* Cơ sở lý luận:
- Có nhiều BĐS đ ợc thiết kế và sử dụng cho những mục đích riêng biệt, nh : nhà thờ, bệnh viện, tr ờng học... Trên thị tr ờng rất hiếm khi xảy ra hiện t ợng mua, bán các BĐS này. Các khoản thu nhập bằng tiền do chúng tạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định l ợng.
- Theo nguyên tắc thay thế: giá trị BĐS mục tiêu t
ơng đ ơng với chi phí làm ra một BĐS giống nh vậy và coi ®©y nh mét vËt thay thÕ.
11/01/14 13
9
TS. NMH - HVTC
V.Ph ơng pháp chi phí.
* Các b ớc định giá:
- B ớc 1: ớc tính riêng giá trị lô đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là đất trống và đang đ ợc SDTNVHQN.
- B ớc 2: ớc tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những công trình hiện có trên đất.
- B ớc 3: ớc tính mức độ giảm giá của công trình.
- B ớc 4: ớc tính giá trị CTXD bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành.
-B ớc 5: tính giá trị BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ớc tính của mảnh đất với giá trị ớc tính của CTXD.
11/01/14 14
0
TS. NMH - HVTC
V.Ph ơng pháp chi phí.
* Các loại chi phí: a. Chi phí tái tạo.
- Là chi phí hiện hành để thay thế công trình mục tiêu bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó.
- Công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vật liệu và kể cả những sai lầm về mặt thiết kế, về tính không hiệu quả hoặc sự lỗi thời của nó.
- Xét về lý thuyết, “chi phí tái tạo“ cho giá trị chính xác hơn, nh ng không hiện thực, vì thực tế, rất khó tìm đ ợc nguồn tài trợ để tái tạo sự lỗi thời và không hiệu quả.
11/01/14 14
1
TS. NMH - HVTC
V.Ph ơng pháp chi phí.
* Các loại chi phí: b. Chi phí thay thế:
- Là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trị sử dụng t ơng đ ơng, nh ng vật liệu, ph
ơng pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ đ ợc sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời.
- Thông th ờng “chi phí thay thế“ thấp hơn “chi phí tái tạo“, vì không tính đến chi phí tạo ra các bộ phận lỗi thời và đ ợc tính toán dựa trên vật liệu và kỹ thuật hiện đại. “Chi phí thay thế“ có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế th ờng đ ợc sử dụng nhiều hơn so với
“chi phí tái tạo“.
11/01/14 14
2
TS. NMH - HVTC
V.Ph ơng pháp chi phí.
* Ví dụ minh hoạ:
- Một Trung tâm giải trí 5 năm tuổi có diện tích đất 3.000 m2, diện tích xây dựng là 10.000 m2. Chi phí xây dựng hiện hành ớc tính là 1.500 USD/ m2. Tuổi thọ kinh tế của CTXD là 50 năm. Một mảnh đất t ơng tự vừa đ ợc Nhà n ớc cho thuê 50 năm với mức giá
2.000 USD/ m2. - Yêu cầu:
ớc tính giá trị của Trung tâm để lập BCTC.
11/01/14 14
3
TS. NMH - HVTC
V.Ph ơng pháp chi phí.
* Lời giải:
- Giá trị thị tr ờng của đất trống:
3.000 m2 x 2.000 USD/ m2 = 6.000.000 USD - Chi phí hiện hành của công trình:
10.000 m2 x 1.500 USD/ m2 = 15.000.000 USD - Mức giảm giá của CTXD:
(5/50) x 15.000.000 USD = 1.500.000 USD - Chi phí thay thế giảm giá của công trình:
15.000.000 USD - 1.500.000 USD = 13.500.000 USD - Giá trị ớc tính của BĐS .
6.000.000 USD + 13.500.000 USD = 19.500.000 USD
11/01/14 14
4
TS. NMH - HVTC
V.Ph ơng pháp chi phí.
* u ®iÓm:
- Đ ợc sử dụng khi không có các bằng chứng thị tr ờng thích hợp để so sánh. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các ph ơng pháp khác không thể sử dụng đ ợc.
- Thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt.
- Nếu TĐVcó chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế đ ợc những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá.
11/01/14 14
5
TS. NMH - HVTC
V.Ph ơng pháp chi phí.
* Hạn chế:
- Vẫn phải dựa vào thị tr ờng, cho nên những hạn chế của ph ơng pháp so sánh cũng đúng với ph ơng pháp này.
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị. Ph ơng pháp chi phí sử dụng cách cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận ch a chắc đã bằng giá trị toàn bộ.
- Việc ớc tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện.
- Đòi hỏi ng ời định giá phải có nhiều kinh nghiệm và
đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
11/01/14 14
6
TS. NMH - HVTC
V.Ph ơng pháp chi phí.
* Điều kiện áp dụng:
- Định giá các loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, có rất ít chứng cứ thị tr ờng để so sánh.
- Định giá để xác định mức bồi th ờng khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi th ờng khác.
- Thích hợp khi tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thÇu.
- Thích hợp khi ng ời ta tin t ởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi cần thiết để tạo ra giá
trị.
- Th ờng đ ợc dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra
đối với các ph ơng pháp khác. 11/01/14 14
7
TS. NMH - HVTC