PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
4.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
4.4.1.4. Kết quả điều tra giá đất đường, phố VT IV
Không giống như các vị trí trên, các tuyến đường phố VT IV không có
sự phân cấp rõ ràng giữa giá nhà nước và giá thực tế (gần như tỷ lệ là 1.0), bên cạnh đó việc mua bán trao đổi cũng hầu như không diễn ra ngoại trừ trên các trục đường phố chính mới có sự phân cấp giữa 2 loại giá trên nhưng cũng không đáng kể. tại các khu vự này, mức chênh lệch giao động trung bình chỉ từ 200.000 đồng/m2, cao nhất là 500.000 đồng/m2 tại các đường phố loại 1 và loại 3, tại 2 khu vực này, vị trí thửa đất khá đẹp, giao thông khá thuận tiện, tập trung nhiều dịch vụ tư nhân nên việc mua bán đất khá sôi động do nhu cầu mua đất của người dân. Giá đất do nhà nước quy định, giá thị trường và chênh lệch giữa 2 loại giá đất tại VT IV được thể hiện qua bảng 4.10 dưới đây.
Bảng 4.10: Giá đất ở tại VT IV trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014
STT Loại đường phố
Giá Nhà Nước (1000 vnđ)
Giá thực tế (1000 vnđ)
Chênh lệch giữa 2 loại giá 2013 2014 2013 2014 2013 2014 1 Đường phố loại 1 4.500 5.000 4.600 5.500 1,02 1,1 2 Đường phố loại 2 3.500 4.500 3.800 4.600 1,09 1,02 3 Đường phố loại 3 2.500 4.000 3.000 4.500 1,2 1,13 4 Đường phố loại 4 3.000 3.500 3.000 3.800 1,0 1,09 5 Đường phố loại 5 2.300 3.000 2.600 3.100 1,13 1,03 6 Đường phố loại 6 2.000 2.000 2.100 2.400 1,05 1,2 7 Đường phố loại 7 1.500 2.000 1.700 2.200 1,13 1,1 8 Đường phố loại 8 1.400 1.800 1.700 2.000 1,21 1,11
Có thể thấy tại các đường phố loại 5,6, 7 và 8 trong năm 2014 giá thị trường không có nhiều biến động. tại nhiều vị trí không có khác biệt về hai loại giá.
Nhận Xét chung :
Nhìn chung các nhóm đường phố VT I chủ yếu là các tuyến đường chính (Từ Quốc lộ 37 đi đường mới Khu dân cư số 1 đến bờ Sông Đào) chạy
qua địa phận khu trung tâm huyên Phú Bình (thuộc UBND thị trấn Hương Sơn) là trung tâm văn hóa, xã hội và kinh tế của huyện Phú Bình nên giá đất có giá trị cao hơn các khu vực khác, nhu cầu đất ở cũng cao hơn (các hộ kinh doanh lớn, các hộ gia đình có khả năng kinh tế cao, gần các trụ sở lớn) nhu cầu tìm nhà ở thuận tiện cho việc đi lại cũng liên tục tăng theo sự phát triển của huyện Sự chênh lệch về giá đất giữa nhà nước và thực tế tại năm 2013 giao động từ giao động từ 1.25 đến 2,0 lần, đến năm 2014 biên độ giao động giảm xuống từ 1,17 dến 1,8 lần, trung bình khoảng là 1.49 lần.
Các nhóm đường phố chính VT II chủ yếu là các đường hẻm, ngõ vào các tổ dân cư gần trung tâm trên địa bàn thị trấn nên có giá trị thực tế khá cao, dao động từ 400.000 đồng đến 2,5 triệu vnđ/ m2, các khu vực này thị trường nhà đất khá sôi động, nhu cầu mua cao vì thuận tiện cho việc đi lại cũng như kinh doanh buôn bán (nhà hàng, quán ăn, nhà nghỉ, …). Bên cạnh đó biên độ giao động năm 2014 cũng giảm đáng kể so với năm 2013. Từ 1,2 lần đến 1,6 lần năm 2013 xuống còn 1,11 lần đến 1,5 lần, trung bình khoảng 1,3 lần trong năm 2014.
Các nhóm đường phố VT III chủ yếu là các đường hẻm, ngõ vào các khu dân cư cách xa trung tâm trên địa bàn thị trấn, đường vào các khu dân cư nông thôn nên có giá trị thực tế dao động thấp, tỷ lệ chênh lệch của giá nhà nước và giá thị trường giao động từ 1,1 đến 1,33 lần năm 2013 và từ 1,07 đến 1,28 lần vào năm 2014 nhưng chênh lệch về giá tiền cũng không cao lắm, chỉ khoảng từ 200 ngàn/m2 đến 1 triệu đồng/m2, ngoại trừ khu vực nhóm đường loại 1 và nhóm đường loại 2 được quan tâm khá nhiều vì đây là khu vực đô thị trọng điểm mới được quy hoạch của thị trấn. Với các công chức viên chức có thu nhập trung bình, các hộ gia đình, công nhân lao động phổ thông, đây cũng là khu vực được chú ý và quan tâm khá nhiều.
Các nhóm đường phố VT IV lại chủ yếu là các đường dân sinh nông thôn, đường đất hoặc đường bê tông nhỏ, năm 2014 có giá trị thấp chỉ từ 1.5 triệu vnđ, người dân định cư từ lâu đời và không có nhu cầu bán cũng như mua lại của nhau, rất ít xảy ra giao dịch và chênh lệch hầu như là không có.
Trừ các tuyến đường liên xã nối với khu nội thị. Tỷ lệ chênh lệch tại các loại đường phố chính trung bình khoảng 1,2 lần, các loại đường phố còn lại hầu như là 1,00. Mức chênh lệch tiền cũng không lớn, thường là dưới 500 ngàn đồng/ m2.