LỖI DO THIẾU CHUYÊN NGHIỆP: "THƯƠNG VỤ TỐT NHẤT LÀ THƯƠNG VỤ KHÔNG PHẢI TRẢ TIỀN TRƯỚC."
Một buổi chiều, tôi nhận được cuộc gọi từ một sinh viên rất hăng hái. Cậu ta hỏi: "Thưa thầy Dave, thầy đã có thời gian xem qua taì liệu về tòa nhà văn phòng tuyệt vời mà em gửi chưa?"
"Rồi, Paul. Nó không có dòng tiền."
"Em biết, nhưng em có thể mua mà không cần trả trước!"
"Tuyệt vời. Vậy cậu sẽ được tận hưởng việc hàng tháng phải bỏ tiền túi ra để duy trì thương vụ này."
Nếu bạn bỏ qua các chương trước và đọc luôn chương này, thì bạn cần lưu ý một điều: Những thương vụ thương mại tốt nhất luôn đòi hỏi phải có một khoản trả trước lớn. Tuy nhiên, bạn không phải bỏ tiền túi cho khoản đó.
Đây là lúc bạn có thể tận dụng các mối quan hệ với đối tác tiền tệ. Bên cho bạn vay sẽ cho vay theo chính sách của họ, và đối tác tiền tệ sẽ cho bạn vay phần
302 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
lớn hoặc toàn bộ phần còn lại. Chúng ta sẽ thảo luận thêm trong phần sau.
LỖI DO THIẾU CHUYÊN NGHIỆP: "NỢ LÀ KHÔNG TỐT; TÔI CHỈ MUA KHI CÓ THỂ TRẢ HẾT BẰNG
TIỀN MẶT."
Dù điều này thể hiện tinh thần tự lập của người mua, nhưng thái độ đó không thể giúp bạn giàu được.
Nếu biết cách sử dụng nợ thì nợ không phải là vấn đề xấu. Nếu bạn thật sự lo lắng về việc bị tịch thu tài sản để trừ nợ, hãy giới hạn các khoản nợ, nhưng đừng loại bỏ hoàn toàn. Xét cho cùng, bạn chỉ nên tham gia những thương vụ có thể tạo ra dòng tiền lớn sau khi đã trừ đi khoản nợ phải trả. Trong trường hợp đó, tại sao bạn không sử dụng tiền của người khác để gia tăng lợi nhuận cho mình?
Cách đây vài tháng, tôi có bài phát biểu cùng Nicole, một trong những sinh viên thành công của tôi đến từ Maryland. Cô ấy đang nói về cách sở hữu 1.100 căn hộ cho nhiều gia đình ở sáu thị trường đang lên trên toàn nước Mỹ. Tôi hỏi cô ấy về dòng tiền cô ấy tạo ra, và cô ấy trả lời: "Thầy Dave, em xin lỗi, điều này
303 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
không liên quan gì tới thầy, nhưng em có thể nói với thầy rằng: Đó là một tòa nhà thương mại mới trị giá một triệu đô-la, và em trả hoàn toàn bằng tiền mặt."
Khán giả vỗ tay tán thưởng cô ấy, nhưng cô ấy chỉ nhận được một cái vỗ tay ngắn ngủi và lịch sự của tôi! Chắc chắn là tôi tự hào về cô ấy, nhưng cô ấy đã bỏ lỡ một cơ hội. Cô ấy có thể thu được lợi nhuận từ tài sản trị giá một triệu đô-la nhưng cũng có thể có tới ba đến mười tài sản, và thậm chí nhiều hơn nếu như không thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt cho tài sản đó.
Ngay cả những nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng mắc phải sai lầm này. Một nhà đầu tư đã nói với tôi rằng anh ta sở hữu 45 căn nhà dành cho nhiều gia đình mà không có khoản nợ nào.
Cả anh ta và Nicole đều không thể đưa ra một phép tính quan trọng: Suất thu hồi trên vốn chủ sở hữu. Cả hai đều có nguồn vốn ngân hàng tốt, nhưng lại không biết cách tận dụng tối đa.
304 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
Hay nói cách khác: Đừng tạo ấn tượng cho tôi bằng dòng tiền của bạn mà hãy tạo ấn tượng cho tôi bằng giá trị dòng tiền tạo ra so với giá trị đầu tư.
TẬN DỤNG LỢI THẾ CỦA
NHIỀU NGUỒN TÀI CHÍNH BẠN CÓ
Bạn cần hiểu rõ vấn đề cuối cùng về việc tận dụng tối đa tiền của bạn. Ta hãy xem xét các lựa chọn trong việc huy động tài chính cho thương vụ.
Các ngân hàng địa phương
Ở đây, tôi muốn đề cập đến những ngân hàng thương mại và các tổ chức cho vay, quỹ tiết kiệm.
Mặc dù đây là những nguồn tài chính truyền thống nhàm chán nhưng đôi khi chúng là lựa chọn tốt nhất cho bạn. Những tổ chức cho vay tại địa phương thường muốn dành khoản vay cho tài sản và những người tại địa phương đó. Và do đó, đôi khi bạn không cần phải thuyết phục nhiều mà vẫn có được khoản vay.
Những ngân hàng địa phương thường có xu hướng ưu tiên cho các khoản vay xây dựng ưu đãi và những người họ quen biết. Nếu đầu tư vào một khu vực
305 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
mới, bạn nên có một cuộc họp hoặc bữa trưa với tổ chức cho vay địa phương khi bạn đến đó. Họ càng biết rõ về bạn, bạn càng có nhiều khả năng vay được tiền từ họ hơn.
Những ngân hàng địa phương có xu hướng cho vay kỳ hạn ngắn hơn và lãi suất cao hơn. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ phải trả nhiều hơn cho những khoản vay đó và phải hy sinh dòng tiền. Nếu thực hiện thương vụ có ít lợi nhuận, bạn nên vay từ công ty quốc gia hoặc tổ chức cho vay tự do.
Tổ chức cho vay quốc gia
Phần lớn các công ty này đều có những tiêu chí cho vay rất chính xác để đánh giá khoản vay. Bởi vì họ không chỉ định nắm giữ những khoản vay này mà còn định bán trên thị trường thứ cấp ngay sau khi kết thúc việc xét vay.
Đây là những thị trường được chính phủ hỗ trợ, nhưng không phải là người mua nợ được chính phủ đảm bảo. Những khoản nợ từ những tổ chức này có mức lãi suất thấp nhất trên thị trường.
Tổ chức cho vay tự do
306 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
Những tổ chức này bao gồm các công ty bảo hiểm và quỹ hưu trí. Tuy nhiên, những công ty này thường muốn cho vay với giá trị ít nhất là vài triệu đô-la.
Dưới đây là một số chỉ dẫn chung: Khi bạn cần tiền để phục hồi một tài sản, hãy tìm đến ngân hàng địa phương. Nếu đó là thương vụ mới, hãy tiếp cận tổ chức cho vay quốc gia, và nếu bạn muốn bên cho vay sáng tạo hơn trong việc tìm hiểu hoặc xét duyệt khoản vay để được duyệt, bạn hãy tiếp cận các tổ chức cho vay tự do.
THIẾT LẬP QUAN HỆ VỚI NHÀ MÔI GIỚI ĐỊA PHƯƠNG
Với nhà đầu tư thì những nhà môi giới thế chấp cũng giống như các đại lý thể thao đối với các vận động viên. Ta phải tốn nhiều chi phí cho họ, nhưng đó là những chi phí đáng giá và cần thiết.
Nhà môi giới giỏi thường có nhiều mối quan hệ với các tổ chức cho vay thuộc cả ba dạng trên. Họ không chỉ giúp bạn đánh giá thương vụ, mà còn cho bạn biết khả năng tìm được nguồn tài chính cũng như các điều khoản vay cho thương vụ. Điều này giúp bạn tiết kiệm được tiền bạc và thời gian.
307 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
Hãy xây dựng quan hệ với những người môi giới vì họ biết tất cả mọi người trong thành phố. Bạn cần nhận xét nhanh về tài sản đó hoặc tham khảo về công ty quản lý hay luật sư giỏi? Người môi giới sẽ biết.
NHIỀU LOẠI KHOẢN VAY
Ta vừa thảo luận về bên cho vay; giờ ta hãy cùng xem xét các loại khoản vay hiện có.
Khoản vay theo thông lệ
Đây là một loạt những khoản vay không được chính phủ liên bang đảm bảo. Khoản vay có thể là khoản vay có giới hạn, nghĩa là tài sản và người vay đáp ứng được mọi tiêu chuẩn của các tổ chức cho vay quốc gia. Ngoài ra còn có rất nhiều khoản vay không giới hạn, ví dụ một khoản vay lớn trị giá hơn 750.000 đô-la.
Khoản vay từ chính phủ
Chính phủ có rất nhiều chương trình cho vay để phục vụ các mục đích khác nhau. Những khoản vay này thường có ưu điểm là lãi suất thấp, thời hạn vay
308 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
dài và chi phí trả trước thấp. Nhược điểm là có những giới hạn phạm vi hoạt động cho các khoản vay. Thông thường là giới hạn phí thuê phòng, yêu cầu phí thuê phòng không được cao hơn giá thị trường vài phần trăm.
Khoản vay cho xây dựng
Khi tài sản của bạn cần sửa chữa với chi phí lớn hơn giá mua từ 3%, bạn có thể vay từ các khoản vay xây dựng.
Đây là những khoản vay ngắn hạn, thường từ 1-3 năm. Những khoản vay này thường dựa trên lãi suất.
Một số tổ chức cho vay thường cho phép quay vòng khoản vay và chuyển thành khoản vay theo thông lệ khi việc xây dựng hoàn tất.
Khoản vay trung gian
Đây là khoản vay sử dụng khi dự án cần hỗ trợ vốn nhiều hơn 80% giá trị của tài sản. Khoản vay tài chính trung gian sẽ không giúp bạn có được 100%
giá trị tài sản, nhưng bạn có thể đạt được mức 90%.
Thường thì bên cho vay thế chấp đầu tiên sẽ có chương trình cho vay trung gian cho phép bạn vay
309 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
thêm 10%. Đôi khi người môi giới của bạn sẽ tìm một người chuyên cho vay trung gian và cho bạn vay thêm 10% (có thể nhiều hoặc ít hơn) trên tổng giá trị thế chấp đầu tiên.
Theo lẽ tự nhiên, khoản vay trung gian sẽ có lãi suất cao hơn lãi suất của khoản vay chính. Bạn cần đảm bảo là bên cho vay chính đồng ý để bạn vay trung gian hoặc cung cấp tài chính thứ cấp. Nếu họ không đồng ý, bạn có thể tìm một tổ chức cho vay khác chấp nhận điều đó.
Khoản vay bắc cầu
Những khoản vay này giúp lấp chỗ trống khi ta cần tiền để thanh toán cho thương vụ trong khi thời gian chờ khoản vay dài hạn. Tại thời điểm vay, có thể một số yếu tố của tài sản không đáp ứng được tiêu chuẩn bảo đảm nhưng sau đó lại có thể đáp ứng.
Ví dụ, bạn có một thương vụ rất tốt, nhưng tỷ lệ thuê phòng hiện tại chỉ khoảng 85%. Để có được khoản vay dài hạn với mức lãi suất dài hạn tốt nhất, hầu hết các tổ chức cho vay tiền sẽ yêu cầu tỷ lệ thuê phòng cao hơn 85%. Họ gọi đó là tỷ lệ thuê phòng bền vững.
310 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
Tổ chức cho vay bắc cầu sẽ nhận thấy chất lượng của thương vụ và hiểu tình thế khó khăn của bạn. Họ sẽ sẵn lòng cho vay với lãi suất cao hơn và tài sản của bạn được dùng làm vật thế chấp. Ngay khi bạn đạt mức thuê phòng 85%, bạn có thể hoán đổi khoản vay đó cho khoản vay dài hạn với lãi suất thấp hơn.
Khoản vay hỗ trợ quản trị doanh nghiệp nhỏ
Bạn có thể được vay đảm bảo từ tổ chức cho vay được chấp nhận bởi cơ quan Quản trị doanh nghiệp nhỏ nếu bạn là chủ sở hữu chính của tòa nhà. Bạn thường phải có khoản trả trước thấp khoảng 10%, và lãi suất vay thấp hơn lãi suất vay của khoản vay theo thông lệ.
Khoản vay từ nguồn tư nhân
Một trong những nguồn tài chính tốt nhất là những cá nhân có tiền cho vay. Tiền của họ không mới như của ngân hàng nhưng lại không có yếu tố quan liêu trong quá trình vay.
Một trong những nguồn vay tư nhân là những nhà đầu tư. Họ là những cá nhân giàu có cung cấp khoản
311 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
vay trị giá từ 100 nghìn đô-la đến 10 triệu đô-la.
Chúng ta sẽ thảo luận về họ trong phần sau.
Khoản vay nóng
Lần đầu tiên khi vay từ những người cho vay nóng, tôi nghĩ rằng có thể họ có liên hệ với bọn xã hội đen.
Có thể là vì khi đó, người cho vay nóng yêu cầu gặp tôi ở một cửa hàng bánh rán. Ông ấy đội chiếc mũ rộng vành đã cũ và mặc quần áo như dân xã hội đen.
Hơn nữa ông ta tính lãi suất cho tôi từ 17-20% cộng với 5 điểm nữa. (Một điểm tương đương 1% của khoản vay, phải trả trước.)
Rồi tôi phát hiện ra rằng những người cho vay nóng thường là những người giàu có, thành thật, những người tự xây dựng lên thị trường ngách cho chính mình.
Mặc dù tính lãi suất rất cao, song họ không quan tâm đến bạn.
Nói cách khác, bạn có thể đến từ Sao Hoả, thiếu kinh nghiệm, có mức tín dụng kém, v.v... họ cũng không quan tâm. Họ sẽ cho bạn vay nhưng với điều kiện bạn phải thế chấp bằng chính thương vụ đó. Nếu bạn không thể hoàn trả họ, họ sẽ lấy thương vụ đó.
312 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
Khi khởi nghiệp, tôi đã mua rất nhiều tòa nhà thương mại bằng tiền vay nóng. Tôi nhận thấy nếu thương vụ của tôi đủ tốt, họ sẽ cho tôi vay 100% tiền và họ tiến hành việc cho vay rất nhanh.
Tôi tham gia một số thương vụ tạo ra dòng tiền rất lớn. Nhờ vậy, tôi có thể vay tài chính từ nguồn khác cho những thương vụ đó với mức lãi suất thấp hơn nhiều và trả đủ tiền cho bên vay nóng. Giờ tôi đã có dòng tiền khá hơn.
Mọi người thường đả kích những người cho vay nóng và cho rằng họ sẽ không bao giờ nghĩ đến việc trả lãi suất cao như vậy. Tuy nhiên, tôi không nghĩ như vậy. Bằng cách thiết lập giới hạn độc đoán cho chính bản thân, họ sẽ không thể thu lợi từ tất cả các loại thương vụ. Có những thương vụ không phù hợp với khoản vay theo thông lệ, nhưng lại sinh lợi tới mức có thể bù lại khoản tiền lãi trả cho vay nóng, ngoài ra còn mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.
XIN DUYỆT KHOẢN VAY
Chúng ta đã bao quát toàn bộ các lựa chọn nguồn tài chính. Giờ ta sẽ thảo luận về những yêu cầu để khoản vay được phê duyệt.
313 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
Bên cho vay sẽ thực hiện đúng như quá trình ta thực hiện nghiên cứu đầu tư cho thương vụ. Họ sẽ kiểm tra bảng cân đối lỗ lãi trong vòng hai năm qua và bản tính tới thời điểm hiện tại. Họ sẽ xem xét khoản thu từ tiền thuê phòng hiện tại, và sẽ điều tra tình hình bên trong và bên ngoài của tài sản. Đầu tiên đó chỉ là đến khảo sát bằng mắt thường. Nếu họ quyết định đi sâu hơn vào thương vụ, họ sẽ cử đến chuyên gia điều tra về tài sản.
Bất động sản thương mại có ưu điểm là phần lớn quyết định vay phụ thuộc vào tình trạng của tài sản chứ không phải là cá nhân bạn. Tuy nhiên, theo thông lệ, các tổ chức cho vay sẽ quan tâm đến người xin vay. Vì vậy, họ sẽ muốn xem bản báo cáo tài chính của bạn. Ngoài ra, họ sẽ muốn có bản liệt kê tài sản bạn sở hữu, và kiểm tra lịch sử tín dụng của bạn.
Tiếp theo, họ sẽ gửi bạn bản điều khoản, dài khoảng từ 5-30 trang, giải thích các điều khoản cho vay, trong đó nêu rõ khoản vay là có thể truy đòi hoặc không thể truy đòi. Có truy đòi nghĩa là cá nhân bạn phải chịu trách nhiệm cho khoản nợ, và không truy đòi nghĩa là bạn không phải chịu trách nhiệm cá nhân.
314 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
Theo lẽ thường, hầu hết mọi người sẽ thích loại khoản vay không truy đòi. Đổi lại, khoản vay này thường kèm theo một số hình thức phạt phải trả trước rất phiền toái. Điều đó không có vấn đề gì nếu bạn có kế hoạch nắm giữ thương vụ trong một thời gian dài hơn.
Mặt khác, nếu bạn có kế hoạch bán tài sản tương đối nhanh, bạn nên thảo luận về lựa chọn tốt nhất với người môi giới thế chấp của bạn.
Lời khuyên của người trong cuộc
Rất nhiều nhà đầu tư không nhận thấy là bản điều khoản có thể đàm phán được. Kể cả nếu nó được viết dưới dạng thư chính thức, bạn không cần phải chấp nhận những gì họ đưa ra. Nếu thương vụ của bạn tốt (ta thấy điểm đó ở đâu nhỉ?), sẽ có nhiều bên cho vay khác sẵn sàng hợp tác với bạn. Nếu bạn muốn sửa đổi gì trong bản điều khoản, hãy gọi người cho vay và bắt đầu đàm phán. Nếu bạn không thoải mái trong lần đàm phán đầu tiên, hãy giao cho luật sư thực hiện và ngồi cùng nghe điện thoại.
Luật sư là những người chuyên về bất động sản và rất giỏi đàm phán các điều khoản. Một điểm quan
315 | h t t p : / / w w w . t a i s a c h h a y . c o m
trọng của đàm phán là số tiền bên cho vay yêu cầu trả trước để bắt đầu quá trình, thường khoản này từ 7.000-25.000 đô-la. Có một bên cho vay yêu cầu tôi trả trước 95.000 đô-la và tôi đã đàm phán xuống còn 9.000 đô-la.
Một phần tiền trả trước này dành để thanh toán những chi phí mà bên cho vay phải chịu trong giai đoạn này. Chúng bao gồm báo cáo từ bên thứ ba thực hiện thẩm định, nghiên cứu môi trường, và điều tra tài sản. Hãy đảm bảo bên vay yêu cầu thẩm định càng sớm càng tốt, vì quá trình này cần khoảng từ 4- 6 tuần. Bước thẩm định chính là bước thường kéo dài thương vụ.
Chỉ khi chi phí ban đầu được thanh toán, và bên cho vay nhận được bản sao hợp đồng mua bán có chữ ký cả hai bên, họ mới bắt đầu quá trình. Tại sao? Vì đó sẽ không phải là thương vụ nếu cả hai bên chưa ký hợp đồng mua bán.
Nhân viên ở văn phòng tổ chức cho vay sẽ thu các báo cáo của bạn, và của các chuyên gia của họ, rồi gửi một bộ đến đơn vị bảo lãnh vay. Đó là nơi quyết định có cho bạn vay hay không.