1.3.1 Định giá đất trên thế giới a) Định giá đất tại Thụy Điển
Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường [20]. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh.
b) Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS. Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS. Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao [20]
c) Thái Lan
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá. CVA được thành lập từ năm 1978, hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá;
phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất). [11]
d) Định giá đất tại Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm 2 khu vực:
- Khu vực 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3 thành phần công việc chính:
+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể.
+ Định giá tạm thời.
+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
- Khu vực 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác.
1.3.2 Định giá đất tại Việt Nam
Chính phủ quy định phương pháp định giá đất đồng thời ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố
công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá
đất hoă ̣c giá đất phổ biến trên thi ̣ trường có biến đô ̣ng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. [15]
Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
Đối với trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất.
1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh
Vân Đồn có quỹ đất khá dồi dào, còn tương đối hoang sơ, được chia thành 2 khu: đất liền thuận tiện cho việc bố trí phát triển các lĩnh vực như trung tâm thương mại, trung tâm tài chính, các cơ sở hạ tầng. Các đảo còn lại có điều kiện xây dựng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn các trung tâm nghỉ dưỡng độc đáo, thu hút khách tới nghỉ ngơi giải trí dài ngày.
Quy mô diện tích cho phát triển một khu kinh tế khoảng 550km2 là đủ lớn, cộng vào đó vùng đất tại đây khá đa dạng: có đất liền, có hải đảo, có đất mặt, có thềm lục địa là điều kiện tốt để phát triển các ngành dịch vụ. Các quy hoạch chiến lược của Trung ương, cấp tỉnh và chính quyền địa phương nhắm đến là đưa Vân Đồn trở thành một trong những Khu kinh tế đặc biệt của nước ta, tăng cường phát triển dịch vụ - công nghiệp xanh với rất nhiều hạng mục lớn như Sân bay, khu phức hợp có casino, sân golf, các khu nghỉ dưỡng cao cấp….Sau đây là một số đề tài nghiên cứu về giá đất đã được thực hiện trong những năm gần đây trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh:
- Trần Mạnh Hùng 2014 [12], Ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính kết hợp điều tra xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Kết quả nghiên cứu của đề tài đã chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị thửa đất đồng thời xây dựng cơ sở vùng giá trị đất đai và thành lập được bản đồ giá đất trong phạm vi nhóm đất phi nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu năm 2014.
- Nguyễn Hùng Cường 2014 [9], Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính đất đai tại phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Đề tài nghiên cứu sử dụng phần mềm ArcGIS và cấu trúc cơ sở dữ liệu không gian, dữ liệu thuộc tính số để xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất trên địa bàn phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Tính năng động của một Khu kinh tế trẻ đang vươn lên tất yếu sẽ kèm thèo một thị trường bất động sản phát triển và sôi động. Do đó, giá đất sẽ có xu thế biến động theo hướng tăng lên, đặc biệt là tại những vị trí thuận lợi cho sinh hoạt, giao thông đi lại và những vị trí mà đất có khả năng sinh lợi lớn. Tuy nhiên, hiện tại rất ít cá nhân, tổ chức thực hiện các nghiên cứu khoa học về giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, chính bởi vậy để góp phần thực hiện tốt công tác định giá đất của huyện được sát với giá thị trường nói riêng và quản lý nhà nước về đất đai nói chung thì nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là rất cần thiết.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn Trên cơ sở đó có thể thấy vấn đề “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2012 - 2015” là rất thiết thực và có ý nghĩa thực tiễn cao.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn
Chương 2