HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN HUY SINH ĐÁNH GIÁ GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, NĂM 2016 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN HUY SINH ĐÁNH GIÁ GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thanh Trà HÀ NỘI, NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Nội dung đề tài kết nghiên cứu, ý tưởng khoa học tổng hợp từ công trình nghiên cứu, công tác thực nghiệm, công trình sản xuất trực tiếp thực Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Huy Sinh i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc tới PGS TS Nguyễn Thanh Trà tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ trình học tập hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo cán nhân viên Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh, phòng Tài nguyên Môi trường thị xã Từ Sơn, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Từ Sơn, tạo điều kiện giúp đỡ suốt thời gian học tập hoàn thiện luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn quan, đoàn thể, UBND thị xã Từ Sơn, UBND phường Đông Ngàn, Đồng Nguyên, UBND xã Hương Mạc, Phù Khê giúp đỡ trình điều tra thu thập số liệu liên quan đến đề tài địa bàn Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ, động viên, khuyến khích hoàn thành luận văn này./ Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Học viên Nguyễn Huy Sinh ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THE PROJECT OF THESIS PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT 2.1.1 Cơ sở lý luận 2.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 2.2 CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ TẠI VIỆT NAM 2.2.1 Công tác xác định giá đất giới 2.2.2 Công tác xác định giá đất Việt Nam PHẦN VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 3.4.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 3.4.3 Giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 3.4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh iii 3.4.5 Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.5.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 3.5.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 3.5.4 Các phương pháp phân tích tổng hợp, đánh giá so sánh 3.5.5 Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy PHẦN KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 4.2 HIỆN TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN 4.2.1 Tình hình ban hành văn tổ chức thực văn liên quan đến đất 4.2.2 Công tác lập QHSDĐ 4.2.3 Tình hình thực giao đất cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 4.2.4 Hiện trạng sử dụng đất đai 4.3 GIÁ ĐẤT Ở QUY ĐỊNH TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN 4.3.1 Giá đất theo vị trí đất đường phố 4.3.2 Giá đất thuộc khu đô thị, khu dân cư theo loại mặt cắt đường 4.3.3 Xác định vị trí khu vực đất nông thôn 4.3.4 Giá đất giao dịch thực tế thị trường thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 4.4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN 4.4.1 Lựa chọn mô hình phân tích 4.4.2 Yếu tố tình trạng pháp lý 4.4.3 Yếu tố vị trí 4.4.4 Yếu tố sở hạ tầng 4.4.5 Yếu tố quy hoạch 4.4.6 Yếu tố diện tích 4.4.7 Các yếu tố khác 4.4.8 Đánh giá chung công tác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn 4.5 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN iv 5.2 KIẾN NGHỊ TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS : Bất động sản Đ : Đường KTXH : Kinh tế xã hội P : Phường QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TNMT : Tài nguyên môi trường UBND : Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Mục đích định giá đất số quốc gia giới 36 Bảng 2.2 Hình thức giá đất số quốc gia giới 37 Bảng 2.3 Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất số quốc gia giới 38 Bảng 2.4 Nguyên tắc phương pháp xác định giá số quốc gia giới 39 Bảng 2.5 Khung giá đất đô thị 41 Bảng 4.1 Tổng hợp kết giao đất, cho thuê đất thị xã Từ Sơn .57 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thị xã Từ Sơn 60 Bảng 4.3: Tổng hợp giá đất quy định địa bàn thị xã Từ Sơn từ 2012 đến 2015 .64 68 Bảng 4.4: Giá đất thực tế giao dịch thị trường thị xã Từ Sơn .69 Bảng 4.5: So sánh giá đất thực tế giao dịch thị trường giá đất nhà nước quy định thị xã Từ Sơn khu vực trung tâm thị xã 74 Bảng 4.6: So sánh giá đất thực tế giao dịch thị trường giá đất nhà nước quy định thị xã Từ Sơn khu vực cận trung tâm thị xã .79 Bảng 4.7: So sánh giá đất thực tế giao dịch thị trường giá đất nhà nước quy định thị xã Từ Sơn khu vực xa trung tâm thị xã .83 Bảng 4.8 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn 88 Bảng4.9 Thống kê khoảng cách từ đất đến trung tâm Thị xã Từ Sơn 94 vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ Hình 2.1 Đồ thị cung cầu đất đai 34 Hình 2.2 Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 35 Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh .50 Hình 4.2 Cơ cấu đất đai năm 2015 thị xã Từ Sơn 61 66 Hình 4.3 Xu hướng biến động giá đất quy định theo khu vực 66 71 Hình 4.4 Xu hướng biến động giá đất thực tế theo khu vực 71 Hình 4.5 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm I 75 Hình 4.6 Đường Trần Phú 76 Hình 4.7 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm II 80 Hình 4.8 Đường Nguyễn Văn Cừ 82 Hình4.9 Giá đất thị trường trung bình đường, phố nhóm III 84 Hình 4.10 Đường liên thôn Kim Bảng 86 89 Hình 4.11 Kết khảo sát đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 89 viii Bảng4.9 Thống kê khoảng cách từ đất đến trung tâm Thị xã Từ Sơn Phương trình hồi quy: y = -751,09 * x + 17436,07(1000vnđ/m2) (1) Trong đó: y: giá đất (ĐVT: Nghìn đồng/m2) x: yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố (ĐVT: Km) Từ kết chạy mô hình, ta thấy mô hình có ý nghĩa thống kê chấp nhận có Tstat> 1,7 yếu tố khoảng cách đến trung tâm thị xã ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất có số P-value < 0,1 Để đánh giá độ xác mô hình phải dựa vào trị số R hiệu chỉnh Trong mô hình trị số R hiệu chỉnh 0,96 có nghĩa độ xác mô hình đạt 96% Như xác định giá đất đất khu vực nghiên cứu ta cần thay yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố vào phương trình (1) để tính 4.4.4 Yếu tố sở hạ tầng * Yếu tố sở hạ tầng xã hội Nhu cầu sở hạ tầng xã hội vấn đề ảnh hưởng nhiều đến giá đất Tỉnh Bắc Ninh vươn lên với mục tiêu trở thành đô thị loại I, thành phố “vệ tinh” thành phố Hà Nội nên nhu cầu sở hạ tầng xã hội trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí… quan tâm nhiều Nhìn chung, vị trí đất có dân cư sinh sống, người dân thường quan tâm nhiều đến nhu cầu sở hạ tầng xã hội * Yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật Mật độ phát triển kết cấu hạ tầng có tác động lớn đến giá đất Kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị đất đai có Việc phát triển sở hạ tầng thể thông qua phát triển hệ thống đường giao thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao động… Việc giá đất tăng khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu tâm lý người sử dụng Khi mua nhà, đất ý đến sở hạ tầng: đường giao thông hoàn chỉnh đến mức nào? Hệ thống dịch vụ cấp thoát nước xây dựng sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sang lắp đặt với quy mô gì? Đó nhân tố tác động trực tiếp đến giá trị sử dụng đất vị trí đất Nhờ có phát triển hệ thống sở hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai dễ dàng hơn, đáp ứng thỏa mãn nhu cầu khác người sử dụng đất Thị xã Từ Sơn có lợi phát triển kinh tế, thương mại dịch vụ có khu công nghiệp Tiên Sơn, Vsip nhiều khu, cụm công nghiệp làng nghề cộng thêm giao thông thuận lợi với tuyến như: Quốc lộ 1A mới, Quốc lộ mới, tuyến đường sắt Hà Nội – Quảng Ninh nên việc buôn bán, lưu thông hàng hóa sôi động Hoạt động thương mại kết hợp với du lịch dịch vụ với nhiều khu di tích lịch sử xếp hạng cấp quốc gia như: Đền Đô, Chùa Tiêu, khu lưu niệm đồng chí Nguyễn Văn Cừ nhiều di tích khác góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, nâng cao mức sống nhân dân kéo theo nhu cầu đất đai tăng lên làm tăng giá đất địa bàn thị xã 4.4.5 Yếu tố quy hoạch Ngoài yếu tố vị trí, điều kiện sở hạ tầng, yếu tố quy hoạch yếu tố sách nhà nước ảnh hưởng lớn tới giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Qua điều tra cho thấy, khu vực có dự án quy hoạch, khu đô thị, xây dựng trường học, chợ, làm cho mật độ dân số khu vực tăng lên, kèm theo giá đất tăng theo Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sôi động Sau hoàn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường đẩy lên cao, kể khu vực lân cận dự án giá đất tăng lên Cùng với sách ưu đãi hấp dẫn cho doanh nghiệp đến đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh Theo quy hoạch đến năm 2020 tỉnh Bắc Ninh trở thành thành phố công nghiệp, đô thị “ vệ tinh” thành phố Hà Nội điều tạo thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội tỉnh Bắc Ninh nói chung thị xã Từ Sơn nói riêng phát triển mạnh mẽ, đưa giá đất khu vực tăng cao Nhân tố quy hoạch nhân tố thiếu tổng hòa nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố, nhân tố nhân tố gây đột biến giá đất nhiều Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 94,4% Các mảnh đất sau nằm vùng quy hoạch (nhất quy hoạch khu đô thị mới) sau quy hoạch thực mức giá đất tăng lên nhiều lần so với mức giá trước có quy hoạch khu vực quy hoạch với thiết kế đẹp, sang trọng đại nên có số lượng giao dịch đất đai nhiều mức độ tăng giá đất cao so với khu vực khác 4.4.6 Yếu tố diện tích Sau nhập liệu chạy mô hình Excel, ta thu giá trị: Hệ số tương quan yếu tố chiều rộng mặt tiền giá đất R = 0,567, hệ số xác định R2 = 0,321 với độ tin cậy 95% Trên địa bàn thị xã, diện tích mảnh đất khác biệt lớn, mức độ tương quan đến giá đất thực tế địa bàn thể mô hình mức độ trung bình mua Yếu tố diện tích đất yếu tố chi phối lớn đến tâm lý người mua đất lựa chọn mảnh đất mua, mức độ đánh giá ảnh hưởng đến giá đất người dân 94,4%, mảnh đất có diện tích khoảng 45 đến 80 m2 chuyển nhượng thuận lợi hơn, số lượng giao dịch đất có diện tích khoảng nhiều diện tích khác mức giá bình quân m2 cao Những mảnh đất có diện tích lớn số tiền phải trả cho mảnh đất lớn nên có giao dịch mức giá bình quân tính m2 thấp hơn, mảnh có diện tích bé không thuận lợi cho sử dụng nên kén người mua giá thấp 4.4.7 Các yếu tố khác Các yếu tố xã hội: Thị xã Từ Sơn nói riêng toàn tỉnh Bắc Ninh nói chung khu vực có truyền thống lịch sử văn hóa lâu đời, gắn liền với nhiều di tích lịch sử cấp Quốc gia Đền Đô, nhà tưởng niệm Đồng chí Nguyễn Văn Cừ… khiến cho giá đất thị trường khu vực đặc biệt cao so với khu vực khác Ngoài ra, khu phố có công tác đảm bảo an ninh tốt, dịch vụ xã hội đầy đủ, trình độ dân trí cao, phong tục tập quán có truyền thống tốt đẹp tác động đến tâm lý người mua, làm cho nhiều người muốn ổn định chỗ khu phố tăng lên khiến giá đất tăng theo Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đông Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường BĐS bị đóng băng Mặt khác, giá đất bị ảnh hưởng giá mặt hàng khác thị trường, đặc biệt ảnh hưởng giá vàng Việc giá vàng liên tục tăng lên qua năm dẫn đến số phận người dân có xu hướng đầu cơ, tích lũy vàng nhằm thu lợi nhanh thuận tiện giao dịch Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể Yếu tố pháp lý đất: Mục đích sử dụng đất yếu tố mang tính chất pháp lý ghi rõ GCNQSDĐ Những đất có đầy đủ yếu tố pháp lí, có giá trị cao GCNQSDĐ số giấy tờ công nhận tương đương giá đất cao Thực tế người dân tuyên truyền nên tâm lý chung họ thấy cần có đảm bảo chắn pháp lý sử dụng đất Trong đất điều tra có lượng không nhỏ người dân kết hợp mục đích để sản xuất kinh doanh Điều không trái luật giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể rõ rệt tất đoạn đường tiến hành điều tra Các giao dịch ngầm không thông qua quyền đất đầy đủ pháp lý thành công mức giá thấp so với đất có điều kiện tương tự có đầy đủ giấy tờ hợp pháp Mặt dân trí nâng cao có tác động tích cực, người dân tự giác chấp hành sách Nhà nước họ hiểu quyền lợi đảm bảo Yếu tố cung - cầu: thị xã Từ Sơn khu vực đông dân cư, mật độ dân số cao, có hoạt động kinh tế đa rạng với nhiều ngành nghề, tạo thị trường bất động sản sôi động Tuy nhiên, bên cạnh nhu cầu thực sử dụng đất, thị trường bị ảnh hưởng nhu cầu ảo nhà đầu bất động sản tạo nhằm đẩy giá đất lên cao Yếu tố phát triển kinh tế: Từ Sơn khu vực có nhiều làng nghề truyền thống : gỗ Đồng Kỵ, thép Đa Hội, dệt Hồi Quan… khu công nghiệp Tiên Sơn, Vsip nhiều cụng công nghiệp làng nghề vừa nhỏ thu hút lượng lớn lao động nơi tụ tạo nhu cầu đất đai để phục vụ sản xuất kinh doanh lớn, thúc đẩy thị trường đất đai phát triển mạnh mẽ Hướng đất yếu tố nhiều người quan tâm, mức độ quan tâm đến hướng đất xác định giá 90% Hướng đất thường quan tâm theo hai chiều hướng, thứ hợp với tuổi gia chủ (tương tự với yếu tố tâm lý, tâm linh), thứ hai thuận lợi cho việc sinh hoạt, đất có hướng Nam, Đông Nam nhìn chụng có giá cao mảnh đất điều kiện có hướng Bắc Đông Bắc (do hướng chịu ảnh hưởng nhiều thời tiết khu vực) Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 4.4.8 Đánh giá chung công tác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn 4.4.8.1 Đánh giá chung công tác định giá đất Công tác định giá đất UBND thị xã Từ Sơn thời gian qua nhìn chung phù hợp với điều kiện thực tế khu vực nghiên cứu phù hợp với quy định hành nhà nước - Giá đất xây dựng đảm bảo khác biệt đường phố có thuận lợi cho việc kinh doanh, gàn khu trung tâm, công trình công cộng có giá cao đường phố khu vực xa trung tâm không thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt nhân dân - Giá đất tuyến phố vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán cao vị trí thuận lợi - Nhìn chung giá đất UBND thị xã Từ Sơn quy định thấp nhiều so với giá thực tế thị trường * Nguyên nhân làm cho mức giá Nhà nước quy định thấp so với giá thị trường - Việc chênh lệch mức giá thị trường giá Nhà nước hệ từ sách quản lý Nhà nước đất đai liên quan đến giá đất định giá đất Nhà nước trì chế độ giá BĐS chưa hoàn thiện quy phạm, quy trình cụ thể việc tổ chức định giá quản lý giá - Lực lượng cán chuyên trách chịu trách nhiệm thực nhiệm vụ cán chuyên môn có kinh nghiệm định giá hoi, chưa có sở đào tạo chuyên viên phục vụ cho công tác định giá đất - Do việc định giá hàng loạt đất giá đất quy định UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành chưa quan tâm đến yếu tố cá biệt đất diện tích, hình dạng, bề rộng mặt tiền, chất lượng môi trường - Nhà nước chưa tổ chức hệ thống theo dõi giá đất thị trường để làm sở định giá phù hợp Có thể nói việc định giá đất hàng năm mang nặng tính hình thức mà không sát với thực tế - Yếu tố đầu chi phối thị trường đất đai tạo nên biến động cực đoan giá, đẩy giá đất thực tế thị trường mức cao Giá đất thị trường nhiều không phản ánh giá trị thực đất đai, vượt khả chi trả người có nhu cầu thực 4.4.8.2 Đánh giá chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Yếu tố vị trí có vai trò tương đối quan trọng, định đến khác giá đất đường phố Các tuyến đường nhóm I tuyến phố nằm khu vực trung tâm có mặt đường rộng, sở hạ tầng tốt đặc biệt thuận lợi việc kinh doanh buôn bán, có khả kết hợp để kinh doanh có giá thị trường đặc biệt cao, cá biệt có đất có giá giao dịch thị trường 114 triệu đồng/m2 (đất mặt đường Trần Phú), cao cấp gấp 7,1 lần so với giá quy định Giá đất thị trường đường phố khu vực trung tâm, thuận lợi cho kinh doanh buôn bán có sở hạ tầng tốt (Nhóm I, II) cao giá đất khu vực xa trung tâm, ven thị xã (Nhóm III) Trên tuyến phố có vị trí khác có giá trao đổi thị trường khác - Cơ sở hạ tầng: Cùng với yếu tố vị trí, yếu tố sở hạ tầng yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất Những đường phố khu vực có hệ thống sở hạ tầng hoàn thiện, đồng có giá thị trường cao - Yếu tố quy hoạch có ảnh lớn đến giá đất, khu vực có quy hoạch giá đất có xu hướng cao giá đất khu vực khác - Yếu tố diện tích bề rộng mặt tiền, chiều sâu đất, hướng đất có vai trò định đến giá đất Những đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng đất đẹp, độ sâu phù hợp có hướng đất phù hợp có giá đất cao thu hút nhà đầu tư - Giá đất chịu chi phối nhỏ hình dạng đất, đất có hình dạng đẹp, thuận tiện cho sử dụng có xu có giá cao so với đất vị trí khu vực, nhiên, đất có hình thể đẹp vị trí không thuận lợi mức giá không cao Như vậy, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tuy nhiên xây dựng giá quy định khu vực nghiên cứu UBND tỉnh Bắc Ninh quan tâm đến yếu tố vị trí khả sinh lợi tuyến phố để định giá đất giá nhà nước quy định chưa thực sát với giá thị trường Do việc định giá đất điều tra hàng loạt nên UBND tỉnh Bắc Ninh chưa quan tâm đến yếu tố cá biệt đất thực tế giá nhà nước quy định luôn thấp giá thực tế thị trường 4.5 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH Để giải vấn đề trên, đưa số giải pháp cụ thể sau: - Giải pháp sách Nguyên nhân khiến cho giá đất số tuyến đường, khu đô thị địa bàn khu vực nghiên cứu tăng cao liên quan đến yếu tố đầu đất đai tình trạng mua bán theo trào lưu lướt sóng để kiếm lời Chính sách tài đất đai coi biện pháp hạn chế có hiệu tình trạng đặc biệt thuế công cụ hữu hiệu để kiểm soát người đầu Đối với đất ở, người sử dụng nắm giữ đất đai vượt nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách lũy tiến, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai tích tụ Việc làm cần thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thông qua việc công nghệ hóa máy tính hóa + Xây dựng khung giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá loại đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế + Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương Trước hết, xây dựng khung giá đất cần dựa vào yếu tố quan trọng giá thị trường theo giá trị thực Cụ thể địa bàn nghiên cứu, NBND tỉnh xem xét điều chỉnh giá đất khu vực cho phù hợp hơn, vị trí vị trí nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước người sử dụng đất Trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị yếu tố khác, UBND cấp tỉnh phải thực điều chỉnh giá đất kịp thời, sở cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện - Giải pháp tổ chức thực UBND thị xã Từ Sơn, UBND tỉnh Bắc Ninh cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương, việc theo dõi, điều chỉnh, cập nhật giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù hợp với biến động giá thị trường Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tỏ chức có nhiệm vụđịnh giá đất định giá BĐS phạm vi tỉnh Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Giải pháp nguồn nhân lực Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm công tác vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN (1) Thị xã Từ Sơn trung tâm kinh tế - văn hóa, khoa học – công nghệ, giáo dục – đào tạo tỉnh Bắc Ninh, nằm liền kề cửa ngõ quan trọng thủ đô Hà Nội Thị xã có điều kiện thuận lợi để phát triển không mặt giao thông, sở hạ tầng mà mặt kinh tế xã hội Giá đất quy định địa bàn thị xã Từ Sơn từ năm 2012 đến năm 2015 nhìn chung có biến động tăng nhẹ sau giữ ổn định năm từ năm 2013 năm 2015 không tăng - Giá đất thị trường tăng lên qua năm, giá đất quy định Nhà nước thị xã Từ Sơn nói riêng, tỉnh Bắc Ninh nói chung lại có chủ trương giữ ổn định không tăng (năm 2013, 2014, 2015 giữ ổn định không tăng không giảm), có chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định, cụ thể là: Tại Khu vực I: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,30 đến 3,33 lần qua năm; Khu vực II: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,00 đến 4,00 lần qua năm; Khu vực III: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,60 đến 4,00 lần qua năm; Nhóm IV: Giá đất thị trường chênh lệch so với giá quy định Nhà nước từ 1,02 đến 1,33 lần qua năm Theo kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn gồm yếu tố: yếu tố ảnh hưởng đến kích thước mặt tiền, yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm thị xã Khi xác định giá đất đất khu vực I ta cần thay khoảng cách đến đường yếu tố kích thước mặt tiền vào phương trình Y= 49,21 – 0,07X1 + 1,67X2; khu vực II ta cần thay yếu tố khoảng cách đến đường chính, yếu tố khoảng cách đến trung tâm Thành phố vào phường trình Y= 39,73 – 0,03X1 – 7,11X2; khu vực III ta cần thay yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm Thành phố vào phương trình Y= 10,33 – 0,02X1 – 0,57X2 Những đất bám tuyến đường trung tâm Đường Trần Hưng Đạo, đường Khu tự xây kho than khu vực I, xác định giá đất cần phải đưa yếu tố kích thước mặt tiền yếu tố khoảng cách đến đường Tại tuyến đường thuộc khu vực phường Hà Phong Đường 18A (Từ giáp Hà Tu đến Cầu Lộ Phong), Đường vào mỏ Tân Lập (từ giáp mỏ Tân Lập đến hết đường ngã tư Cầu gỗ) cần phải đưa yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm Thành phố Tại tuyến đường thuộc khu vực phường Hà Trung cần phải đưa yếu tố khoảng cách đến đường yếu tố khoảng cách đến trung tâm Thành phố Để nâng cao chất lượng bảng giá đất làm giảm chệnh lệch giá đất quy định với giá đất trao đổi thực tế địa bàn thành phố Hạ Long (5) Để công tác xây dựng, ban hành giá đất địa ban tỉnh Bắc Ninh, đặc biệt thị xã Từ Sơn phù hợp với thực tế, nhà nước quản lý điều tiết giá đất ban hành hàng năm phù hợp với biến động giá đất thị trường cần hoàn thiện chế sách tổ chức thực để đưa khung giá đất nhà nước ban hành hàng năm phù hợp với biến động giá đất thực tế thị trường 5.2 KIẾN NGHỊ Từ kết nghiên cứu có số kiến nghị sau: - Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất phủ ban hành, giá đất UBND tỉnh quy định phải phù hợp với thực tế phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - Đưa yếu tố ảnh hướng tới giá đất làm xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường - Công khai quy hoạch sử dụng đất, đô thị trụ sở UBND thị xã phương tiện thông tin đại chúng để nhân dân biết Tránh tình trạng đầu đất đai Tổ chức đào tạo chuyên gia định giá đất nhằm để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Thái Thị Lan Anh (2014) Nghiên cứu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, Đại học Nông nghiệp Hà Nội Bộ Tài (2004) Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2007) Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài Nguyên Môi trường (2012a) Báo cáo tổng hợp “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai” Bộ Tài nguyên Môi trường (2012b) Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai Bộ Xây dựng(2009), Thông tư 34 /2009/TT-BXD ngày 30 tháng năm 2009 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số nội dung Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 Chính phủ việc Phân loại đô thị Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Thông tư 03/2010/TT-BTNMT Ngày 01/02/2010 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất Bộ Tài Nguyên Môi Trường-Bộ Tài (2010) Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bộ Tài Nguyên & Môi trường, Bộ nội vụ (2010), Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 02/02/2010 Liên Bộ Tài Nguyên & Môi trường Bộ nội vụ hướng dẫn nhhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế Sở Tài Nguyên Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương, phòng Tài Nguyên Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh công tác Định giá đất 10 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 11 Chính phủ (2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12 Chính Phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 13 Chính Phủ (2009) Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 14 Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 15 Chính phủ (2014) Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất 16 Cửu Long (2004) Tạo thị trường bất động sản lành mạnh không dễ, truy cập ngày 20/5/2015 http://vietbao.vn/Kinh-te/Tao-mot-thi-truong-bat-dong-san-lanhmanh-khong-de/20059746/87/ 17 Hoàng Văn Cường (2010) Giá đất sách phân phối địa tô quản lý đất đai theo chế thị trường, tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành quản lý đất đai Việt Nam (1945 – 2010), Tổng cục quản lý đất đai, tr208 18 Đỗ Ngọc Mạnh (2012) Tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 19 Nguyễn Vũ Kiên (2005) Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 20 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật Đất đai 2003, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật đất đai 2013 NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 23 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 24 Phòng Tài nguyên Môi Trường thị xã Từ Sơn (2014) Số liệu kiểm kê đất đai thị xã Từ Sơn năm 2014 25 UBND thị xã Từ Sơn (2014) Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn năm 2014 26 UBND thị xã Từ Sơn (2015a) Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội thị xã Từ Sơn năm 2015 27 UBND thị xã Từ Sơn (2015b) Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm (2011 - 2015) thị xã Từ Sơn - tỉnh Bắc Ninh 28 UBND thị xã Từ Sơn (2015c) Sổ quản lý theo dõi công tác biến động đất đai từ 2012 - 2015 thị xã Từ Sơn 29 UBND tỉnh Bắc Ninh (2011) Quyết định số 155/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2012 30 UBND tỉnh Bắc Ninh (2012) Quyết định số 140/2012/QĐ-UBND ngày 25/12/2012 quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2013 31 UBND tỉnh Bắc Ninh (2013) Quyết định số 570/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2014 32 UBND tỉnh Bắc Ninh (2014) Quyết định số 552/2011/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm (2015 – 2019) PHỤ LỤC PHỤ LỤC ... sách giá đất định giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh - Chỉ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh - Chỉ yếu tố ảnh hưởng đến chênh lệch giá đất xu biến động giá. .. giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhà nước quy định giá đất thực tế địa bàn thị xã Từ Sơn Xác định số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn Đề xuất số yếu tố để xác định giá đất. .. - xã hội thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 3.4.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 3.4.3 Giá đất địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 3.4.4 Các yếu tố ảnh hưởng