Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.3 Giá đất ở theo quy định trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2012 – 2015
3.3.1 Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước
Huyện Vân Đồn là huyện trực thuộc tỉnh Quảng Ninh, đã được Chính phủ đã ban hành quyết định về việc công nhận Vân Đồn thuộc tỉnh Quảng Ninh là đô thị loại IV. Áp dụng theo khung giá của Chính phủ quy định về đất ở, thì giá đất ở tại huyện Vân Đồn có mức giá tối thiểu là 75 nghìn đồng/m2 và mức giá tối đa là 25 triệu đồng/m2.
Bảng 3.5: Khung giá đất ở tại đô thị
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Vùng kinh tế Loại đô thị Giá tối thiểu Giá tối đa
Trung du và miền núi phía Bắc
I 220,0 65.000,0
II 150,0 52.000,0
III 100,0 40.000,0
IV 75,0 25.000,0
V 50,0 15.000,0
Bảng 3.6: Khung giá đất ở tại nông thôn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2
Loại xã Vùng kinh tế
Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Giá tối
thiểu Giá tối đa Giá tối
thiểu Giá tối đa Giá tối
thiểu Giá tối đa Vùng trung du và miền
núi phía Bắc 50 8.500 40 7.000 25 9.500
(Nguồn: Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014) Theo nội dung Luật đất đai năm 2013, khung giá đất được quy định tại điều 113, mục 2, chương XIII: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thờ i gian thực hiê ̣n khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do nhà nước quy định, sẽ tiến hành xây dựng bảng giá đất cho địa phương định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
3.3.2 Giá đất ở theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh.
Sau khi luật Đất đai 2013 có hiệu lực, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường lần lượt ban hành các văn bản quy phạm pháp luật quy định về giá đất như sau:
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môi trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Căn cứ nội dung các Nghị định và Thông tư về giá đất đã được quy định chung trong phạm vi cả nước, UBND tỉnh Quảng Ninh tiến hành xây dựng bảng giá đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương và công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm để làm cơ sở thực hiện giao dịch đất đai (tính thuế, các khoản phí, lệ phí) giữa cơ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn quan Nhà nước và người sử dụng đất. Theo đó, các Quyết định áp dụng cho giá đất của tỉnh Quảng Ninh qua các năm 2012, 2013, 2014, 2015, bao gồm:
- Quyết định số 4166/2011/QĐ-UBND, ngày 26/12/2011 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012;
- Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013;
- Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND, ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014;
- Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.
Bảng 3.7: Giá đất ở thuộc nhóm I theo quy định từ năm 2012 đến 2015 Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 STT Tên đoạn đường phố, khu dân cư 2012 2013 2014 2015
1 Thị trấn Cái Rồng
1.1
Trục đường Lý Anh Tông: từ nhà ông Xuôi Thẻ đến hết nhà ông Bệ và từ nhà ông Mộc đến hết nhà ông Từ Khải Thiền
6.000 6.000 6.000 6.500 1.2 Trục đường Lý Anh Tông: Từ nhà ông
Sen Thụđến hết nhà ông Vũ Hải Nam 6.000 6.000 6.000 6.500 1.3 Trục đường Lý Anh Tông: Từ nhà ông
Duy Chuốt đến hết nhà ông Từ Tú Bình 7.000 7.000 7.000 7.500 2 Xã Đông Xá
2.1
Trục đường 334: Từ giáp tram thu phí Cầu Vân Đồn đến hết nhà ông Vũ Văn Hùng
6.000 6.000 6.000 6.000 (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vân Đồn) Bảng 3.8: Giá đất ở thuộc nhóm II theo quy định từ năm 2012 đến 2015
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2
STT Tên đoạn đường phố, khu dân cư 2012 2013 2014 2015 1 Thị trấn Cái Rồng
1.1 Đất bám mặt đường 334: Từ giáp Đông Xá đến giáp nhà 3.000 3.000 3.000 3.200
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ông Tư
1.2 Trục đường 334: Từ giáp suối trung tâm y tế đến hết khu
vui chơi 5.000 5.000 5.000 5.500
1.3 Trục đường Đông Sơn: Từ giáp hộ bám mặt đường 334
đến nhà bà Yến 5.000 5.000 5.000 5.300
2 Xã Hạ Long
2.1 Trục đường liên thôn từ nhà ông Lợi đến hết đất Việt Mỹ 3.000 3.000 3.000 3.500 2.2 Trục đường 334 nhánh: Từ Kiểm Lâm đến cầu ông Hà
Ngọc 3.500 3.500 3.500 3.500
2.3 Trục đường 334: Từ giáp khe Lâm Trường đến hết nhà
ông Tô Mạ 3.200 3.200 3.200 3.200
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vân Đồn) Bảng 3.9: Giá đất ở thuộc nhóm III theo quy định từ năm 2012 đến 2015
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2
STT Tên đoạn đường phố, khu dân cư 2012 2013 2014 2015 1 Thị trấn Cái Rồng
1.1 Đất bám mặt đường khu: Từ giáp các hộ bám hai bên
đường 334 đến giáp nhà văn hóa khu I 1.500 1.500 1.500 1.500 1.2 Trục đường HCR: Từ nhà ông Tương đến hết ao nhà
ông Quảng 2.000 2.000 2.000 2.200
1.3 Trục đường khu: Từ nhà bà Xuyến đến hết nhà bà Liễu 2.500 2.500 2.500 2.600 2 Xã Hạ Long
2.1 Trục đường 334: Từ nhà ông Khiêm đến giáp cầu HCR 2.500 2.500 2.500 2.500 2.2 Trục đường 334: Từ giáp cầu Gang đến nhà ông Tiếp 2.000 2.000 2.000 2.200 2.3 Trục đường 334: Từ nhà ông Lê Hưu đến giáp nhà ông Hưng 2.500 2.500 2.500 2.700
3 Xã Đông Xá
3.1 Trục đường 334: Từ giáp nhà ông Vũ Văn Hùng đến hết
nhà ông Khanh 2.000 2.000 2.000 2.000
3.2 Trục đường 334: Từ nhà ông Duy Biết đến nhà ông Ký Sự 2.200 2.200 2.200 2.200 3.3 Trục đường 334: Từ giáp nghĩa trang đến giáp thị trấn 2.700 2.700 2.700 2.700
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vân Đồn)
3.3.3 Số liệu điều tra giá đất ở thực tế của các tuyến đường chính
Các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: nhóm nhân tố thông thường, nhóm nhân tố khu vực và nhóm nhân tố cá biệt. Tất cả các nhân tố này đều có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp lên giá trị đất đai. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực (thuộc các xã, thị trấn), vị trí của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các tuyến đường, khác trong cả huyện, cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường đó.
Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Chỉnh bởi vậy giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí đất mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vấn đề vị trí có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư, nó có một ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của thửa đất.
3.3.3.1 Các tuyến đường thuộc nhóm I
Nhóm I bao gồm các tuyến đường thuộc thị trấn Cái Rồng và xã Đông Xá là hai địa phương trung tâm, cửa ngõ bắt đầu đi vào huyện Vân Đồn. Những tuyến đường tại 02 địa phương này có đặc điểm chung là có tuyến đường chính của huyện đi qua (tỉnh lộ 334), có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, công trình công cộng, dân cư… Mật độ và mức sống của người dân tại khu vực này là khá cao. Việc giá đất ở tại các tuyến đường này cao hơn các vị trí khác là do có mật độ dân cư sinh sống tập trung đông đúc và việc kết hợp mục đích giữa đất ở và đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn
Bảng 3.10: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của nhóm I
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2
TT Xã, thị trấn Mẫu 2012 2013 2014 2015
V1 V2 V3 V1 V2 V3 V1 V2 V3 V1 V2 V3
1 Cái Rồng
I.1 15.500 15.000 20.000 15.200 15.200 20.500 15.200 16.000 20.600 16.200 15.900 21.000 I.2 14.800 15.500 19.600 15.500 15.400 20.300 15.500 15.200 20.700 15.900 15.200 20.500 I.3 15.000 16.000 20.100 16.500 16.200 19.900 15.000 16.000 19.800 15.700 15.500 20.500 I.4 14.900 15.500 19.000 14.400 15.000 22.000 16.300 15.800 20.300 15.600 15.500 21.500 I.5 15.000 15.000 20.500 16.000 14.500 21.600 15.400 15.000 20.600 15.700 15.800 21.500 I.6 14.900 14.500 22.000 13.900 14.000 19.800 15.500 15.000 20.600 16.000 15.500 20.500 I.tb 15.016 15.250 20.200 15.250 15.050 20.683 15.483 15.500 20.433 15.850 15.566 20.916
Gqđ 6.000 6.000 7.000 6.000 6.000 7.000 6.000 6.000 7.000 6.500 6.500 7.500
Hệ số so sánh (I.1/Gqđ) 2.50 2.54 2.88 2.54 2.50 2.95 2.58 2.58 2.91 2.43 2.39 2.78
TT Xã, thị trấn Mẫu 2012 2013 2014 2015
V1 V1 V1 V1
2 Đông Xá
I.7 8.000 8.100 8.300 8.500
I.8 8.200 8.300 8.500 8.500
I.9 7.900 8.000 8.200 8.600
I.10 7.800 8.000 8.000 8.600
I.11 8.500 8.600 8.600 8.500
I.12 8.000 8.400 8.300 8.500
I.tb 8.066 8.233 8.316 8.533
Gqđ 6.000 6.000 6.000 6.000
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn
Hệ số so sánh (I.1/Gqđ) 1.34 1.37 1.38 1.42
(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn Kí hiệu I.1 là Phiếu số 1 của nhóm I)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn hị trấn Cái Rồng gồm 03 tuyến đường có giá đất ở đắt nhất của huyện Vân Đồn, giá đất tại vị trí 1 có mức giá trên 15 triệu đồng/m2, hệ số so sánh của vị trí này là trên 2,5 lần. Mức chênh lệch giữa các mẫu điều tra là không cao. Thị trấn Cái Rồng có cơ sở hạ tầng tốt, hệ thống giao thông thuận lợi với lòng đường chính
>10m, và vỉa hè trên 2m, có nhiều trụ sở cơ quan, công ty kinh doanh, dịch vụ ngân hàng lớn đặt trên các tuyến đường thuộc thị trấn. Mức giá của vị trí 1 là tương đối đồng đều.
Tại vị trí 2, mức giá trung bình cũng trên 15 triệu đồng/m2 tương đồng về giá so với vị trí 1, hệ số tại vị trí 2 là 2,5 lần.
Đối với ở vị trí 3 mức giá đất thị trường trunh bình trên 20 triệu đồng/m2 , hệ số tại vị trí này là 2,8 lần cao hơn vị trí 1 và 2 là do cùng nằm trên 01 trục đường, tuy nhiên vị tri 3 gần khu vực Cảng, dân cư đông đúc hơn, tập trung nhiều nhà hàng ăn uống phục vụ khách du lịch nghỉ ngơi và đi ra các tuyến đảo khác.
Xã Đông Xá cũng là xã rung tâm của huyện, là cửa ngõ đầu tiên đi vào huyện Vân Đồn bằng đường tỉnh lộ 334, hai bên đường tập trung các hoạt động kinh doanh buôn bán khá sầm uất, mặt hàng kinh doanh chủ yếu là thời trang, đồ dân dụng, và thực phẩm hải sản...
Giá đất tại vị trí của xã Đông Xá thấp hơn so với vị trí của các tuyến đường tại thị trấn Cái Rồng, mức giá trung bình điều tra tại vị trí 1 của xã Đông Xá thấp hơn 03 vị trí thuộc thị trấn Cái Rồng, đơn giá khải sát khoảng hơn 10 triệu đồng/m2. Tuyến đường này có mức giá trung bình hơn 8 triệu đồng/m2 và cũng có chênh lệch về giá theo quy định của Nhà nước và giá đất thực tế trên thị trường khoảng hơn 02 triệu đồng/m2. Vị trí này tuy có giá đất theo quy định tương đồng với 03 vị trí của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn thị trấn Cái Rồng; tuy nhiên sở dĩ có sự chênh lệch này là bởi so với tuyến đường tại thị trấn Cái Rồng thì vị trí tại xã Đông Xá, có mật độ dân cư sinh sống thấp hơn và phân bố không đều, dân cư tập trung chủ yếu tại khu vực bám hai bên mặt đường tỉnh lộ 334 từ trạm thu phí cầu Vân Đồn vào trung tâm xã Đông Xá, không đa dạng và sầm uất như các tuyến đường tại thị trấn.
Thực tế cũng cho thấy, giá đất thị trường tại các năm tiến hành điều tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng một tuyến đường do các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở đây đó là tại các thửa đất gần trung tâm huyện hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại của huyện, có hình thể thửa đất và diện tích phù hợp,… thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, quá trình cải tạo nâng cấp cơ sở vật chất hạ tầng, yếu tố về tín ngưỡng… Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đối với từng thửa đất.
3.3.3.2 Các tuyến đường thuộc nhóm II
Các tuyến đường thuộc nhóm II là các tuyến giao thông quan trọng của thị trấn Cái Rồng và xã Hạ Longcủa huyện Vân Đồn. 02 địa phương đều có tuyến đường tỉnh lộ 334 chay qua, có môi trường cảnh quan hài hòa.
Thị trấn Cái Rồng là trung tâm của huyện Vân Đồn với các trụ sở cơ quan nhà nước, chợ , ngần hàng, các cơ sở sản xuất, kinh doanh…, xã Hạ Long là nơi tập trung các công trình công công của huyện như Bệnh viện, bến xe, trường cấp 3, chùa Cái Bầu, các khu du lịch (Việt Mỹ, Bãi dài…); 02 địa phương đếu có giao thông đi lại thuận lợi, kinh tế phát triển.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn Chất lượng các tuyến đường thuộc nhóm này đều tốt, lòng đường trải nhựa, độ rộng trên 10m, bê tông trên 3,5m có vỉa hè trên 2m; hệ thống cấp thoát nước hai bên đường luôn đảm bảo trong tình trạng tốt.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn
Bảng 3.11: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của nhóm II
Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2
TT Xã, thị trấn Mẫu 2012 2013 2014 2015
V1 V2 V3 V1 V2 V3 V1 V2 V3 V1 V2 V3
1 Cái Rồng
II.1 10.000 15.000 12.000 10.200 15.200 12.500 10.200 14.600 12.600 11.000 15.900 13.000 II.2 10.300 15.500 12.600 10.500 15.400 11.300 10.500 15.200 12.700 10.900 15.200 13.500 II.3 10.100 16.000 12.100 10.500 16.200 12.900 10.000 15.000 12.800 10.700 15.600 12.500 II.4 10.900 15.700 12.000 10.400 15.000 12.000 10.300 15.800 13.300 10.600 15.500 12.500 II.5 10.500 14.900 12.500 10.000 15.500 11.600 10.400 15.000 12.600 10.700 15.800 13.200 II.6 9.900 14.600 12.000 10.900 14.300 12.800 10.500 15.200 12.200 10.000 15.700 13.100 II.tb 10.280 15.280 12.20 10.410 15.260 12.180 10.310 15.130 12.700 10.650 15.610 12.960
Gqđ 3.000 5.000 5.000 3.000 5.000 5.000 3.000 5.000 5.000 3.200 5.500 5.300
Hệ số so sánh (II.1/Gqđ) 3.42 3.05 2.44 3.47 3.05 2.43 3.43 3.02 2.54 3.32 2.83 2.44
2 Hạ Long
II.7 5.000 7.000 8.000 5.200 7.200 8.500 5.200 7.600 8.600 5.800 7.900 9.000
II.8 5.300 7.500 8.600 5.500 7.400 8.300 5.500 7.200 8.700 5.900 7.800 8.800
II.9 5.200 7.000 8.100 5.500 7.200 8.900 5.000 7.000 8.800 5.700 7.600 9.200
II.10 5.900 7.700 8.000 5.400 7.000 8.000 5.300 7.800 8.300 5.600 7.700 8.500
II.11 5.500 7.900 8.500 5.100 7.500 8.600 5.400 7.000 8.600 5.700 7.800 9.200
II.12 5.800 7.600 8.100 5.900 7.300 8.800 5.500 7.200 8.200 5.900 7.700 9.100
II.tb 5.450 7.450 8.216 5.433 7.266 8.516 5.316 7.300 8.533 5.766 7.750 8.966
Gqđ 3.000 3.500 3.200 3.000 3.500 3.200 3.000 3.500 3.200 3.500 3.500 3.200
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn
Hệ số so sánh (II.2/Gqđ) 1.81 2.12 2.56 1.81 2.07 2.66 1.77 2.08 2.66 1.64 2.21 2.80
(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn - Kí hiệu II.1 là Phiếu số 1 của nhóm II )
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn Qua điều tra Nhóm II ta thấy, mức chênh lệch giữa giá đất Nhà nước qui định và giá thị trường của các tuyến đường thuộc thị trấn Cái Rồng và xã Hạ Long được điều tra dao động từ 1,8 đến 2,8lần.
Các tuyến đường có chất lượng cơ sở hạ tầng ngang nhau thì giá đất trên thị trường khôngkhác biệt khá lớn, còn tuyến đường có cơ sở hạ tầng và các yếu tố ảnh hưởng khác nhau thì có khác biệt về giá
+ Đối với các 03 vị trí tuyến đường thuộc thị trấn Cái Rồng nằm gần trung tâm huyện hơn nhưng lại có giá đất ở trên thị trường tại vị trí 1 thấp hơn so với tuyến đường liền kề tại vị trí 2 khoảng 5 triệu đồng/m2.
Có sự chênh lệch này là bởi tuyến tỉnh lộ 334 chạy qua huyện Vân Đồn nói chung và thị trấn Cái Rồng nói riêng, đoạn qua vị trí 01 có mật độ dân cư thưa hơn vị trí 02, mặt khác tuyến đường tại vị trí 02 có tập trung các công trình công cộng như: Trụ sở UBND, khu vui chơi, trường học, trung tâm y tế, do đó vị trí 2 có giá đất theo thị trường cao hơn so với vị trí liền kề là vị trí 1.
Đối với vị trí 3 nằm tại trung tâm thị trấn Cái Rồng, đối diện UBND huyện đi xuống có giá thị trường thấp hơn vị trí 2 khoảng 3 triệu đồng/m2. vị trí này có điều kiện dân cư, môi trường sống và gần các công trình, trụ sở tương đồng với vị trí 02, tuy nhiên vị trí này bám mặt đường khu (đường đông sơn) tuyến đường này không phải trục đường chính, có điều kiện thuận lợi như vị trí 02 (bám mặt đường tỉnh lộ 334) cho nên giá đất tại vị trí 3 trên thị trường thấp hơn so với giá đất tại vị trí 2.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn + Đối với 3 vị trí thuộc các tuyến đường thuộc xã Hạ Long, các vị trí này có giá đất theo quy định của nhà nước không chênh lệch nhau nhiều, giao động từ 3 - 3,5 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên giá đất thị trường tại vị trí 2 và vị trí 3 cao hơn so với vị trí 1.
Nguyên nhân có sự chênh lệch trên là vị trí 02 nằm tại thôn 2, xã Hạ Long là thôn gần cuối của xã, tại vị trí này hạ tầng giao thông là đường bê tông chỉ có yếu tố về điều kiện kinh doanh có thuận lợi do có khu du lịch Việt Mỹ nằm trên cung đường này, còn vị trí 2 và vị trí 3 cũng thuộc xã Hạ Long nhưng nằm gần trung tâm thị trấn Cái Rồng, hạ tầng giao thông là đường nhựa trên 8m, 02 vị trí này nằm gần cơ sở sản xuất kinh doanh, bệnh viện, bến xe hơn vị trí 1, đối với vị trí 3 có mức giá nhỉnh hơn một chút so với vị trí 2 là do vị trí 3 bám mặt đường tỉnh lộ 334 trải dài địa bàn huyện đi qua:
Xã Đông Xá, thị trấn Cái Rồng, xã Hạ Long và xã Vạn Yên; còn vị trí 2 bám mặt đường nhánh tỉnh lộ 334 đi vào các xã phía tây của huyện như: Đoàn Kết, Bình Dân và Đài xuyên.
3.3.3.3 Các tuyến đường thuộc nhóm III
Các tuyến đường thuộc nhóm III là các tuyến giao thông đi qua thị trấn Cái Rồng, xã Hạ Long và xã Đông Xá, các tuyến đường thuộc nhóm III có mức giá thấp nhất trong 3 nhóm tuyến đường được nghiên cứu.
Các tuyến đường này đều bắt nối với các tuyến đường thuộc nhóm I và II hợp thành một mạng lưới giao thông hoàn thiện và thuận lợi cho khu vực trung tâm huyện Vân Đồn. Chất lượng các tuyến đường thuộc nhóm này đều khá tốt, lòng đường đổ bê