Khái niệm về giá trị thị tr ờng

4. Khái niệm về giá trị thị tr ờng.

- Theo IVSC - Theo IVSC::

““Giá trị thị tr ờng là số tiền trao đổi ớc tính Giá trị thị tr ờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản, vào thời điểm thẩm định giá, giữa về tài sản, vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ng ời bán sẵn sàng bán, với một bên một bên là ng ời bán sẵn sàng bán, với một bên là ng ời mua sẵn sàng mua, sau một quá trình là ng ời mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép

buéc “.

11/01/14 TS. NMH - HVTC

4. Khái niệm về giá trị thị tr ờng.

Giải thích định nghĩa:

- - Số tiền trao đổiSố tiền trao đổi: :

+ Giá trị thị tr ờng của tài sản đ ợc đo đếm, tính + Giá trị thị tr ờng của tài sản đ ợc đo đếm, tính toán, định l ợng bằng đơn vị tiền tệ.

toán, định l ợng bằng đơn vị tiền tệ.

+ Số tiền này đ ợc ớc tính dựa trên cơ sở của việc + Số tiền này đ ợc ớc tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi, mua bán tài sản, không phải dựa trên các trao đổi, mua bán tài sản, không phải dựa trên các cơ sở khác để ớc tính - phụ thuộc sức ép của cung và cơ sở khác để ớc tính - phụ thuộc sức ép của cung và cÇu.cÇu.

- - Ước tính:Ước tính: là số tiền ớc tính, dự báo có thể sẽ đ ợc là số tiền ớc tính, dự báo có thể sẽ đ ợc thanh toán vào thời điểm giao dịch, chứ không phải thanh toán vào thời điểm giao dịch, chứ không phải là số tiền đ ợc quyết định từ tr ớc hoặc là giá bán thực là số tiền đ ợc quyết định từ tr ớc hoặc là giá bán thực tÕ.tÕ.

11/01/14 TS. NMH - HVTC

4. Khái niệm về giá trị thị tr ờng.

Giải thích định nghĩa:

- - Thêi ®iÓmThêi ®iÓm: :

GTTT của tài sản đ ợc xác định là có tính thời GTTT của tài sản đ ợc xác định là có tính thời

điểm, của một ngày tháng cụ thể cho tr ớc. Các điều

điểm, của một ngày tháng cụ thể cho tr ớc. Các điều kiện thị tr ờng có thể thay đổi theo thời gian, do đó kiện thị tr ờng có thể thay đổi theo thời gian, do đó giá trị ớc tính chỉ có ý nghĩa và hợp lý tại thời điểm giá trị ớc tính chỉ có ý nghĩa và hợp lý tại thời điểm

đó. Đến thời điểm khác có thể sẽ không còn chính

đó. Đến thời điểm khác có thể sẽ không còn chính xác hoặc không còn phù hợp nữa.

xác hoặc không còn phù hợp nữa.

11/01/14 TS. NMH - HVTC

4. Khái niệm về giá trị thị tr ờng.

Giải thích định nghĩa:

- - Ng ời bán sẵn sàng bán: Ng ời bán sẵn sàng bán:

+ Là ng ời muốn bán tài sản, nh ng không nhiệt + Là ng ời muốn bán tài sản, nh ng không nhiệt tình quá mức với việc bán hay muốn bán tài tình quá mức với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến sản với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông th ờng trên thị những điều kiện giao dịch thông th ờng trên thị

tr êng.

+ Là ng ời sẽ bán tài sản với mức giá cao nhất + Là ng ời sẽ bán tài sản với mức giá cao nhất có thể đ ợc trên thị tr ờng công khai.

có thể đ ợc trên thị tr ờng công khai.

11/01/14 TS. NMH - HVTC

4. Khái niệm về giá trị thị tr ờng.

Giải thích định nghĩa:

- - Ng ời mua sẵn sàng mua: Ng ời mua sẵn sàng mua:

+ Là ng ời muốn mua, nh ng không nhiệt + Là ng ời muốn mua, nh ng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng mua với bất cứ giá

tình quá mức để sẵn sàng mua với bất cứ giá

nào, mà không cần tính đến những điều kiện nào, mà không cần tính đến những điều kiện

giao dịch thông th ờng trên thị tr ờng.

+ Là ng ời không trả giá cao hơn giá thị tr + Là ng ời không trả giá cao hơn giá thị tr ờng yêu cầu. Là ng ời sẽ mua với giá thấp nhất ờng yêu cầu. Là ng ời sẽ mua với giá thấp nhất

có thể đ ợc.

11/01/14 TS. NMH - HVTC

4. Khái niệm về giá trị thị tr ờng.

Giải thích định nghĩa:

- - Tiếp thị công khaiTiếp thị công khai: :

+ Tài sản phải đ ợc giới thiệu, tr ng bày một + Tài sản phải đ ợc giới thiệu, tr ng bày một cách công khai, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý cách công khai, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý

nhất qua trao đổi, mua bán.

+ Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện + Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng thị tr ờng, nh ng phải đủ để thu cụ thể của từng thị tr ờng, nh ng phải đủ để thu

hút sự chú ý khách hàng.

+ Thời gian tiếp thị phải diễn ra tr ớc thời + Thời gian tiếp thị phải diễn ra tr ớc thời gian thẩm định giá.

gian thẩm định giá.

11/01/14 TS. NMH - HVTC

4. Khái niệm về giá trị thị tr ờng.

Giải thích định nghĩa:

- Khách quan:

+ Các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ + Các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào để dẫn đến phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào để dẫn đến

một mức giá giả tạo.

+ Mức giá hình thành thông qua trao đổi giữa + Mức giá hình thành thông qua trao đổi giữa các bên mua bán độc lập, sòng phẳng.

các bên mua bán độc lập, sòng phẳng.

11/01/14 TS. NMH - HVTC

4. Khái niệm về giá trị thị tr ờng.

Giải thích định nghĩa:

- - HiÓu biÕtHiÓu biÕt: :

+ Các bên ra quyết định mua, bán trên cơ sở đều đ ợc + Các bên ra quyết định mua, bán trên cơ sở đều đ ợc thông tin đầy đủ về: đặc điểm, bản chất, giá trị sử thông tin đầy đủ về: đặc điểm, bản chất, giá trị sử dụng thực tế, tiềm năng của tài sản, đặc điểm của thị tr dụng thực tế, tiềm năng của tài sản, đặc điểm của thị tr

ờng và thời gian tiến hành thẩm định giá.

+ Các bên hành động thận trọng và khôn ngoan vì lợi + Các bên hành động thận trọng và khôn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm tìm kiếm mức giá hợp lý nhất.

ích của mình, nhằm tìm kiếm mức giá hợp lý nhất.

+ Biểu hiện của khôn ngoan và hiểu biết trong mua + Biểu hiện của khôn ngoan và hiểu biết trong mua bán, là: ng ời mua và ng ời bán hành động phù hợp với bán, là: ng ời mua và ng ời bán hành động phù hợp với

thông tin về thị tr ờng mà anh ta nhận đ ợc tại thời điểm thông tin về thị tr ờng mà anh ta nhận đ ợc tại thời điểm

đó.đó.

11/01/14 TS. NMH - HVTC

4. Khái niệm về giá trị thị tr ờng.

Giải thích định nghĩa:

- - Không bị ép buộc:Không bị ép buộc:

Cả hai bên mua và bán đều không chịu bất Cả hai bên mua và bán đều không chịu bất cứ sự c ỡng bức nào

cứ sự c ỡng bức nào từ bên ngoàitừ bên ngoài ảnh h ởng đến ảnh h ởng đến quyết định mua và bán.

quyết định mua và bán.

11/01/14 TS. NMH - HVTC

* Một số tình huống đ ợc coi là bị ép buộc.

- Ng ời bán bị ép buộc bán với giá thấp. Có thể - Ng ời bán bị ép buộc bán với giá thấp. Có thể xảy ra khi ng ời bán:

xảy ra khi ng ời bán:

+ Gặp khó khăn về tài chính.

+ Sức khoẻ không tốt và buộc phải bán tài + Sức khoẻ không tốt và buộc phải bán tài sản.sản.

+ Thực hiện di chúc để chi trả theo di chúc.

+ Phát mãi tài sản.

+ Bị tr ng thu đất đai.

11/01/14 TS. NMH - HVTC

* Một số tình huống đ ợc coi là bị ép buộc.

- Ng ời mua bị ép mua với giá cao:

+ Vì không có sự lựa chọn thay thế nào.

+ Mua lại của ng ời đồng sở hữu.

+ Bị ảnh h ởng bởi các lý do về tình cảm.

11/01/14 TS. NMH - HVTC

* 17 câu hỏi xác định tính thị tr ờng của th ơng vụ:

Khái niệm về Thẩm định giá

Ph ơng pháp so sánh trực tiếp