HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN HUY SINH ĐÁNH GIÁ GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH Chuyên ngành: Mã số: Người hướng dẫn khoa học: Quản lý đất đai 60.85.01.03 PGS.TS Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Nội dung đề tài kết nghiên cứu, ý tưởng khoa học tổng hợp từ công trình nghiên cứu, công tác thực nghiệm, công trình sản xuất trực tiếp thực Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Huy Sinh i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc tới PGS TS Nguyễn Thanh Trà tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ trình học tập hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo cán nhân viên Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh, phòng Tài nguyên Môi trường thị xã Từ Sơn, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Từ Sơn, tạo điều kiện giúp đỡ suốt thời gian học tập hoàn thiện luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn quan, đoàn thể, UBND thị xã Từ Sơn, UBND phường Đông Ngàn, Tân Hồng, Châu Khê; UBND xã Hương Mạc, Phù Khê giúp đỡ trình điều tra thu thập số liệu liên quan đến đề tài địa bàn Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ, động viên, khuyến khích hoàn thành luận văn này./ Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Huy Sinh ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.2 1.4 Mục tiêu nghiên cứu Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận sở khoa học giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 19 2.1.1 2.2 2.2.1 2.2.2 Cơ sở lý luận Công tác xác định giá đất giới Việt Nam 23 Công tác xác định giá đất giới 23 Công tác xác định giá đất Việt Nam địa bàn tỉnh Bắc Ninh 28 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 35 3.1 Địa điểm nghiên cứu 35 3.3 Đối tượng nghiên cứu 35 3.2 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 Thời gian nghiên cứu 35 Nội dung nghiên cứu 35 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 35 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 35 Giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 35 iii 3.4.4 3.4.5 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4 3.5.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 35 Đề xuất số giải pháp định giá giá đất phù hợp với giá thị trường địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 35 Phương pháp nghiên cứu 35 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 35 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 36 Các phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá so sánh 36 Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy 37 Phần Kết thảo luận 38 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã từ sơn, tỉnh Bắc Ninh 38 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41 4.1.1 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 Điều kiện tự nhiên 38 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai địa bàn thị xã Từ Sơn 43 Tình hình ban hành văn tổ chức thực văn liên quan đến đất 43 Công tác lập QHSDĐ 43 Tình hình thực giao đất cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 44 Hiện trạng sử dụng đất đai 47 Giá đất quy định thị xã Từ Sơn 49 Giá đất theo vị trí đất đường phố 50 Giá đất thuộc khu đô thị, khu dân cư theo loại mặt cắt đường 50 Xác định vị trí khu vực đất nông thôn 51 Giá đất giao dịch thực tế thị trường thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 55 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn 71 Yếu tố tình trạng pháp lý 76 Yếu tố vị trí, kích thước mặt tiền đất 77 Yếu tố sở hạ tầng 84 Yếu tố quy hoạch 85 iv 4.4.5 Yếu tố diện tích 86 4.4.7 Đánh giá chung công tác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn 87 4.4.6 4.5 Các yếu tố khác 86 Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 90 Phần Kết luận kiến nghị 92 5.1 5.2 Kết luận 92 Kiến nghị 93 Tài liệu tham khảo 94 Phụ lục 96 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt KTXH : Kinh tế xã hội SDĐ : Sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân BĐS QHSDĐ TNMT : Bất động sản : Quy hoạch sử dụng đất : Tài nguyên Môi trường VT1 : Vị trí VT3 : Vị trí VT2 VT4 : Vị trí : Vị trí vi DANH MỤC BẢNG Số bảng Tên bảng Trang Bảng 2.1 Mục đích định giá đất số quốc gia giới 24 Bảng 2.3 Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất số quốc gia giới 26 Bảng 2.2 Bảng 2.4 Bảng 2.5 Bảng 4.1 Bảng 4.2 Bảng 4.3 Bảng 4.4 Bảng 4.5 Bảng 4.6 Bảng 4.7 Bảng 4.8 Bảng 4.9 Hình thức giá đất số quốc gia giới 25 Nguyên tắc phương pháp xác định giá số quốc gia giới 27 Khung giá đất đô thị 29 Tổng hợp kết giao đất, cho thuê đất thị xã Từ Sơn 44 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thị xã Từ Sơn 47 Tổng hợp giá đất quy định địa bàn thị xã Từ Sơn Giai đoạn từ 2012 đến 2015 52 Giá đất thực tế giao dịch thị trường thị xã Từ Sơn 56 So sánh giá đất thực tế thị trường giá đất Nhà nước quy định thị xã Từ Sơn khu vực trung tâm thị xã 59 So sánh giá đất thực tế thị trường giá đất Nhà nước quy định thị xã Từ Sơn khu vực cận trung tâm thị xã 64 So sánh giá đất thực tế thị trường giá đất Nhà nước quy định thị xã Từ Sơn khu vực cận trung tâm thị xã 68 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn 73 Thống kê yếu tố khoảng cách từ đất đến trung tâm thị xã Từ Sơn 78 Bảng 4.10 Mô hình giá đất yếu tố khoảng cách đường chính, khoảng cách đến trung tâm đến trung tâm thị xã 79 Bảng 4.11 Thống kê kích thước mặt tiền, khoảng cách đến đường từ đất thuộc nhóm I 81 Bảng 4.12 Mô hình giá đất yếu tố mặt tiền, khoảng cách đến đường 83 vii DANH MỤC HÌNH Số hình Tên hình Trang Hình 2.1 Đồ thị cung cầu đất đai 21 Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 38 Hình 2.2 Hình 4.2 Hình 4.3 Hình 4.4 Hình 4.5 Hình 4.6 Hình 4.7 Hình 4.8 Hình 4.9 Hình 4.10 Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 23 Cơ cấu đất đai năm 2015 thị xã Từ Sơn 49 Xu hướng biến động giá đất quy định theo khu vực 53 Xu hướng biến động giá đất thực tế theo khu vực 57 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm I 60 Đường Trần Phú 61 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm II 65 Đường Lý Thường Kiệt 67 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm III 69 Đường liên thôn Kim Bảng 71 Hình 4.11 Kết khảo sát đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 74 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Huy Sinh Tên Luận văn: Đánh giá giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu đề tài - Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhà nước quy định giá đất thực tế địa bàn thị xã Từ Sơn - Xác định số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn - Đề xuất số giải pháp định giá giá đất phù hợp với giá thị trường địa bàn thị xã Từ Sơn Phương pháp nghiên cứu đề tài Dùng để điều tra, thu thập số liệu, thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu như: hệ thống văn bản, hệ thống hồ sơ địa chính, hồ sơ giải vụ việc, sổ sách giấy tờ liên quan - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp; - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trên địa bàn thị xã Từ Sơn chọn điểm cần nghiên cứu phân thành nhóm “nhóm trung tâm, cận trung tâm xa trung tâm”; - Phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá so sánh; - Phương pháp thống kê; - Phương pháp minh họa đồ, biểu đồ, ảnh; - Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy ix Thị xã Từ Sơn có lợi phát triển kinh tế, thương mại dịch vụ có khu công nghiệp Tiên Sơn, Vsip nhiều khu, cụm công nghiệp làng nghề cộng thêm giao thông thuận lợi với tuyến như: Quốc lộ 1A mới, Quốc lộ mới, tuyến đường sắt Hà Nội – Lạng Sơn nên việc buôn bán, lưu thông hàng hóa sôi động Hoạt động thương mại kết hợp với du lịch dịch vụ với nhiều khu di tích lịch sử xếp hạng cấp quốc gia như: Đền Đô, Chùa Tiêu, khu lưu niệm đồng chí Nguyễn Văn Cừ nhiều di tích khác góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, nâng cao mức sống nhân dân kéo theo nhu cầu đất đai tăng lên làm tăng giá đất địa bàn thị xã 4.4.4 Yếu tố quy hoạch Ngoài yếu tố vị trí, điều kiện sở hạ tầng, yếu tố quy hoạch yếu tố sách nhà nước ảnh hưởng lớn tới giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Qua điều tra cho thấy, khu vực có dự án quy hoạch, khu đô thị, xây dựng trường học, chợ, làm cho mật độ dân số khu vực tăng lên, kèm theo giá đất tăng theo Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sôi động Sau hoàn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường đẩy lên cao, kể khu vực lân cận dự án giá đất tăng lên Cùng với sách ưu đãi hấp dẫn cho doanh nghiệp đến đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh Theo quy hoạch đến năm 2020 tỉnh Bắc Ninh trở thành thành phố công nghiệp, đô thị “ vệ tinh” thành phố Hà Nội điều tạo thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội tỉnh Bắc Ninh nói chung thị xã Từ Sơn nói riêng phát triển mạnh mẽ, đưa giá đất khu vực tăng cao Nhân tố quy hoạch nhân tố thiếu tổng hòa nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố, nhân tố nhân tố gây đột biến giá đất nhiều Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 94,4% Các mảnh đất sau nằm vùng quy hoạch (nhất quy hoạch khu đô thị mới) sau quy hoạch thực mức giá đất tăng lên nhiều lần 85 so với mức giá trước có quy hoạch khu vực quy hoạch với thiết kế đẹp, sang trọng đại nên có số lượng giao dịch đất đai nhiều mức độ tăng giá đất cao so với khu vực khác 4.4.5 Yếu tố diện tích Trên địa bàn thị xã, diện tích mảnh đất khác biệt lớn, Yếu tố diện tích đất yếu tố chi phối lớn đến tâm lý người mua đất lựa chọn mảnh đất mua, mức độ đánh giá ảnh hưởng đến giá đất người dân 94,4%, mảnh đất có diện tích khoảng 45 đến 80 m2 chuyển nhượng thuận lợi hơn, số lượng giao dịch đất có diện tích khoảng nhiều diện tích khác mức giá bình quân m2 cao Những mảnh đất có diện tích lớn số tiền phải trả cho mảnh đất lớn nên có giao dịch mức giá bình quân tính m2 thấp hơn, mảnh có diện tích bé không thuận lợi cho sử dụng nên kén người mua giá thấp 4.4.6 Các yếu tố khác * Yếu tố xã hội Thị xã Từ Sơn nói riêng tỉnh Bắc Ninh nói chung khu vực có truyền thống lịch sử văn hóa lâu đời, gắn liền với nhiều di tích lịch sử cấp Quốc gia Đền Đô, nhà tưởng niệm Đồng chí Nguyễn Văn Cừ… khiến cho giá đất thị trường khu vực đặc biệt cao so với khu vực khác Ngoài ra, khu phố có công tác đảm bảo an ninh tốt, dịch vụ xã hội đầy đủ, trình độ dân trí cao, phong tục tập quán có truyền thống tốt đẹp tác động đến tâm lý người mua, làm cho nhiều người muốn ổn định chỗ khu phố tăng lên khiến giá đất tăng theo * Yếu tố tâm lý Đây yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đông Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường BĐS bị đóng băng Mặt khác, giá đất bị ảnh hưởng giá mặt hàng khác thị trường, 86 đặc biệt ảnh hưởng giá vàng Việc giá vàng liên tục tăng lên qua năm dẫn đến số phận người dân có xu hướng đầu cơ, tích lũy vàng nhằm thu lợi nhanh thuận tiện giao dịch Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể * Yếu tố cung - cầu Thị xã Từ Sơn khu vực đông dân cư, mật độ dân số cao, có hoạt động kinh tế đa rạng với nhiều ngành nghề, tạo thị trường bất động sản sôi động Tuy nhiên, bên cạnh nhu cầu thực sử dụng đất, thị trường bị ảnh hưởng nhu cầu ảo nhà đầu bất động sản tạo nhằm đẩy giá đất lên cao * Yếu tố phát triển kinh tế Từ Sơn khu vực có nhiều làng nghề truyền thống : gỗ Đồng Kỵ, thép Đa Hội, dệt Hồi Quan… khu công nghiệp Tiên Sơn, Vsip nhiều cụm công nghiệp làng nghề vừa nhỏ thu hút lượng lớn lao động nơi tụ tạo nhu cầu đất đai để phục vụ sản xuất kinh doanh lớn, thúc đẩy thị trường đất đai phát triển mạnh mẽ * Yếu tố hướng đất Hướng đất yếu tố nhiều người quan tâm, mức độ quan tâm đến hướng đất xác định giá 90,0% Hướng đất thường quan tâm theo hai chiều hướng, thứ hợp với tuổi gia chủ (tương tự với yếu tố tâm lý, tâm linh), thứ hai thuận lợi cho việc sinh hoạt, đất có hướng Nam, Đông Nam nhìn chụng có giá cao mảnh đất điều kiện có hướng Bắc Đông Bắc (do hướng chịu ảnh hưởng nhiều thời tiết khu vực) Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 4.4.7 Đánh giá chung công tác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn 87 4.4.7.1 Đánh giá chung công tác định giá đất Công tác định giá đất UBND thị xã Từ Sơn thời gian qua nhìn chung phù hợp với điều kiện thực tế khu vực nghiên cứu phù hợp với quy định hành Nhà nước - Giá đất xây dựng đảm bảo khác biệt đường phố có thuận lợi cho việc kinh doanh, gần khu trung tâm, công trình công cộng có giá cao đường phố khu vực xa trung tâm không thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt người dân - Giá đất tuyến phố vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán cao vị trí thuận lợi - Nhìn chung giá đất UBND tỉnh Bắc Ninh quy định thấp nhiều so với giá thực tế thị trường * Nguyên nhân làm cho mức giá Nhà nước quy định thấp so với giá thị trường - Việc chênh lệch mức giá thị trường giá Nhà nước hệ từ sách quản lý Nhà nước đất đai liên quan đến giá đất định giá đất Nhà nước trì chế độ giá BĐS chưa hoàn thiện quy phạm, quy trình cụ thể việc tổ chức định giá quản lý giá - Lực lượng cán chuyên trách chịu trách nhiệm thực nhiệm vụ cán chuyên môn có kinh nghiệm định giá hoi, chưa có sở đào tạo cán chuyên sâu cho công tác định giá đất - Do việc định giá hàng loạt đất giá đất quy định UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành chưa quan tâm đến yếu tố cá biệt đất diện tích, hình dạng, bề rộng mặt tiền, chất lượng môi trường - Nhà nước chưa tổ chức hệ thống theo dõi giá đất thị trường để làm sở định giá phù hợp Có thể nói việc định giá đất hàng năm mang nặng tính hình thức mà không sát với thực tế - Yếu tố đầu chi phối thị trường đất đai tạo nên biến động cực đoan giá, đẩy giá đất thực tế thị trường mức cao Giá đất thị trường nhiều không phản ánh giá trị thực đất đai, vượt khả chi trả người có nhu cầu thực 88 4.4.7.2 Đánh giá chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Yếu tố vị trí có vai trò tương đối quan trọng, định đến khác giá đất đường phố Các tuyến đường nhóm I tuyến phố nằm khu vực trung tâm có mặt đường rộng, sở hạ tầng tốt đặc biệt thuận lợi việc kinh doanh buôn bán, có khả kết hợp để kinh doanh có giá thị trường đặc biệt cao, cá biệt có đất có giá giao dịch thị trường năm 2015 87 triệu đồng/m2 (đất mặt đường Trần Phú), cao gấp 5,7 lần so với giá quy định Giá đất thị trường đường phố khu vực trung tâm, thuận lợi cho kinh doanh buôn bán có sở hạ tầng tốt (Nhóm I, II) cao giá đất khu vực xa trung tâm, ven thị xã (Nhóm III) Trên tuyến phố có vị trí khác có giá trao đổi thị trường khác - Cơ sở hạ tầng: Cùng với yếu tố vị trí, yếu tố sở hạ tầng yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất Những đường phố khu vực có hệ thống sở hạ tầng hoàn thiện, đồng có giá thị trường cao - Yếu tố quy hoạch có ảnh lớn đến giá đất, khu vực có quy hoạch giá đất có xu hướng cao giá đất khu vực khác - Yếu tố diện tích bề rộng mặt tiền, chiều sâu đất, hướng đất có vai trò định đến giá đất Những đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng đất đẹp, độ sâu phù hợp có hướng đất phù hợp có giá đất cao thu hút nhà đầu tư - Giá đất chịu chi phối nhỏ hình dáng đất, đất có hình dáng đẹp, thuận tiện cho sử dụng có xu có giá cao so với đất vị trí khu vực, nhiên, đất có hình thể đẹp vị trí không thuận lợi mức giá không cao Như vậy, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tuy nhiên xây dựng giá quy định khu vực nghiên cứu UBND tỉnh Bắc Ninh quan tâm đến yếu tố vị trí khả sinh lợi tuyến phố để định giá đất giá nhà nước quy định chưa thực sát với giá thị trường Do việc định giá đất điều tra hàng loạt nên UBND tỉnh Bắc Ninh chưa quan tâm đến yếu tố cá biệt đất thực tế giá Nhà nước quy định luôn thấp giá thực tế thị trường 89 4.5 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH Thực tế cho thấy, công tác xác định giá đất địa bàn thị xã chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định so với thị trường 30 40%, chí cá biệt có nơi 10-15% so với giá giao dịch thị trường tự Vì vậy, để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: * Giải pháp sách Nguyên nhân khiến cho giá đất số tuyến đường, khu đô thị địa bàn khu vực nghiên cứu tăng cao liên quan đến yếu tố đầu đất đai tình trạng mua bán theo trào lưu lướt sóng để kiếm lời Chính sách tài đất đai coi biện pháp hạn chế có hiệu tình trạng đặc biệt thuế công cụ hữu hiệu để kiểm soát người đầu Đối với đất ở, người sử dụng nắm giữ đất đai vượt nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách lũy tiến, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai tích tụ Việc làm cần thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thông qua việc công nghệ hóa máy tính hóa Cần làm rõ đầy đủ quan điểm giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo thị trường theo tỷ lệ % giá thị trường theo hướng quy định cụ thể giá thị trường giá điều kiện bình thường (không chịu tác động yếu tố khách quan thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, đầu tư khu công nghiệp, khu dân cư, đồng thời loại trừ yếu tố chủ quan đầu đầu tư theo phong trào) để thực bồi thường Nhà nước thu hồi đất thực dự án phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội Xác định rõ chuyển mục đích sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất thay đổi + Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương: Trước hết, xây dựng khung giá đất cần dựa vào yếu tố quan trọng giá thị trường theo giá trị thực Cụ thể địa bàn nghiên cứu, UBND tỉnh xem xét điều chỉnh giá đất khu vực cho phù hợp hơn, vị trí vị trí nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước người sử dụng đất 90 Trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị yếu tố khác, UBND cấp tỉnh phải thực điều chỉnh giá đất kịp thời, sở cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện * Giải pháp tổ chức thực UBND tỉnh Bắc Ninh, UBND thị xã Từ Sơn cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương, việc theo dõi, điều chỉnh, cập nhật giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù hợp với biến động giá thị trường Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất định giá BĐS phạm vi tỉnh Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành * Giải pháp nguồn nhân lực Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm công tác vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất 91 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thị xã Từ Sơn trung tâm kinh tế - văn hóa, khoa học - công nghệ, giáo dục - đào tạo tỉnh Bắc Ninh cửa ngõ quan trọng thủ đô Hà Nội Trong năm qua thị xã Từ Sơn nói chung tỉnh Bắc Ninh nói riêng tốc độ đô thị hóa diễn nhanh làm cho giá đất có biến động lớn Vấn đề quản lý Nhà nước đất đai nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Giá đất quy định địa bàn thị xã Từ Sơn từ năm 2012 đến năm 2015 nhìn chung có biến động tăng nhẹ sau giữ ổn định năm từ năm 2013 năm 2015 không tăng Giá đất thị trường năm 2013 giảm so với năm 2012 có xu hướng tăng trở lại vào năm 2014 2015, giá đất quy định Nhà nước thị xã Từ Sơn nói riêng, tỉnh Bắc Ninh nói chung lại có chủ trương giữ ổn định không tăng (năm 2013, 2014, 2015 giữ ổn định không tăng không giảm), có chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định, cụ thể là: Tại Khu vực trung tâm: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 2,5 đến 7,5 lần qua năm; Khu vực cận trung tâm: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,8 đến 6,9 lần qua năm; Khu vực xa trung tâm: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 2,2 đến 15,0 lần qua năm Theo kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn gồm yếu tố: yếu tố ảnh hưởng đến kích thước mặt tiền, yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm thị xã Khi xác định giá đất đất khu vực trung tâm ta cần thay khoảng cách đến đường yếu tố kích thước mặt tiền vào phương trình Y= 67,83 + 1,95X1 – 0,56X2; khu vực xa trung tâm ta cần thay yếu tố khoảng cách đường chính, khoảng cách đến trung tâm thị xã vào phường trình Y= 105,2 – 0,05 X1 – 28,37X2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giao dịch địa bàn thị xã vị trí, sở hạ tầng, quy hoạch, diện tích đất, hướng đất, độ sâu đất địa hình Yếu tố vị trí điều kiện sở hạ tầng có vai trò quan trọng, định đến khác giá đất khu vực, loại đường phố, diện tích, 92 bề rộng mặt tiền, chiều sâu đất có vai trò định đến giá đất qua việc tác động đến thuận tiện sử dụng đất khả thu lợi từ mảnh đất đó, từ định đến mức giá đất Khả sinh lời yếu tố vị trí đất cao giá trị đất lớn, giá đất cao Vì vậy, tiến hành định giá đất cần phân tích sâu khả sinh lời yếu tố vị trí đất mang lại để đánh giá giá trị thực tế đất giúp cho việc định giá đất phù hợp với thực tế phản ánh với giá thị trường 5.2 KIẾN NGHỊ Từ kết nghiên cứu đưa số kiến nghị nhằm giảm mức chênh lệch giá đất thực tế so với giá quy định UBND tỉnh Bắc Ninh cần triển khai, thực số nội dung sau: UBND tỉnh đạo Trung tâm phát triển quỹ đất, Sở TNMT tỉnh tiếp tục nghiên cứu, khảo sát nhằm xác định giá đất cho phù hợp, đảm bảo sát giá thị trường phù hợp với điều kiện thực tế kinh tế Thường xuyên thu thập thông tin thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất, đảm bảo cho giá đất công cụ đắc lực việc thực sách tài đất đai Tổ chức tập huấn công tác xác định giá đất, có văn hướng dẫn quy trình cụ thể phù hợp với địa phương Điều chỉnh giá đất xác định giá đất công cụ phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt kinh tế - xã hội ổn định nhân dân, nên UBND tỉnh cần cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất cách phân tích mức độ ảnh hưởng cách toàn diện Cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất UBND tỉnh cần khẩn trương nghiên cứu, ban hành quy chế đấu giá Nhà nước, cho thuê đất theo Quyết định Thủ tướng Chính phủ, để thực đấu giá đất dự án đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Thực giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thông qua đấu giá khắc phục kẽ hở giá UBND tỉnh ban hành, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt 10 11 12 Bộ Tài (2004) Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007) Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài Nguyên Môi Trường - Bộ Tài (2010) Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Thông tư 03/2010/TT-BTNMT Ngày 01/02/2010 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất Bộ Tài Nguyên Môi trường (2012a) Báo cáo tổng hợp “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai” Bộ Tài nguyên Môi trường (2012b) Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Xây dựng (2009), Thông tư 34/2009/TT-BXD ngày 30/9/2009 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số nội dung Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 Chính phủ việc Phân loại đô thị Chính phủ (2014) Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Đỗ Ngọc Mạnh (2012) Tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, (2006) Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội 94 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 Hoàng Văn Cường (2010) Giá đất sách phân phối địa tô quản lý đất đai theo chế thị trường, tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành quản lý đất đai Việt Nam (1945 – 2010), Tổng cục quản lý đất đai tr 208 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội Nguyễn Vũ Kiên (2005) Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã Từ Sơn (2014) Số liệu kiểm kê đất đai thị xã Từ Sơn năm 2014 Quốc hội (2003) Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Quốc hội (2013) Luật đất đai năm 2013 Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Thái Thị Lan Anh (2014) Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, Đại học Nông nghiệp Hà Nội UBND thị xã Từ Sơn (2014) Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn năm 2014 UBND thị xã Từ Sơn (2015a) Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn năm 2015 UBND thị xã Từ Sơn (2015b) Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm (2011 - 2015) thị xã Từ Sơn - tỉnh Bắc Ninh UBND thị xã Từ Sơn (2015c) Sổ quản lý theo dõi công tác biến động đất đai từ 2012 - 2015 thị xã Từ Sơn UBND tỉnh Bắc Ninh (2011) Quyết định số 155/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2012 UBND tỉnh Bắc Ninh (2012) Quyết định số 140/2012/QĐ-UBND ngày 25/12/2012 quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2013 UBND tỉnh Bắc Ninh (2013) Quyết định số 570/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2014 UBND tỉnh Bắc Ninh (2014) Quyết định số 552/2011/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm (2015 – 2019) Tài liệu internet: 28 http://vietbao.vn/Kinh-te/Tao-mot-thi-truong-bat-dong-san-lanh-manh-khong de/20059746/87/, truy cập ngày 20/5/2015 95 PHỤ LỤC PHỤ 96 Một số thuật ngữ bảng kết sử dụng phương pháp phân tích hồi quy: + Bảng tóm tắt SUMMARY OUTPUT: Regression Statistics: Các thông số mô hình hồi quy Multiple R: Hệ số tương quan bội (0