DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
2.3. THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN BÌNH TÂN
2.3.2. Thực trạng đầu tƣ bất động sản trên địa bàn Quận Bình Tân
- Với địa thế là một quận ven TP.HCM nên vấn đề về các thủ tục pháp lý cũng gặp nhiều khó khăn nhất định. Theo thông tin mới nhất vào “Sáng ngày, 14-8-
2014, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã làm việc với Bộ Xây dựng về cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng.Theo báo cáo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Định Dũng, để khởi công được công trình, các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước thông thường phải thực hiện 15 thủ tục với tổng thời gian khoảng từ 260 đến 280 ngày làm việc. Với nhóm dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, thông thường phải sử dụng 19 thủ tục hành chính với tổng thời gian thực hiện khoảng từ 392 ngày đến 447 ngày. Trong trường hợp đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì có thể rút ngắn 75 ngày. Thời gian trên chưa tính thời gian cho công tác giải phóng mặt bằng và quyết toán vốn đầu tư, chưa kể một số thủ tục thuộc các cơ quan khác như Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy, Cục Tác chiến- Bộ Quốc phòng, cơ quan thuế… Tuy nhiên, trong thực tế, thời gian để các dự án hoàn thành các thủ tục hành chính thường kéo dài hơn rất nhiều so với thời gian quy định nói trên.Tình trạng dự án đầu tư xây dựng bị kéo dài thời gian thực hiện thủ tục hành chính còn khá phổ biến dẫn đến ảnh hưởng tiến độ và hiệu quả của dự án đầu tư. Trong nhiều trường hợp, do yêu cầu của các cơ quan thủ tục hành chính, chủ đầu tư phải sửa đổi, bổ sung hồ sơ nhiều lần, liên hệ giao dịch với nhiều cơ quan khác nhau nên mất nhiều thời gian và tốn kém chi phí và trong một số trường hợp còn phát sinh cơ chế xin – cho”[22]. Đây là một thực trạng không chỉ riêng ở Q.Bình Tân , mà cả nước cũng đang mắc phải tình trạng này. Có thể nói tình hình thủ tục hành chính của chúng ta khá phức tạp kéo theo hệ lụy về thời gian triển khai dự án, dẫn đến ảnh hưởng rất nhiều đến lợi nhuận cớ hội và dẫn đến kéo theo phát sinh nhiều chi phí khác
b.Các dự án ở Q. Bình Tân có vị trí nằm ở vùng ven TP.HCM nên sự cạnh tranh về vị trí căn hộ có nhiều khó khăn:
- Q.Bình Tân nằm ở vùng ven TP.HCM nên sự cạnh tranh về vị trí của các dự án bất động sản là rất lớn, bên cạnh sự phồn vinh và thịnh vƣợng của một số dự án thì có một số dự án lại thiếu vắng sự chú ý của khách hàng. Nguyên nhân chính là do vị trí của dự án có nằm chỗ dân cƣ đông đúc hay không, các tiện ích liền kế khi ở căn hộ nơi mình chọn, đường giao thông có thuận tiện đi lại hay không, có
cách quá xa so với trục chính thành phố. Tất cả những sự cần thiết tối thiểu phải có nhằm đảm bảo cuộc sống cho người mua căn hộ. Chính vì lẽ đó theo một số dư luận hiện nay cho rằng:“Chỉ thời gian ngắn gần đây, hàng loạt bất động sản mới được các chủ đầu tư đưa ra thị trường, trong đó nhiều dự án “án binh bất động” từ nhiều năm cũng tái khởi động. Dự án chung cư 16 Âu Cơ (quận Tân Phú) quy mô 500 căn hộ do Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Điện lực triển khai từ hơn 3 năm qua nhưng vẫn cứ ì ạch. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án quy mô nhỏ và giá bán vừa phải cũng được chủ đầu tư cấp tập đưa ra thị trường như An Gia Star (Bình Tân), Giai Việt (quận 8), Sơn Kỳ 1 (Tân Phú)… Ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland cho rằng, sự xuất hiện hàng loạt dự án mới trên thị trường trong thời gian ngắn, cho thấy niềm tin vào thị trường của chủ đầu tư cũng như người mua nhà có vẻ đã trở lại. Tuy nhiên, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp cũng rất quyết liệt về vị trí dự án, giá cả, chất lượng sản phẩm, hậu mãi…”[23]. Thị trường không còn dễ dãi như trước đây các khách hàng luôn muốn tìm cho mình một vị trí đẹp để ổn định cuộc sống, thuận lợi trong di chuyển cũng nhƣ các tiện ích trong cuộc sống. Vì vậy có thể nhận thấy Q.Bình Tân với vị trí là quận ven TP.HCM nên lợi thế về vị trí được xem là một khó khăn trong thị trường cạnh tranh khóc liệt như hiện nay.
c.Một số dự án bất động sản ở Q.Bình Tân với cơ sở hạ tầng chƣa đáp ứng đầy đủ nhu cầu của người mua căn hộ:
- Các dự án đƣợc đầu tƣ với nguồn với khá lớn, cho nên trong những giai đoạn khác nhau chủ đầu tƣ có những quyết định khác nhau, để tìm cách kéo giảm chi phí xuống mức thấp nhất, một số chủ đầu tƣ đã thực hiện nhiều quyết định cắt giảm một số tiện ích phụ trợ phục vụ cho cuộc sống hằng ngày ví dụ nhƣ: “Chung cư Nhất Lan 3 do CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) làm chủ đầu tư.
Theo đơn kiến nghị của Ban đại diện cư dân, được bàn giao từ tháng 12/2013 đến nay chung cư Nhất Lan 3 đã có gần 84% số căn hộ vào ở (khoảng 1.000 cư dân).
Tuy nhiên, qua gần 1 năm đi vào sử dụng tại đây đã phát sinh nhiều vấn đề tồn tại ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và gây bức xúc trong cư dân. Đơn kiến nghị nêu rõ, BCCI cố tình không lắp đủ số lượng thang máy tại chung cư Nhất Lan 3
theo cam kết với cư dân khi bán hàng và không làm đúng thiết kế dự án đã được Sở Xây dựng phê duyệt (Chỉ lắp đặt 50% số lượng thang máy so với thiết kế). Không chỉ bức xúc về vấn đề thang máy, Ban đại diện còn nêu lên tình trạng BCCI không thực hiện công viên cây xanh theo cam kết với cư dân khi bán hàng và không đảm bảo tỷ lệ phần trăm diện tích công viên cây xanh của một dự án chung cư theo quy định pháp luật, ngay cả hàng rào xung quanh chung cư cũng không có. Điều này khiến cho cư dân lo ngại về an ninh trật tự tại khu chung cư”[24]. Vì vậy có thể thấy một số dự án bất động sản của quận nhà còn gặp nhiều bất cập trong việc đáp ứng đầy đủ các nhu cầu cuộc sống cho người mua căn hộ. Đây cũng được xem là một tiêu chí ảnh hưởng mạnh đến uy tín của nhà đầu tư, dẫn đến mất lòng tin khách hàng, kéo theo doanh số bán hàng giảm, giảm lợi nhuận.
d.Một số dự án bất động sản ở Q.Bình Tân với vị trí nằm ở vùng ven TP.HCM nên giá BĐS thấp hơn so với khu vực khác:
- Thị trường bất động sản thật muôn màu muôn vẻ bởi nhu cầu của con người ngày càng cao, bên cạnh vị trí đẹp, các tiện ích phục vụ phải tốt thì một tiêu chí rất quan trọng trong kinh doanh bất động sản đó là giá cả. Khách hàng luôn muốn tìm cho mình một căn hộ vừa ý nhƣng với mức giá hợp lý. Đòi hỏi các nhà đầu tư phải khảo sát và tiến hành phân tích thị trường thật kỹ, thật chi tiết trước khi tiến hành đầu tƣ dự án. Theo thông tin mới nhất: “Dự án căn hộ Full House Tên Lửa quận Bình Tân vừa ra mắt đầu tháng 11 vừa qua, đây là dự án căn hộ có mức giá 695 triệu/căn tại quận Bình Tân. Khu phức hợp căn hộ Full House Tên Lửa quận Bình Tân được phân phối bởi công ty Danh Khôi Việt. dự án gồm 2 nguyên đơn, tổng số 192 căn hộ, 01 tòa nhà thương mại 8 tầng, tổng quy mô dự án 21,053m2. Với mức giá chỉ từ 695 triệu/căn hứa hẹn sẽ thu hút đông đảo khách hàng là người mua thực và người mua đầu tư, vì mức giá rất vừa túi tiền của người mua. Theo nhận định của chuyên gia, các dự án dưới 1 tỷ đồng sẽ thiết thực với người dân hơn, với những dự án giá rẻ, người mua nhà dễ dàng tiếp cận hơn. Hiện nay, dù người mua mua căn hộ giá 700 triệu quận Bình Tân ở các dự án bất động sản giá thấp là nơi có tiện nghi sinh hoạt khá tốt, có công viên công xanh, khu vực
vui chơi, thể dục thể thao rộng rãi, thoáng mát, các tiện ích về trường học, y tế, siêu thị… khá đầy đủ. Sắp tới, người mua căn hộ giá 700 triệu quận Bình Tân sẽ có thêm rất nhiều sự lựa chọn để mua căn hộ giá rẻ tại TP.HCM - một thành phố lớn và năng động bậc nhất nước ta”[25]. Vì vậy có thể thấy khó khăn trong kinh doanh BĐS ở Q.Bình Tân rất lớn nhất là vấn đề về giá cả căn hộ, giải quyết bài toán về giá cả là một bài toán khó bởi lẽ các dự án gắn liền với các dự toán và chi phí phí xây dựng ban đầu. Các ƣớc tính ban đầu kéo theo những phát sinh trong quá trình triển khai dự án, cũng góp phần làm tăng chí phí đầu tƣ dự án dẫn đến tăng giá bán căn hộ để bù đắp những chi phí đó. Tóm lại, việc kiểm soát toàn diện chi phí đầu tƣ xây dựng ngay từ ban đầu sẽ giúp cho nhà đầu tƣ giảm nhiều chi phí dẫn đến giảm giá bán căn hộ và tất nhiên là đúng theo tâm lý của khách hàng, kéo theo nhà đầu tƣ bán đƣợc sản phẩm.
e.Một số dự án bất động sản ở Q.Bình Tân gặp tình trạng lãi suất leo thang;
khả năng huy động tiền qua chứng khoán thấp; vốn chủ sở hữu yếu kém; giá vật liệu xây dựng tăng; khả năng mua nhà của người dân thấp.
- Nếu phải liệt kê thì có 7 yếu tố đang vây bủa các nhà kinh doanh bất động sản. Đó là chính sách siết chặt tín dụng đối với bất động sản và chứng khoán; lãi suất leo thang (hơn 20%/năm); khả năng huy động tiền qua chứng khoán thấp (do sự ảm đạm của thị trường này); vốn chủ sở hữu yếu kém; Nghị định 71 quy định chủ đầu tƣ chỉ đƣợc huy động vốn tối đa 20% giá trị dự án; giá vật liệu xây dựng tăng; khả năng mua nhà của người dân thấp.Trong 7 yếu tố tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến chuyện tồn kho căn hộ này, các yếu tố khách quan là... khách quan, không thể xoay chuyển, nên giải pháp khả dĩ mà các nhà kinh doanh bất động sản đều cho biết là tập trung tiếp thị đến “người tiêu dùng thực sự”, đối tượng đã không được đối đãi tử tế trong cơn sốt nhà đất trước kia.Theo thông tin được biết:
“Công ty B.C. có thể được xem là điển hình của việc đầu tư theo phong trào trong giai đoạn trước khủng hoảng nhà trung và cao cấp với các dự án chung cư cao cấp ở quận Bình Tân. Kết quả tài chính năm 2010 cho thấy, giá trị hàng tồn kho của công ty này lên đến hơn 2.000 tỉ đồng. Từ giữa cuối năm 2010, Công ty đã chuyển
hướng chiến lược với việc tung ra một dự án chung cư 12 tầng thuộc phân khúc giá thấp ở quận Bình Tân. Hiện nay, theo thông tin không chính thức, lượng hàng bán được tại dự án này cũng rất thấp”[26]. Một điều cũng khá quan trọng đó là tín dụng bất động sản tăng đột xuất là do nhiều dự án đã không thu hồi đƣợc vốn đúng hạn, bởi thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là TP.HCM, trầm lắng trong một thời gian dài. Những ngân hàng có tỉ trọng tín dụng bất động sản cao sẽ gặp nhiều rủi ro. Rõ ràng, cuộc giằng co giữa các công ty bất động sản và ngân hàng là chuyện có thể thấy trước. Và khi nợ xấu bất động sản tăng lên, cộng với mức tăng trưởng tín dụng chung đƣợc khống chế ở mức 20%, các ngân hàng sẽ rơi vào tình thế khó khăn. Đó là chƣa kể đến việc thời gian qua, khi tính toán khả năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng có lẽ đã chưa lường hết lãi suất có thể sẽ tăng cao trong tương lai. Hiện nay, có thể thấy người mua và nhà đầu tư vẫn quay lưng với bất động sản bởi chính sách thắt chặt tín dụng. Do đó, thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng trong năm nay là điều không khó hình dung. Vì vậy có thể thấy vấn đề lãi suất ngân hàng, tín dụng và khả năng huy động vốn ở một số dự án bất động sản ở Q.Bình Tân là vô cùng khó khăn.