Cơ sở lý luận và thực tiễn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
2.1.1 Một số khái niệm có liên quan
2.1.1.1 Khái niệm về đất đai Đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng, là tài sản quý giá của mỗi quốc gia. Đất đai có hai nghĩa, thứ nhất, đất đai là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông, lâm nghiệp Thứ hai, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu của con người và mọi sinh vật (Nguyễn Đức Khả, 2003). Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sông suối hồ, đầm lầy, ) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa, )” (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006).
Theo Luật đất đai năm 1993, đất được xác định là tài sản quốc gia và là tư liệu sản xuất chủ yếu Nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là sản phẩm lao động, đồng thời đóng vai trò quan trọng trong các hệ sinh thái tự nhiên và canh tác Đất cũng là nền tảng để phát triển nền kinh tế quốc dân.
Theo Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013, đất đai được phân chia thành ba nhóm chính: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại, như đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa và các cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, và đất làm muối Ngoài ra, còn có đất nông nghiệp khác phục vụ cho việc xây dựng nhà kính và các công trình phục vụ trồng trọt, xây dựng chuồng trại cho chăn nuôi gia súc, gia cầm, cũng như đất dành cho nghiên cứu, thí nghiệm, ươm tạo cây giống, con giống, và trồng hoa, cây cảnh.
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất khác nhau, như đất ở tại nông thôn và đô thị, đất xây dựng trụ sở cơ quan, và đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh Ngoài ra, còn có đất xây dựng công trình sự nghiệp cho các tổ chức văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, và khoa học công nghệ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, và đất thương mại, dịch vụ Đất công cộng cũng rất đa dạng, bao gồm đất giao thông, thủy lợi, di tích lịch sử - văn hóa, và khu vui chơi giải trí Thêm vào đó, nhóm đất này còn có đất cho cơ sở tôn giáo, nghĩa trang, và các công trình công cộng khác Cuối cùng, đất phi nông nghiệp còn bao gồm các loại đất phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và các công trình không nhằm mục đích kinh doanh.
Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa được xác định mục đích sử dụng Theo quy định, đối tượng sử dụng đất đai được phân thành 5 loại, theo thông tin từ Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam năm 2013.
Đối tượng sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình và cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế và cơ quan Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức nước ngoài như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cùng với cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo.
Theo phân loại quản lý đất đai, có ba loại chính: Đất do Ủy ban Nhân dân cấp xã quản lý, đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, và đất do cộng đồng dân cư cùng các tổ chức khác quản lý.
2.1.1.3 Đăng ký đất đai a Khái niệm Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho những chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đủ điều kiện và hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (Lê Đình Thắng, 2005).
Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Đăng ký đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, đảm bảo quản lý hiệu quả của Nhà nước và góp phần ổn định xã hội, phát triển thị trường bất động sản, hạn chế ô nhiễm môi trường và đảm bảo phát triển bền vững tài nguyên quốc gia Đây là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, nhằm xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản hợp pháp, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý đất đai thường xuyên và khuyến khích người dân đầu tư sản xuất.
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai gồm 2 loại là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động.
Đăng ký đất đai lần đầu là quy trình ghi nhận quyền sử dụng đất, quản lý đất và sở hữu tài sản trên đất cho thửa đất lần đầu tiên Thời điểm kết thúc của quy trình này được xác định khi cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất và người sở hữu tài sản, nhằm thiết lập thông tin trong hồ sơ địa chính Quy trình này được thực hiện trong các trường hợp như thửa đất được giao, cho thuê, thửa đất đang sử dụng nhưng chưa đăng ký, thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký, và nhà ở cùng tài sản khác gắn liền với đất chưa được đăng ký.
Đăng ký biến động là thủ tục ghi nhận sự thay đổi thông tin trong hồ sơ địa chính, áp dụng cho các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký nhưng có thay đổi Thủ tục này được thực hiện khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, hoặc tặng cho quyền sử dụng đất Các trường hợp khác bao gồm thay đổi tên, hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất, và thay đổi thời hạn sử dụng đất Ngoài ra, việc chuyển quyền sử dụng đất từ vợ hoặc chồng thành quyền sử dụng chung, chia tách quyền sử dụng đất, và thay đổi quyền sở hữu tài sản cũng cần được đăng ký Đối tượng đăng ký đất đai bao gồm tổ chức, hộ gia đình, và cá nhân có quyền sử dụng đất.
Theo Khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013, việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất quản lý Những đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất bao gồm tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, cơ quan đại diện của Liên hợp quốc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai được quy định rõ ràng nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan.
Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai bao gồm các cá nhân và tổ chức như người đứng đầu tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn, và người đại diện cộng đồng dân cư Họ phải đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, bao gồm đất nông nghiệp phục vụ công ích và đất phi nông nghiệp cho các công trình công cộng như trụ sở UBND, cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, và nghĩa trang Ngoài ra, trách nhiệm còn thuộc về chủ hộ gia đình, cá nhân, và các tổ chức tôn giáo cùng những người có quyền sử dụng đất chung.
2.1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất a Khái niệm GCNQSDĐ
GCNQSDĐ là Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, được cấp bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, theo quy định tại Khoản 20, Điều 4 của Luật Đất đai năm 2003.
Cơ sở thực tiễn quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 28 1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1.1 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Mỹ
Mỹ là một quốc gia phát triển, nơi quyền tư hữu được coi là quyền cơ bản nhất Hệ thống sở hữu đất đai tại Mỹ bao gồm cả sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước, tạo thành mô hình đa sở hữu Đến nay, Mỹ đã hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai và hoàn thiện hồ sơ địa chính Hệ thống thông tin đất đai đã được xây dựng và lưu trữ trên máy tính, cho phép cập nhật nhanh chóng và đầy đủ thông tin về biến động đất đai Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai được hoàn thiện sớm, góp phần quan trọng vào sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản tại Mỹ.
2.2.1.2 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Đức
Tại Đức, quyền sở hữu đất đai được bảo vệ bởi chính quyền Cộng hòa Liên bang, trong khi đất công được xem là tài sản của Nhà nước, bao gồm cả chính quyền Liên bang và các bang.
Thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ là rất quan trọng trong lĩnh vực bất động sản Tất cả các giao dịch nhà đất đều phải được đăng ký qua hệ thống địa bạ, cho phép mọi người truy cập vào hồ sơ địa bạ Ngoài ra, người dùng có thể sử dụng các dịch vụ như giám định giá và hỗ trợ từ các tổ chức môi giới Giá trị bất động sản được xác định bởi hội đồng định giá, bao gồm những chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực này.
Việc giao dịch mua bán và thuê bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng có giá cả thỏa thuận và phải được công chứng Điều này là điều kiện bắt buộc để đảm bảo tính hợp pháp Hợp đồng chỉ được coi là kết thúc khi chủ sở hữu được đăng ký vào Sổ Địa bạ tại Tòa án, nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ (Hoàng Cường, 2003).
2.2.1.3 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Pháp
Tại Pháp và các nước G7, chế độ sở hữu đất đai bao gồm hai loại: sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu đất tư nhân và phải bồi thường theo giá quy định khi thu hồi đất Đất đai thuộc sở hữu nhà nước bao gồm cả tài sản của nhà nước trung ương và chính quyền địa phương.
Nước Pháp đã xây dựng một hệ thống thông tin hoàn chỉnh, kết nối từ trung ương đến địa phương, phục vụ cho quản lý đất đai Hệ thống này cho phép cập nhật nhanh chóng và thường xuyên các thông tin về biến động đất đai, đồng thời cung cấp dữ liệu chính xác và kịp thời cho từng khu vực và thửa đất cụ thể.
Nước Pháp quản lý đất đai thông qua hệ thống dữ liệu được tin học hóa và tài liệu giấy, bao gồm chứng thư bất động sản và sổ địa chính, thay vì cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất Mỗi chủ sử dụng đất sẽ nhận được một trích lục địa chính, giúp xác thực chính xác thông tin địa chính cho bất kỳ bất động sản nào cần đăng ký (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Thái Lan đã triển khai cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) với ba loại chính: bìa đỏ cho đất hợp pháp và không tranh chấp; bìa xanh cho đất có nguồn gốc chưa rõ ràng cần xác minh; và bìa vàng cho đất không có giấy tờ Sau quá trình xem xét, nếu các trường hợp bìa xanh được xác minh rõ ràng, sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ Đối với bìa vàng, Nhà nước sẽ xem xét và nếu hợp pháp, sẽ cũng chuyển sang cấp bìa đỏ.
2.2.2 Kinh nghiệm của một số địa phương về quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.2.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội
UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành Kế hoạch số 191/KH-UBND, ngày
Vào ngày 11/10/2016, các nhiệm vụ và giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đã được đề ra Cụ thể, cần tổ chức thường xuyên các hội nghị giao ban với các quận, huyện, thị xã để đôn đốc và tháo gỡ khó khăn Bên cạnh đó, thành lập các tổ liên ngành, chủ yếu là Sở Tài nguyên và Môi trường, để hướng dẫn 30 quận, huyện, thị xã Các văn bản, quy định và quyết định cũng được ban hành nhằm tháo gỡ vướng mắc, đồng thời tăng cường cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa quy trình, giảm thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết Cuối cùng, cần quy định rõ trách nhiệm của các sở, ngành trong công tác cấp GCNQSDĐ.
Tính đến ngày 16/3/2018, Thành phố đã đạt tỷ lệ 98,9% trong việc cấp Giấy chứng nhận (GCN) và đăng ký kê khai đất đai lần đầu, tương ứng với 1.535.543 thửa trong tổng số 1.551.951 thửa Đối với người mua nhà tại dự án phát triển nhà ở, tỷ lệ cấp GCN đạt 90,32% (161.028 căn/178.278 căn), trong khi đó, tỷ lệ cấp GCN cho người mua nhà tái định cư là 92,11% (12.920 căn/14.027 căn) Đối với hộ gia đình và cá nhân sau dồn điền đổi thửa, tỷ lệ cấp GCN đạt 99,01% (616.704/622.861 GCN), và tỷ lệ cấp GCN cho các tổ chức đạt 89,54% (17.233/19.247 thửa đất).
Giai đoạn 2015-2017, công tác bàn giao đất dịch vụ tại một số quận huyện đã đạt kết quả tích cực, với tỷ lệ xét duyệt và giao đất dịch vụ toàn Thành phố đạt 57,85% (38.194/66.028 hộ) và diện tích đất giao đạt 44,51% (327,34/735,524 ha) tính đến hết ngày 31/12/2017.
Một số quận, huyện như Sóc Sơn, Đan Phượng, Hoàng Mai, Thường Tín và Phúc Thọ đã thực hiện giao đất dịch vụ với tỷ lệ đạt trên 80% Ngược lại, một số quận huyện như Ứng Hòa, Bắc Từ Liêm, Đông Anh, Mỹ Đức, Thanh Oai, Thanh Trì, Thạch Thất và Chương Mỹ có tỷ lệ dưới 50% Đặc biệt, các quận như Hoài Đức, Mê Linh và Hà Đông vẫn gặp nhiều vướng mắc trong quá trình này.
2.2.2.2 Tình hình quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Ninh
Quảng Ninh là một trong những tỉnh hàng đầu cả nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Để đạt được thành tựu này, tỉnh đã thực hiện nhiều giải pháp, nổi bật là Chỉ thị số 15-CT/TU ngày 16-1-2013 của Ban Thường vụ Tỉnh ủy, nhằm đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ Qua đó, Quảng Ninh đã khai thác và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai, phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời đảm bảo quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Sau khi Chỉ thị 15 được ban hành, UBND tỉnh đã chỉ đạo quyết liệt, kiểm điểm tiến độ và giải quyết kịp thời các vướng mắc, đồng thời phê bình các địa phương có tỷ lệ cấp giấy thấp Tỉnh đã tập trung tháo gỡ nhiều vấn đề về cơ chế chính sách, giúp giải quyết hồ sơ tồn đọng Các ngành liên quan đã nhanh chóng hướng dẫn và ban hành văn bản chỉ đạo trong vòng một tuần sau khi nhận đề nghị Các địa phương cũng đã huy động nguồn lực cho công tác cấp giấy, ưu tiên kinh phí cho đo đạc và tăng cường cán bộ để xét duyệt hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Kết quả, đến cuối năm 2014, tỉnh đã hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu với tỷ lệ đạt trên 85% diện tích cần cấp, trong đó đất sản xuất nông nghiệp đạt 95,77%, đất lâm nghiệp 93,33%, đất ở nông thôn 97,27%, đất ở đô thị 98,36% và đất chuyên dùng 95,52%, trở thành một trong những địa phương dẫn đầu cả nước trong công tác cấp GCNQSDĐ.
2.2.2.3 Tình hình quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Hà Nam
Tính đến tháng 11/2016, tỉnh Hà Nam đã cấp 451.650 Giấy Chứng Nhận (GCN) cho tổng diện tích 50.045 ha, đạt tỷ lệ 93,6% so với diện tích cần cấp Cụ thể, tỷ lệ cấp GCN cho đất sản xuất nông nghiệp đạt 98,86%, đất tổ chức 90,1%, đất ở 97,9% và đất tôn giáo 87,9% Hà Nam hiện nằm trong nhóm dẫn đầu cả nước về tỷ lệ cấp GCN.