Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.2 Tình hình sử dụng đất đai của huyện Vân Đồn giai đoạn 2012 - 2015
3.2.2 Tình hình cấp GCNQSDĐ tại huyện Vân Đồn
Diện tích đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân tính đến ngày 30/6/2015 là 8.211,78ha, trong đó đất ở đô thị đã cấp 55,2 ha đạt 80,8 % diện tích cần cấp; đất ở nông thôn đã cấp 259,3 ha đạt 97,39 % diện tích cần cấp; đất sản xuất nông nghiệp đã cấp 857,5 ha đạt 90,72 % diện tích cần cấp;
Đất nuôi trồng thủy sản đã cấp 311,6 ha đạt 79,95 % diện tích cần cấp, còn lại là diện tích đất Lâm nghiệp và đất do địa phương quản lý.
* Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng của sự mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thuê mướn .... Có thể nói, sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta mới hình thành và phát triển một cách chính thức. Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thị trường phát triển đầu tiên và với tốc độ nhanh nhất trong thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Vân Đồn là một trong 14 khu kinh tế ven biển của cả nước, được thành lập từ giữa năm 2007 với mục tiêu trở thành một trung tâm du lịch sinh thái biển đảo chất lượng cao, đồng thời là trung tâm hàng không và đầu mối giao thương quốc tế, thúc đẩy phát triển kinh tế của tỉnh Quảng Ninh nói riêng, vùng đồng bằng sông Hồng và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn của cả nước nói chung. Trong giai đoạn 2010 - 2014, nhờ những chính sách phù hợp, Vân Đồn đã thu hút được nhiều sự đầu tư mạnh mẽ của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Ngày 31/12/2014, tại Quyết đi ̣nh số 2428/QĐ-TTg, Thủ tướng Chính phủ quyết định bổ sung Khu kinh tế Vân Đồn vào danh sách các nhóm Khu kinh tế
ven biển để tập trung đầu tư phát triển từ nguồn ngân sách nhà nước giai đoạn 2013 - 2015 (Thủ tướng Chính phủ, 2014). Đây chính là những động lực giúp cơ cấu kinh tế của huyện có sự chuyển dịch mạnh mẽ, cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ, đời sống của đại bộ phận người dân có sự thay đổi rõ rệt. Sự phát triển về mọi mặt đã làm cho thị trường quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động tại các đơn vị hành chính.
Trong giai đoạn 2010 - 2014, toàn huyện Vân Đồn đã thực hiện 1.540 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (Bảng 3.2).
Bảng 3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2010 - 2014
ĐVT: vụ STT Đơn vị hành chính Tổng
số
Năm 2010
Năm 2011
Năm 2012
Năm 2013
Năm 2014
1 Thị trấn Cái Rồng 425 103 102 91 73 56
2 Xã Đông Xá 437 109 99 90 87 52
3 Xã Hạ Long 350 70 68 91 68 53
4 Xã Đài Xuyên 41 12 15 10 3 1
5 Xã Đoàn Kết 100 32 41 10 10 7
6 Xã Bình Dân 3 2 1 0 0 0
7 Xã Vạn Yên 27 9 10 4 1 3
8 Xã Ngọc Vừng 7 2 3 0 0 2
9 Xã Bản Sen 8 5 1 2 0 0
10 Xã Minh Châu 40 20 10 1 4 5
11 Xã Quan Lạn 57 32 15 3 3 4
12 Xã Thắng Lợi 45 13 15 7 5 5
Tổng số 1.540 409 380 309 254 188
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn, 2014) Kết quả bảng 3.2 cho thấy, trong giai đoạn 2010 - 2014, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện có xu hướng giảm dần. Năm 2010, trên địa bàn huyện có số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở lớn nhất với
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 409 vụ. Sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu từ giữa năm 2008, bước vào năm 2010, thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn giữ được đà phục hồi cùng với sự tăng trưởng trở lại của nền kinh tế. Đồng thời đây cũng là thời điểm những dự án đầu tư xây dựng Khu kinh tế Vân Đồn bắt đầu được triển khai, điển hình là Dự án Cải tạo, nâng cấp tỉnh lộ 334 và Dự án Khu tái định cư xã Hạ Long, huyện Vân Đồn. Chính vì vậy, nhu cầu “mua đất” của người dân tăng cao. Tuy nhiên, phần lớn chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giai đoạn này là do hoạt động đầu cơ bất động sản và tích tụ đất đai, phần nhỏ là do người dân có nhu cầu mua đất để kinh doanh dịch vụ - du lịch hoặc để ở. Đối tượng thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không chỉ là người dân trong huyện mà còn từ các huyện, thành phố trong và ngoài tỉnh Quảng ninh. Đầu năm 2011, cùng với những chính sách của Chính phủ trong nỗ lực kiềm chế lạm phát đã khiến cho thị trường bất động sản cả nước rơi vào khó khăn, số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn cũng giảm 29 vụ so với năm 2010 (còn 380 vụ). Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Vân Đồn có xu hướng giảm rõ rệt từ sau năm 2011 do ảnh hưởng của sự đóng băng của thị trường bất động sản trong nước. Mặt khác, trong giai đoạn 2010 - 2014, Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 và kế hoạch sử dụng đất của huyện Vân Đồn chưa được phê duyệt đã dẫn đến việc hạn chế các quyền của người sử dụng đất.
Trong 5 năm (2010 - 2014), Đông Xá là xã có số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở lớn nhất toàn huyện với 437 vụ, chiếm 28,38%. Sở dĩ như vậy vì Đông Xá là xã cửa ngõ của huyện Vân Đồn, trong những năm gần đây số lượng người dân đến “mua đất” ở đây có xu hướng tăng lên, chủ yếu để phục vụ nhu cầu ở. Tiếp theo là thị trấn Cái Rồng (425 vụ, chiếm 27,60%) và xã Hạ Long (350 vụ, chiếm 22,73%). Cùng với Đông Xá, thị trấn Cái Rồng và xã Hạ Long là những xã, thị trấn có vị trí trung tâm của huyện Vân Đồn, là nơi có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, giao thông đi lại thuận tiện cho việc giao lưu với các địa phương khác. Mặt khác, các dự án lớn đầu tư vào Vân Đồn tập trung nhiều ở các xã, thị trấn trên do đó
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn mà hoạt động chuyển nhượng đất đai ở những địa phương này cũng diễn ra sôi nổi nhất. Đứng ở vị trí thứ tư là xã Đoàn Kết với 100 vụ, chiếm 6,49%. Từ năm 2012 trở lại đây, Đoàn Kết là địa bàn đầu tư, xây dựng của hàng loạt dự án lớn, dự án trọng điểm của Khu kinh tế Vân Đồn như dự án: Dự án Đường cao tốc Hạ Long - Vân Đồn, Bệnh viện quốc tế Vân Đồn, dự án Cảng hàng không Quảng Ninh, điều này làm cho thị trường quyền sử dụng đất ở đây diễn ra sôi động hơn. Các xã có số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ít nhất, thậm chí có những năm không diễn ra giao dịch nào về chuyển nhượng lần lượt là Bình Dân (3/1540 vụ, chiếm 0,19%), Ngọc Vừng (7/1540 vụ, chiếm 0,45%), Bản Sen (8/1540 vụ, chiếm 0,52%) do đây là các xã tuyến đảo, xã vùng sâu, vùng xa, giao thông đi lại khó khăn, không thuận lợi cho sinh hoạt và phát triển kinh tế - xã hội, người dân ít có nhu cầu giao dịch chuyển nhượng về quyền sử dụng đất.
380
309
254
188
0 50 100 150 200 250 300 350 400
Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014
Hình 3.3. Biểu đồ kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2010-2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện trong những năm qua đã góp phần đáp ứng nhu cầu về đất ở cũng như đất để đầu tư sản xuất, kinh doanh của người dân. Bên cạnh đó, hoạt động này cũng mang về nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nước. Tổng số tiền thu được từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ là 11.069.161 triệu đồng, trong đó thu từ lệ phí trước bạ là 2.257.265 triệu đồng và thu từ thuế thu nhập cá nhân là 8.811.896 triệu đồng (Bảng 3.3).
Bảng 3.3 Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2010 - 2014
ĐVT: Triệu đồng
Năm Thuế thu nhập cá nhân Lệ phí trước bạ Tổng
2010 1.837.496 469.375 2.306.871
2011 1.809.556 462.389 2.271.945
2012 1.756.803 459.201 2.216.004
2013 1.721.322 440.330 2.161.652
2014 1.686.719 425.970 2.112.689
Tổng 8.811.896 2.257.265 11.069.161
(Nguồn: Chi cục Thuế huyện Vân Đồn, 2014) Kết quả điều tra các hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu cho thấy:
- Phần lớn người dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là để lấy tiền gửi tiết kiệm chiếm 22%; đầu tư bất động sản chiếm 18%; đầu tư sản xuất, kinh doanh chiếm 16%; lấy tiền xây dựng, sửa chữa nhà cửa chiếm 16%, chuyển đến nơi ở mới chiếm 14% và các lý do khác chiếm 14%. Như vậy, gửi tiết kiệm vẫn là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu của người dân trên địa bàn huyện trong điều kiện thị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn trường bất động sản nước ta chưa khởi sắc và các hoạt động đầu tư sản xuất, kinh doanh còn gặp nhiều rủi ro (Bảng 3.4).
- Về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 44% số hộ trả lời là tạm được, 34% số hộ trả lời là dễ dàng, 18% số hộ trả lời là khó tìm và 4% số hộ trả lời là rất khó tìm (Bảng 3.4). Các hộ được điều tra cho biết họ tìm kiếm thông tin về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu qua người khác giới thiệu hoặc do những người môi giới đất đai.
- Về mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: có 52% số hộ trả lời là vừa phải, 46% số hộ trả lời là cao và 2% số hộ trả lời là thấp (Bảng 3.4).
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan với mức thuế suất là 25%, trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản với mức thuế suất là 2% (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2007). Trên địa bàn huyện Vân Đồn, việc xác định thu nhập chịu thuế được áp dụng theo mức thuế suất 2%.
Bên cạnh đó, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 cũng quy định miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2007). Tuy nhiên, việc xác định nhà ở, quyền sử dụng đất duy nhất tại Việt Nam là việc làm vô cùng khó khăn nên trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh chưa áp dụng quy định miễn thuế này. Đây là một vấn đề bất cập trong khi Luật có quy định nhưng lại không áp dụng được vào thực tiễn, điều này đã làm ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn - Về thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: trong số 50 hộ được điều tra có 22/50 hộ (chiếm 44%) trả lời là bình thường, 32% số hộ trả lời là đơn giản, 24% số hộ cho rằng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp (Bảng 3.4).
- Về rủi ro khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất:70% số hộ trả lời là không sợ và ít sợ, có 30% số hộ trả lời là sợ rủi ro (Bảng 3.4). Qua điều tra cho thấy, nguyên nhân chính dẫn đến việc người sử dụng đất lo sợ rủi ro khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do trong nhiều trường hợp bên chuyển nhượng đã hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bên nhận chuyển nhượng không thực hiện việc trả tiền như đã thỏa thuận. Trong trường hợp này, bên chuyển nhượng có quyền khởi kiện ra Tòa án để đòi lại quyền lợi của mình. Tuy nhiên, đa số người sử dụng đất đều e ngại việc khởi kiện ra Tòa do sợ thủ tục phức tạp và mất tiền án phí cao.
- Về thời gian hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: có 22/50 hộ (chiếm 44%) đánh giá ở mức đúng quy định, 28% số hộ đánh giá ở mức nhanh chóng, 28% số hộ trả lời đánh giá ở mức chậm (Bảng 3.4). Qua đó, ta có thể thấy thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở còn chậm do những nguyên nhân khách quan và chủ quan. Ngoài những nguyên nhân chủ quan như sự hạn chế về trình độ, sự thiếu trách nhiệm của một số cán bộ địa chính, trình độ hiểu biết pháp luật đất đai của người dân còn hạn chế,... thì còn có những nguyên nhân khách quan, trong đó phải kể đến nguyên nhân do địa hình. Vân Đồn là một huyện đảo, địa hình bị chia cắt bởi đồi núi và biển, ở những xã vùng sâu, vùng xa, xã đảo giao thông đi lại khó khăn là một trở ngại khiến thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các xã này bị kéo dài.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã bổ sung thêm quy định: “... Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục ... được tăng thêm 15 ngày” đã góp phần giải quyết khó khăn trên (Chính phủ, 2014).
Bảng 3.4 Đánh giá tình hình thực hiện
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân Đồn
TT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ (%)
Tổng số phiếu 50 100
1 Lý do chuyển nhượng
1.2 Gửi tiết kiệm 11 22
1.3 Đầu tư bất động sản 9 18
1.4 Đầu tư sản xuất, kinh doanh 8 16
1.5 Lấy tiền xây dựng, sửa chữa nhà cửa 8 16
1.6 Chuyển đến nơi ở mới 7 14
1.7 Lý do khác 7 14
2 Tìm kiếm thông tin về giao dịch
2.1 Dễ dàng 17 34
2.2 Tạm được 22 44
2.3 Khó tìm 9 18
2.4 Rất khó tìm 2 4
3 Mức thuế chuyển nhượng
3.1 Cao 23 46
3.2 Vừa phải 26 52
3.3 Thấp 1 2
4 Thủ tục thực hiện quyền
4.1 Phức tạp 12 24
4.2 Bình thường 22 44
4.3 Đơn giản 16 32
5 Thời gian hoàn thành thủ tục
5.1 Nhanh chóng 14 28
5.2 Đúng quy định 22 44
5.3 Chậm 14 28
6 Rủi ro khi giao dịch về quyền sử dụng đất
6.1 Sợ 15 30
6.2 Không sợ 22 44
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn
6.3 Ít sợ 13 26
- Kết quả điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ dân cho thấy: chỉ có 10% số hộ khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng bằng với giá giao dịch trên thực tế, còn 90% số hộ khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn so với giá giao dịch thực tế. Theo quy định của pháp luật, khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân như sau: trường hợp giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì thu theo giá ghi trong hợp đồng; trường hợp thấp hơn hoặc bằng giá Nhà nước quy định thì thu theo giá Nhà nước (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2007). Trong thực tế, giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nói chung và tỉnh Quảng Ninh nói riêng ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường nên dẫn đến tình trạng phần lớn người dân tham gia giao dịch thỏa thuận
“ngầm” với nhau để ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế và thường thấp hơn hoặc bằng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành. Tình trạng này khiến Nhà nước thất thu một khoản ngân sách rất lớn còn người sử dụng đất do biết tận dụng khoảng trống của pháp luật nên đã trốn được một khoản thuế không nhỏ.
Theo quy định của pháp luật đất đai, mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006). Tuy nhiên, qua kết quả điều tra trực tiếp một số cán bộ địa chính xã, cán bộ thuộc cơ quan Tài nguyên và Môi trường huyện Vân Đồn cho thấy còn nhiều trường hợp tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nhưng không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước. Một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này bao gồm:
- Một bộ phận người dân không đăng ký giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì sợ phải đóng các khoản phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng