PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.3. Giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
4.3.1. Giá đất ở theo Quy định của Nhà nước trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2014
Trong lịch sử phát triển của thị trường đất đai, Nhà nước đã đưa ra những văn bản pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Các văn bản được liên tiếp ra đời bổ sung, thay thế nhau. Cho tới thời
điểm tiến hành làm đề tài, các văn bản có hiệu lực thi hành về vấn đề giá đất đã được ban hành đầy đủ và được thực thi từ trung ương đến địa phương.
Để thi hành Luật Đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước; Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
Giá đất ở được thể hiện qua bảng 4.3 và 4.4.
Bảng 4.3. Khung giá đất ở tại nông thôn
STT Loại xã Mức giá: 1.000đ /m2
Giá tối thiểu Giá tối đa
1 Trung du 250 6.000
2 Miền Núi 70 4.500
(Nguồn: Quyết định số 36/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên) Bảng 4.4. Khung giá đất ở tại đô thị
STT Loại đô thị Mức giá: 1.000đ /m2
Giá tối thiểu Giá tối đa
1 Thành phố Thái Nguyên 400 30.000
2 Thị xã Sông Công 400 12.000
3 Thị trấn trung tâm các huyện 200 8.040 4 Các thị trấn khác ngoài thị trấn
trung tâm huyện 150 4.500
(Nguồn: Quyết định số 36/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên)
* Khung giá đất theo quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên
Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26/11/2003;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản qui phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân ngày 03/12/2004;
Căn cứ Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
Căn cứ Nghị định số 91/2006/NĐ-CP ngày 09/6/2006 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân;
Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
Căn cứ Thông tư Liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
Căn cứ Nghị Quyết số 23/2013/NQ-HĐND ngày 12/12/2013 của HĐND tỉnh khóa XII họp kỳ thứ 8 về quy định khung giá các loại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014;
Xét đề nghị của sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 358/TTr-STNMT ngày 05/11/2013 về việc đề nghị phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014; Văn bản số 2473/STC-QLG ngày 29/10/2013 của Sở Tài chính Thái Nguyên về việc thẩm định bảng giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh.
4.3.2. Giá đất ở thực tế trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
Bảng 4.5: Giá đất ở thực tế trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014
STT Loại đường phố
Giá năm 2013 (1000 vnđ)
Giá năm 2014 (1000 vnđ)
VT I VT II VTIII VT IV VT I VT II VT III VT IV 1 Đường phố loại 1 8.000 6.000 5.500 4.600 9.000 7.500 6.000 5.500 2 Đường phố loại 2 6.500 4.500 4.000 3.800 7.500 5.000 4.800 4.600 3 Đường phố loại 3 5.000 4.000 3.500 3.000 5.500 5.000 4.700 4.500 4 Đường phố loại 4 4.000 3.800 3.400 3.000 4.500 4.300 4.000 3.800 5 Đường phố loại 5 3.000 2.900 2.700 2.600 3.500 3.400 3.300 3.100 6 Đường phố loại 6 2.500 2.400 2.200 2.100 2.800 2.700 2.600 2.400 7 Đường phố loại 7 2.200 2.100 2.000 1.700 2.600 2.500 2.400 2.200 8 Đường phố 8 2.000 1.900 1.800 1.700 2.500 2.400 2.300 2.000
(Nguồn : UBND thị trấn Hương Sơn)
Phạm vi của đề tài nghiên cứu giá đất ở thực tế trên thị trường dựa trên cơ sở các thửa đất đã làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước. Số liệu về chuyển nhượng QSDĐ của đề tài được thu thập tại Văn phòng đăng ký đất thuộc phòng Tài nguyên & Môi trường huyện phần nào phản ánh được diễn biến giao dịch nhà đất qua các năm.
Bảng 4.6. Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014
STT Tên Đường
Số vụ chuyển nhương QSDĐ Năm
2013
Năm
2014 Tổng Số 1 Đất thổ cư hai bên đường Quốc lộ 37 23 28 51 2 Đất thổ cư hai bên đường Tỉnh 269B 8 21 29
Tổng Số 31 49 80
(Nguồn: Hồ sơđất UBND thị trấn Hương Sơn)
Qua bảng 4.6 cho thấy số vụ chuyển nhượng tại 2 tuyến đường chính tại thị trấn Hương Sơn trong 2 năm là 80 vụ, năm 2013 có số vụ chuyển nhượng thấp (31 vụ). Trong năm 2014, tổng số vụ chuyển nhượng đạt cao (49 vụ) do thị trường đã bắt đầu sôi động. Trên thực tế, những đường nối trực tiếp với các khu, tổ dân phố, có lưu lượng giao thông lớn, mật độ dân cư đông thường có số vụ chuyển nhượng lớn hơn do tâm lý chọn đường thuận tiện để ở, sản xuất, kinh doanh và phục vụ cho sinh hoạt.
Theo đó, trong các đường phố chính thì đường quốc lộ 37 có số vụ chuyển nhượng cao (51 vụ) do đây là tuyến đường chính nối với các tuyến đường phố nhỏ. Đường tỉnh 265B là trục đường chính có số vụ chuyển nhượng thấp (29 vụ) do tuyến đường này là tuyến đường hình thành từ lâu, các hộ gia đình ở đây đã định cư và kinh doanh ở đây lâu năm nên hầu như không có nhu cầu chuyển đi.
Nhìn chung, giá đất thực tế ở các đường phố VT I thường rất cao, những thửa đất thuộc vị trí này có điều kiện cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi cao, sự chuyển nhượng nhà đất trong nhóm diễn ra sôi động do đất ở trên các vị trí này có điều kiện thuận tiện để ở, sản xuất, kinh doanh và phục vụ cho sinh hoạt. Theo đó, số vụ chuyển nhượng của VT I là 49 (vụ).
Qua số liệu tại phòng Tài nguyên & Môi trường cho thấy, thực tế người dân khi đến cơ quan công chứng làm thủ tục mua bán thường ghi giá chuyển nhượng không đúng và thấp hơn nhiều so với thực tế giá mua bán. Chính vì vậy, cơ quan thuế khi tính nghĩa vụ tài chính cho người nhận chuyển nhượng thường dựa trên bảng giá quy định của Nhà nước để tính thuế, và chỉ tính thuế trước bạ theo giá chuyển nhượng tại hợp đồng với điều kiện giá chuyển nhượng lớn hơn giá do Nhà nước quy định. Vì vậy, để đảm bảo tính xác thực của giá chuyển nhượng khi tính thuế chuyển QSDĐ và tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước, việc điều tra giá thực tế để có được những thông tin về
giá đất là rất cần thiết và phản ánh được mặt bằng giá đất trên địa bàn thị trấn.
Giá này được coi như là giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường.
Thực tế qua điều tra có những tuyến đường không có sự chuyển nhượng QSDĐ ở một số vị trí và trong một số năm cụ thể. Do vậy, ở các bảng điều tra giá chuyển thị trường sẽ không xác định được giá đất giao dịch chính xác tuyệt đối ở những vị trí đó mà dựa vào việc so sánh với các vị trí gần giống.
Tại cùng một đoạn đường, cùng VT (I, II, III, IV) giá đất giữa các thửa đất có sự khác nhau nên khi tổng hợp em đã lấy giá trị trung bình gần đúng nhất của những thửa đất tại các vị trí đó.