* Cơ sở lý luận.
- Đ ợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế: ng ời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có đ ợc tài sản t ơng đ ơng để thay thế.
- Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu đ ợc coi là ngang bằng với giá trị của những tài sản t ơng đ ơng.
Nh vậy, theo ph ơng pháp này không cần xây dựng công thức tính, mà chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã đ ợc thừa nhận về giá trị của BĐS t ơng đ ơng.
11/01/14 12
3
TS. NMH - HVTC
III. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp.
* Các b ớc định giá.
- B ớc 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã giao dịch trong thời gian gần nhất, giống BĐS mục tiêu về 7 yÕu tè:
- Tình trạng vật chất của BĐS.
- Đặc điểm về mặt bằng.
- Đặc điểm của các BĐS có liên quan.
- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.
- Tình trạng pháp lý.
- Các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
11/01/14 12
4
TS. NMH - HVTC
III. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp.
*Các b ớc địmh giá.
- B ớc 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh đ ợc với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt b ớc này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị tr ờng cần phải làm rõ:
+ Nguồn gốc các giao dịch: loại BĐS, địa chỉ của BĐS, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu, ngày ký hợp đồng giao dịch, giá cả thanh toán.
+ Tính chất các giao dịch: xác minh tính chất khách quan, hiểu biết và tự nguyện qua trả lời 17 câu hỏi đã nêu.
11/01/14 12
5
TS. NMH - HVTC
III. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp.
* Các b ớc địmh giá.
- B ớc 3: lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm, th ờng lấy từ 3 đến 6 BĐS.
- B ớc 4: chỉ ra những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ. Tiến hành điều chỉnh giá của BĐS chứng cớ. Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố tốt hơn thì điều chỉnh giảm giá trị của nó xuống và ng ợc lại.
- B ớc 5: ớc tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở các mức giá đã đ ợc đã điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ.
11/01/14 12
6
TS. NMH - HVTC
III. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp.
* Ví dụ minh hoạ 01: thẩm định giá một lô đất có diện tích 500m2 không có giấy chứng nhận QSD đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, sử dụng ổn định tr ớc ngày 15/10/1993, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở.
- Giá chuyển nh ợng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí t ơng tự lô đất trên là 1.500.000 đ/m2.
- Giá đất theo quy định của UBND địa ph ơng là 1.000.000 đ/m2. Hạn mức đất ở là 150m2.
- Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, ng ời sử dụng đất đ ợc miễn nộp tiền SDĐ đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do Nhà n ớc quy định đối với diện tích v ợt hạn mức.
11/01/14 12
7
TS. NMH - HVTC
III. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp.
* Lời giải:
- Tiền SDĐ phải nộp để hợp pháp hoá QSD đất là:
350 m2 x 1.000.000 ®/m2 = 350.000.000 ®.
- Giá trị thị tr ờng của lô đất:
(500 m2 x 1.500.000 m2) - 350.000.000® = 400.000.000®.
- TÝnh b×nh qu©n: 400.000.000®/ 500 m2 = 800.000
®/m2.
* Ví dụ minh hoạ 02: xem bài tập 04.
11/01/14 12
8
TS. NMH - HVTC
III. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp.
* ¦u ®iÓm:
- Không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị tr ờng để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Là đầu vào của các ph ơng pháp khác.
- Ph ơng pháp này có u thế khi có máy tính.
11/01/14 12
9
TS. NMH - HVTC
III. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp.
* Hạn chế:
- Phải có giao dịch về các BĐS t ơng tự ở trong cùng khu vực. Nếu có ít BĐS so sánh đáp ứng đ ợc các yêu cầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
- Các thông tin chứng cứ th ờng mang tính chất lịch sử.
Nếu thị tr ờng biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu. Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
- TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị tr êng.
11/01/14 13
0
TS. NMH - HVTC
III. Ph ơng pháp so sánh trực tiếp.
* Điều kiện áp dụng:
- Thông tin phải phù hợp, đầy đủ, tin cậy và kiểm tra
đ ợc.
- Thị tr ờng phải ổn định.
- Trên thực tế nó th ờng dùng để định giá: các BĐS có tính đồng nhất, nh : các căn hộ, các chung c , các dãy nhà đ ợc xây dựng cùng một kiểu, các mảnh đất trống.
- Để giảm bớt định kiến và tính chủ quan khi điều chỉnh các yếu tố, TĐV nên sử dụng ph ơng pháp thống kê, phân tích xác suất và sử dụng máy tính, nhằm rút ra kết luận trên cơ sở phân tích luật số lớn.
11/01/14 13
1
TS. NMH - HVTC