2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu:
- Giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn theo quy định của Nhà nước.
- Giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn và một số yếu tố ảnh hưởng.
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu:
- Tại 03 địa phương: Thị trấn Cái Rồng, xã Hạ Long và xã Đông Xá, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 2.2.1 Địa điểm và không gian
Huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh 2.2.2 Thời gian
Từ 12/08/2015 đến 05/09/2016 2.3 Nội dung nghiên cứu
2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Vân Đồn.
- Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên
Vị trí địa lý; địa hình, địa mạo; khí hậu, thủy văn; các nguồn tài nguyên - Đặc điểm kinh tế xã hội
Thực trạng phát triển kinh tế; dân số lao động và việc làm; thực trạng phát triển khu dân cư, thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng..
2.3.2 Tình hình sử dụng đất đai của huyện Vân Đồn giai đoạn 2012 - 2015 - Hiện trạng sử dụng đất của huyện Vân Đồn
- Tình hình cấp GCNQSDĐ tại huyện Vân Đồn
2.3.3 Giá đất ở theo quy định trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2012 - 2015 - Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước
- Công tác định giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh - Giá đất ở tại huyện Vân Đồn theo khung giá đất của tỉnh Quảng Ninh
2.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn - Ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất ở
- Ảnh hưởng của yếu tố loại đường phố đến giá đất ở - Ảnh hưởng của yếu tố vị trí lô đất đến giá đất ở
- Ảnh hưởng của yếu tố chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất ở - Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ở
2.3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất 2.4 Phương pháp nghiên cứu
2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
- Thu thập số liệu tại phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài chính – Kế hoạch, chi cục thống kê huyện về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội, công tác định giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tình hình về dân số và lao động…để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở tại khu vực nghiên cứu.
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra và thu thập số liệu sơ cấp - Tiến hành phỏng vấn trực tiếp những cán bộ chuyên môn làm việc tại các xã:
Hạ Long, Đông Xá và thị trấn Cái Rồng để thu thập một số thông tin về điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, và tình hình các điểm dân cư quan trọng trên địa bàn các các xã, thị trấn nghiên cứu.
- Chọn ngẫu nhiên một số hộ dân trên mỗi tuyến đường thuộc các nhóm đã phân chia. Tiến hành phỏng vấn trực tiếp đối với các hộ dân tại khu vực có các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động của giá đất như: các thông tin về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đấu giá đất, cho thuê đất và đặc biệt là các khu vực biến động về giá đất do có quy hoạch, hay đang triển khai các dự án hạ tầng xã hội, dự án trọng điểm. Tổng số mẫu phiếu điều tra của 80 hộ dân tại ba nhóm vị trí, cụ thể tại thị trấn Cái Rồng là 30 phiếu điều tra, xã Hạ Long là 25 phiếu điều tra và xã Đông Xá 25 phiếu điều tra. Qua đó, dữ liệu được sử dụng làm cơ sở cho các đánh giá về giá chuyển nhượng, giá cho thuê đất ở thực tế trên thị trường đất đai thuộc huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn - Căn cứ vào bảng giá đất quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh năm 2015 và điều kiện thực tế của huyện Vân Đồn. Tôi chọn một số tuyến đường, phố thuộc các xã: Hạ Long, Đông Xá và thị trấn Cái Rồng có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện, do đây là 03 địa bàn trung tâm của huyện Vân Đồn có tốc độ phát triển kinh tế cao, đặc biệt là giá đất ở luôn biến động theo chiều hướng tăng từng năm, cụ thể chia làm 3 nhóm như sau:
Nhóm I (từ 6 triệu đồng/m2 trở lên).
Nhóm II (từ 3 đến dưới 6 triệu đồng/m2).
Nhóm III (từ 1 đến dưới 3 triệu đồng/m2).
- Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh. Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường. Để tìm hiểu ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá trị thửa đất.
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều rộng mặt tiền khác nhau. Để tìm hiểu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất.
2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng năm của giai đoạn điều tra.
- Phương pháp xử lý số liệu: từ các số liệu thu thập được, xây dựng hệ thống bảng biểu để phân tích, đánh giá thực trạng, xu hướng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Các số liệu thu thập đã được mã hóa và xử lí trên máy vi tính bằng phần mềm Exel.
- Phương pháp nghiên cứu riêng: so sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá đất do Nhà nước quy định.
2.4.4 Phương pháp chuyên gia
Thảo luận, lấy ý kiến các chuyên gia, học giả, nhà lãnh đạo, quản lý đang làm công tác giảng dạy, cố vấn, hoặc những người có thâm niên kinh nghiệm quản lý trong lĩnh vực định giá đất. Cụ thể: tham khảo lấy ý kiến của 02 Lãnh đạo phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh, 02 Cán bộ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn chuyên trách về giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn và 02 cán bộ thẩm định giá của Công ty TNHH thẩm định giá Cimeico – Hà Nội.
Kế thừa kết quả nghiên cứu, thống kê của các công trình, đề tài khoa học đã được nghiệm thu có nội dung liên quan đến các vấn đề nghiên cứu về giá đất.
Chương 3