QUÁ TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐẦU TƯ
Nếu là một nhà đầu tư thông minh, bạn sẽ không dành nhiều thời gian cho các thương vụ cho đến khi có một bộ máy thu hút đầu tư hiệu quả.
Sau mỗi tuần, khả năng xem xét thương vụ và khả năng nhận biết khó khăn tiềm ẩn của bạn sẽ khá lên.
Với thư bày tỏ nguyện vọng, bạn và người bán sẽ có một giao dịch ở mức độ nghiêm túc hơn. Một lần nữa, nguyên tắc 80/20 lại được áp dụng. Nhưng lần này, bạn sẽ dành 80% thời gian cho những thương vụ có khả năng cao.
Trong bất động sản, quá trình 30 hoặc 60 ngày sau khi đề nghị được chấp nhận được gọi là quá trình điều tra, nhưng quá trình này thường được gọi là quá trình nghiên cứu đầu tư. Đây là thuật ngữ phổ biến trên phố Wall, nơi các nhà môi giới phải tìm hiểu kỹ về một công ty trước khi đưa cổ phiếu của công ty đó chào bán ra công chúng.
Quá trình nghiên cứu đầu tư gồm ba giai đoạn:
223 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
1. Tài chính. Đây là bước đầu tiên, vì ở hai bước tiếp theo, bạn cần tiêu tiền, và bạn sẽ không lấy lại được tiền đã tiêu. Ngoài ra, các con số có thể cho bạn biết rất nhiều điều về tài sản đó.
2. Tình trạng vật lý. Đây là bước các chuyên gia nghiên cứu đầu tư thực hiện để biết được không có sửa chữa lớn hay vấn đề gì lớn bạn chưa biết.
3. Pháp lý. Luật sư của bạn sẽ đảm bảo là bạn nhận được quyền sở hữu hợp pháp của tài sản và các tài liệu sẽ được soạn thảo theo đúng tiêu chuẩn.
Quá trình này có thể khiến bạn nản chí, nhưng chắc chắn khi quá trình kết thúc, bạn sẽ cảm thấy thích thú hoặc như vừa trút được gánh nặng. Bạn và nhóm của bạn có thể kết luận đây thật sự là một thương vụ tốt hoặc quyết định dừng quá trình. Hoặc bạn sẽ nhận thấy là dựa trên các dữ liệu thực tế chi tiết của tài sản, bạn không thể đề nghị mức giá mà người bán mong muốn.
Thực tế, đây không phải hoàn toàn là một tổn thất.
Bạn sẽ học hỏi được thêm nhiều điều qua quá trình nghiên cứu đầu tư và trong các thương vụ tiếp theo, bạn sẽ có thể tiến hành mọi việc nhanh hơn.
224 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
Bạn có thể thuê các công ty thực hiện quá trình nghiên cứu đầu tư cho mình. Hãy cố gắng thực hiện càng nhiều càng tốt với các thương vụ đầu tiên. Bởi vì như vậy bạn sẽ không chỉ tiết kiệm được tiền mà quan trọng hơn bạn sẽ có thêm kinh nghiệm và kiến thức. Trước khi bắt đầu nghiên cứu, bạn cần biết về một số yếu tố của nhiệm vụ nghiên cứu mà mình thực hiện.
LỖI DO THIẾU CHUYÊN NGHIỆP: "TÔI SẼ TỰ THỰC HIỆN ĐỂ TIẾT KIỆM TIỀN."
Việc bạn học ba chuyên ngành tại trường đại học, luật, kế toán và thương mại xây dựng đều không quan trọng mà quan trọng là việc bạn thực hiện được hàng tá thương vụ. Nếu bạn nghĩ rằng tự mình có thể thực hiện toàn bộ quá trình nghiên cứu đầu tư thì chắc chắn bạn cần phải xem xét lại.
Đơn giản là vì bạn không thể nhanh và giỏi như các chuyên gia. Bên cạnh đó, bạn cần thêm các chuyên gia khác để thẩm định những cảm nhận của bạn.
XEM XÉT SỐ LIỆU THỰC TẾ CỦA NGƯỜI BÁN:
NGHIÊN CỨU ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
225 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
Nhà môi giới sẽ giúp bạn rất nhiều trong giai đoạn này. Họ biết người quản lý tài sản sẽ chấp nhận và không chấp nhận những yếu tố nào tại thời điểm hiện tại. Là nhà môi giới giỏi, họ có khả năng thực hiện rất nhanh những điều đó. Bạn sẽ biết ngay mọi việc có phù hợp với mình hay không.
Và bạn sẽ không phải tốn một chút tiền nào. Tất nhiên là với điều kiện trước đó bạn đã "chăm chút"
nhà môi giới rất tốt. Sau khi thực hiện rất nhiều thương vụ và trả cho người môi giới khá nhiều tiền, bạn có thể tính đến khả năng giao cho họ xem xét các bất động sản trước. Hiện tại, bạn chỉ cần giao cho người môi giới các thương vụ bạn thật sự muốn làm.
Dưới đây là các yếu tố bạn cần ở người bán:
• Các báo cáo hoạt động tháng trong hai năm qua
• Báo cáo hoạt động trong một năm qua
• Giấy tờ về tiền thuê của hợp đồng hiện tại và trong hai năm qua
• Các tài liệu nợ hiện có
• Tài khoản tiền gửi ngân hàng ba tháng qua
• Các tài liệu nợ hiện có
• Bản kê tiền đặt cọc đảm bảo
• Hoá đơn dịch vụ tiện ích
226 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
• Hoá đơn thuế bất động sản
• Các hợp đồng dịch vụ
• Đăng ký trả lương
• Hồ sơ kê khai chi trả bảo hiểm và chính sách bảo hiểm
• Vấn đề về cải thiện vốn và bảo trì
• Các yêu cầu bảo trì chưa hoàn tất
Trong hợp đồng mua bán, bạn nên yêu cầu người bán gửi tất cả các thông tin trên cho bạn trong vòng 14 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.
Theo kinh nghiệm của tôi, nếu thông tin được cung cấp nhanh chóng, thương vụ sẽ được thực hiện dễ dàng. Nếu thông tin đến chậm, sau một thời gian ngắn hoặc quá 14 ngày sau hạn chót, bạn có thể vẫn thành công, nhưng khả năng thất bại cao hơn. Đó chưa phải là lý do để hủy thương vụ, nhưng bạn nên xem xét lại vấn đề đó.
Ta hãy xem từng tài liệu nghiên cứu đầu tư dưới đây:
Các báo cáo hoạt động tháng trong hai năm qua
Những báo cáo này phải thể hiện lợi nhuận và thua lỗ từng tháng. Trong cùng một năm, các tháng được sắp xếp cạnh nhau.
227 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
Báo cáo xu hướng trên sẽ cho ta biết một vấn đề. Nếu ta so sánh các tháng và các năm, ta sẽ thấy được các giai đoạn lỗ, lãi. Một số có thể là do tác động thời vụ.
Ví dụ như rất nhiều tòa nhà thương mại trong thành phố nơi có trường cao đẳng, sẽ phản ánh sự trồi sụt, và dòng sinh viên trong năm học.
Đừng chấp nhận một bản báo cáo tài chính trong vòng hai năm không được phân thành từng tháng.
Người bán có ý đồ giấu giếm sự sụt giảm hiệu quả với người mua.
Báo cáo hoạt động trong một năm qua
Báo cáo hoạt động trong vòng hai năm qua cho ta biết tình trạng gần nhất của tài sản. Còn báo cáo năm tính tới hiện tại sẽ cho ta biết hiện trạng.
Tình hình trong vòng sáu tháng qua là yếu tố quan trọng nhất. Đây cũng là yếu tố nhà lãnh đạo cần tập trung khi quyết định có duyệt khoản vay cho bạn hay không, giá trị khoản vay và lãi suất vay.
Kỳ sáu tháng cũng cho ta biết loại tài sản ta sẽ mua.
Liệu nó có trên đà phát triển hay các con số có theo hướng tăng lên không. Đó là loại tốt nhất. Hoặc có điều gì xảy ra với tài sản khiến cho việc quản lý thiếu
228 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
nhất quán hay không. Có thể điều đó lại chính là tình hình quản lý hiện tại.
Hãy cẩn trọng với các bước ngoặt lớn. Một số tài sản có thể rất kém trong vòng một hai năm gần đây. Và bỗng nhiên trong vòng ba, bốn tháng vừa rồi các số liệu lại có vẻ rất ổn.
Người chủ sở hữu hiện tại sẽ luôn nói nguyên nhân là nhờ ban quản lý mới. Đó có thể là nguyên nhân thật sự, nhưng đó cũng có thể là do họ làm đẹp các con số để chuẩn bị bán đi. Ví dụ: một tòa nhà có thể có giá cho thuê cao hơn nhiều so với bình thường.
Liệu điều này có thể xảy ra không?
Có một doanh nhân trong lĩnh vực phát triển nhà văn phòng và bán lẻ ở Texas rất nổi tiếng và hoạt động rất tốt. Các công ty hợp tác với công ty ông ta như hạch toán, luật, thiết kế, kiến trúc hoàn toàn trông cậy vào ông ta.
Ông ta xây một tổ hợp văn phòng đẹp và đề nghị các công ty trên nhanh chóng ký hợp đồng thuê tòa nhà tổ hợp. Người mua có thể nghĩ rằng: "Ồ, doanh nhân phát triển nhà đó đi rất đúng hướng về triển vọng của thị trường địa phương! Toà nhà đó được thuê rất nhanh, thật tuyệt vời!"
229 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
Sau đó, ông ta bán tòa nhà đã có 100% diện tích được thuê trên cho một gã khờ với mức giá rất cao.
Ba năm sau, những công ty thuê ở đó sẽ rời đi, và ký hợp đồng thuê với tòa nhà mới của ông ta. Đây thật sự là một cuộc mua bán gian lận.
Hãy xem xét các vấn đề và các tình huống dường như quá tốt so với thực tế.
Giấy tờ về tiền thuê của hợp đồng hiện tại và trong hai năm qua
Tài liệu sẽ cho ta biết các yếu tố sau về mỗi pháp nhân thuê:
• Người sống trong mỗi căn hộ
• Thời điểm đến sống
• Thời hạn kết thúc hợp đồng thuê
• Số tiền họ trả
• Chi phí sử dụng tiện ích
• Đặt cọc đảm bảo
• Giá trị sở hữu
Khi so sánh giữa tiền thuê nhà và báo cáo hoạt động của một tháng nào đó, các con số phải như nhau. Nếu không, điều đó có nghĩa là có vấn đề trong bất động sản.
230 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m Tài khoản gửi ngân hàng ba tháng qua
Các con số trong báo cáo hoạt động có thể tốt, nhưng bạn nên thẩm định xem các con số có thật không. Tài khoản tiền gửi ngân hàng ba tháng qua sẽ cho ta thấy dòng tiền vào bất động sản.
Nếu các tài khoản gửi trên không thể hiện lượng tiền nào vào tài khoản, điều đó có nghĩa là họ có thể không thu khoản tiền đó. Một vài người bán có thể xử lý thắc mắc này bằng cách lý giải rằng họ đang thu tiền mặt chứ không gửi vào tài khoản.
Trong trường hợp đó, có thể người bán đang thu tiền mặt. Bạn cần tìm hiểu lý do tại sao. Đó là một nghi vấn nữa. Nếu đó là một khoản không lớn, bạn có thể vẫn muốn tiếp tục thương vụ, khi đó, bạn cần thẩm định: Yêu cầu người bán gửi tiền trong tương lai vào tài khoản để bạn có thể thẩm định dòng tiền cho thời điểm giữa hiện tại và thời điểm kết thúc thương vụ.
Khi xem xét thương vụ kỹ hơn, bạn sẽ thấy có nhiều câu trả lời hay nhiều câu hỏi hơn? Nếu nhiều câu trả lời hơn, có nghĩa là mọi việc ổn. Nếu sau khi tìm hiểu, bạn thấy mọi việc trở nên rối rắm hơn, bạn nên thận trọng.
231 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m Các tài liệu nợ hiện có
Phôtô các tài liệu nợ hiện có để xem liệu có cách nào giúp thương vụ này tốt hơn. Có thể ngân hàng cho phép chuyển đổi khoản vay sang chủ mới. Như thế, chi phí kết thúc thương vụ sẽ thấp hơn. Một lần nữa, người môi giới thế chấp của bạn sẽ giúp bạn tìm ra các cơ hội với tình hình tài chính hiện tại.
Bản kê tiền đặt cọc đảm bảo
Các con số trong bản kê này cần phù hợp với tài liệu về giá thuê. Chúng đáng tin cậy hơn, vì bạn sẽ chịu trách nhiệm về tài khoản tiền đặt cọc đảm bảo. Khi những người thuê nhà chuyển đi, bạn phải trả lại họ tiền đặt cọc ban đầu.
Giả sử tiền trong tài khoản không đủ trả cho mọi khoản đặt cọc có nghĩa là bạn phải liên hệ với người bán và hỏi về số tiền còn lại. Hãy yêu cầu bổ sung đầy đủ tài khoản trước khi kết thúc thương vụ.
Hóa đơn dịch vụ tiện ích
Phôtô các hóa đơn trong hai năm qua để đối chiếu với các chi phí trong bản báo cáo hoạt động. Một vài người chủ sở hữu sẽ nói rằng họ không có hóa đơn
232 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
hai năm qua. Trong trường hợp đó, hãy hỏi thông tin truy cập trang web của công ty cung cấp dịch vụ tiện ích, và lấy hóa đơn, hoặc xin phép nói chuyện với công ty cung cấp. Nếu người chủ sở hữu không đồng ý nghĩa là có vấn đề.
Hóa đơn thuế bất động sản
Bạn không nên chỉ thu thập bản phôtô hóa đơn thuế trong vòng hai năm mà nên kiểm tra với văn phòng định giá thuế để đánh giá lại tài sản.
Tại nhiều bang, luật bất động sản quy định việc đánh giá lại tài sản phải được thực hiện vào thời điểm kết thúc thương vụ. Trong phần lớn các trường hợp, tài sản được bán với giá cao hơn giá bán lần trước, vì vậy, thuế bất động sản sẽ tăng.
Điều đó có nghĩa là có mức giảm trong dòng tiền, trừ khi bạn đã đưa vào. Trên thực tế, đây là khoản mục duy nhất có ảnh hưởng lớn đến thương vụ của bạn.
Các hợp đồng dịch vụ
Xem xét các hợp đồng với nhà cung cấp dịch vụ cảnh quan, đỗ xe, bảo trì, kiểm soát vật nuôi, giặt là, thang máy, bể bơi, internet/cáp, vv...
233 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
Đồng thời bạn nên yêu cầu luật sư xem xét những hợp đồng này (ở giai đoạn pháp lý) để biết chắc chắn hợp đồng nào bị ràng buộc sau bán. Bạn muốn có khả năng đàm phán lại cho những hợp đồng này hoặc hủy bỏ hợp đồng sau khi kết thúc thương vụ.
Hai hợp đồng luôn có ràng buộc: dịch vụ giặt là và cáp/internet. Đây là những hợp đồng kéo dài nhiều năm, trong đó, người bán tài sản được trả trước một khoản hoa hồng cho việc ký duyệt hợp đồng. Những hợp đồng đó thường được ghi lại trong văn bản đi kèm với tài sản.
Đăng ký trả lương
Đăng ký trả lương sẽ xác nhận người được nhận lương và thời điểm chi trả.
Hồ sơ kê khai chi trả bảo hiểm và chính sách bảo hiểm.
Trong hợp đồng bảo hiểm có điều khoản nào đặc biệt không? Công ty bảo hiểm của tòa nhà là công ty nào?
Bạn có thể có được hợp đồng với mức phí bảo hiểm tốt hơn với công ty đó không?
Xem xét quá trình khiếu nại bảo hiểm của tài sản, tập trung vào số lần khiếu nại, và bản chất của khiếu nại.
234 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
Nếu tài sản có quá nhiều lần khiếu nại, bạn sẽ khó được bảo hiểm.
Vấn đề về cải thiện vốn và bảo trì
Bạn phải yêu cầu người bán đưa cho bạn các tài liệu lưu trữ về các thay đổi lớn nhỏ của tài sản trong vòng vài năm qua. Nếu họ không đưa, điều đó có nghĩa là có vấn đề với bất động sản. Nếu có, nhưng tài liệu thể hiện rất ít thay đổi, đó cũng là điều quan trọng.
Tài liệu bảo trì sẽ cho ta biết các vấn đề thường gặp.
Có thể là sự nứt vỡ cửa sổ, các vết nứt bê tông hoặc các vấn đề khác. Tài liệu sẽ giúp ta biết và đưa vấn đề vào các tính toán mua tài sản và khi tiếp quản tài sản.
Điều này rất quan trọng. Bởi nếu vì lý do bảo trì, nó sẽ khiến khách thuê nhà rời đi nếu các yêu cầu bảo trì của họ không được đáp ứng.
Xem xét các khoản mục vẫn còn tồn đọng. Bạn có thể phải lưu ý khi tiếp quản, đấy là chưa kể đến thái độ của khách thuê. Bạn có thể nhận thấy mình cần phải gửi thông điệp đến họ rằng sẽ có ban quản lý mới tiếp nhận và quản lý tài sản.
235 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
Nếu bạn thấy có quá nhiều yêu cầu, hãy ghi chú lại.
Nếu tiếp tục theo đuổi thương vụ, điều đầu tiên bạn phải làm sau khi tiếp quản là yêu cầu công ty quản lý đến gặp từng khách thuê và thảo luận các vấn đề còn tồn đọng. Bạn muốn người quản lý đưa ra thời hạn cụ thể cho việc hoàn thành các vấn đề tồn đọng với khách thuê. Khách thuê sẽ lo lắng khi tài sản đổi chủ sở hữu vì như vậy họ có nguy cơ phải chuyển đi. Đây là cơ hội để bạn tạo ra một chiến dịch gắn kết khiến khách thuê hài lòng và sẵn lòng trả bạn tiền thuê hàng tháng.
Với rất nhiều tòa nhà thương mại, sự quay vòng khách thuê là chi phí lớn nhất bạn phải trả, vì vậy bạn cần ưu tiên tìm hiểu và xử lý các vấn đề bảo trì.
TÁI ĐÀM PHÁN CÓ CẦN THIẾT KHÔNG?
Bạn đã có mọi thông tin tìm hiểu đầu tư liên quan đến tài chính. Bạn và nhà môi giới của mình đã xem qua. Nếu bạn thấy mọi việc ổn thỏa, thì đã đến lúc thực hiện bước tiếp theo.
Nếu gặp rất nhiều điều ngạc nhiên và không nhất quán, bạn phải xem lại các tính toán. Liệu các yếu tố mới có khả năng ảnh hưởng đến mức giá bạn mua tài