Tổng quan nghiên cứu
Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
2.1.1 Khái niệm bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư kh nhà nước thu hồi đất
Thu hồi đất là quá trình mà Nhà nước ban hành Quyết định hành chính nhằm lấy lại quyền sử dụng đất hoặc thu hồi đất đã được giao cho các tổ chức và UBND xã, phường, thị trấn quản lý, theo quy định của Luật Đất đai 2003.
Nhà nước thu hồi đất là quá trình mà Nhà nước quyết định lấy lại quyền sử dụng đất từ người đã được cấp quyền hoặc thu hồi đất từ những cá nhân vi phạm pháp luật về đất đai, theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là quá trình giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và người bị thu hồi đất Việc bồi thường này phải tuân thủ các quy định của Nhà nước và không giống như giao dịch mua bán tài sản thông thường Mục tiêu là đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước, người bị thu hồi đất và người nhận quyền sử dụng đất, từ đó tạo ra sự hài hòa giữa các bên liên quan.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất cho những người bị ảnh hưởng bởi quyết định thu hồi đất, theo quy định của Luật Đất đai 2003.
Bồi thường về đất là quá trình mà Nhà nước hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích đất của họ bị thu hồi, theo quy định của Luật Đất đai 2013.
2.1.1.3 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là sự trợ giúp cần thiết cho người dân có đất bị thu hồi, nhằm ổn định cuộc sống, khôi phục sản xuất và thúc đẩy phát triển, theo quy định của Luật Đất đai 2013.
2.1.1.4 Giải phóng mặt bằng, tái định cư
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức và thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên một khu đất cụ thể Quá trình này được thực hiện nhằm mục đích cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên khu đất đó (Hoàng Phê, 2000).
Tái định cư là chính sách của Nhà nước nhằm ổn định cuộc sống cho những người bị thu hồi đất do các dự án đầu tư Qua các biện pháp này, người dân sẽ được di dời đến nơi ở mới, từ đó ổn định đời sống và sản xuất, góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội.
2.1.2 Đặc điểm quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Để đảm bảo tiến độ dự án, chủ đầu tư cần thực hiện giải phóng mặt bằng (GPMB), một công việc quan trọng và phức tạp GPMB không chỉ tốn thời gian, công sức và chi phí mà còn ngày càng khó khăn do giá trị đất đai ngày càng tăng và khan hiếm Công tác này liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân và tập thể, cũng như toàn xã hội, và có những đặc điểm khác nhau ở từng địa phương Do đó, cần áp dụng các phương pháp hợp lý để thực hiện GPMB hiệu quả.
Mỗi dự án được thực hiện trên các vùng đất khác nhau, với điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội đa dạng Khu vực đô thị có mật độ dân cư cao và giá trị đất lớn, trong khi khu vực ven đô có mức độ tập trung dân cư khá cao và ngành nghề phức tạp Đối với khu vực nông thôn, sản xuất chủ yếu là nông nghiệp Chính vì vậy, việc bồi thường GPMB tại mỗi khu vực cần được thực hiện với các giải pháp phù hợp, phản ánh đặc điểm riêng của từng khu vực và dự án cụ thể.
2.1.2.2 Tính phức tạp Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế
Xã hội có ảnh hưởng lớn đến đời sống người dân, đặc biệt ở khu vực nông thôn, nơi mà cư dân chủ yếu phụ thuộc vào sản xuất nông nghiệp Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng, nhưng trình độ sản xuất của nông dân còn thấp và khả năng chuyển đổi nghề nghiệp gặp nhiều khó khăn Người dân thường có tâm lý giữ đất để sản xuất, mặc dù họ có thể thu được lợi nhuận cao hơn từ việc cho thuê đất Sự đa dạng trong cây trồng và vật nuôi cũng làm cho công tác tuyên truyền và vận động người dân tham gia di chuyển, định giá bồi thường trở nên phức tạp Do đó, việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là cần thiết để đảm bảo đời sống của cư dân trong tương lai.
2.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
2.1.3.1 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Chính phủ đã không ngừng cải thiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) để giải quyết những vướng mắc thực tiễn, nhờ vào các đổi mới trong pháp luật đất đai Thời gian qua, công tác GPMB đã đạt được kết quả khả quan, đáp ứng nhu cầu về mặt bằng cho các dự án đầu tư Tuy nhiên, sự không ổn định và thiếu thống nhất trong pháp luật đất đai đã gây ra nhiều khó khăn cho công tác bồi thường Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả bồi thường GPMB Hệ thống pháp luật đất đai hiện nay còn tồn tại nhiều nhược điểm như số lượng văn bản lớn, phức tạp, không thuận lợi trong sử dụng, và thiếu sự đồng bộ, gây khó khăn trong việc thực thi pháp luật.
2.1.3.2 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý đất đai, góp phần đảm bảo tính pháp lý cho bất động sản Việc lập và quản lý HSĐC giúp quản lý chặt chẽ thị trường đất đai, tạo nền tảng vững chắc cho các giao dịch bất động sản.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở một số nước và một số tổ chức trên thế giới
Pháp luật đất đai Trung Quốc và Việt Nam có nhiều điểm tương đồng, nhưng hình thức sở hữu đất đai tại Trung Quốc là sở hữu Nhà nước, dẫn đến việc không có chính sách bồi thường hay giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm cả đất nông nghiệp Trong từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi, và chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi đất của các chủ sử dụng bị thu hồi.
Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất về việc thu hồi đất trước một năm, cho phép người dân lựa chọn bồi thường bằng tiền hoặc nhà tại khu ở mới Giá bồi thường được xác định theo giá thị trường và được quy định theo từng khu vực cũng như chất lượng nhà, với khả năng điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với thực tế Đối với đất nông nghiệp, bồi thường sẽ dựa trên tính chất và loại đất.
Trong công tác tái định cư, các khu tái định cư và nhà ở được xây dựng đồng bộ, kịp thời, đáp ứng đa dạng nhu cầu về căn hộ Chính quyền chú trọng đến điều kiện việc làm cho các chủ sử dụng khi di chuyển, đặc biệt là đối với các đối tượng chính sách xã hội Nguyên tắc di dời là đảm bảo chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ, đồng thời khu tái định cư được quy hoạch tổng thể với đầy đủ tiện ích như nhà ở, trường học và chợ, đảm bảo cân đối giao thông Trong quá trình bồi thường GPMB, cần có biện pháp xử lý khi không đạt được sự thống nhất, ưu tiên dựa vào trọng tải và sau đó xem xét theo khiếu tố.
Trung Quốc đã đạt được nhiều thành công trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhờ vào chính sách chi tiết và quy trình rõ ràng, kết hợp với năng lực thể chế mạnh mẽ và quyền sở hữu đất tập thể Người dân Trung Quốc có mức chấp hành pháp luật cao, cùng với việc sử dụng đất hiệu quả Tuy nhiên, chính sách này vẫn tồn tại một số vấn đề, chủ yếu liên quan đến việc làm, tốc độ tái định cư chậm và sự thiếu đồng bộ trong việc giải phóng mặt bằng trước khi xây dựng nhà tái định cư.
2.2.2 Thái Lan Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý thì việc bồi thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá giá trị bồi thường cho người bị thu hồi đất.
Thái Lan cho phép sở hữu cá nhân đất đai, vì vậy mọi việc thu hồi đất đều cần có thỏa thuận giữa chủ dự án và người sử dụng đất Mức giá bồi thường thiệt hại được xác định bởi một Ủy ban chính phủ dựa trên giá thị trường chuyển nhượng bất động sản, và thường cao hơn giá thị trường, đặc biệt với các dự án chiến lược quốc gia Bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt, cho phép người bị thu hồi mua đất ở khu vực khác Ủy ban sẽ hướng dẫn về nơi ở mới và hình thức thanh toán Nếu bên bị thu hồi không tuân thủ, cơ quan Nhà nước sẽ kiểm tra mức giá bồi thường và có thể thực hiện cưỡng chế Khiếu nại về bồi thường sẽ được giải quyết bởi tòa án.
Việc tuyên truyền vận động cho các hộ dân di dời đã được thực hiện hiệu quả, giúp họ hiểu và chấp hành các phương án đền bù, giải phóng mặt bằng của Nhà nước Chính quyền đã chú trọng chuẩn bị khu tái định cư, đáp ứng đầy đủ nhu cầu của người dân Sự thống nhất trong chỉ đạo và điều hành giải quyết khiếu kiện, cùng với phân công nhiệm vụ rõ ràng và phối hợp chặt chẽ, đã góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác đền bù và giải phóng mặt bằng (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009-2012).
Cơ sở pháp lý cho chính sách bồi thường và hỗ trợ tái định cư tại Hàn Quốc bao gồm Hiến pháp Hàn Quốc, Luật thu hồi đất năm 1962, Luật các trường hợp đặc biệt thu hồi đất phục vụ mục đích công và đền bù thiệt hại năm 1975, Luật thu hồi đất cho các dự án công và đền bù năm 2000, và hiện tại là Luật đền bù đất đai Mục tiêu của các luật này là đảm bảo phát huy phúc lợi công và bảo vệ quyền sở hữu tài sản thông qua việc thực hiện hiệu quả các công trình công cộng, đồng thời quy định việc đền bù thiệt hại phát sinh từ quá trình thu hồi hoặc sử dụng đất cho các dự án công cộng thông qua tham vấn và cưỡng chế (Hee-Nam Jung, 2010).
Nguyên tắc đền bù thiệt hại:
Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm đền bù cho chủ đất và các cá nhân liên quan về thiệt hại phát sinh từ việc thu hồi hoặc sử dụng đất cho các công trình công cộng.
Trước khi thực hiện bất kỳ phần việc nào liên quan đến công trình công cộng, mọi chủ thể tham gia dự án phải đảm bảo hoàn tất việc đền bù đầy đủ cho chủ đất và các cá nhân liên quan.
Đền bù thiệt hại về tài sản sẽ được thực hiện bằng tiền mặt nếu chủ đất đồng ý, hoặc có thể được thanh toán bằng trái phiếu chính phủ do chủ dự án phát hành.
- Đền bù cho từng cá nhân: Đền bù phải được chi trả cho từng cá nhân tới chủ đất.
Trong trường hợp có nhiều mảnh đất thuộc cùng một chủ sở hữu trong một khu vực dự án nhưng nằm ở các giai đoạn đền bù khác nhau, chủ thực hiện dự án sẽ cam kết thực hiện việc chi trả toàn bộ gói đền bù một lần.
Để tính toán số tiền đền bù, thời điểm xác định giá đền bù sẽ khác nhau tùy vào tình huống: nếu đạt được thỏa thuận, giá sẽ được tính tại thời điểm đó; nếu cưỡng chế, giá sẽ được tính tại thời điểm ra quyết định cưỡng chế Chủ dự án cần giao việc đánh giá giá trị đất đai cho ít nhất hai cơ quan định giá Nếu có yêu cầu từ chủ đất, có thể lựa chọn thêm một nhà định giá Giá trị đền bù sẽ là trung bình cộng của kết quả định giá từ hai hoặc ba cơ quan này.
Đền bù về đất được thực hiện dựa trên bảng giá đất công bố theo quy định, với đơn vị định giá căn cứ vào Khung giá đất công khai chính thức cho khu vực liên quan Giá trị của mỗi đơn vị diện tích đất được xác định dựa trên khảo sát và đánh giá hàng năm của chính phủ Đơn vị định giá sẽ xem xét các yếu tố như vị trí, địa hình và môi trường xung quanh ảnh hưởng đến giá trị đất, đồng thời tham chiếu từ ít nhất hai mảnh đất tương tự để đảm bảo sự hài hòa giữa giá đất đề xuất và mức giá theo Khung giá đất công khai.
Tài sản bao gồm nhà cửa, cây trồng, công trình và các tài sản khác gắn liền với đất Đối với nhà cửa và công trình, giá trị sẽ được xác định dựa trên chi phí chuyển đổi cần thiết, trừ những trường hợp đặc biệt như nơi có chi phí chuyển đổi lớn hơn giá trị tài sản hoặc nơi chủ dự án thu mua để sử dụng trực tiếp Cây trồng sẽ được bồi thường dựa trên tổng số loại và mức độ sinh trưởng, phát triển Đối với mồ mả, bồi thường sẽ được tính dựa trên chi phí cần thiết cho việc thay đổi địa điểm chôn cất.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam
2.3.1 Giai đoạn trước Luật Đất đai 1987 có hiệu lực
Sau khi hòa bình được thiết lập ở miền Bắc vào năm 1954, Đảng và Nhà nước khẳng định con đường cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa xã hội tại miền Bắc và đấu tranh giải phóng miền Nam Để thực hiện nhiệm vụ trong giai đoạn cách mạng mới, Nhà nước tiến hành cải cách ruộng đất từ năm 1953 với mục tiêu phân phối lại ruộng đất cho nhân dân theo khẩu hiệu “Người cày có ruộng” Luật cải cách ruộng đất được ban hành, đồng thời khẳng định đất đai tồn tại dưới ba hình thức: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
Hiến pháp năm 1959 công nhận ba hình thức sở hữu đất đai tại Việt Nam: sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể Trong giai đoạn này, quan hệ đất đai trong việc bồi thường chủ yếu dựa trên thỏa thuận, và giá trị bồi thường được thống nhất mà không cần sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ là văn bản pháp quy đầu tiên về bồi thường và tái định cư tại Việt Nam, quy định nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất cho các công trình do Nhà nước quản lý Nghị định nhấn mạnh việc đảm bảo kịp thời và đầy đủ tiện ích cho xây dựng, đồng thời bảo vệ quyền lợi và đời sống của người dân có ruộng đất Những người bị trưng dụng sẽ được bồi thường và hỗ trợ tìm kiếm việc làm nếu cần thiết, đồng thời khuyến khích tiết kiệm đất canh tác và tận dụng đất hoang để hạn chế trưng dụng Nghị định cũng yêu cầu tránh trưng dụng ở khu vực đông dân cư, nghĩa trang, nhà thờ, đền chùa và cần tham khảo ý kiến cộng đồng trong những trường hợp đặc biệt.
Về mức và cách tính bồi thường, Nghị định 151/TTg có quy định:
Nếu không thể thực hiện việc đổi đất, ruộng đất sẽ được bồi thường bằng một khoản tiền tương đương từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của đất bị trưng dụng.
- Đối với nhà cửa và kiến trúc thì được giúp đỡ xây dựng cái khác.
- Đối với hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch phải bồi thường thiệt hại đúng mức.
Đối với mồ mả căn cứ và tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa phương, cần hỗ trợ người dân số tiền hợp lý để trang trải phí tổn di chuyển.
Nghị định 151/TTg đã thiết lập những nguyên tắc cơ bản hợp lý về bồi thường thiệt hại, phù hợp với nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960 Mặc dù vậy, Nghị định này chưa đưa ra quy định cụ thể về mức bồi thường, mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên Tiếp theo, Thông tư số 1792/TTg ban hành ngày 11-01-1970 của Thủ tướng Chính phủ đã quy định tạm thời về bồi thường cho nhà cửa, đất đai và cây trồng, với nguyên tắc đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Hợp tác xã và nhân dân.
Thông tư này chỉ quy định về việc bồi thường tài sản trên đất, chưa đề cập đến chính sách bồi thường đất đai một cách cụ thể.
2.3.2 Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực
Hiến pháp 1980 quy định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó, việc bồi thường chỉ áp dụng cho tài sản trên đất và thiệt hại do thu hồi đất gây ra Luật Đất đai năm 1987 không quy định cụ thể về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ nêu nghĩa vụ của người sử dụng đất Cụ thể, Khoản 4 Điều 48 quy định rằng cần bồi thường thiệt hại thực tế cho người sử dụng đất bị thu hồi, bao gồm cả bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị đất theo quy định pháp luật.
Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định số 186/HĐBT quy định việc bồi thường thiệt hại cho đất nông nghiệp và đất có rừng khi chuyển mục đích sử dụng Mức bồi thường được xác định dựa trên diện tích, chất lượng và vị trí đất, với giá tối đa và tối thiểu cho từng hạng đất UBND các tỉnh, thành phố có trách nhiệm quy định mức bồi thường sát với giá thực tế nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức Các tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng phải bồi thường cho Nhà nước, và khoản tiền này sẽ được nộp vào ngân sách Nhà nước để phục vụ cho các hoạt động như khai hoang, trồng rừng và cải tạo đất nông nghiệp, nhằm ổn định cuộc sống cho người dân trong vùng bị thu hồi đất.
Theo Quyết định số 186/HĐBT, mức bồi thường được phân loại dựa trên thời hạn sử dụng đất, với quy định miễn giảm tiền bồi thường cho việc sử dụng đất xây dựng hệ thống đường giao thông và thủy lợi Toàn bộ số tiền bồi thường sẽ được nộp vào ngân sách Nhà nước, trong đó 30% sẽ được điều tiết cho ngân sách trung ương và 70% cho địa phương, nhằm phục vụ cho các mục đích như khai hoang, phục hóa và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất, chứ không trả trực tiếp cho người bị thu hồi đất.
2.3.3 Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực
Luật đất đai 1993, được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993, dựa trên Hiến pháp 1992, quy định rằng "đất có giá trị" và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ Đây là bước đổi mới quan trọng trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng (GPMB) theo Luật đất đai năm 1993.
Luật đất đai năm 1993 đã đạt được nhiều kết quả quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng với sự phát triển kinh tế xã hội nhanh chóng, vai trò của nó trong việc thúc đẩy phát triển đã giảm sút Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, Luật đất đai đã được sửa đổi và bổ sung vào ngày 29/6/2001 Nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB đã được ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001.
Nghị định số 90/NĐ-CP ban hành ngày 17/9/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất;
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ban hành ngày 24/4/1998 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng, thay thế cho Nghị định số 90/CP trước đó.
Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ;
Chính sách bồi thường GPMB cụ thể theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC;
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC quy định rõ ràng về các đối tượng được và phải đền bù thiệt hại, phạm vi áp dụng và đền bù thiệt hại, cũng như điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất Bên cạnh đó, các quy định này cũng nêu rõ giá đất để tính đền bù, chính sách hỗ trợ, tái định cư và tổ chức thực hiện các quy trình liên quan.
2.3.4 Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến nay
Thực trạng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam 19 1 Tình hình thu hồi đất trên địa bàn cả nước
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về giá đất;
Thông tư số 36/2014/NĐ-CP, ban hành ngày 30 tháng 6 năm 2014 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, bao gồm xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể, cũng như tư vấn xác định giá đất.
-Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.
Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, ban hành ngày 29/9/2017, của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, được ban hành ngày 06/1/2017, của Chính phủ Nghị định này sửa đổi, bổ sung một số quy định trong các Nghị định thi hành Luật đất đai và cập nhật một số điều trong các thông tư hướng dẫn thực hiện Luật đất đai.
2.4 THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM
2.4.1 Tình hình thu hồi đất trên địa bàn cả nước a) Thu hồi đất nông nghiệp để phát triển công nghiệp
Tính đến tháng 4/2008, Việt Nam đã thành lập 185 khu công nghiệp với tổng diện tích 44.895 ha, trong đó có 29.358 ha đất công nghiệp cho thuê, và 14.374 ha đã được cho thuê, chiếm 48,96% Trong số đó, 110 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích 26.115 ha, trong đó 17.802 ha có thể cho thuê và 13.108 ha đã cho thuê, đạt tỷ lệ 73,63% Hiện tại, có 75 khu công nghiệp đang trong giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng, với tổng diện tích 18.779 ha Ngoài các khu công nghiệp chính, còn hàng trăm cụm, điểm công nghiệp do UBND các tỉnh thành lập, tổng diện tích khoảng 26.000 ha Việc thu hồi đất nông nghiệp, chủ yếu là đất trồng lúa, để phát triển công nghiệp và đô thị đang diễn ra, theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2012.
Sau hơn 20 năm đổi mới, tổng số đô thị cả nước từ 600 nay đã lên hơn
800 QHSDĐ ở đô thị đến 2010 đã được Quốc hội thông qua năm 2006 là
Tính đến năm 2005, trong tổng diện tích 110.700 ha đất đô thị, gần 103.000 ha đã được sử dụng, cho thấy sự phát triển đô thị gắn liền với việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở và các công trình dịch vụ Theo báo cáo từ các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, hơn 30.000 ha đất nông nghiệp đã bị thu hồi để phục vụ cho việc đầu tư xây dựng các khu đô thị mới và khu dân cư nông thôn Tuy nhiên, việc thu hồi đất để phát triển đô thị vẫn gặp nhiều tồn tại.
Đô thị hóa diễn ra trước công nghiệp hóa, với làn sóng di cư đến các đô thị gia tăng mạnh mẽ, khoảng 1 triệu người mỗi năm Tính đến năm 2005, tại TP.HCM, người nhập cư chiếm gần 1/3 dân số, dẫn đến nhu cầu định cư tại đô thị ngày càng cao.
Hạ tầng kỹ thuật tại nhiều đô thị Việt Nam hiện chỉ đạt khoảng 10-15% đất đô thị, trong khi yêu cầu tối thiểu là 30-35% Để đáp ứng tốc độ tăng dân số đô thị, Hiệp hội đô thị khuyến cáo Việt Nam cần 8,9 tỷ USD cho các hạng mục cấp nước, thoát nước và thu gom rác thải đến năm 2010, và 13 tỷ USD đến năm 2020 cho cùng các hạng mục này Riêng Hà Nội cần tới 25 tỷ USD để phát triển giao thông đô thị đến năm 2020.
Hồ Chí Minh còn cần nhiều hơn thế nữa.
Vào năm 1996, chiến lược phát triển đô thị Việt Nam đã đặt ra mục tiêu mở rộng tổng thể đất đô thị thêm 460.000 ha đến năm 2020 Tuy nhiên, đến năm 2006, diện tích thực hiện đã vượt quá 477.000 ha, vượt kế hoạch 13 năm Sự bành trướng này đã vi phạm nguyên tắc bảo vệ các vành đai, gây ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển bền vững, làm mất đi những vùng đất màu mỡ cung cấp thực phẩm và loại bỏ không gian xanh cần thiết cho cuộc sống.
Chất lượng định cư đô thị tại Việt Nam đang gặp phải ba vấn đề lớn: thứ nhất, chất lượng con người bao gồm văn hóa và trình độ lao động còn hạn chế; thứ hai, chất lượng xây dựng vật chất của các thành phố yếu kém; và thứ ba, tình trạng bành trướng đô thị liên tục gây ra nhiều khó khăn trong quản lý và phát triển bền vững.
Việc "bẩn" ra vành đai xanh ngoại vi đã diễn ra bất chấp tính bền vững, theo Viện nghiên cứu định cư (2007) Điều này dẫn đến việc thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ cho các mục đích thương mại, du lịch và dịch vụ.
Tính đến tháng 6/2008, cả nước đã có 141 sân gôn ở 39 tỉnh, thành phố; sử dụng tới 49.268 ha đất đai, trong đó có 2.625 ha đất trồng lúa Nếu như trong suốt
Trong vòng 16 năm, chỉ có 34 dự án sân golf được cấp phép, nhưng chỉ trong chưa đầy 2 năm (2006 - 2008), các địa phương đã cấp phép cho 104 dự án, tương đương với việc mỗi tuần có thêm 1 sân golf mới (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012) Tình hình sử dụng đất để phát triển sau thu hồi đang trở thành vấn đề đáng chú ý.
Theo báo cáo cùa 63 tỉnh, thành phố thì có khoảng 1.200 dự án “treo” với diện tích trên 130.000 ha; trong đó có:
-670 dự án xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với diện tích 48.000 ha;
-230 dự án xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với diện tích 14.000 ha;
-180 dự án xây dựng, chỉnh trang khu đô thị và khu dân cư nông thôn với diện tích 3.900 ha.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2012, các địa phương có số lượng dự án "treo" cao nhất bao gồm: Nam Định với 80 dự án, Thành phố Hồ Chí Minh và Quảng Nam mỗi nơi có 50 dự án, Đồng Nai có 40 dự án, Vĩnh Phúc 32 dự án, Hà Nội 29 dự án, Cần Thơ và Bà Rịa - Vũng Tàu mỗi nơi 24 dự án, Hải Dương 18 dự án, Đà Nẵng 16 dự án, và Khánh Hòa 10 dự án.
2.4.2 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất a) Về tổ chức thực hiện
Công tác tổ chức thực hiện BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại nhiều địa phương còn nhiều tồn tại:
-Chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục khi công khai quy hoạch, thông báo kể hoạch thu hồi đất, cưỡng chế.
-Việc thực hiện chính sách đền bù khi thu hồi đất chưa nghiêm minh, vi phạm nguyên tắc dân chủ, công khai, công bằng, đúng pháp luật.
Một số dự án gặp phải vi phạm và sai sót nghiêm trọng trong việc bồi thường, bao gồm việc bồi thường không đúng đối tượng, không đúng giá trị, phân loại sai hạng đất và vị trí đất Ngoài ra, việc đo đạc diện tích đất và kiểm đếm tài sản cũng không chính xác, thậm chí có trường hợp kê khống diện tích bồi thường để chia chác và hưởng lợi bất chính.
Cơ chế phân cấp trách nhiệm giữa các ngành và các cấp hiện nay còn chồng chéo, với thủ tục hành chính phức tạp và rườm rà Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành chưa đạt yêu cầu đồng bộ và thiếu tính chuyên nghiệp Hơn nữa, năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ cơ sở còn yếu kém Vấn đề giá đất bồi thường cũng cần được xem xét và cải thiện để đảm bảo tính công bằng và hợp lý trong quá trình bồi thường.
Nhiều địa phương gặp khó khăn về ngân sách đã quy định giá đất thấp hơn 30-50% so với mức giá bình quân chung nhằm thu hút vốn đầu tư Điều này dẫn đến việc quyền lợi của người dân bị thu hồi đất không được đảm bảo, vì số tiền đền bù không đủ để mua lại quyền sử dụng đất thay thế, khiến họ gặp khó khăn trong việc tiếp tục sinh sống bằng nông nghiệp.
Giá đất nông nghiệp hiện vẫn thấp, nhưng khi chuyển đổi mục đích sử dụng, giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể tăng lên nhiều lần Sự chênh lệch này chủ yếu do đầu tư của Nhà nước, nhưng lại gắn liền với đất mà người nông dân được giao Việc hỗ trợ cho người dân chưa được xử lý một cách thỏa đáng, đặc biệt là trong trường hợp thu hồi đất tại các khu vực ven đô, gần khu công nghiệp và khu dân cư, cũng như tại các vùng giáp ranh giữa đô thị và nông thôn, đã làm cho tình hình trở nên phức tạp và bức xúc.