CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Nội dung công tác thẩm định dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại 7 1 Thẩmđịnh tính pháp lý và mục tiêu của dự án
1.3.1 Thẩmđịnh tính pháp lý và mục tiêu của dự án
Nội dung thẩm định bao gồm việc xác minh tu cách pháp nhân của chủ đầu tư và kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của bộ hồ sơ trình duyệt theo quy định của pháp luật.
Cần thẩm định mục tiêu của dự án để đánh giá tính phù hợp với các chương trình kinh tế địa phương và vùng Đồng thời, xác định xem các ngành nghề trong dự án có nằm trong nhóm ngành được pháp luật cho phép hoạt động hay ưu tiên hay không.
Dựa trên khung pháp lý điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, việc kiểm tra và đánh giá tính pháp lý của từng loại dự án là cần thiết Trong quá trình này, các tổ chức tín dụng (TCTD) với vai trò là bên tài trợ vốn cần chú ý đến các yếu tố quan trọng liên quan đến tính hợp pháp của dự án.
Kiểm tra việc chấp hành các quy định hiện hành của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án là rất quan trọng, đặc biệt trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư Nhiều chủ đầu tư không tiếp thu ý kiến để chỉnh sửa dự án mà vẫn tiếp tục triển khai, dẫn đến rủi ro pháp lý, kỹ thuật, công nghệ và môi trường Thêm vào đó, ý kiến của các bên chức năng thường không đầy đủ hoặc chỉ mang tính hình thức, gây khó khăn trong việc xác định trách nhiệm.
Ngân hàng cần nắm vững quy định hiện hành trong quản lý đầu tư và xây dựng, xác định rõ vai trò và trách nhiệm của các bên liên quan Việc đối chiếu nội dung tham gia của các bên chức năng với yêu cầu quy định và mức độ tiếp thu của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án là rất quan trọng Điều này giúp ngân hàng có ý kiến cụ thể, hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện dự án theo đúng quy định, từ đó giảm thiểu rủi ro cho dự án và bảo vệ vốn đầu tư của ngân hàng.
Trước bối cảnh phân cấp mạnh trong quản lý đầu tư xây dựng, ngân hàng cần có biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp trong việc triển khai dự án Nhiều doanh nghiệp hiện nay đã tận dụng sự phân cấp để đơn giản hóa thủ tục, tự lập dự án, thiết kế và thi công, mặc dù năng lực thực tế không tương xứng với quy mô dự án Điều này dẫn đến nguy cơ rủi ro không chỉ về mặt pháp lý mà còn về kỹ thuật và công nghệ, có thể ảnh hưởng đến tài chính dự án Do đó, các tổ chức tín dụng nên tư vấn cho doanh nghiệp lựa chọn phương án thực hiện vừa đáp ứng yêu cầu pháp lý, vừa đảm bảo thành công cho dự án trong các lĩnh vực đầu tư, khai thác vận hành và tài chính.
Các quy định về vốn góp và vốn đầu tư trong dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài yêu cầu vốn góp của bên nước ngoài không dưới 30% vốn pháp định, với vốn pháp định của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tối thiểu cũng phải bằng 30% vốn đầu tư Trong trường hợp ngoại lệ, cần có sự chấp thuận từ cơ quan quản lý nhà nước Đối với dự án BOT, vốn tự có của doanh nghiệp tối thiểu phải đạt 30% tổng mức vốn đầu tư Doanh nghiệp BOT, BTO và BT phải được thành lập theo Luật đầu tư nước ngoài và hoạt động từ ngày được cấp giấy phép đầu tư Hội đồng quản trị hoặc hội đồng thành viên của doanh nghiệp sẽ quyết định các nội dung quan trọng liên quan đến dự án đầu tư, bao gồm chiến lược phát triển, phương thức đầu tư và các giao dịch tài sản có giá trị lớn hơn 50% tổng giá trị tài sản ghi trong sổ kế toán.
1.3.2 Thẩm định tính thị trường của dự án: các chỉ số dự báo thị trường và doanh thu
Các thông số dự báo thị trường đóng vai trò quan trọng trong việc ước lượng tình hình thị trường và thị phần của doanh nghiệp, từ đó giúp xác định doanh thu dự án Độ chính xác của doanh thu ước lượng phụ thuộc vào những thông số này Một trong những thông số thường gặp trong dự báo thị trường bất động sản là dự báo tăng trưởng của nền kinh tế.
Dự báo tỷ lệ lạm phát, tỷ giá hối đoái và tốc độ tăng giá là những yếu tố quan trọng trong việc phân tích tình hình kinh tế Đồng thời, dự báo nhu cầu nhà ở và văn phòng cho thuê cũng đóng vai trò then chốt trong việc xác định xu hướng thị trường bất động sản Cuối cùng, ước lượng thị phần của doanh nghiệp giúp đánh giá vị thế cạnh tranh và tiềm năng phát triển trong ngành.
Các thông số trong thẩm định thị trường có thể được chia thành hai loại: thông số từ dự báo kinh tế vĩ mô và thông số từ nghiên cứu thị trường Do thói quen quản lý, nhiều doanh nghiệp Việt Nam không thực hiện nghiên cứu thị trường, dẫn đến việc ước lượng các chỉ số như tốc độ tăng nhu cầu, thị phần và tốc độ tăng giá chủ yếu dựa vào kinh nghiệm và số liệu quá khứ Điều này gây khó khăn trong việc thẩm định độ tin cậy của các thông số dự báo thị trường và doanh thu Do đó, ngân hàng cần nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường bất động sản và liên hệ các thông số dự án đang thẩm định với các dự án đã triển khai, đồng thời tổ chức cơ sở dữ liệu lưu trữ thông tin toàn ngành một cách hiệu quả.
1.3.3 Thẩm định tính kỹ thuật của dự án
Chủ đầu tư luôn chú trọng đến các giải pháp công nghệ và kỹ thuật ngay từ giai đoạn lập dự án, đặc biệt là khi lựa chọn thiết bị máy móc và dây chuyền công nghệ Việc áp dụng công nghệ phù hợp giúp dự án giảm thiểu tình trạng hao mòn vô hình, đảm bảo hiệu quả và bền vững trong quá trình vận hành.
Khâu thẩm định dự án yêu cầu tính toán chính xác các thông số kỹ thuật và kiểm tra sự phù hợp của dây chuyền sản xuất với điều kiện môi trường Thông tin về sự bền vững của dự án và tính tương thích của công nghệ là yếu tố quan trọng trong quá trình này.
1.3.4 Thẩm định nhân lực và tổ chức quản lý
Thẩm định nhân lực trong dự án cần xác định rõ nguồn lao động cung ứng, bao gồm số lượng lao động có trình độ, kỹ năng và lao động phổ thông, cũng như giá cả cho từng loại Cần xem xét nguồn lao động dự trữ có thể bổ sung và xác định liệu lao động sử dụng cho dự án là lao động sẵn có trên thị trường hay do dự án đào tạo Việc thẩm định nguồn nhân lực là cực kỳ quan trọng cho các dự án sản xuất, nhưng đối với dự án bất động sản, điều này chỉ cần thiết khi chủ đầu tư tự quản lý và khai thác sau khi dự án đi vào hoạt động.
1.3.5 Thẩm định tài chính dự ánbất động sản
- Thẩm định tình hình tài chính của chủ đầu tư
Trước khi tiến hành thẩm định tài chính dự án, các ngân hàng thương mại cần thực hiện thẩm định tình hình tài chính của chủ đầu tư Tình hình tài chính của chủ đầu tư là yếu tố quan trọng thể hiện sự an toàn tài chính của dự án, bao gồm năng lực tài chính, tình trạng tín dụng, uy tín tín dụng, khả năng thanh toán và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Việc thẩm định tình hình tài chính của doanh nghiệp vay vốn là một công tác quan trọng, hỗ trợ cho quá trình thẩm định tại ngân hàng Điều này giúp cán bộ thẩm định có cái nhìn tổng thể về hiện trạng và triển vọng của doanh nghiệp trên thị trường Tình hình tài chính rõ ràng và minh bạch của chủ đầu tư sẽ tạo lòng tin với ngân hàng, đồng thời được coi là nguồn hậu thuẫn mạnh mẽ cho dự án, đảm bảo cho ngân hàng trong trường hợp dự án gặp khó khăn và nguồn thu không đủ khả năng trả nợ.
Các tiêu chí đánh giá công tác thẩm định dựánbất động sản
1.3.1 Các tiêu chí định tính
Các chỉ tiêu định tính, dù không thể tính toán hay xác định chính xác, vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá và thẩm định tài chính của dự án bất động sản.
Hiện nay, chưa có hệ thống chỉ tiêu định tính cụ thể nào để đánh giá công tác thẩm định dự án bất động sản Tác giả cho rằng có nhiều chỉ tiêu định tính quan trọng, phản ánh bản chất công việc thẩm định trong lĩnh vực này Các chỉ tiêu này cần được xác định rõ ràng để nâng cao hiệu quả đánh giá dự án bất động sản.
-Sự tuân thủ quy trình thẩm định
Việc xây dựng quy định cho quy trình thẩm định tài chính là cần thiết để đảm bảo chất lượng cao nhất Tuân thủ đúng các quy định của Nhà nước và hội sở chính của các ngân hàng thương mại (NHTM) sẽ góp phần nâng cao chất lượng công tác thẩm định.
- Sự minh bạch, rõ ràng của công tác thẩm định
Nhiều khách hàng có nhu cầu vay vốn thường tìm cách lôi kéo các cán bộ thẩm định để đạt được mục đích cá nhân Do đó, kết quả thẩm định cao phản ánh sự trung thực và minh bạch trong quy trình này.
- Nội dung thẩm định được thực hiện đầy đủ thông tin
Nội dung thẩm định dự án cần được thực hiện một cách toàn diện, bao gồm các khía cạnh như tính pháp lý, dòng tiền, thông tin về vốn đầu tư và tiến độ thực hiện Việc thẩm định đầy đủ sẽ cung cấp cho ngân hàng nhiều căn cứ vững chắc để đưa ra quyết định tín dụng chính xác.
- Kết quả báo cáo thẩm định dự án BĐS có độ chính xác cao
Báo cáo thẩm định chính xác sẽ hỗ trợ ngân hàng đưa ra quyết định cho vay đúng đắn, đồng thời phản ánh chất lượng công tác thẩm định phù hợp với tình hình thực tế.
Ngoài các tiêu chí đã đề cập, cần xem xét thêm nhiều yếu tố khác như độ phức tạp của công tác thẩm định, cơ sở dữ liệu thông tin phục vụ cho việc thẩm định và phương pháp thẩm định được áp dụng.
- Số luợng và quy mô du nợ tín dụng của dự án bất động sản đuợc thẩm định
Số lượng dự án và quy mô dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản phản ánh mức độ phát triển của công tác này tại ngân hàng Nếu số lượng dự án ít, điều này cho thấy nghiệp vụ ít được sử dụng; ngược lại, số lượng dự án nhiều cho thấy ngân hàng phải đầu tư chất lượng vào nghiệp vụ này Các ngân hàng có nghiệp vụ diễn ra thường xuyên sẽ chú trọng hơn đến việc đầu tư, trong khi những nghiệp vụ ít xảy ra sẽ không được quan tâm nhiều.
Tỷ lệ điều chỉnh các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính, độ nhạy, tổng nguồn vốn và kế hoạch trả nợ của các dự án so với phê duyệt ban đầu là vấn đề quan trọng cần được xem xét.
Tỷ lệ số dự án phải điều Số dự án phải điều chỉnh lại chỉnh lại Tổng số dự án được phê duyệt cho vay
Nếu các tỷ lệ này cao, điều đó cho thấy chất lượng thẩm định kém, bởi vì chưa phát hiện ra các chỉ tiêu không hợp lý để dự đoán chính xác cho dự án Cần thay đổi các chỉ tiêu này trước khi dự án được thực hiện.
Để đánh giá toàn diện chất lượng thẩm định, cần xem xét hiệu quả của dự án trong suốt quá trình thực hiện, từ trước, trong và sau khi thẩm định và quyết định cho vay Việc này bao gồm việc kiểm tra xem dự án có hoạt động hiệu quả sau khi hoàn thành và có mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp, đồng thời đảm bảo việc trả nợ đúng hạn cho ngân hàng hay không Chỉ khi các yếu tố này được đáp ứng, chất lượng thẩm định mới có thể được khẳng định là cao.
Các dự án bất động sản không thanh toán nợ ngân hàng đúng hạn hoặc phát sinh nợ xấu cần phải đưa ra ngoại bảng, điều này phản ánh chất lượng công tác thẩm định chưa đạt yêu cầu Công tác thẩm định đóng vai trò quyết định trong việc ra quyết định tín dụng; chỉ khi thẩm định được thực hiện một cách tốt nhất, chất lượng tín dụng mới có thể được đảm bảo.
Cho vay theo dự án bất động sản là một loại hình tín dụng quan trọng mà ngân hàng cung cấp cho khách hàng Chất lượng tín dụng trong cho vay dự án bất động sản được đánh giá thông qua các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả của công tác thẩm định dự án Những chỉ tiêu này không chỉ thể hiện chất lượng thẩm định dự án nói chung mà còn đặc biệt nhấn mạnh đến thẩm định dự án bất động sản.
+ Tỷ lệ nợ quá hạn tín dụng dự án bất động sản
+Tỷ lệ dự án bất động sản có NQH r Số dự án bất động sản quá hạn
Tỷ lệ dự án bất động sản có NQH = _, , _’ _
Tổng số dự án có dư nợ
Tỷ lệ NQH là chỉ số quan trọng phản ánh số dư NQH trong tổng số dư nợ của ngân hàng tại một thời điểm nhất định; tỷ lệ này càng cao cho thấy chất lượng tín dụng kém và công tác thẩm định yếu kém Bên cạnh đó, tỷ lệ dự án bất động sản có NQH cũng chỉ ra phần trăm các dự án bất động sản quá hạn nợ trong tổng số dự án có dư nợ của ngân hàng, và tỷ lệ này cao cho thấy hạn chế trong công tác thẩm định các dự án bất động sản.
+ Tỷ lệ nợ xấu tín dụng dự án bất động sản
Tỷ lệ nợ xấu cao trong các khoản vay dự án bất động sản cho thấy có nhiều khoản vay phát sinh nợ xấu, đồng thời phản ánh chất lượng thẩm định kém Điều này cho thấy ngân hàng chưa loại bỏ được các dự án bất động sản kém hiệu quả, có nguy cơ tổn hại đến vốn đầu tư của họ.
Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại
1.4.1 Các nhân tố chủ quan
Quan điểm của lãnh đạo ngân hàng về thẩm định hiện nay cho thấy rằng nhiều ngân hàng thực hiện quá trình này một cách hình thức, với các quyết định về dự án và giá trị tài trợ đã được thống nhất từ trước Do đó, để nâng cao hiệu quả thẩm định, lãnh đạo ngân hàng cần chú trọng đến công tác này và coi kết quả thẩm định là thông tin tham khảo quan trọng nhất trước khi quyết định tài trợ cho các dự án bất động sản.
Trình độ và đạo đức của cán bộ thẩm định là yếu tố quyết định đến chất lượng thẩm định dự án bất động sản Để thực hiện thẩm định hiệu quả, cán bộ cần có kiến thức chuyên môn vững vàng, hiểu biết sâu sắc về thị trường bất động sản, xu hướng giá cả và các quy định pháp luật liên quan như luật BĐS, luật đất đai, và luật đầu tư Thiếu sót trong việc cung cấp thông tin hoặc thay đổi số liệu có thể dẫn đến những quyết định sai lầm trong hoạt động cho vay Hơn nữa, số lượng cán bộ thẩm định cũng ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định, khi nhiều ngân hàng hiện nay phải đối mặt với tình trạng cán bộ có năng lực hạn chế nhưng lại phải thẩm định một khối lượng lớn dự án trong thời gian ngắn.
Quy trình thẩm định dự án của mỗi ngân hàng hiện nay đều có những đặc thù riêng, nhưng đều tuân thủ các bước cần thiết để đảm bảo tính khoa học, chính xác và kịp thời Quy trình này có thể áp dụng chung cho nhiều loại dự án hoặc được phân chia theo từng ngành, lĩnh vực cụ thể Một quy trình thẩm định không đầy đủ có thể dẫn đến sai sót, gây lãng phí thời gian, công sức và chi phí, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả thẩm định và quyết định tài trợ của ngân hàng.
Chất lượng thông tin đóng vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định dự án, vì thông tin đầy đủ sẽ nâng cao chất lượng thẩm định Ngược lại, thông tin thiếu hụt hoặc không đáng tin cậy sẽ làm giảm chất lượng, đặc biệt trong bối cảnh thông tin bất cân xứng trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam Do đó, việc xây dựng hệ thống thu thập và kiểm duyệt thông tin là cần thiết Hơn nữa, thông tin cần phải kịp thời để ảnh hưởng tích cực đến thời gian thẩm định và cơ hội cho khách hàng cũng như ngân hàng.
Để nâng cao hiệu quả thẩm định dự án bất động sản, ngân hàng cần đa dạng hóa các kênh thu thập thông tin Cụ thể, họ có thể khai thác dữ liệu từ Tổng cục Thống kê, các hiệp hội doanh nghiệp, thông cáo báo chí, đối tác của khách hàng, doanh nghiệp liên kết và cơ quan thuế Việc này sẽ giúp ngân hàng có cái nhìn toàn diện và chính xác hơn về thị trường bất động sản.
Hệ thống công nghệ thông tin hiện đại đóng vai trò quan trọng trong công tác thẩm định của ngân hàng, giúp nâng cao hiệu quả làm việc Các máy tính và phần mềm chuyên dụng hỗ trợ tính toán chỉ tiêu nhanh chóng và chính xác, rút ngắn thời gian thẩm định dự án Khả năng kết nối mạng cũng giúp việc truy cập thông tin cần thiết trở nên dễ dàng và nhanh chóng, từ đó tiết kiệm chi phí cho ngân hàng Nhờ đó, chất lượng thẩm định ngày càng được cải thiện.
1.4.2 Các nhân tố khách quan
Sự biến động của nền kinh tế, với các yếu tố như tốc độ tăng trưởng và lãi suất, ảnh hưởng sâu sắc đến mọi ngành kinh tế, đặc biệt là đầu tư dự án Bất động sản Một môi trường kinh tế ổn định tạo điều kiện thuận lợi cho quyết định đầu tư, trong khi nền kinh tế bất ổn định với lạm phát cao và thất nghiệp sẽ hạn chế các quyết định đầu tư Khi tốc độ tăng trưởng kinh tế ổn định, nhu cầu về bất động sản tăng lên do người dân có niềm tin vào thu nhập tương lai Ngược lại, trong giai đoạn suy thoái, niềm tin giảm sút sẽ dẫn đến sự giảm cầu về bất động sản Bên cạnh đó, một nền kinh tế với chính sách lãi suất và tỷ giá ổn định giúp giảm biến động trong các giả định đầu vào của dự án, trong khi lãi suất và tỷ giá thường xuyên thay đổi sẽ ảnh hưởng lớn đến doanh thu và chi phí, từ đó tác động đến kết quả thẩm định dự án.
Hệ thống chính sách pháp luật là tập hợp các bộ luật điều chỉnh hoạt động ngân hàng, đặc biệt trong lĩnh vực cho vay tài trợ dự án bất động sản Hoạt động kinh doanh ngân hàng chịu ảnh hưởng từ nhiều văn bản và quy định của nhà nước như Luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự, luật doanh nghiệp, và luật đầu tư Một môi trường pháp lý rõ ràng và đồng bộ sẽ khuyến khích đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế Tuy nhiên, hiện tại, hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, như quy định không rõ ràng và không đồng bộ, gây khó khăn cho cán bộ thẩm định trong quá trình đánh giá dự án Các bước bồi thường và giải tỏa kéo dài cũng ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án, dẫn đến sai lệch trong các giả định và hiệu quả dự án không đúng với tính toán ban đầu.
Sự biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng sâu sắc đến hai khía cạnh quan trọng trong cho vay tài trợ dự án Thứ nhất, chất lượng thẩm định bị tác động lớn khi thị trường không ổn định, khiến cho các dự báo trở nên sai lệch Thứ hai, khả năng trả nợ của dự án phụ thuộc vào doanh thu từ việc bán hoặc cho thuê căn hộ; khi thị trường đóng băng, việc không thể bán hoặc cho thuê sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng thanh toán nợ của chủ đầu tư.
Chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc xác định chất lượng thẩm định dự án Hồ sơ dự án thiếu thuyết phục có thể phản ánh khả năng quản lý tài chính hạn chế, khiến ngân hàng lo ngại về rủi ro hoạt động không hiệu quả Hơn nữa, tính trung thực của thông tin trong báo cáo tài chính và hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư cũng ảnh hưởng lớn đến quyết định tài trợ cho dự án.
Kinh nghiệm thẩm định dự án bất động sản tại một số ngân hàng thương mại và bài học kinh nghiệm
mại và bài học kinh nghiệm
1.5.1 Kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một trong những ngân hàng hàng đầu tại Việt Nam, nổi bật với những thành tựu trong việc tài trợ các dự án bất động sản trên toàn quốc Chất lượng cho vay của BIDV luôn được đảm bảo nhờ vào quy trình thẩm định dự án được thực hiện kỹ lưỡng và sát thực tế, đặc biệt đối với các dự án bất động sản.
Để tránh tình trạng bất cân xứng thông tin, các nhân viên cần phải hết sức cẩn thận và tuân thủ đúng theo quy trình thẩm định Bất kỳ giấy tờ hồ sơ nào thiếu đều phải được yêu cầu bổ sung đầy đủ Đồng thời, các hồ sơ chứng từ phải có dấu xác nhận và đảm bảo độ tin cậy cao để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của thông tin.
BIDV không chỉ kiểm tra thông tin qua CIC mà còn duy trì mối quan hệ tốt với các nhà thầu và doanh nghiệp trong ngành bất động sản Điều này giúp BIDV có kênh thông tin chính xác và hiệu quả, hỗ trợ đắc lực cho cán bộ thẩm định trong quá trình thẩm định tín dụng.
1.5.2 Kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam
Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) là một trong những ngân hàng thương mại hàng đầu tại Việt Nam, nổi bật với quy trình thẩm định chất lượng trong lĩnh vực cho vay dự án bất động sản.
Vietinbank đã thực hiện quy trình thẩm định chuẩn bao gồm:
Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lý của bộ hồ sơ pháp lý:
- Hồ sơ đảm bảo tiền vay
Thẩm định khách hàng vay vốn:
- Địa vị pháp lý và tư cách của khách hàng vay vốn
- Lịch sử hình thành doanh nghiệp, cơ cấu tổ chức, quản trị doanh nghiệp
- Phương thức, tình tình hoạt động kinh doanh hiện tại, định hướng kinh doanh
- Tình hình tài chính của doanh nghiệp
- Quan hệ với các tổ chức tín dụng
Thẩm định dự án đầu tư:
- Xem xét, đánh giá sơ bộ các nội dung chính của dự án
- Phân tích thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án
- Đánh giá khả năng cung cấp nguyên liệu và các yếu tố đầu vào của dự án
- Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật
- Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án vay vốn
- Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án
Nhân viên thẩm định tại Vietinbank sẽ phân tích và đánh giá từng dự án bất động sản cụ thể, từ đó đưa ra các điều kiện cho vay nhằm hạn chế rủi ro và đảm bảo an toàn vốn vay Dựa trên những đánh giá này, lãnh đạo ngân hàng sẽ xem xét khả năng tham gia cho vay cho từng dự án.
Quá trình thẩm định giúp ngân hàng có cái nhìn toàn diện về dự án, bao gồm đánh giá nhu cầu tổng vốn đầu tư, cơ cấu nguồn vốn, tình hình sử dụng nguồn vốn, hiệu quả tài chính dự án mang lại, cũng như khả năng trả nợ của dự án.
Dựa trên kinh nghiệm của các ngân hàng thương mại lớn tại Việt Nam, các ngân hàng thương mại nói chung, đặc biệt là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng, có thể rút ra những bài học quý giá để cải thiện hiệu quả hoạt động và nâng cao khả năng cạnh tranh trong thị trường ngân hàng.
Thứ nhất, xây dựng quy trình thẩm định chuẩn, đầy đủ
Để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong công việc, nhân viên cần tuân thủ nghiêm ngặt tất cả các bước quy định và kiểm tra kỹ lưỡng các hồ sơ, tài liệu Điều này giúp phòng ngừa tình trạng lừa đảo và gian dối từ việc sử dụng chứng từ giả mạo của khách hàng.
Tạo mối quan hệ vững chắc với các đối tác trong ngành là rất quan trọng để xây dựng kênh kiểm tra thông tin hiệu quả Việc đối chiếu thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như CIC, bài báo và thông cáo báo chí sẽ giúp thu thập dữ liệu chính xác Điều này cung cấp những phương án và thông tin cần thiết, hỗ trợ quá trình thẩm định dự án bất động sản một cách hiệu quả.
Trong chương 1, tác giả trình bày cơ sở lý luận về công tác thẩm định dự án tại các ngân hàng thương mại (NHTM), bao gồm các khái niệm và nội dung liên quan đến thẩm định dự án bất động sản Bên cạnh đó, tác giả cũng nêu rõ các tiêu chí đánh giá công tác thẩm định dự án bất động sản tại NHTM và chia sẻ kinh nghiệm từ một số ngân hàng thương mại, từ đó rút ra những bài học quý giá cho công tác này.
Cơ sở lý luận chương 1 sẽ là nền tảng để tác giả thực hiện phân tích thực trạng chương 2.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHỐI KHÁCH HÀNG DOANH NGHIỆP - NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG THỜI GIAN QUA
Tổng quan về Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) được thành lập ngày 12/8/1993 Sau gần 24 năm hoạt động, VPBank đã phát triển mạng lưới lên
215 điểm giao dịch với đội ngũ trên 18.000 cán bộ nhân viên Tính đến hết quý I/2017, vốn điều lệ của VPBank đã tăng lên mức 10.765 tỷ đồng.
VPBank đang khẳng định uy tín của mình như một ngân hàng năng động với năng lực tài chính ổn định và trách nhiệm cộng đồng Để đạt được tầm nhìn đầy tham vọng, ngân hàng đã triển khai chiến lược tăng trưởng quyết liệt từ 2012 đến 2017, với sự hỗ trợ của McKinsey Trong giai đoạn này, VPBank tập trung vào việc tăng trưởng hữu cơ trong các phân khúc khách hàng mục tiêu, xây dựng hệ thống nền tảng phục vụ tăng trưởng và chủ động theo dõi cơ hội trên thị trường.
Với những nỗ lực không ngừng, VPBank đã khẳng định thương hiệu vững mạnh qua nhiều giải thưởng uy tín Năm 2016, ngân hàng này đã nhận 12 giải thưởng quốc tế, trong đó nổi bật là việc được vinh danh là Ngân hàng TMCP duy nhất có sản phẩm đạt Thương hiệu Quốc gia, đánh dấu năm thứ 3 liên tiếp Đặc biệt, tạp chí International Banker (UK) đã trao cho VPBank hai giải thưởng “Ngân hàng Thương mại tốt nhất”.
“Ngân hàng dành cho DN vừa và nhỏ (SME) tốt nhất” Tạp chí Global Banking
& Finance Review (GBAF) cũng dành tặng VPBank ba giải thưởng “Ngân hàng có dịch vụ khách hàng tốt nhất”, “Ứng dụng ngân hàng di động tốt nhất” và
VPBank được vinh danh với hai giải thưởng "Ngân hàng Điện tử tiêu biểu 2016" và "Ngân hàng đồng hành cùng doanh nghiệp vừa và nhỏ 2016" do Tập đoàn Dữ liệu Quốc Tế IDG trao tặng trong khuôn khổ Giải thưởng Ngân hàng tiêu biểu tại Việt Nam 2016 Bên cạnh đó, sản phẩm thẻ của VPBank cũng được Tạp chí Asian Banking & Finance (ABF) bình chọn, khẳng định vị thế của ngân hàng trong lĩnh vực tài chính dành cho hộ kinh doanh cá thể tại Việt Nam.
Thẻ VPBiz của VPBank được công nhận là “Sản phẩm thẻ đột phá của năm” nhờ vào giải pháp tài chính toàn diện, phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) tại Việt Nam Đầu năm 2017, VPBank cũng đã nhận thêm hai giải thưởng từ Tạp chí The Asian Banker, bao gồm “Sản phẩm vay tín chấp tốt nhất Việt Nam 2017” và “Giải pháp ngân hàng số tốt nhất Việt Nam 2017”.
Giải thưởng quốc tế vừa nhận khẳng định chất lượng sản phẩm, dịch vụ và uy tín của VPBank trong thị trường tài chính, ngân hàng Việt Nam Điều này cũng chứng tỏ định hướng phát triển đúng đắn của ngân hàng Trong thời gian tới, VPBank sẽ tập trung vào việc đổi mới sản phẩm, dịch vụ để mang lại lợi ích vượt trội cho khách hàng và nâng cao chất lượng dịch vụ, hướng tới tiêu chuẩn ngân hàng quốc tế.
Cơ cấu tổ chức của VPBank đuợc thể hiện qua sơ đồ 2.1 nhu sau:
Truyền thông và tiếp thị
Pháp chế và kiêm soát tuân thu
Công nghệ thông tin Đầu tư và hỗ trợ sản phấm DN
Bán hàng và kênh phân phối
Nguồn vốn và thị trường tài chính
Khách hàng doanh nghiệp lớn
Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức của VPBank (Nguồn: Báo cáo thường niên VPBank năm 2017)
2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng những năm gần đây
2.1.3.1 Tình hình huy động vốn
Tính đến ngày 31/12/2015, tổng huy động vốn đạt 169.895 tỷ đồng, tăng 16% so với cùng kỳ năm 2014 Số liệu này bao gồm tiền gửi của khách hàng, tiền gửi và vay từ các tổ chức tín dụng khác, cùng với việc phát hành giấy tờ có giá.
Hình 2.2 Tình hình huy động vốn của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh
Vượng những năm gần đây (Nguồn: Báo cáo tài chính Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng)
Tổng vốn huy động của VPBank tính đến 31/12/2016 đạt 201.274 tỷ đồng, tăng trưởng 18% so với 2015 Đến 31/12/2017, tổng vốn huy động đạt 236.781 tỷ đồng, tăng trưởng 16% so với năm trước, trong đó Tiền gửi của khách hàng và Phát hành giấy tờ có giá đạt 199.655 tỷ đồng, với sự tăng trưởng mạnh ở các phân khúc chiến lược Đến tháng 6/2018, vốn huy động tiếp tục tăng 7,99% so với cùng kỳ năm trước Để đạt được kết quả này, VPBank đã triển khai nhiều chính sách khách hàng cá nhân hiệu quả, giới thiệu các sản phẩm và chương trình khuyến mãi hấp dẫn, đồng thời thu hút gần 3.800 tỷ đồng từ các tổ chức quốc tế, giúp đa dạng hóa nguồn tài trợ và nâng cao uy tín trên thị trường.
Nếu như năm 2014, dư nợ cho vay của VPBank là 78.379 tỷ đồng thì năm
2015 là 116.804 tỷ, tăng lên thêm 38.425 tỷ đồng, tức tăng thêm 49,02% Đây là một tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ.
Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) đã đạt được nhiều thành tựu trong những năm gần đây nhờ vào việc đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhu cầu khách hàng và nâng cao tính cạnh tranh trên thị trường Hợp tác với các công ty bất động sản lớn và thành lập tổ công tác chuyên trách cho các dự án trọng điểm đã mang lại kết quả tích cực, đặc biệt trong cho vay mua nhà Đồng thời, việc tăng cường hợp tác với các đại lý ô tô đã giúp giải ngân khoản vay mua ô tô tăng gấp ba lần so với năm trước Các khoản vay tín chấp cũng ghi nhận mức tăng trưởng 136% trong năm 2015, cùng với các chương trình bán chéo sản phẩm hứa hẹn sẽ tiếp cận hiệu quả hơn đến các phân khúc khách hàng khác nhau.
Năm 2016, VPBank tiếp tục phát triển mạnh mẽ hai mảng kinh doanh chính là Khách hàng Cá nhân (KHCN) và Khách hàng Doanh nghiệp Vừa và Nhỏ (SME) Đồng thời, ngân hàng cũng nhanh chóng thiết lập mảng kinh doanh phục vụ Tín dụng Tiểu thương Kết quả tăng trưởng ấn tượng của ba phân khúc này trong năm qua đã khẳng định sự lựa chọn phân khúc khách hàng chiến lược của VPBank là phù hợp và khả thi.
Năm 2016, tổng dư nợ cho vay đạt 144.673 tỷ đồng, tăng 27.869 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng trưởng 23,86%, cao hơn mức tăng trưởng trung bình của ngành Sự chuyển dịch lớn theo phân khúc khách hàng đã diễn ra, với các phân khúc chiến lược ghi nhận mức tăng trưởng vượt bậc, nâng tỷ trọng đóng góp trong tổng dư nợ tín dụng lên gần 77% Cụ thể, Khối Khách hàng cá nhân (KHCN) có mức tăng trưởng dư nợ 50%, Khối SME tăng trưởng 30%, và Khối Tín dụng Tiểu thương, dù mới đi vào hoạt động, cũng đạt dư nợ gần 2.000 tỷ đồng.
Năm 2017, VPBank tập trung vào bốn trụ cột kinh doanh chính: Tín dụng Tiêu dùng, Khách hàng Cá nhân (KHCN), Khách hàng Doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME), và Tín dụng Tiểu thương, đạt được kết quả tăng trưởng ấn tượng với tỷ trọng đóng góp của các phân khúc này vào tổng dư nợ cấp tín dụng lên tới 71% Cụ thể, dư nợ tín dụng của Khối KHCN tăng 25%, Khối SME tăng 20%, và Khối Tín dụng Tiểu thương tăng 77% so với năm 2016, trong đó tín dụng tiêu dùng nổi bật với mức tăng trưởng 40%.
2.1.3.3 Hoạt động kinh doanh dịch vụ khác
Năm 2015, FE Credit đã mở rộng mạng lưới phân phối bằng cách tăng số lượng điểm giao dịch từ 4.100 lên gần 5.500, qua đó tiếp cận hơn 1,1 triệu khách hàng mới, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong chiến lược phát triển của công ty.
Năm 2015, VPBank tiếp tục thành công từ năm 2014 với việc tăng cường cơ sở khách hàng thông qua các chiến dịch, sản phẩm và chính sách hiệu quả Số lượng tài khoản thanh toán của ngân hàng đã tăng 53%, đạt 1.100.000 tài khoản, cho thấy VPBank ngày càng trở thành lựa chọn hàng đầu của nhiều khách hàng trong nước.
Vào năm 2016, số lượng thẻ hoạt động đạt gần 630 nghìn thẻ, ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ 39% so với cuối năm 2015 Trong cùng năm, gần 100 nghìn thẻ tín dụng mới được phát hành, cũng với tỷ lệ tăng trưởng 39% so với năm trước Đến năm 2017, tổng số thẻ đã đạt 720 nghìn thẻ.
2.1.3.4 Tình hình thực hiện lợi nhuận
Giai đoạn 2014 - T6/2018 đánh dấu sự thành công của VPBank trong việc triển khai chiến lược 5 năm, với nhiều chỉ số kinh doanh đạt mức cao nhất từ trước tới nay Kết quả này không chỉ phản ánh hiệu quả hoạt động mà còn cho thấy tốc độ phát triển bền vững của ngân hàng, phù hợp với các mục tiêu chiến lược đã đề ra.
LOl NHUAN TRUOC THU£ (ty đông) CAGR ■ 53.7%
Hình 2.4 Tình hình lợi nhuận của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh
Vượng những năm gần đây
(Nguồn: Báo cáo tài chính Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng)
Thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản tại Khối khách hàng
2.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản tại Khối khách hàng doanh nghiệp - Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng
2.2.1 Các chỉ tiêu định tính Để đánh giá các chỉ tiêu định tính về công tác thẩm định dự án bất động sản thuộc khối KHDN tại VPBank, cụ thể:
Trong nghiên cứu này, chúng tôi đã thực hiện khảo sát với 200 phiếu, nhắm vào đối tượng là các cán bộ thẩm định thuộc khối Khách hàng Doanh nghiệp tại VPBank Phương pháp khảo sát được thực hiện thông qua việc gửi phiếu khảo sát qua email.
Thời gian khảo sát: từ 01/03 - 01/06/2018
Trong nghiên cứu này, số phiếu trả lời hợp lệ là 200 phiếu Bảng hỏi được thiết kế với các câu trả lời theo thang đo Likert 5 mức độ Kết quả sẽ được tham chiếu theo bảng 2.3, trong đó bảng 2.1 mô tả ý nghĩa của từng giá trị trung bình đối với thang đo khoảng.
Giá trị khoảng cách = (Maximum - Minimum) / n = (5 -1) / 5 = 0.8 giá độ
Câu hỏi 1: Các nhân viên tuân thủ đúng theo quy trình thẩm định dự án BĐS thuộc khối KHDN 3,905 Bình thường
Câu hỏi 2: Công tác thẩm định dự án BĐS luôn minh bạch, rõ ràng 4,03 Tán thành
Câu 3: Nội dung thẩm định dự án BĐS được thực hiện đầy đủ các thông tin 4,02 Tán thành
Câu hỏi 4: Kết quả báo cáo thẩm định dự án BĐS tại VPBank có độ chính xác cao 3,27 Bình thường
Câu hỏi 5: Các cán bộ thẩm định dự án BĐS thuộc khối KHDN tại VPBank đều có chuyên môn và kinh nghiệm tốt _
Câu hỏi 6: Công tác thẩm định dự án bất động sản tại một nghiệp vụ phức tạp 4,39 Rất tán thành
Câu hỏi 7: Đánh giá độ khó trong thẩm định dự bất động sản thuộc khối KHDN tại VPBank? (Anh chị điền đáp án theo thứ tự ưu tiên từ 1 - 5)
Thẩm định tính pháp lý hồ sơ vay vốn 4,075 Khó
Thẩm định chủ đầu tư 4,36 Rất khó
Thẩm định kết quả hoạt động kinh doanh và năng lực tài chính 4,325 Rất khó
Hiệu quả dự án 4,765 Rất khó
Kế hoạch vốn vay và trả nợ 3,205 Bình thường
Câu hỏi 8: Đánh giá độ dễ sai sót trong thẩm định dự án BĐS?
Thẩm định tính pháp lý hồ sơ vay vốn 3,85 Tán thành
Thẩm định chủ đầu tư 4,03 Tán thành Kết quả khảo sát được tác giả tổng hợp trong bảng sau:
Bảng 2.2 Kết quả phỏng vấn lực tài chính _ thành
Hiệu quả dự án 4,665 Rất tán thành
Kế hoạch vốn vay và trả nợ 3,12 Bình thuờng
Câu hỏi 9: Khách hàng đến xin vay vốn dự án BĐS trung thực trong kê khai thông tin 3,62 Tán thành
Câu hỏi 10: Xin anh/chị đánh giá về phuơng pháp thẩm định dự án BĐS tại VPBank phù hợp 4,5 Rất tán thành
Câu hỏi 11: Tại VPBank có nhiều cơ sở dữ liệu thông tin khách hàng để thẩm định dự án BĐS 3,15 Tán thành
Câu hỏi 12: Công tác thẩm định dự án BĐS tại
VPBank rất tốt 3,49 Tán thành
(Nguồn: Tác giả tự tổng hợp)
Kết quả khảo sát cho thấy nhân viên thẩm định dự án BĐS tại VPBank chưa hoàn toàn tuân thủ quy trình thẩm định, với điểm số ở mức bình thường Nhiều cán bộ thẩm định không chú trọng đến các bước cần thiết, thường không kiểm tra thực tế tại dự án để xác minh thông tin Một số báo cáo thiếu dấu hoặc xác nhận kiểm toán vẫn được chấp nhận, điều này ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng công tác thẩm định dự án.
Về sự minh bạch trong công tác thẩm định đuợc đánh giá ở mức điểm
Công tác thẩm định dự án bất động sản tại VPBank đạt điểm 4,03, cho thấy tính minh bạch và rõ ràng; tuy nhiên, độ chính xác của báo cáo thẩm định chỉ đạt 3,27, cho thấy chất lượng vẫn còn hạn chế Nhiều dự án thẩm định dẫn đến rủi ro tín dụng, như trường hợp Công ty PVCLand, gây tổn thất cho ngân hàng Đội ngũ thẩm định được đánh giá tốt nhưng mức điểm 3,67 cho thấy không phải tất cả nhân viên đều có kinh nghiệm thực tiễn Công tác thẩm định được cho là phức tạp, đặc biệt trong việc thẩm định chủ đầu tư và năng lực tài chính, dễ gặp sai sót nếu thiếu thông tin Mặc dù có phần mềm hỗ trợ, việc tổng hợp thông tin vẫn cần sự nhạy bén của cán bộ thẩm định Sai sót trong thẩm định hiệu quả dự án có thể dẫn đến quyết định sai lầm, trong khi khâu lập kế hoạch trả nợ phụ thuộc vào khả năng thanh toán của khách hàng Khâu tính toán hiệu quả dự án được cho là dễ sai sót nhất do tính phức tạp của từng dự án và các yếu tố tác động, đòi hỏi cán bộ thẩm định áp dụng nhiều phương pháp để đưa ra kết quả chính xác.
Khách hàng trung thực đạt mức điểm 3,62, cho thấy vẫn còn một số nhân viên không tán thành về vấn đề này, mặc dù nằm trong khung điểm tán thành Điều này phản ánh thực tế về sự gian dối của khách hàng, như trường hợp của công ty TNHH Bất Động Sản Liên.
Hà đã vay 3 tỷ đồng từ ngân hàng để đầu tư vào chung cư Ngọc Hồi 83, nhưng dự án này không có giấy phép Chủ đầu tư đã lừa dối ngân hàng để hoàn thiện hồ sơ, dẫn đến việc dự án bị đình chỉ và không thể trả nợ Mặc dù ngân hàng có một phần trách nhiệm, nhưng sự gian dối từ phía khách hàng là điều mà ngân hàng không thể lường trước Những trường hợp tương tự như vậy là rất hiếm gặp.
Các nhân viên tại VPBank đồng tình rằng phương pháp thẩm định hiện tại là phù hợp Tuy nhiên, khi được hỏi về cơ sở dữ liệu khách hàng để tra cứu thông tin và độ tin cậy của tài liệu khách hàng nộp, mức điểm đạt được chỉ là 3,15, cho thấy sự chưa đạt về sự tán thành Nguyên nhân chủ yếu là do thông tin chủ yếu chỉ có từ CIC và các doanh nghiệp lớn, cùng với những khách hàng đã từng giao dịch tại VPBank, trong khi nguồn thông tin này vẫn còn hạn chế VPBank cũng chưa xây dựng được nhiều mối quan hệ trong ngành để kiểm tra thông tin một cách hiệu quả.
Đánh giá chung về công tác thẩm định dự án bất động sản tại VPBank đạt mức điểm 3,49, thuộc khung điểm tán thành Mặc dù điểm số này cho thấy sự đồng thuận, nhưng vẫn còn một bộ phận nhỏ nhân viên chưa hoàn toàn tán thành, phản ánh rằng công tác thẩm định vẫn cần cải thiện để nâng cao sự đánh giá tích cực hơn.
1 Số dự án bất động sản xin vay vốn 25 28 29 26
2 Số dự án bất động sản đã thẩm định 24 27 27 24
3 Số dự án bất động sản cho vay 24 25 25 23
4 Số dự án bất động sản không cho vay 0 2 2 1
Tổng quan về công tác thẩm định dự án bất động sản tại VPBank cho thấy hiệu quả tương đối tốt, nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế, đặc biệt là về độ chính xác trong quá trình thẩm định.
2.2.2 Các chỉ tiêu định lượng
Trong giai đoạn 2015 - T6/2018, VPBank đã thẩm định được 102 dự án bất động sản trong tổng 108 dự án bất động sản xin vay vốn thuộc khối khách hàng doanh nghiệp.
Bảng 2.3: Số lượng dự án bất động sản được thẩm định Đơn vị: dự án
(Nguồn: Khối khách hàng doanh nghiệp - Ngân hàng TMCP Việt Nam
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đã trở lại sôi động nhờ tín dụng nới lỏng, dẫn đến sự gia tăng đầu tư vào lĩnh vực này và nhu cầu vay vốn cũng tăng cao Số lượng dự án bất động sản xin vay vốn tại VPBank đã có sự tăng trưởng rõ rệt: từ 25 dự án năm 2015 lên 28 dự án năm 2016, 29 dự án năm 2017 và 26 dự án trong nửa đầu năm 2018 Tuy nhiên, việc thẩm định các dự án phụ thuộc vào tính đầy đủ và xác thực của hồ sơ Cụ thể, năm 2015, VPBank đã thẩm định và chấp thuận cấp tín dụng cho 24/24 dự án, năm 2016 có 25/27 dự án được chấp thuận, và năm 2017 là 25/27 dự án được cấp tín dụng.
1 Tổng dư nợ Tỷ đông 12694
2 Dư nợ cho vay dự án bất động sản khối KHDN
3 Dư nợ cho vay bất động sản khối KHDN/Tổng dư nợ
14,34% dụng và đến nửa đầu năm 2018 là 23/24 dự án bất động sản được chấp nhận cho vay sau khi thẩm định.
- Dư nợ cho vay dự án bất động sản trong tổng dư nợ của VPBank
Cho vay dự án bất động sản cho khách hàng doanh nghiệp là một lĩnh vực quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ của ngân hàng Từ năm 2015 đến tháng 6 năm 2018, tỷ lệ dư nợ cho vay dự án bất động sản trong khối doanh nghiệp đã tăng từ 10,09% lên 14,34%.
Bảng 2.4: Dư nợ cho vay dự án bất động sản thuộc khối KHDN
Sự gia tăng này chủ yếu do ngân hàng tiếp tục thẩm định và cho vay cho các dự án bất động sản mới Ngoài ra, các dự án bất động sản được cho vay trong năm trước vẫn chưa thể đi vào hoạt động và trả nợ trong vòng đầu tiên.
2 năm tiếp theo nên ngoài việc cho vay các dự án bất động sản mới ngân hàng phải tiếp tục cung ứng vốn cho các dự án cũ.
Cho vay dự án bất động sản khối khách hàng doanh nghiệp (KHDN) tại VPBank đang thu hút sự quan tâm lớn từ khách hàng, với dư nợ ngày càng tăng và tỷ trọng trong tổng dư nợ của ngân hàng cũng gia tăng Do đó, công tác thẩm định dự án bất động sản tại VPBank trở nên vô cùng quan trọng.
- Số dự án phải điều chỉnh
Trong giai đoạn 2015 - T6/2018, tại Ngân hàng TMCP Việt Nam ThịnhVượng cho vay dự án bất động sản cũng tương đối nhiều dự án, có nhữn dự án
Số dự án cho vay 24 25 25 23
Tỷ lệ dự án triển khai thành công 100% 100% 100% 23
Tỷ lệ điều chỉnh của các dự án lên đến 100% cho thấy sự phức tạp trong quá trình thực hiện Tuy nhiên, tất cả các dự án đều được triển khai thành công, điều này chứng tỏ tính khả thi và độ tin cậy của kết luận thẩm định.
Bảng 2.5: Tỷ lệ dự án triển khai thành công và tỷ lệ dự án phải điều chỉnh giai đoạn 2015-2017
(Nguồn: Báo cáo công tác thẩm định qua các năm)
Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản khối khách hàng
doanh nghiệp - Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng
Trong thời gian gần đây, quy trình thẩm định dự án bất động sản đã được thực hiện một cách rõ ràng và hiệu quả, dẫn đến sự gia tăng số lượng dự án được thẩm định Kết quả cụ thể từ công tác này đã giúp VPBank đưa ra những quyết định tín dụng chính xác cho các dự án bất động sản.
- Các chỉ tiêu định tính
Kết quả khảo sát cho thấy, hầu hết nhân viên đều đồng thuận rằng công tác thẩm định dự án bất động sản tại VPBank luôn minh bạch và đầy đủ thông tin Các cán bộ thẩm định thuộc khối Khách hàng Doanh nghiệp có chuyên môn và kinh nghiệm tốt, đồng thời phương pháp thẩm định áp dụng cũng rất phù hợp.
Tổng quan về các khía cạnh định tính trong công tác thẩm định dự án bất động sản cho thấy rằng các chỉ tiêu này phản ánh chất lượng thẩm định dự án BĐS ở mức tương đối tốt.
- Các chỉ tiêu định lượng
Trong thời gian gần đây, Ngân hàng đã ghi nhận sự gia tăng đáng kể về số lượng dự án được thẩm định, cùng với đó là sự tăng trưởng trong dư nợ cho vay cho các dự án này Đặc biệt, 100% các dự án đã được triển khai thành công, cho thấy hiệu quả của công tác thẩm định dự án bất động sản tại Ngân hàng Điều này góp phần quan trọng trong việc cung cấp căn cứ để ngân hàng đưa ra các quyết định tín dụng chính xác.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân hạn chế
Mặc dù Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng đã đạt được nhiều thành tựu trong công tác thẩm định dự án bất động sản cho khối khách hàng doanh nghiệp, nhưng vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục.
- Các chỉ tiêu định tính
Mặc dù nhiều chỉ tiêu đánh giá đạt mức độ tán thành, nhưng điểm số vẫn chưa đạt tuyệt đối, cho thấy công tác thẩm định dự án bất động sản vẫn chưa hoàn thiện.
Sự tuân thủ quy trình thẩm định là rất quan trọng, tuy nhiên, nhân viên thường không thực hiện đúng các bước cần thiết như khảo sát, kiểm tra tại văn phòng doanh nghiệp và công trình dự án Điều này có thể xảy ra do nhiều yếu tố, bao gồm sự tin tưởng vào khách hàng và áp lực doanh số, dẫn đến việc chấp nhận một số giấy tờ chưa hoàn thiện.
Kết quả báo cáo thẩm định hiện tại cho thấy độ chính xác chưa cao, dẫn đến tình trạng nợ quá hạn và nợ xấu gia tăng trong thời gian qua.
+ Các kênh để khai thác thông tin tín dụng của Ngân hàng còn hạn chế, dẫn đến tình trạng bất cân xứng thông tin
Chất lượng công tác thẩm định dự án bất động sản vẫn cần được cải thiện, mặc dù các chỉ tiêu định tính đã đạt được một mức điểm nhất định Điều này cho thấy còn nhiều khía cạnh cần nâng cao để đảm bảo hiệu quả và độ tin cậy trong quy trình thẩm định.
- Các chỉ tiêu định luợng
Tất cả các dự án bất động sản tại ngân hàng đều cần điều chỉnh, cho thấy công tác thẩm định chưa sát với thực tế Điều này cũng chỉ ra rằng các cán bộ tín dụng chưa đánh giá đầy đủ các rủi ro liên quan đến từng dự án.
Nợ quá hạn và nợ xấu từ các dự án bất động sản đang gia tăng, khiến VPBank đối mặt với rủi ro tín dụng, ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả kinh doanh của ngân hàng Tình trạng này phản ánh chất lượng báo cáo thẩm định chưa cao, khi mà dòng tiền dự án và kế hoạch trả nợ không được thực hiện đúng như trong báo cáo.
2.3.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế
Năng lực và trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định tại Ngân hàng hiện còn yếu, chưa đáp ứng được yêu cầu phức tạp trong thẩm định tài chính dự án, đặc biệt là bất động sản Mặc dù có các lớp tập huấn, nhưng trình độ cán bộ không đồng đều và còn trẻ, thiếu kinh nghiệm Điều này dẫn đến việc thẩm định kéo dài và thiếu chính xác trong tính toán hiệu quả tài chính Số lượng cán bộ thẩm định ít trong khi dự án ngày càng nhiều gây áp lực lớn, làm giảm chất lượng thẩm định Hơn nữa, việc cán bộ tín dụng kiêm nhiệm thẩm định mà không có phòng thẩm định riêng cũng làm giảm tính chuyên nghiệp, ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.
Nguồn thông tin và số liệu phục vụ cho thẩm định, đặc biệt là thẩm định tài chính dự án, thường chưa đầy đủ và thiếu chính xác Hơn nữa, các nguồn thông tin này hiếm khi được kiểm tra lại, dẫn đến những rủi ro trong quá trình đánh giá.
Thông tin phục vụ cho công tác thẩm định hiện nay còn nghèo nàn, thiếu hệ thống, chưa được cập nhật và kém chính xác, chủ yếu dựa vào nguồn thông tin từ khách hàng Hầu hết thông tin này chưa qua kiểm toán theo chế độ bắt buộc, dẫn đến việc đánh giá của cán bộ thẩm định thiếu chính xác và làm giảm chất lượng thẩm định.
Nhiều doanh nghiệp sản xuất khi lập dự án thường chỉ tập trung vào một số nội dung chính, dẫn đến việc thiếu một dự án hoàn chỉnh và có cơ sở khoa học Đặc biệt, đối với các dự án đầu tư bất động sản, các chỉ tiêu đánh giá cần phải có tính khoa học và phân tích sâu hơn Sự thiếu hụt thông tin và trình độ hạn chế của cán bộ quản lý tại các doanh nghiệp đã góp phần vào hạn chế này, cản trở hoạt động thẩm định của ngân hàng và ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định.
