HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN HUY SINH ĐÁNH GIÁ GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Nội dung đề tài kết nghiên cứu, ý tưởng khoa học tổng hợp từ cơng trình nghiên cứu, cơng tác thực nghiệm, cơng trình sản xuất trực tiếp thực Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Huy Sinh i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc tới PGS TS Nguyễn Thanh Trà tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ q trình học tập hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo cán nhân viên Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh, phòng Tài ngun Mơi trường thị xã Từ Sơn, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Từ Sơn, tạo điều kiện giúp đỡ suốt thời gian học tập hoàn thiện luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn quan, đoàn thể, UBND thị xã Từ Sơn, UBND phường Đông Ngàn, Tân Hồng, Châu Khê; UBND xã Hương Mạc, Phù Khê giúp đỡ tơi q trình điều tra thu thập số liệu liên quan đến đề tài địa bàn Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ, động viên, khuyến khích tơi hồn thành luận văn này./ Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Huy Sinh ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận sở khoa học giá đất 2.1.1 Cơ sở lý luận 2.1.2 19 Cơ sở khoa học xác định giá đất 2.2 2.2.1 23 2.2.2 Công tác xác định giá đất giới Việt Nam 23 Công tác xác định giá đất giới Công tác xác định giá đất Việt Nam địa bàn tỉnh Bắc Ninh 28 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 35 3.1 Địa điểm nghiên cứu 35 3.2 Thời gian nghiên cứu 35 3.3 35 Đối tượng nghiên cứu 3.4 Nội dung nghiên cứu 35 3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 35 3.4.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 35 3.4.3 Giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 35 3.4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 35 3.4.5 Đề xuất số giải pháp định giá giá đất phù hợp với giá thị trường địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 35 3.5 Phương pháp nghiên cứu 35 3.5.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 35 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36 3.5.3 36 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 3.5.4 Các phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá so sánh 36 3.5.5 Phương pháp sử dụng mơ hình hồi quy 37 Phần Kết thảo luận 38 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã từ sơn, tỉnh Bắc Ninh 38 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41 4.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai địa bàn thị xã Từ Sơn 43 4.2.1 Tình hình ban hành văn tổ chức thực văn liên quan đến đất 43 4.2.2 Công tác lập QHSDĐ 43 4.2.3 Tình hình thực giao đất cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 44 4.2.4 Hiện trạng sử dụng đất đai 47 4.3 Giá đất quy định thị xã Từ Sơn 49 4.3.1 50 Giá đất theo vị trí đất đường phố 4.3.2 50 Giá đất thuộc khu đô thị, khu dân cư theo loại mặt cắt đường 4.3.3 Xác định vị trí khu vực đất nông thôn 51 4.3.4 Giá đất giao dịch thực tế thị trường thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 55 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn 71 4.4.1 Yếu tố tình trạng pháp lý 76 4.4.2 Yếu tố vị trí, kích thước mặt tiền đất 77 4.4.3 Yếu tố sở hạ tầng 84 4.4.4 Yếu tố quy hoạch 85 4.4.5 Yếu tố diện tích 86 4.4.6 Các yếu tố khác 86 4.4.7 Đánh giá chung công tác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn 87 4.5 Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 90 Phần Kết luận kiến nghị 92 5.1 Kết luận 92 5.2 Kiến nghị 93 Tài liệu tham khảo 94 Phụ lục 96 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS : Bất động sản KTXH : Kinh tế xã hội QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TNMT : Tài nguyên Môi trường UBND : Ủy ban nhân dân VT1 : Vị trí VT2 : Vị trí VT3 : Vị trí VT4 : Vị trí DANH MỤC BẢNG Số bảng Tên bảng Trang Bảng 2.1 Mục đích định giá đất số quốc gia giới 24 Bảng 2.2 Hình thức giá đất số quốc gia giới 25 Bảng 2.3 Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất số quốc gia giới 26 Bảng 2.4 27 Nguyên tắc phương pháp xác định giá số quốc gia giới Bảng 2.5 Khung giá đất đô thị 29 Bảng 4.1 Tổng hợp kết giao đất, cho thuê đất thị xã Từ Sơn 44 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thị xã Từ Sơn 47 Bảng 4.3 Tổng hợp giá đất quy định địa bàn thị xã Từ Sơn Giai đoạn từ 2012 đến 2015 52 Bảng 4.4 Giá đất thực tế giao dịch thị trường thị xã Từ Sơn 56 Bảng 4.5 So sánh giá đất thực tế thị trường giá đất Nhà nước quy định thị xã Từ Sơn khu vực trung tâm thị xã 59 Bảng 4.6 So sánh giá đất thực tế thị trường giá đất Nhà nước quy định thị xã Từ Sơn khu vực cận trung tâm thị xã 64 Bảng 4.7 So sánh giá đất thực tế thị trường giá đất Nhà nước quy định thị xã Từ Sơn khu vực cận trung tâm thị xã 68 Bảng 4.8 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn 73 Bảng 4.9 Thống kê yếu tố khoảng cách từ đất đến trung tâm thị xã Từ Sơn 78 Bảng 4.10 Mơ hình giá đất yếu tố khoảng cách đường chính, khoảng cách đến trung tâm đến trung tâm thị xã 79 Bảng 4.11 Thống kê kích thước mặt tiền, khoảng cách đến đường từ đất thuộc nhóm I 81 Bảng 4.12 Mơ hình giá đất yếu tố mặt tiền, khoảng cách đến đường 83 vii 4.4.7.2 Đánh giá chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Yếu tố vị trí có vai trò tương đối quan trọng, định đến khác giá đất đường phố Các tuyến đường nhóm I tuyến phố nằm khu vực trung tâm có mặt đường rộng, sở hạ tầng tốt đặc biệt thuận lợi việc kinh doanh bn bán, có khả kết hợp để kinh doanh có giá thị trường đặc biệt cao, cá biệt có đất có giá giao dịch thị trường năm 2015 87 triệu đồng/m (đất mặt đường Trần Phú), cao gấp 5,7 lần so với giá quy định Giá đất thị trường đường phố khu vực trung tâm, thuận lợi cho kinh doanh buôn bán có sở hạ tầng tốt (Nhóm I, II) ln cao giá đất khu vực xa trung tâm, ven thị xã (Nhóm III) Trên tuyến phố có vị trí khác có giá trao đổi thị trường khác - Cơ sở hạ tầng: Cùng với yếu tố vị trí, yếu tố sở hạ tầng yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất Những đường phố khu vực có hệ thống sở hạ tầng hồn thiện, đồng có giá thị trường cao - Yếu tố quy hoạch có ảnh lớn đến giá đất, khu vực có quy hoạch giá đất có xu hướng cao giá đất khu vực khác - Yếu tố diện tch bề rộng mặt tiền, chiều sâu đất, hướng đất có vai trò định đến giá đất Những đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng đất đẹp, độ sâu phù hợp có hướng đất phù hợp có giá đất cao thu hút nhà đầu tư - Giá đất chịu chi phối nhỏ hình dáng đất, đất có hình dáng đẹp, thuận tiện cho sử dụng có xu có giá cao so với đất vị trí khu vực, nhiên, đất có hình thể đẹp vị trí khơng thuận lợi mức giá khơng cao Như vậy, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tuy nhiên xây dựng giá quy định khu vực nghiên cứu UBND tỉnh Bắc Ninh quan tâm đến yếu tố vị trí khả sinh lợi tuyến phố để định giá đất giá nhà nước quy định chưa thực sát với giá thị trường Do việc định giá đất điều tra hàng loạt nên UBND tỉnh Bắc Ninh chưa quan tâm 92 đến yếu tố cá biệt đất thực tế giá Nhà nước quy định luôn thấp giá thực tế thị trường 93 4.5 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH Thực tế cho thấy, công tác xác định giá đất địa bàn thị xã chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định so với thị trường 30 40%, chí cá biệt có nơi 10-15% so với giá giao dịch ngồi thị trường tự Vì vậy, để cơng tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: * Giải pháp sách Nguyên nhân khiến cho giá đất số tuyến đường, khu đô thị địa bàn khu vực nghiên cứu tăng cao liên quan đến yếu tố đầu đất đai tình trạng mua bán theo trào lưu lướt sóng để kiếm lời Chính sách tài đất đai coi biện pháp hạn chế có hiệu tình trạng đặc biệt thuế công cụ hữu hiệu để kiểm soát người đầu Đối với đất ở, người sử dụng nắm giữ đất đai vượt nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách lũy tiến, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai tch tụ Việc làm cần thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thơng qua việc cơng nghệ hóa máy tnh hóa Cần làm rõ đầy đủ quan điểm giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo thị trường theo tỷ lệ % giá thị trường theo hướng quy định cụ thể giá thị trường giá điều kiện bình thường (không chịu tác động yếu tố khách quan thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, đầu tư khu công nghiệp, khu dân cư, đồng thời loại trừ yếu tố chủ quan đầu đầu tư theo phong trào) để thực bồi thường Nhà nước thu hồi đất thực dự án phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội Xác định rõ chuyển mục đích sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất thay đổi + Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương: Trước hết, xây dựng khung giá đất cần dựa vào yếu tố quan trọng giá thị trường theo giá trị thực 90 Cụ thể địa bàn nghiên cứu, UBND tỉnh xem xét điều chỉnh giá đất khu vực cho phù hợp hơn, vị trí vị trí nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước người sử dụng đất 91 Trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị yếu tố khác, UBND cấp tỉnh phải thực điều chỉnh giá đất kịp thời, sở cân nhắc cách thận trọng tnh toán giá đất theo cách phân tch mức độ cách toàn diện * Giải pháp tổ chức thực UBND tỉnh Bắc Ninh, UBND thị xã Từ Sơn cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương, việc theo dõi, điều chỉnh, cập nhật giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù hợp với biến động giá thị trường Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất định giá BĐS phạm vi tỉnh Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành * Giải pháp nguồn nhân lực Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất 92 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thị xã Từ Sơn trung tâm kinh tế - văn hóa, khoa học - cơng nghệ, giáo dục - đào tạo tỉnh Bắc Ninh cửa ngõ quan trọng thủ đô Hà Nội Trong năm qua thị xã Từ Sơn nói chung tỉnh Bắc Ninh nói riêng tốc độ thị hóa diễn nhanh làm cho giá đất có biến động lớn Vấn đề quản lý Nhà nước đất đai nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Giá đất quy định địa bàn thị xã Từ Sơn từ năm 2012 đến năm 2015 nhìn chung có biến động tăng nhẹ sau giữ ổn định năm từ năm 2013 năm 2015 không tăng Giá đất thị trường năm 2013 giảm so với năm 2012 có xu hướng tăng trở lại vào năm 2014 2015, giá đất quy định Nhà nước thị xã Từ Sơn nói riêng, tỉnh Bắc Ninh nói chung lại có chủ trương giữ ổn định không tăng (năm 2013, 2014, 2015 giữ ổn định khơng tăng khơng giảm), có chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định, cụ thể là: Tại Khu vực trung tâm: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 2,5 đến 7,5 lần qua năm; Khu vực cận trung tâm: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,8 đến 6,9 lần qua năm; Khu vực xa trung tâm: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 2,2 đến 15,0 lần qua năm Theo kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn gồm yếu tố: yếu tố ảnh hưởng đến kích thước mặt tiền, yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm thị xã Khi xác định giá đất đất khu vực trung tâm ta cần thay khoảng cách đến đường yếu tố kích thước mặt tiền vào phương trình Y= 67,83 + 1,95X1 – 0,56X2; khu vực xa trung tâm ta cần thay yếu tố khoảng cách đường chính, khoảng cách đến trung tâm thị xã vào phường trình Y= 105,2 – 0,05 X1 – 28,37X2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giao dịch địa bàn thị xã vị trí, sở hạ tầng, quy hoạch, diện tích đất, hướng đất, độ sâu đất địa hình Yếu tố vị trí điều kiện sở hạ tầng có vai trò quan trọng, 93 định đến khác giá đất khu vực, loại đường phố, diện tch, 94 bề rộng mặt tiền, chiều sâu đất có vai trò định đến giá đất qua việc tác động đến thuận tiện sử dụng đất khả thu lợi từ mảnh đất đó, từ định đến mức giá đất Khả sinh lời yếu tố vị trí đất cao giá trị đất lớn, giá đất cao Vì vậy, tiến hành định giá đất cần phân tích sâu khả sinh lời yếu tố vị trí đất mang lại để đánh giá giá trị thực tế đất giúp cho việc định giá đất phù hợp với thực tế phản ánh với giá thị trường 5.2 KIẾN NGHỊ Từ kết nghiên cứu đưa số kiến nghị nhằm giảm mức chênh lệch giá đất thực tế so với giá quy định UBND tỉnh Bắc Ninh cần triển khai, thực số nội dung sau: UBND tỉnh đạo Trung tâm phát triển quỹ đất, Sở TNMT tỉnh tiếp tục nghiên cứu, khảo sát nhằm xác định giá đất cho phù hợp, đảm bảo sát giá thị trường phù hợp với điều kiện thực tế kinh tế Thường xuyên thu thập thông tin thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất, đảm bảo cho giá đất công cụ đắc lực việc thực sách tài đất đai Tổ chức tập huấn công tác xác định giá đất, có văn hướng dẫn quy trình cụ thể phù hợp với địa phương Điều chỉnh giá đất xác định giá đất công cụ phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt kinh tế - xã hội ổn định nhân dân, nên UBND tỉnh cần cân nhắc cách thận trọng tnh toán giá đất cách phân tích mức độ ảnh hưởng cách tồn diện Cần tăng cường công tác giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất UBND tỉnh cần khẩn trương nghiên cứu, ban hành quy chế đấu giá Nhà nước, cho thuê đất theo Quyết định Thủ tướng Chính phủ, để thực đấu giá đất dự án đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Thực giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thông qua đấu giá khắc phục kẽ hở giá UBND tỉnh ban hành, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Bộ Tài (2004) Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007) Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài Ngun Mơi Trường - Bộ Tài (2010) Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Thông tư 03/2010/TT-BTNMT Ngày 01/02/2010 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất Bộ Tài Nguyên Môi trường (2012a) Báo cáo tổng hợp “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai” Bộ Tài nguyên Mơi trường (2012b) Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Xây dựng (2009), Thông tư 34/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số nội dung Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 Chính phủ việc Phân loại thị Chính phủ (2014) Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất 10 Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 11 Đỗ Ngọc Mạnh (2012) Tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 96 12 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, (2006) Giáo trình Định giá đất, Nxb Nơng nghiệp, Hà Nội 97 13 Hồng Văn Cường (2010) Giá đất sách phân phối địa tô quản lý đất đai theo chế thị trường, tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành quản lý đất đai Việt Nam (1945 – 2010), Tổng cục quản lý đất đai tr 208 14 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội 15 Nguyễn Vũ Kiên (2005) Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 16 Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã Từ Sơn (2014) Số liệu kiểm kê đất đai thị xã Từ Sơn năm 2014 17 Quốc hội (2003) Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Quốc hội (2013) Luật đất đai năm 2013 Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Thái Thị Lan Anh (2014) Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, Đại học Nông nghiệp Hà Nội 20 UBND thị xã Từ Sơn (2014) Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn năm 2014 21 UBND thị xã Từ Sơn (2015a) Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn năm 2015 22 UBND thị xã Từ Sơn (2015b) Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm (2011 - 2015) thị xã Từ Sơn - tỉnh Bắc Ninh 23 UBND thị xã Từ Sơn (2015c) Sổ quản lý theo dõi công tác biến động đất đai từ 2012 - 2015 thị xã Từ Sơn 24 UBND tỉnh Bắc Ninh (2011) Quyết định số 155/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2012 25 UBND tỉnh Bắc Ninh (2012) Quyết định số 140/2012/QĐ-UBND ngày 25/12/2012 quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2013 26 UBND tỉnh Bắc Ninh (2013) Quyết định số 570/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2014 27 UBND tỉnh Bắc Ninh (2014) Quyết định số 552/2011/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm (2015 – 2019) Tài liệu internet: 28 http://vietbao.vn/Kinh-te/Tao-mot-thi-truong-bat-dong-san-lanh-manhkhong de/20059746/87/, truy cập ngày 20/5/2015 98 PHỤ LỤC PHỤ 99 Một số thuật ngữ bảng kết sử dụng phương pháp phân tch hồi quy: + Bảng tóm tắt SUMMARY OUTPUT: Regression Statistics: Các thơng số mơ hình hồi quy Multiple R: Hệ số tương quan bội (0