nghiệm cá nhân Để xây dựng kiến thức pháp luật hệ thống, công ty nên khuyến khích nhân viên tham gia các lớp tập huấn, và có thể mời chuyên gia luật đến giảng dạy ngay tại công ty.
Để nâng cao kiến thức cho các chuyên viên thẩm định giá (CVTĐG), tổ chức đào tạo cần tập trung vào các lĩnh vực liên quan như kiến trúc, xây dựng, phong thủy và các nghiệp vụ kỹ thuật như đọc bản vẽ và đánh giá chất lượng công trình Việc đào tạo có thể diễn ra trong nước hoặc cử đi học ở nước ngoài, với các khóa học ngắn hạn và dài hạn phù hợp với từng cá nhân Các CVTĐG cần xây dựng hệ thống chỉ tiêu quan trọng trong lĩnh vực định giá và thường xuyên tìm hiểu về văn hóa, tập quán, tâm lý của khách hàng để ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Tạo ra một môi trường làm việc năng động, lành mạnh và vui vẻ giúp nhân viên phát huy tối đa khả năng của họ, từ đó nâng cao hiệu quả công việc Điều này không chỉ thúc đẩy tinh thần làm việc nhiệt tình mà còn là yếu tố quan trọng để thu hút nhân tài đến với công ty.
Xây dựng một chế độ thưởng phạt minh bạch và quy định rõ ràng về quyền lợi cũng như trách nhiệm của các chuyên viên định giá (CVTĐG) là rất cần thiết Đồng thời, việc thiết lập một hệ thống tiêu chuẩn đánh giá nhân viên sẽ tạo động lực cho họ không ngừng phấn đấu và nâng cao hiệu quả công việc.
Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam không chỉ cần nâng cao trình độ cho các chuyên viên thẩm định giá (CVTĐG) mà còn cần bổ sung đội ngũ CVTĐG để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.
Công ty có thể tìm nguồn tuyển dụng hiệu quả từ những ứng viên đã có kinh nghiệm tại các doanh nghiệp liên quan đến định giá, hoặc đào tạo nhân viên hiện tại đang làm việc ở bộ phận khác Để thu hút ứng viên, hình thức đăng tuyển qua mạng và các phương tiện thông tin đại chúng là phương pháp hiệu quả nhất.
Năng lực chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp là yêu cầu tiên quyết đối với chuyên viên định giá, đảm bảo quy trình và phương pháp định giá của công ty được thực hiện hiệu quả Tuy nhiên, vấn đề này cũng phức tạp và nhạy cảm, đòi hỏi sự nỗ lực không chỉ từ lãnh đạo mà còn từ toàn bộ nhân viên, cùng với một khoảng thời gian nhất định để đạt được kết quả tốt.
3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin
Trong nền kinh tế hiện đại, thông tin là yếu tố quan trọng không kém nguồn nhân lực, đặc biệt trong lĩnh vực định giá bất động sản (BĐS) Thông tin quyết định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định, vì vậy, để đạt được kết quả định giá chính xác, cần có nguồn thông tin chất lượng cao Chất lượng thông tin được đánh giá qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra Tại Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam, việc áp dụng các phương pháp định giá BĐS còn hạn chế do công tác thu thập và phân tích thông tin chưa hiệu quả Để cải thiện tình hình này, cần thực hiện một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thông tin.
Trước khi bắt đầu thu thập thông tin, các chuyên viên tư vấn cần xác định rõ những thông tin cần thiết và phân loại các nguồn thông tin thành nguồn chính và nguồn phụ.
Các thông tin cần thu thập có thể kể đến:
- Thông tin về tài sản mục tiêu.
- Thông tin về các giao dịch thị trường làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh,
- Thông tin về các văn bản pháp lý của Nhà nước và của chính quyền đị phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.
- Thông tin tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,
Việc xác định các thông tin cần thu thập sẽ giúp cho CVTĐG tránh được khả năng bỏsót các thông tin, nhất là thông tin quan trọng.
Trong quá trình đánh giá giá trị bất động sản (BĐS), các chuyên viên thẩm định giá (CVTĐG) cần phân loại và liệt kê chi tiết thông tin, phân biệt giữa nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu Để nâng cao hiệu quả thu thập thông tin, CVTĐG nên xây dựng biểu mẫu chung với danh mục các thông tin cần thiết cho tất cả BĐS, chẳng hạn như vị trí, căn cứ pháp lý và mục đích sử dụng Sau khi thu thập, thông tin nên được lưu trữ trên máy tính để tạo thành cơ sở dữ liệu phục vụ cho các hoạt động định giá sau này.
- CVTĐG cần phải xác định được các nguồn thu thập thông tin Qua đó, kiểm tra được độ tin cậy của các thông tin.
Các thông tin liên quan đến hoạt động định giá có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau như:
- Qua khảo sát thực tế.
- Qua cơ sở dữ liệu.
- Qua các tổ chức có liên quan như: các cơ quan chuyên môn, các ngân hàng,Chính phủ,
Xác định nguồn thu thập thông tin là yếu tố quan trọng giúp CVTĐG kiểm tra độ tin cậy và tính thị trường của các thương vụ so sánh Điều này cho phép CVTĐG lựa chọn nguồn thông tin phù hợp với từng hoàn cảnh cụ thể Khi đánh giá các BĐS so sánh, CVTĐG cần dựa vào giá giao dịch thực tế gần nhất thay vì giá đất do chính quyền địa phương ban hành Ngoài ra, tùy thuộc vào loại và tính chất thông tin, CVTĐG nên chọn nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, tránh sử dụng thông tin từ các nguồn không đủ tin cậy, vì điều này có thể ảnh hưởng đến độ chính xác trong định giá Các nguồn thông tin không đáng tin cậy chỉ nên được xem xét như là tham khảo hoặc trong trường hợp bất đắc dĩ.
