LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tổng quan về tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại
1.1.1 Khái niệm về tài sản
Tài sản được phân loại thành bất động sản và động sản, bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai, theo quy định tại Điều 105 của Luật Dân sự 2015, ngày 24 tháng 11 năm 2015.
❖ Bất động sản và động sản
> Bất động sản bao gồm:
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai.
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng.
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
> Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
❖ Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản hiện có là những tài sản đã được hình thành và người sở hữu đã xác lập quyền sở hữu cũng như các quyền khác đối với tài sản đó trước hoặc tại thời điểm thực hiện giao dịch.
> Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
- Tài sản chưa hình thành.
- Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận bảo đảm Tài sản này được thỏa thuận giữa các bên và có thể thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của bên có nghĩa vụ hoặc của người thứ ba, người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP.
Tài sản bảo đảm là một trong những giải pháp nhằm đạt được mục đích dưới đây trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng:
Tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, vì nó là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ chính không khả thi.
Tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong việc gắn trách nhiệm vật chất của người vay, giúp hạn chế rủi ro đạo đức Khi sử dụng tài sản bảo đảm cho khoản vay, khách hàng cần có ý thức sử dụng nguồn vốn đúng mục đích và hiệu quả, đồng thời cam kết hoàn trả nợ đầy đủ và đúng hạn Điều này cho phép ngân hàng thực hiện giải chấp tài sản, hoàn trả lại tài sản cho bên thế chấp hoặc cầm cố khi khoản vay đã tất toán và khách hàng có nhu cầu lấy lại tài sản.
Tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong việc sàng lọc khách hàng và xác định những khách hàng đáng tin cậy Khi có nhiều khách hàng có nhu cầu vay vốn và đều đáp ứng đủ điều kiện cho vay, ngân hàng sẽ dựa vào bảo đảm tiền vay để lựa chọn những khách hàng phù hợp, nhất là trong bối cảnh nguồn vốn cấp tín dụng có hạn.
Tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong việc bổ sung điều kiện vay vốn cho khách hàng, đặc biệt trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng Để tăng trưởng dư nợ tín dụng và doanh số, nhiều ngân hàng đã hạ thấp tiêu chuẩn vay, dẫn đến việc gia tăng rủi ro Do đó, tài sản bảo đảm hiện nay trở thành một yếu tố quan trọng để ngân hàng đánh giá khẩu vị rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng.
1.1.2 Phân loại tài sản bảo đảm
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản được phân loại như sau: Bất động sản và động sản.
> Bất động sản là các tài sản không di dời được
> Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm:
- Công trình xây dựng trên đất gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Nhận biết tính hợp pháp của bất động sản nhu sau:
Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ hợp lệ khác về quyền sử dụng đất, phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.
- Đối với công trình xây dựng:
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở;
Để chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng, cần có một trong các giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật, bao gồm giấy phép xây dựng, giấy tờ thừa kế nhà ở được công nhận, hoặc bản án, quyết định của Tòa án và cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở.
Động sản là các tài sản không cố định với một vị trí nhất định và có thể di chuyển, bao gồm máy móc, thiết bị, phương tiện vận chuyển và dây chuyền công nghệ Để xác định tính hợp pháp của động sản, cần dựa vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, chứng từ nhập khẩu và các căn cứ khác liên quan đến tài sản.
❖ Tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính
> Tài sản hữu hình là những tài sản có hình thái vật chất do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ các mục đích của mình.
Tài sản vật chất bao gồm các hình thức cụ thể như đất đai, nhà cửa, công trình, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, thiết bị sản xuất và thiết bị truyền dẫn.
- Tài sản hữu hình có những đặc điểm nhận biết sau:
+ Có đặc tính vật lý;
+ Thuộc sở hữu của chủ tài sản;
+ Có thể trao đổi đuợc;
+ Có thể mang giá trị vật chất hoặc tinh thần.
> Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.
- Tài sản vô hình là đối tượng của thẩm định giá khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
Tài sản vô hình không có hình thái vật chất riêng biệt, nhưng chúng có thể tồn tại trong hoặc trên các thực thể vật chất Tuy nhiên, giá trị của những thực thể vật chất này thường không đáng kể so với giá trị của tài sản vô hình mà chúng chứa đựng.
Tài sản vô hình có thể được nhận biết và chứng minh thông qua các tài liệu cụ thể như hợp đồng, văn bằng bảo hộ, giấy chứng nhận, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng và nhiều tài liệu chứng cứ khác.
+ Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;
+ Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.
- Tài sản vô hình gồm những loại chủ yếu sau đây:
+ Quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ, ví dụ: quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,
Quyền mang lại lợi ích kinh tế cho các bên được quy định rõ ràng trong hợp đồng dân sự theo pháp luật, chẳng hạn như quyền khai thác khoáng sản, quyền kinh doanh và quyền phát thải, tất cả đều có thể chuyển nhượng.
Các mối quan hệ phi hợp đồng đóng vai trò quan trọng trong việc mang lại lợi ích kinh tế cho các bên liên quan Chúng bao gồm các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp và các đối tác khác, như danh sách khách hàng và cơ sở dữ liệu, giúp tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh và phát triển bền vững.
+ Các tài sản vô hình khác.
Tổng quan hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại 10
+ Nhận tiền mặt hoặc tài sản tài chính khác từ đơn vị khác.
+ Trao đổi các tài sản tài chính hoặc nợ phải trả với đơn vị khác theo các điều kiện có thể có lợi cho đơn vị.
- Hợp đồng sẽ hoặc có thể được thanh toán bằng các công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị.
Tài sản tài chính bao gồm nhiều loại như trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Kho bạc, trái phiếu công ty, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi, hợp đồng quyền chọn, cùng các giấy tờ có giá khác.
1.1.3 Vai trò của thẩm định giá tài sản bảo đảm
Thẩm định giá tài sản bảo đảm là quá trình tư vấn về giá trị và giá cả của tài sản, giúp các chủ thể và bên liên quan, cũng như công chúng đầu tư, đưa ra quyết định chính xác trong việc mua bán, đầu tư và cho vay tài sản.
Thẩm định giá tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong việc khuyến khích khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ, đồng thời gắn trách nhiệm vật chất của người vay với ngân hàng Điều này giúp ngân hàng giảm thiểu nguy cơ mất vốn hiệu quả.
Thẩm định giá tài sản bảo đảm là một công cụ quan trọng giúp Ngân hàng giảm thiểu rủi ro trong quy trình cấp tín dụng, đồng thời cho phép Ngân hàng xác định và loại bỏ những khách hàng không đủ điều kiện vay.
Thẩm định giá tài sản bảo đảm là một bước quan trọng trong quy trình xử lý nợ, giúp ngân hàng giảm thiểu tổn thất khi phát mại tài sản.
1.2 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá
Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam, trong thẩm định giá được định nghĩa như sau:
Thẩm định giá là quá trình đánh giá giá trị tài sản theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế, phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể.
Theo Luật Giá năm 2012 của Việt Nam, thẩm định giá là quá trình xác định giá trị bằng tiền của tài sản bởi cơ quan có chức năng thẩm định, dựa trên quy định của luật dân sự và giá trị thị trường tại một thời điểm và địa điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là:
+ Sự ước tính giá trị hiện tại.
+ về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản. + Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
Thẩm định giá là nghệ thuật và khoa học ước tính giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể Quá trình này được thực hiện với mục đích xác định giá trị theo các tiêu chuẩn được công nhận, bao gồm các thông lệ quốc tế và quốc gia.
1.2.2 Các căn cứ được sử dụng trong hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm
❖Cơ sở thẩm định giá
Giá trị thị trường, theo Tiêu chuẩn 1 trong ấn bản Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế năm 2005 của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế, được định nghĩa là một khái niệm quan trọng trong thẩm định giá, phản ánh giá trị thực tế của tài sản trên thị trường.
Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể được giao dịch vào ngày thẩm định giá, giữa bên bán và bên mua trong một giao dịch khách quan Điều này xảy ra sau quá trình tiếp thị thích hợp, với các bên tham gia hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu áp lực.
Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa Kỳ, giá trị thị trường được định nghĩa là mức giá khả thi nhất mà tài sản có thể được mua bán trong một thị trường cạnh tranh và mở Điều này xảy ra dưới các điều kiện giao dịch công bằng, tại thời điểm thẩm định giá, giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, với sự tham gia của các bên một cách tự nguyện.
12 thận trọng, am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc.
Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính, Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường là cơ sở quan trọng cho việc thẩm định giá tài sản.
Giá trị thị trường của tài sản được xác định là mức giá ước tính mà tài sản có thể được mua bán trên thị trường tại thời điểm thẩm định Giá trị này được hình thành giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập và trong điều kiện thương mại bình thường.
- Giá trị phi thị trường
❖ Khái niệm giá trị phi thị trường
Hoạt động thẩm định giá chủ yếu dựa vào giá trị thị trường, nhưng đối với những tài sản chuyên dùng không có giao dịch phổ biến, việc ước tính giá trị phải dựa vào công dụng kinh tế, kỹ thuật và chức năng của tài sản Trong trường hợp thị trường bị ảnh hưởng bởi yếu tố đầu cơ hoặc tình trạng thiểu phát, siêu lạm phát, thẩm định giá cần căn cứ vào giá trị phi thị trường Do đó, thẩm định viên và người sử dụng kết quả thẩm định cần phân biệt rõ giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo tính khách quan trong kết quả thẩm định và quyết định sử dụng Giá trị phi thị trường được định nghĩa như sau:
Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính khi đánh giá tài sản dựa trên công dụng kinh tế hoặc chức năng của nó, thay vì dựa vào khả năng mua bán trên thị trường Điều này đặc biệt quan trọng khi thẩm định giá tài sản trong các điều kiện thị trường không điển hình hoặc không bình thường.
❖ Các loại giá trị phi thị trường
Hiệu quả thẩm định giá tài sản bảo đảm
1.3.1 Khái niệm hiệu quả thẩm định giá tài sản bảo đảm
Hiệu quả thẩm định giá không chỉ đơn thuần là chất lượng thu được từ hoạt động thẩm định, mà còn phải xem xét đến chi phí và thời gian thực hiện Quan điểm hiện tại cho thấy việc đồng nhất hiệu quả thẩm định giá với chất lượng là không còn phù hợp, vì nếu chất lượng giữa hai lần thẩm định giống nhau nhưng chi phí và thời gian khác nhau, thì mức độ hiệu quả sẽ không thể được đánh giá một cách chính xác.
Một quan điểm khác cho rằng hiệu quả của thẩm định giá cần phản ánh trình độ sử dụng các nguồn lực trong lĩnh vực này Quan điểm này nhấn mạnh sự phát triển của chất lượng thẩm định giá và các nguồn lực được áp dụng trong quá trình thực hiện thẩm định.
Hiệu quả thẩm định giá tài sản bảo đảm được định nghĩa là mối quan hệ giữa chất lượng thẩm định giá và nguồn lực sử dụng trong quá trình này.
1.3.2 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả thẩm định giá tài sản bảo đảm
Thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị tài sản với độ chính xác cao, phản ánh giá trị mà tài sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể Chất lượng thẩm định giá tài sản đảm bảo tính tin cậy và chính xác trong việc xác định giá trị thực của tài sản.
Chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) trong hoạt động tín dụng ngân hàng được đánh giá qua mức độ hài lòng của ngân hàng thương mại (NHTM) và khách hàng vay vốn về kết quả thẩm định giá Sự đồng thuận này không chỉ phản ánh tính chính xác và minh bạch trong quy trình thẩm định mà còn góp phần nâng cao hiệu quả tín dụng và tạo niềm tin cho các bên liên quan.
Chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng được xác định qua việc định giá tài sản một cách chính xác, phù hợp với giá trị thị trường, đồng thời phản ánh đúng các thuộc tính và tình trạng hiện tại của tài sản.
Chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) được đánh giá dựa trên sự tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá và quy định pháp luật của nhà nước Điều này không chỉ thể hiện sự hài lòng của khách hàng và ngân hàng thương mại (NHTM) đối với kết quả định giá, mà còn phản ánh một cách trung thực các thuộc tính và tình trạng của tài sản, dựa trên sự phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành.
Công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) có chất lượng cao khi hỗ trợ ngân hàng trong việc ra quyết định cấp tín dụng và đảm bảo khả năng thu hồi nợ thông qua việc phát mại TSBĐ khi khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn Để đánh giá chất lượng thẩm định giá, có thể xem xét các chỉ tiêu cụ thể liên quan đến hiệu quả và tính chính xác của quá trình thẩm định.
Chỉ tiêu sự hài lòng giữa ngân hàng và khách hàng đối với kết quả định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) là rất quan trọng Ngân hàng cần xác định giá trị TSBĐ có đủ điều kiện cho khoản vay và khả năng thu hồi nợ khi khách hàng không trả được Tính thanh khoản của TSBĐ, tức khả năng chuyển đổi thành tiền dễ dàng, là yếu tố then chốt Do đó, ngân hàng thường ước tính giá trị TSBĐ thấp hơn giá thị trường để giảm thiểu rủi ro Ngược lại, khách hàng mong muốn tối đa hóa lợi ích từ khoản vay, với thời hạn vay càng dài càng tốt Họ cũng quan tâm đến việc TSBĐ có bị đánh giá quá thấp hay không, thời gian thẩm định, quy trình thực hiện, thái độ và trình độ của nhân viên ngân hàng Vì vậy, cán bộ định giá cần cân nhắc hài hòa lợi ích giữa ngân hàng và khách hàng để đưa ra kết quả định giá phù hợp với giá trị thị trường.
Chỉ tiêu kết quả thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) cần phải phản ánh chính xác giá trị thị trường và tình trạng của tài sản Để định giá đúng, cán bộ thẩm định phải thu thập thông tin chi tiết về thuộc tính, cấu tạo, chức năng, và mục đích sử dụng của TSBĐ Những thông tin này bao gồm công dụng, công năng, thị trường giao dịch, và mối quan hệ cung cầu Giá trị tài sản định giá cũng phải gần gũi với giá trị thị trường, tức là mức giá ước tính trong một giao dịch khách quan giữa người mua và người bán trong điều kiện thương mại bình thường Cán bộ thẩm định cần dựa vào dữ liệu giao dịch thực tế trên thị trường để tính toán giá trị tài sản một cách chính xác.
Chỉ tiêu công tác thẩm định giá cần phải tuân thủ các tiêu chuẩn và văn bản pháp luật liên quan Bộ Tài chính đã hoàn thiện và ban hành 13 tiêu chuẩn thẩm định giá, cùng với nhiều văn bản pháp lý hỗ trợ Những văn bản này đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng nghiệp vụ thẩm định giá cho các doanh nghiệp, đặc biệt là trong lĩnh vực ngân hàng, nhằm thống nhất lý luận và chuẩn hóa quy trình trên toàn quốc.
Các văn bản pháp luật hiện nay của Việt Nam đã được hoàn thiện và cung cấp hướng dẫn chi tiết về quy trình nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, và phương pháp thẩm định Những quy định này là công cụ thiết yếu giúp cán bộ định giá thực hiện công việc một cách chính xác Để đảm bảo chất lượng thẩm định giá, cán bộ định giá cần nắm vững và áp dụng đúng các văn bản pháp luật liên quan.
•C Chỉ tiêu dư nợ có tài sản bảo đảm trên tổng dư nợ.
Chỉ tiêu dư nợ có TSBĐ = x 100%
Chỉ tiêu này phản ánh tỷ lệ phần trăm du nợ của ngân hàng thương mại được đảm bảo bằng tài sản bảo đảm (TSBĐ) Một chỉ số cao cho thấy chất lượng đảm bảo tín dụng tốt, tuy nhiên, nếu quá cao có thể chỉ ra chính sách tín dụng quá thắt chặt, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của khách hàng và sự mở rộng hoạt động kinh doanh của ngân hàng Ngược lại, chỉ tiêu quá thấp cho thấy nhiều khoản vay không có TSBĐ, làm tăng rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng không thể trả nợ đầy đủ khi đến hạn.
J Chỉ tiêu dư nợ có TSBĐ trên giá trị TSBĐ
Chỉ tiêu dư nợ có TSBĐ trên Dư nợ có TSBĐ x 100% giá trị TSBĐ = Giá trị TSBĐ
Du nợ có TSBĐ là số tiền mà ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng, được ghi rõ trong hợp đồng tín dụng cho các khoản vay có bảo đảm Giá trị TSBĐ được xác định thông qua quy trình thẩm định bởi các chuyên viên và cán bộ thẩm định giá, nhằm xác định giá trị thực tế của tài sản bảo đảm Đây là cơ sở quan trọng để xác định tỷ lệ và mức cấp tín dụng cho khách hàng dựa trên tài sản bảo đảm.
Để đảm bảo an toàn vốn, ngân hàng thường không cấp tín dụng tối đa bằng 100% giá trị tài sản bảo đảm (TSBĐ), mà quy định tỷ lệ thấp hơn Quy định này dựa vào đặc điểm của từng loại TSBĐ, rủi ro biến động giá trị trong thời gian cấp tín dụng và chi phí quản lý TSBĐ Mức cấp tín dụng tối đa trên TSBĐ cũng khác nhau tùy thuộc vào giá trị và đặc tính của tài sản, cũng như tính khả mại của chúng.
Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả thẩm định giá tài sản bảo đảm
Chi phí thẩm định giá bao gồm tiền lương cho bộ phận thẩm định, công tác phí, chi phí vận hành và các khoản chi phí phát sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích và xử lý thông tin Chi phí này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tình hình thị trường của các loại tài sản bảo đảm (TSBĐ), trình độ chuyên môn của cán bộ định giá và trang thiết bị hỗ trợ Nếu thị trường TSBĐ hoạt động công khai và minh bạch với thông tin xác thực, công tác thẩm định giá sẽ tiết kiệm thời gian và chi phí Ngược lại, thị trường kém phát triển sẽ dẫn đến thông tin thiếu chính xác, gây khó khăn cho thẩm định giá Để có thông tin chính xác, ngân hàng cần đầu tư nhiều hơn, nhưng nếu đầu tư quá mức vào công cụ hỗ trợ hiện đại, có thể làm giảm hiệu quả của công tác thẩm định giá.
1.4 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐÉ N HIỆU QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
Hiệu quả của công tác thẩm định giá chịu ảnh hưởng đáng kể từ các yếu tố khách quan bên ngoài, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm.
❖Thứ nhất, môi trường kinh tế.
Môi trường kinh tế của mỗi quốc gia đóng vai trò quan trọng trong việc thu thập thông tin phục vụ cho công tác định giá Sự phát triển không đồng bộ của nền kinh tế quốc gia có thể ảnh hưởng đến tính chính xác và độ tin cậy của dữ liệu được sử dụng trong quá trình này.
Sự không ổn định trong các yếu tố kinh tế xã hội sẽ hạn chế số lượng và chất lượng thông tin thu thập, làm tăng rủi ro trong quá trình định giá Hơn nữa, việc thiếu các định hướng, chính sách và chiến lược phát triển đồng bộ và ổn định theo vùng, lãnh thổ và ngành cũng góp phần vào sự không chắc chắn này Thêm vào đó, các yếu tố ngoài khả năng dự báo của cán bộ định giá như khủng hoảng kinh tế và sự thay đổi của các văn bản pháp luật trong tương lai cũng là những thách thức đáng kể.
❖ Thứ hai, môi trường pháp lý
Hoạt động của ngân hàng và công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) đều bị chi phối bởi các văn bản pháp luật do Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHTW) ban hành Các quy định này đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả của các giao dịch tài chính, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động tín dụng, giao dịch tài sản bảo đảm (TSBĐ) và thẩm định giá TSBĐ cần được ban hành một cách thống nhất và hoàn thiện Điều này tạo ra hành lang pháp lý vững chắc giúp các ngân hàng thương mại (NHTM) đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng Nếu các văn bản này chồng chéo hoặc không phù hợp với thực tế, sẽ gây khó khăn trong quá trình thẩm định giá TSBĐ.
Các loại tài sản bảo đảm (TSBĐ) chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước và được điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật cụ thể Luật pháp và các văn bản chính sách như nghị định, thông tư hướng dẫn quy định rõ ràng về quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt tài sản Tuy nhiên, việc thực hiện và tuân thủ tại các địa phương không đồng nhất do đặc điểm vùng miền, văn hóa và điều kiện kinh tế khác nhau Mỗi khu vực còn có quy định riêng bên cạnh chính sách chung của nhà nước Do đó, môi trường pháp lý thuận lợi và cơ chế chính sách đồng bộ từ nhà nước có ảnh hưởng lớn, tạo điều kiện cho hoạt động tín dụng, giao dịch các loại TSBĐ và thẩm định giá TSBĐ.
❖ Thứ ba, môi trường khoa học công nghệ
Cách mạng 4.0 đã tác động mạnh mẽ đến ngành thẩm định giá, đặc biệt là với sự xuất hiện của các tài sản công nghệ mới như máy móc hiện đại và sản phẩm sản xuất theo đơn đặt hàng Những tài sản này không chỉ có tính đơn chiếc mà còn sở hữu nhiều tính năng vượt trội Đồng thời, tự động hóa trong quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm cũng đang trở thành xu hướng chủ đạo trong ngành.
Trước đây, báo cáo thẩm định giá chủ yếu được thực hiện thủ công trên Word và Excel, nhưng hiện nay đã được tự động hóa nhờ vào các phần mềm tiên tiến Những phần mềm này sở hữu tính năng vượt trội như định vị tài sản qua hệ thống vệ tinh, tọa độ VN 2000 và Google Map Giờ đây, người dùng chỉ cần nhập thông tin đầu vào, trong khi phần mềm tự động thực hiện tính toán và lưu trữ dữ liệu Quy trình in ấn, xuất báo cáo và phê duyệt kết quả cũng được tự động hóa, giúp tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí in ấn trong quá trình hoàn thiện kết quả.
Công tác lưu trữ kết quả thẩm định giá đã được số hóa, giúp loại bỏ việc lưu trữ giấy tờ truyền thống, tiết kiệm diện tích kho bãi và chi phí bảo quản Hiện nay, chúng ta chỉ cần lưu trữ dưới dạng file mềm điện tử trên máy tính hoặc ổ cứng chuyên dụng.
Trong công tác thẩm định giá, các công cụ hỗ trợ như thước đo, la bàn, máy ảnh và hệ thống máy giám định chất lượng đóng vai trò quan trọng Những thiết bị này giúp các chuyên viên thẩm định xác định và đánh giá chính xác chủng loại, chất lượng và số lượng tài sản bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng.
❖Thứ tư, hoạt động của các thị trường giao dịch các loại TSBĐ
TSBĐ (Tài sản bảo đảm) là các loại hàng hóa với từng thị trường riêng biệt, được xác định bởi đặc tính và tính chất riêng của chúng Cung cầu của mỗi loại hàng hóa có sự khác biệt; những hàng hóa phổ thông thường có thị trường giao dịch rộng lớn và dễ thanh khoản, trong khi hàng hóa đặc thù có giá trị lớn lại có thị trường nhỏ hẹp với số lượng người mua và bán hạn chế Sự phát triển của thị trường giao dịch hàng hóa và thông tin minh bạch giúp việc thẩm định giá TSBĐ trở nên thuận tiện hơn Ngược lại, khi thị trường không phát triển và thông tin không rõ ràng, việc thẩm định giá TSBĐ sẽ gặp nhiều khó khăn, tốn thời gian và nguồn lực.
Nhân tố chủ quan là những nhân tố bên trong thuộc nội tại ngân hàng ảnh hưởng tới quá trình và kết quả định giá.
> Thứ nhất, quan điểm của ngân hàng về thẩm định giá TSBĐ
Mục tiêu chính của các ngân hàng thương mại là tối đa hóa lợi nhuận, và để đạt được điều này, họ sẽ xây dựng chiến lược kinh doanh phù hợp với từng giai đoạn cụ thể Quan điểm về thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) của mỗi ngân hàng có thể thay đổi theo từng thời kỳ Trong bối cảnh kinh tế ổn định và rủi ro thấp, các ngân hàng thường nới lỏng các điều kiện cho vay và quy định liên quan đến TSBĐ Ngược lại, trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế, để giảm thiểu rủi ro tín dụng, các ngân hàng sẽ thắt chặt quy trình thẩm định giá TSBĐ Hơn nữa, sự khác biệt trong điều kiện cạnh tranh cũng ảnh hưởng đến quan điểm của các ngân hàng về việc thẩm định giá TSBĐ.
> Thứ hai, trình độ của CBĐG
Nguồn lực cho công việc thẩm định giá có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả của quá trình này Thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) không chỉ là việc áp dụng công thức tính toán mà còn là một nghệ thuật, vì không có giá trị chung cho các tài sản tương tự Mặc dù cùng loại tài sản, nhưng chất lượng và quy cách khác nhau dẫn đến giá trị khác nhau, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, nơi không có hai tài sản nào giống hệt nhau Do đó, thẩm định TSBĐ là một công việc phức tạp, đòi hỏi người thực hiện phải có chuyên môn vững vàng và được đào tạo bài bản Thẩm định giá cần người thực hiện hội tụ đầy đủ kiến thức, kinh nghiệm và phẩm chất đạo đức.
Kiến thức không chỉ bao gồm chuyên môn sâu mà còn là sự hiểu biết đa dạng về các lĩnh vực trong đời sống, kinh tế, khoa học và xã hội Kinh nghiệm đóng vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định, nhưng nó chỉ được hình thành qua thực tiễn làm việc, mà không có tổ chức nào có thể đào tạo cho cán bộ đánh giá.
