3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu:
+ Giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Hương Sơn.
+ Giá đất chuyển nhượng thực tế trên địa bàn thị trấn Hương Sơn.
+ Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn.
- Phạm vi nghiên cứu:
Giá đất trên địa bàn thị trấn Hương Sơn trong các năm 2013-2014.
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
- Địa điểm nghiên cứu: Thị Trấn Hương Sơn, Huyện Phú Bình, Tỉnh Thái Nguyên.
- Thời gian tiến hành: Từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 05 tháng 05 năm 2015.
3.3. Nội dung nghiên cứu
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị Trấn Hương Sơn - Điều kiện tự nhiên
- Điều kiện kinh tế - xã hội
3.3.2. Công tác quản lý đất đai Thị Trấn Hương Sơn 3.3.3. Giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn
3.3.3.1. Giá đất ở theo quy định của nhà nước trên địa bàn Thị Trấn Hương ơn 3.3.3.2. Giá đất ở thực tế trên thị trường trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn 3.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn giai đoạn 2013 - 2014
3.3.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
3.3.4.2. Ảnh hưởng của yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
3.3.4.3. Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
3.4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành khóa luận, em đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của khóa luận đề ra.
Các phương pháp chủ yếu em sử dụng bao gồm:
3.4.1. Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp
Thu thập số liệu tại Sở Tài nguyên Môi trường, UBND thị trấn Hương Sơn, qua mạng Internet, qua sách báo… để tổng hợp các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở khu vực nghiên cứu.
3.4.2. Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp
Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên năm 2014 và điều kiện thực tế của thị trấn Hương Sơn, Huyện Phú Bình, Căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện về kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch và khoảng cách đến trung tâm thành phố, thị trấn, em đã chia các tuyến đường thuộc thị trấn Hương Sơn thành 9 loại đường phố, mỗi loại đường phố em chia ra 4 vị trí (VT) khu vực khác nhau dựa vào quy luật sau:
Phân loại đường phố: Đường phố thuộc thị trấn Hương Sơn được chia thành 8 loại đường phố để định giá đất. Đường phố loại 1 là đường phố có điều kiện về kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch; Đường phố loại 2, 3, 4, 5… là đường phố có điều kiện về kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch theo mức độ giảm dần.
Phân chia vị trí: Tại mỗi loại đường phố được chia làm 4 vị trí:
+ VT I: Là diện tích đất có mặt tiền (mặt phía trước của thửa đất) giáp với trục đường của loại đường phố đó, có chiều sâu từ vị trí mặt tiền thửa đất vào sâu 20 mét;
+ VT II: Là phần diện tích đất tiếp theo của VT I của cùng thửa đất của loại đường phố, có chiều sâu từ điểm cuối VT II của thửa đất vào sâu 30 mét;
+ VT III: Là phần diện tích đất tiếp theo của VT II của cùng thửa đất của loại đường phố, có chiều sâu từ điểm cuối VT II của thửa đất vào sâu 50 mét;
+ VT IV: Là phần diện tích đất còn lại tiếp theo sau của VT III của cùng loại đường phố.
Bảng 3.1: Bảng phân loại đường phố trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2014
STT Loại
đường phố Đoạn đường
1 Đường phố loại 1
Từ cầu Bằng đi xuôi Sông Đào đi cầu Thủng - Lương Phú (qua cổng UBND thị trấn Hương Sơn)
2 Đường phố
loại 2 Từ Quốc lộ 37 đi đường mới Khu dân cư số 1 đến bờ Sông Đào.
3 Đường phố loại 3
Từ Cầu Bằng Úc Sơn đi xã Tân Thành (đường tỉnh 269B) cách Cầu Bằng Úc Sơn 100m đến 400m
4 Đường phố
loại 4 Từ Quốc lộ 37 (đường vào Huyện ủy) đến ngã ba cầu Vườn Nhanh 5 Đường phố
loại 5
Từ Quốc lộ 37 (Viện Kiểm sát cũ) đến gặp đường từ Trạm thuế cũ đi ngã ba cầu Vườn Nhanh.
6 Đường phố
loại 6 Từ Quốc lộ 37 (+) 80m đến ngã tư vào đình chùa La sơn 7 Đường phố
loại 7
Từ cầu Vồng cũ đến gặp đường nội thị khu dân cư số 1 thị trấn Hương Sơn, khu dân cư số 1 đến ngã 3 tổ dân phố Hòa Bình
8 Đường phố
loại 8 Từ cầu Đoàn kết (+) 100m vào Tổ dân phố Đoàn kết
3.4.3. Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp cán bộ chuyên môn tại thị trấn, người dân địa phương với số lượng khoảng 10 phiếu với mỗi vị trí điều tra, tổng số lượng phiếu khoảng 40 phiếu trên tổng số 4 vị trí đường, từ đó thông qua mẫu phiếu điều tra thu thập thông tin về ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến từng thửa đất qua đó, dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn.
3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: Tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng quý của các năm điều tra.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn.
3.4.5. Phương pháp so sánh, đối chiếu
Trên cơ sở số liệu điều tra, thu thập được tiến hành so sánh đối chiếu hình thửa, điều kiện thuận lợi, giá các ô đất do nhà nước quy định và giá thị trường để từ đó tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá của các ô đất.
Phần 4