Có rất nhiều phương pháp để xác định giá đất nhưng theo điều 4 Nghị định 188\2004\NĐ - CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất thì chỉ có hai phương pháp được áp dụng đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. [4].
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
* Cơ sở lý luận:
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh được đã được mua bán trên thị trường.
* Ưu điểm của phương pháp so sánh
- Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về kĩ thuật
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lí công nhận
- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
* Hạn chế của phương pháp so sánh
- Cần thiết phải có thông tin: Rõ ràng là trong phương pháp này nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được.
- Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử: Đây là điều không thể tránh khỏi. Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
* Các trường hợp thích hợp dùng phương pháp so sánh:
- Các tài sản có tính đồng nhất như: Các thửa đất ở cùng một dãy, hoặc ở cùng những con phố có vị trí thuận lợi tương đương nhau.
- Các mảnh đất trống
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung cho việc định giá cho mua bán, định giá trị thế chấp, định giá trị đánh thuế tài sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của nhà nước, định giá cho các tài sản nơi có các bằng chứng về việc bán và cho thuê có thể sử dụng được. [4].
2.2.2. Phương pháp thu nhập
* Cơ sở lí luận
Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản.
Quá trình chuyển đổi các thu nhập dòng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được gọi là quá trình vốn hoá, và có thể được thể hiện đơn giản như sau:
Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ tỷ lệ vốn hoá (*)
* Ưu điểm của phương pháp thu nhập
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà mảnh đất mang lại cho nhà đầu tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.
- Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao khi có các chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
* Những mặt hạn chế của phương pháp thu nhập
- Độ tin tưởng vào định giá theo phương pháp thu nhập trong kết luận cuối cùng phụ thuộc vào giá trị và độ tin cậy của các giả thiết và các dự kiến đã sử dụng.
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
* Những trường hợp thích hợp dùng phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là một công cụ thẩm định giá đặc biệt hữu ích cho tài sản có dòng tiền không ổn định (không bằng phẳng) như trong các trường hợp sau: một trung tâm bán hàng có cơ cấu cho thuê đa thành phần, nơi có tồn tại cho thuê bị bỏ trống do hết hạn hợp đồng; một nhà văn phòng với cơ cấu cho thuê bao gồm có sự khuyến khích hoặc cho thuê không thị trường; …
Trong thực tế phương pháp thu nhập tỏ ra không thích hợp để áp dụng với những thửa đất không lớn, có lợi thế thương mại hạn hẹp, với các thẩm định tài chính hoặc cầm cố thông thường. [4].