Cơ sở lý luận và thực tiễn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
2.1.1 Một số khái niệm có liên quan
2.1.1.1 Khái niệm về đất đai Đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng, là tài sản quý giá của mỗi quốc gia. Đất đai có hai nghĩa, thứ nhất, đất đai là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông, lâm nghiệp Thứ hai, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu của con người và mọi sinh vật (Nguyễn Đức Khả, 2003). Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sông suối hồ, đầm lầy, ) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa, )” (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006).
Theo Luật đất đai năm 1993, đất được coi là tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu và là sản phẩm của lao động Đất không chỉ là đối tượng lao động mà còn là nền tảng cho các hệ sinh thái tự nhiên và hệ sinh thái canh tác, đồng thời đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển nền kinh tế quốc dân.
Theo Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013, đất đai được phân chia thành ba nhóm chính: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất như: đất trồng cây hàng năm (bao gồm đất trồng lúa và cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, và các loại đất nông nghiệp khác Các loại đất này còn bao gồm đất xây dựng nhà kính và các công trình phục vụ trồng trọt, chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm, đất phục vụ cho nghiên cứu và thí nghiệm, cũng như đất ươm tạo giống cây, con và đất trồng hoa, cây cảnh.
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất khác nhau, như đất ở tại nông thôn và đô thị, đất xây dựng trụ sở cơ quan, và đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh Ngoài ra, còn có đất xây dựng công trình sự nghiệp như cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, và khoa học công nghệ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm khu công nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, và cơ sở sản xuất Đất công cộng cũng rất đa dạng, bao gồm đất giao thông, thủy lợi, di tích lịch sử - văn hóa, khu vui chơi giải trí, và các công trình công cộng khác Thêm vào đó, có đất cơ sở tôn giáo, nghĩa trang, và các loại đất chuyên dụng như đất sông, ngòi, và mặt nước Cuối cùng, đất phi nông nghiệp khác còn bao gồm đất xây dựng kho và nhà chứa nông sản, cũng như các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp không nhằm mục đích kinh doanh.
Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Theo quy định, đối tượng sử dụng đất đai được phân thành 5 loại, theo tài liệu của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam năm 2013.
Đối tượng sử dụng đất bao gồm hộ gia đình và cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế, cơ quan nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập và các tổ chức khác trong nước Ngoài ra, đất còn được sử dụng bởi tổ chức nước ngoài như doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức ngoại giao Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có quyền sử dụng đất, cùng với cộng đồng dân cư và các cơ sở tôn giáo.
Theo phân loại đối tượng quản lý đất đai, có ba loại chính: Đất do Ủy ban Nhân dân cấp xã quản lý, đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, và đất do cộng đồng dân cư cùng các tổ chức khác quản lý.
2.1.1.3 Đăng ký đất đai a Khái niệm Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho những chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đủ điều kiện và hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (Lê Đình Thắng, 2005).
Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản Đăng ký đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, giúp Nhà nước quản lý đất đai hiệu quả, đồng thời góp phần ổn định xã hội và phát triển thị trường bất động sản Đây là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, nhằm xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp và xây dựng cơ sở pháp lý cho việc quản lý đất đai thường xuyên, tạo điều kiện cho người dân yên tâm đầu tư và khai thác tiềm năng của đất.
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai gồm 2 loại là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động.
Đăng ký đất đai lần đầu là quy trình quan trọng nhằm ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền quản lý và quyền sở hữu tài sản trên đất Quy trình này kết thúc khi giấy chứng nhận được cấp cho người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản, từ đó thiết lập thông tin trong hồ sơ địa chính Việc đăng ký này cần thực hiện trong các trường hợp như thửa đất được giao hoặc cho thuê, thửa đất đang sử dụng nhưng chưa đăng ký, thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký, cũng như nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa được đăng ký.
Đăng ký biến động là thủ tục ghi nhận sự thay đổi thông tin trong hồ sơ địa chính theo quy định pháp luật, áp dụng cho trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký nhưng có thay đổi Các trường hợp cụ thể bao gồm quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thay đổi tên, hình dạng, kích thước, diện tích, địa chỉ thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; và chuyển đổi hình thức thuê đất Ngoài ra, đăng ký biến động cũng áp dụng khi có sự thay đổi về quyền sử dụng đất do hòa giải tranh chấp, quyết định của cơ quan nhà nước, hoặc kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo Khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013, việc đăng ký đất đai là bắt buộc cho người sử dụng đất và người được giao đất quản lý Người sử dụng đất bao gồm tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai được quy định rõ ràng nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan.
Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai bao gồm người đứng đầu các tổ chức, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn, và các cá nhân liên quan đến việc sử dụng đất Họ phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước về việc sử dụng đất nông nghiệp cho mục đích công ích và đất phi nông nghiệp phục vụ cho các công trình công cộng như trụ sở UBND, văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, và các cơ sở hạ tầng khác Ngoài ra, còn có người đại diện cho cộng đồng dân cư, người đứng đầu cơ sở tôn giáo, chủ hộ gia đình, cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, và người đại diện cho nhóm có quyền sử dụng đất chung.
2.1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất a Khái niệm GCNQSDĐ
GCNQSDĐ là giấy chứng nhận được cấp bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, theo quy định tại Khoản 20, Điều 4 của Luật Đất đai năm 2003.
Cơ sở thực tiễn quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 28 1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1.1 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Mỹ
Mỹ là một quốc gia phát triển với quyền tư hữu được coi là quyền cơ bản nhất Chế độ sở hữu đất đai tại Mỹ áp dụng mô hình đa sở hữu, bao gồm cả sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính, đồng thời xây dựng hệ thống thông tin đất đai được lưu trữ trên máy tính, giúp cập nhật nhanh chóng và đầy đủ thông tin về biến động đất đai Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đã được hoàn thiện, tạo điều kiện cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản tại Mỹ.
2.2.1.2 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Đức
Tại Đức, quyền sở hữu đất đai được bảo vệ bởi chính quyền Cộng hòa Liên bang, trong khi đó, đất công được xem là tài sản của Nhà nước, bao gồm cả chính phủ Liên bang và các chính quyền bang.
Thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ là rất quan trọng trong lĩnh vực bất động sản Tất cả bất động sản nhà, đất đều phải được đăng ký qua hệ thống địa bạ, giúp đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp Người dân có thể dễ dàng truy cập vào hồ sơ địa bạ và sử dụng các dịch vụ như giám định giá hoặc hỗ trợ từ các tổ chức môi giới Đặc biệt, thông tin về giá được thực hiện bởi hội đồng định giá, bao gồm những chuyên gia có kinh nghiệm, đảm bảo độ tin cậy và chính xác.
Giao dịch mua bán và thuê tài sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng với giá cả được thỏa thuận Hợp đồng này cần phải được công chứng như một điều kiện bắt buộc, và chỉ được coi là kết thúc khi chủ sở hữu được đăng ký vào Sổ Địa bạ tại Tòa án nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ (Hoàng Cường, 2003).
2.2.1.3 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền với đất đai và lập hồ sơ địa chính ở Pháp
Tại Pháp và các nước G7, chế độ sở hữu đất đai bao gồm hai loại: đất đai thuộc sở hữu nhà nước và đất đai thuộc sở hữu tư nhân Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu đất tư nhân và khi thu hồi đất, phải bồi thường theo giá quy định Đất đai thuộc sở hữu nhà nước bao gồm tài sản của nhà nước trung ương và chính quyền địa phương (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Nước Pháp đã xây dựng một hệ thống thông tin hoàn chỉnh kết nối từ trung ương đến địa phương, phục vụ cho việc quản lý đất đai Hệ thống này cho phép cập nhật nhanh chóng và thường xuyên các thông tin về biến động đất đai, đồng thời cung cấp thông tin chính xác và kịp thời đến từng khu vực và thửa đất cụ thể.
Nước Pháp quản lý đất đai thông qua hệ thống tài liệu số hóa và giấy tờ, bao gồm các chứng thư bất động sản và sổ địa chính, thay vì cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất Mỗi chủ sử dụng đất được cấp một trích lục địa chính, cho phép xác thực chính xác dữ liệu địa chính liên quan đến bất động sản cần đăng ký (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Thái Lan đã triển khai cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) với ba loại bìa: bìa đỏ cho đất hợp pháp và không tranh chấp, bìa xanh cho đất có nguồn gốc chưa rõ ràng, và bìa vàng cho đất không có giấy tờ Các trường hợp bìa xanh sẽ được xem xét để chuyển sang bìa đỏ nếu xác minh rõ ràng Đối với bìa vàng, Nhà nước sẽ đánh giá và có thể cấp bìa đỏ nếu đất hợp pháp.
2.2.2 Kinh nghiệm của một số địa phương về quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.2.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội
UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành Kế hoạch số 191/KH-UBND, ngày
Vào ngày 11/10/2016, nhiều nhiệm vụ và giải pháp đã được đề ra nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Các hội nghị giao ban thường xuyên được tổ chức với các quận, huyện, thị xã để đôn đốc và tháo gỡ khó khăn Đồng thời, thành lập các tổ liên ngành, chủ yếu là Sở Tài nguyên và Môi trường, để hướng dẫn 30 quận, huyện, thị xã Nhiều văn bản, quy định và quyết định đã được ban hành nhằm giải quyết các vướng mắc Ngoài ra, việc cải cách thủ tục hành chính cũng được tăng cường, với mục tiêu đơn giản hóa quy trình, giảm thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết, đồng thời quy định rõ trách nhiệm của các sở, ngành trong công tác cấp GCNQSDĐ.
Tính đến ngày 16/3/2018, Thành phố đã cấp Giấy chứng nhận (GCN) và đăng ký kê khai đất đai lần đầu đạt 98,9%, tương ứng với 1.535.543 thửa trong tổng số 1.551.951 thửa Cụ thể, tỷ lệ cấp GCN cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở đạt 90,32% (161.028 căn/178.278 căn), trong khi đó tỷ lệ cấp GCN cho nhà tái định cư là 92,11% (12.920 căn/14.027 căn) Đối với hộ gia đình và cá nhân sau dồn điền đổi thửa, tỷ lệ đạt 99,01% (616.704/622.861 GCN), và tỷ lệ cấp GCN cho các tổ chức đạt 89,54% (17.233/19.247 thửa đất).
Giai đoạn 2015-2017, công tác bàn giao đất dịch vụ tại một số quận huyện đã đạt kết quả tích cực, với tỷ lệ xét duyệt và giao đất dịch vụ đạt 57,85% (38.194/66.028 hộ) tính đến ngày 31/12/2017 Diện tích đất được giao cũng đạt 44,51%, tương đương 327,34/735,524 ha.
Một số quận, huyện như Sóc Sơn, Đan Phượng, Hoàng Mai, Thường Tín và Phúc Thọ đã thực hiện giao đất dịch vụ với tỷ lệ trên 80%, trong khi một số quận huyện khác như Ứng Hòa, Bắc Từ Liêm, Đông Anh, Mỹ Đức, Thanh Oai, Thanh Trì, Thạch Thất và Chương Mỹ chỉ đạt tỷ lệ dưới 50% Đặc biệt, một số quận, huyện như Hoài Đức, Mê Linh và quận Hà Đông vẫn còn gặp nhiều vướng mắc trong quá trình này.
2.2.2.2 Tình hình quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Ninh
Quảng Ninh là một trong những địa phương tiên phong trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tại Việt Nam Để đạt được thành tựu này, tỉnh đã thực hiện nhiều giải pháp, đặc biệt là Chỉ thị số 15-CT/TU ngày 16-1-2013 của Ban Thường vụ Tỉnh uỷ, nhằm tăng cường công tác cấp GCNQSDĐ Qua đó, Quảng Ninh đã khai thác và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai, phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời đảm bảo quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Ngay sau khi Chỉ thị 15 được ban hành, UBND tỉnh đã chủ động chỉ đạo và kiểm tra tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), đồng thời giải quyết kịp thời các vướng mắc và phê bình các địa phương có tỷ lệ cấp giấy thấp Tỉnh đã tháo gỡ nhiều khó khăn về cơ chế chính sách, giúp giải quyết hồ sơ tồn đọng qua nhiều năm Các ngành chức năng đã nhanh chóng hướng dẫn các nội dung liên quan, với hầu hết các vướng mắc được giải quyết trong vòng một tuần Địa phương đã huy động mọi nguồn lực cho công tác cấp giấy, ưu tiên kinh phí cho đo đạc và chỉnh lý hồ sơ địa chính, đồng thời tăng cường cán bộ xuống cấp xã để xét duyệt hồ sơ Đến cuối năm 2014, toàn tỉnh đã hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ cho 5 chỉ tiêu chính, đạt trên 85% diện tích cần cấp, trong đó đất sản xuất nông nghiệp đạt 95,77%, đất lâm nghiệp đạt 93,33%, đất ở nông thôn đạt 97,27%, đất ở đô thị đạt 98,36%, và đất chuyên dùng đạt 95,52%, khẳng định vị thế dẫn đầu trong công tác cấp GCNQSDĐ trên toàn quốc.
2.2.2.3 Tình hình quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Hà Nam
Tính đến tháng 11/2016, tỉnh Hà Nam đã cấp 451.650 Giấy Chứng Nhận (GCN) với tổng diện tích 50.045 ha, đạt tỷ lệ 93,6% so với diện tích cần cấp Trong đó, đất sản xuất nông nghiệp đạt 98,86%, đất tổ chức 90,1%, đất ở 97,9%, và đất tôn giáo 87,9% Hà Nam nằm trong nhóm dẫn đầu cả nước về tỷ lệ cấp GCN lần đầu.