DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
2.2. SƠ LƯỢC CÁC NGHIÊN CỨU VỀ RỦI RO ĐÃ LÀM TRƯỚC ĐÂY
2.2.1. Các nghiên cứu nước ngoài
- Theo Risk analysis in real estate investment study in building construction project: Case study – PT.Perusahaan gas negara Indonesia [13]. Nội dung chủ yếu của nghiên cứu phân tích rủi ro tính khả thi của dự án bất động sản ở Indonesia.
+Tính chất của ngành công nghiệp xây dựng là tính không ổn định cao, vì vậy dẫn đến rất nhiều rủi ro trong suốt quá trình xây dựng hay vận hành dự án. Bài báo này thảo luận về phân tích rủi ro trong nghiên cứu tính khả thi của dự án đầu tƣ bất động sản ở Indonesia.
+ Phương pháp nghiên cứu là thu thập dữ liệu thông qua việc phát bảng câu hỏi đến các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng là những người có kiến thức có kinh nghiệm trong quản lý rủi ro.
+ Rủi ro phán đoán được thu thập từ những người trả lời theo dạng các tác động của rủi ro và tần suất xuất hiện của rủi ro. Những tác động phán đoán thể hiện qua mức độ các biến rủi ro sẽ ảnh hưởng đến sự thành công của dự án và tần số mà khả năng rủi ro có thể xuất hiện.
+ Phân tích nghiên cứu khả thi bằng việc tính toán các nhân tố rủi ro làm tăng tính khả thi của dự án và có biện pháp để đối phó rủi ro. Đối với tình huống này, những nhân tố rủi ro gậy ra những tác động trực tiếp đến kế hoạch đầu tư dự án.
Những nhân tố rủi ro có tác động lớn đến việc xây dựng dự án lá những vấn đề có liên quan đến khía cạnh kinh tế và tài chính. Các yếu tố về kinh tế có độ nhạy cao đối với tính khả thi của việc đầu tƣ là lãi suất vay và gia tăng giảm giá bán. Trong khi đó những hệ số có độ nhạy thấp là lạm phát và phần trăm góp vốn.
- Theo Identifying key risk in construction projects: Life cycle anh stakeholder perspective [14]. Nội dung chủ yếu:
+ Quản lý rủi ro bất động sản trong xây dựng đƣợc đƣợc xem là quá trình hết sức quan trọng đòi hỏi phải đạt đƣợc các mục tiêu về thời gian, chi phí, chất lƣợng, an toàn và vệ sinh môi trường. Nghiên cứu đã chỉ ra những rủi ro này có liên quan chủ yếu đến nhà thầu, khách hàng và đơn vị thiết kế, liên quan một ít đến nhà nước, thầu phụ…
+ Phương pháp nghiên cứu là thu thập bảng câu hỏi. Kết quả của nghiên cứu xác định 20 biến rủi ro đƣợc đánh giá có xác suất và mức độ tác động với khả năng xảy ra cao. “Tiến độ dự án chặt chẽ” đƣợc xác định là có tác động đáng kể trong 5 khía cạnh, trong khi phần còn lại của rủi ro chỉ tác động đáng kể đến một khía cạnh của chủ thể dự án.
+ Một điểm mới là thử phân tích những rủi ro trên quan điềm các bên liên quan và vòng đời dự án đƣa ra quan niệm chủ đầu tư, đơn vị thiết kế và cơ quan nhà nước nên hợp tác từ những bước đầu tiên để giải quyết rủi ro kịp thời.
- Theo Prasanta Kumar Dey (2002), đã xác định được các yếu rủi ro ảnh hưởng quan trọng đến đầu tư xây dựng ở Ấn Độ.[15]
* Từ 21 yếu tố rủi ro đƣợc xác định ban đầu bằng kỹ thuật tập kích não và phiếu kiểm tra cộng với kết hợp tiến trình phân tích thứ bậc (AHP) và phương pháp cây quyết định (DTA), tác giả đã rút ra 11 yếu rủi ro ảnh hưởng quan trọng đến đầu tƣ xây dựng ở Ấn Độ
Bảng 2.4: Nhóm yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư xây dựng ở Ấn Độ
Stt Yếu tố rủi ro
1 Thay đổi quy mô
2 Thay đổi thiết kế và kỹ thuật 3 Lựa chọn công nghệ
4 Thu hồi đất
5 Năng lực nhà thầu 6 Năng lực nhà cung ứng 7 Thiên tai bất thường 8 Phương pháp thực hiện 9 Nguồn lực tài chính;
10 Ƣớc lƣợng không chính xác 11 Rủi ro vật tƣ.
- Theo Sid Ghosh và Jakkapan Jintanapakanont (2004), thông qua kỹ thuật phân tích nhân tố chính (critical risk factors), nhóm tác giả đã xác định 9 nhân tố rủi ro chủ yếu ảnh hưởng đến đầu tư dự án ở Thái Lan.
Bảng 2.5: Nhóm nhân tố rủi ro chủ yếu ảnh hưởng đến đầu tư dự án ở Thái Lan
Stt Nhóm nhân tố chính
1 Rủi ro chậm trễ;
2 Rủi ro tài chính và kinh tế;
3 Rủi ro liên quan đến nhà thầu phụ;
4 Rủi ro hợp đồng và pháp luật;
5 Rủi ro thiết kế;
6 Rủi ro tự nhiên;
7 Rủi ro bất khả kháng;
8 Rủi ro xã hội và an toàn;
9 Rủi ro tổ chức;
Những dự án bị ảnh hưởng đặc trưng bởi nhiều nhân tố rủi ro phức tạp. Để quản lý một cách hệ thống dự án quy mô lớn và phức tạp phải xác định những rủi ro chủ yếu nhƣ một phần của tiến trình quản lý rủi ro [16].
- Theo N Graeme, W James - Journal of Real Estate Research, 1996 ARES : "Assessing risk for international real estate investments". Đánh giá rủi ro đối với Đầu tư Bất động sản quốc tế . Đầu tư bất động sản ở nước ngoài đã tăng lên đáng kể trong những năm gần đây. Việc đánh giá rủi ro đối với các khoản đầu tƣ, đặc biệt là đối với bất động sản trở nên rất quan trọng. Nghiên cứu này đánh giá hiệu quả hoạt động của bất động sản, chứng khoán và trái phiếu tại Mỹ, Canada, Anh, Australia, New Zealand và trong giai đoạn 1985-1993. Kết quả chỉ ra rằng mức độ tương quan về thời gian trong mỗi dự án bất động sản quốc tế là đáng kể, dẫn đến sự cần thiết phải tăng nguy cơ rủi ro về dự toán bất động sản lên từ 34%
đến 47%. Để giải thích cho rủi ro tiền tệ trong giai đoạn thực hiện dự án, tiền tệ đƣợc điều chỉnh lợi nhuận và rủi ro cũng đƣợc ƣớc tính theo mỗi năm từ lúc lập dự án cho đến lúc triển khai. Tất cả dẫn đến tăng nguy cơ đáng kể cho các nhà đầu tƣ quốc tế khi điều chỉnh cho rủi ro tiền tệ. Tuy nhiên, đa dạng hóa danh mục đầu tƣ đã đạt đƣợc trong đầu tƣ bất động sản cho các nhà đầu tƣ quốc tế. [17]
- Theo Hulya Demir và Bulent Bostanci (2010), phân tích hổ trợ ra quyết định trong điều kiện rủi ro đối với dự án bất động sản ở Thổ Nhĩ Kỳ.
Bằng kỹ thuật phân tích mô phỏng Monte Carlo, nhóm tác giả xác định hàm phân phối xác suất của 6 biến rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản ở Thổ Nhỉ Kỳ [18].
Bảng 2.6: Nhóm biến rủi ro ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản ở Thổ Nhỉ Kỳ
Stt Các biến rủi ro
1 Giá đất
2 Tỷ lệ lạm phát 3 Chi phí xây dựng 4 Suất chiết khấu 5 Tỷ lệ sở hữu nhà 6 Giá bán đơn vị
Theo nhóm tác giả: những công ty và tổ chức liên quan đến dự án phát triển bất động sản nên kiểm soát giá bán đơn vị vì đây là nhân tố chính cho sự thành công của dự án .
-Theo Amarjit Gill* and Nahum Biger: "Factors That Affect Canadian Propensity to Direct Investment Abroad: Evidence from the Indian Real Estate Market", College of Business Administration, TUI University, CA, 90630, USA.
Nghiên cứu này xem xét ảnh hưởng của các nhà đầu tư Canada vào thị trường bất động sản ở Ấn Độ. Mức độ tác động chính đến nhà đầu tƣ bất động sản chính là xu hướng chỉ đạo đầu tư. Để kiểm tra ảnh hưởng của các biến trên, các nhà đầu tư Canada được hỏi về niềm tin và cảm xúc của họ về xu hướng của mình để trực tiếp đầu tư vào thị trường bất động sản Ấn Độ. Họ cũng được hỏi về nhận thức về lỗ vốn. Nhóm tác giả thấy rằng mức độ của xu hướng các nhà đầu tư Canada có liên quan đến mức độ giám định đầu tư của nhà đầu tƣ và nhận thức của họ về lỗ vốn;
nhƣng mức độ của những yếu tố khác nhau dựa vào tuổi tác và trình độ học vấn của các nhà đầu tƣ Canada. Những phát hiện này có thể hữu ích cho các nhà quản lý đầu tƣ.[19].
- Theo S Lee - 2001 - The risks of investing in the real estate markets of the Asian region ; centaur.reading.ac.uk. Các khu vực châu Á đã trở thành một trọng tâm của sự chú ý cho các nhà đầu tƣ trong những năm gần đây. Do sự hiệu quả kinh tế mạnh mẽ của khu vực, lợi nhuận kỳ vọng cao hơn trong khu vực so với châu Âu và Mỹ và các lợi ích đa dạng hóa đầu tƣ bổ sung trong khu vực này sẽ cung cấp. Tuy nhiên nhiều nhà đầu tƣ nghi ngờ về sự lợi nhuận kỳ vọng này. Đặc biệt nó có thể thấy rằng lợi nhuận kỳ vọng đƣợc cung cấp ở các nước trong khu vực châu Á là không đủ để bù đắp cho các nhà đầu tư tăng rủi ro của việc đầu tư vào thị trường này. Những rủi ro này có thể đƣợc phân loại thành thuộc bốn nhóm: rủi ro đầu tư, rủi ro tiền tệ, rủi ro chính trị, thể chế và rủi ro. Bài viết này phân tích các rủi ro trong việc xác định mức độ của nó có đủ lớn để ngăn chặn đầu tƣ bất động sản tại khu vực nói chung hoặc trong một quốc gia cụ thể hay không.[20]