DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
2.1.2.3. Đặc điểm thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- Đối tượng giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản là quyền tài sản bất động sản tức là các quyền và lợi ích nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản. Cái mà người mua và người bán trao đổi trên thị trường không phải là thực thể vật chất của bất động sản mà chính là tổng thể các quyền và lợi ích, một nhóm quyền hay một quyền lợi ích cụ thể nảy sinh từ quyền sở hữu bất động sản nhƣ: quyền sử dụng, quyền khai thác, quyền cho thuê…Bởi vì đất đai không hao mòn và mất đi, bất động sản không nhƣ các hàng hóa tiêu dùng khác, dùng một lần là hết mà thời
gian sử dụng bất động sản rất lâu dài. Người sử dụng mong muốn được hưởng các quyền và các lợi ích do bất động sản mang lại. Nếu bất động sản không mang lại những quyền và lợi ích đó thì người sử dụng sẽ không thực hiện giao dịch để có đƣợc bất động sản đó nữa. Do vậy khi định giá Bất động sản cần dựa trên những quyền và khả năng sinh lợi của bất động sản.
Không có thị trường trung tâm
- Hiện nay không có một thị trường bất động sản với tính cách là địa điểm tập trung tại đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau. Việc mua bán bất động sản thông thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc người mua tìm đến tực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới. Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
c. Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc
- Đặc tính của đất đai là bất động không thể tiêu hủy, chia cắt mang đi, sự thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác, nó được gắn liền với điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng từng khu vực. Các vùng khác nhau về trình độ phát triển cũng nhƣ tâm lý, thị hiếu cũng khác nhau. Ở những đô thị thành phố lớn thì cơ sở vật chất, hệ thống hạ tầng cũng phát triển hơn những vùng khác vì đó là các trung tâm phát triển kinh tế của cả vùng cả khu vực đó nên giá Bất động sản ở các đô thị, trung tâm kinh tế thường cao hơn. Điều này đòi hỏi khi nghiên cứu thị trường cần phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực cụ thể. Không thể lấy cung cầu, giá cả vùng này để áp dụng cho vùng khác. Vì vậy làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương
Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
- Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá hàng hóa thông thường. Ngoài ra những đặc tính như: đặc điểm của bất động sản, phương pháp tiến hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản.
Là thị trường đa phân khúc
- Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng (cho cƣ trú, cho sản xuất kinh doanh, ngay trong mục đích sản xuất kinh doanh cũng sử dụng cho nhiều lĩnh vực khác nhau, cung cầu bất động sản trong từng lĩnh vực sản xuất kinh doanh cũng khác nhau…), bên cạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phương khác nhau cũng khác nhau, nên thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc. Tình hình thị trường trong từng phân khúc ở cùng một thời điểm cũng có thể khác nhau.
Là thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội
- Bất động sản là một tài sản quan trọng, là một trong các yếu tố đầu vào cơ bản của sản xuất của cải vật chất và dịch vụ phục vụ đời sống xã hội. Bất động sản trước hết là đất đai luôn gắn bó và có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội, đồng thời chịu tác động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Do vậy thị trường bất động sản rất nhạy cảm với những biến động kinh tế, chính trị, xã hội.
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế, lạm phát, các chủ trương chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, đến phát triển kinh tế, xã hội, sự biến động trong thu nhập dân cƣ.
Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ
- Bất động sản là một tài sản đầu tư, là một phương tiện cất trữ quan trọng có giá trị lớn. Hai nguồn tài chính quan trọng cho việc đầu tƣ và phát triển bất động sản là vốn chủ sở hữu và nợ vay hình thành từ thị trường tiền tệ và thị trường vốn.
Thị trường tiền tệ liên quan đến các khoản vay ngắn hạn. Thị trường tiền tệ ảnh hưởng rất lớn đến ngành kinh doanh bất động sản bởi vì các phương tiện tài chính
ngắn hạn của nó rất cần thiết trong việc cung ứng tiền cho việc xây dựng và phát triển bất động sản. Tính sẵn sàng để sử dụng và chi phí của tiền tệ (lãi suất) quy định quy mô và tốc độ phát triển của ngành kinh doanh bất động sản.
- Thị trường vốn liên quan đến các công cụ tiền tệ trung và dài hạn như trái phiếu dài hạn, cổ phiếu các công ty khai thác bất động sản (REOCs) quỹ đầu tƣ tín thác bất động sản (REITs), các khoản vay thế chấp. Thị trường vốn cũng là một kênh quan trọng cung ứng nguồn tài chính cho hoạt động của các ngành kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các chứng khoán bất động sản và các hợp đồng vay thế chấp mua sắm bất động sản.