2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.4 Chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ, tỏi ủịnh cư của một số nước trờn thế giới
2.4.1 Tại Trung Quốc.
Về phỏp luật ủất ủai, Trung Quốc cú nhiều nột tương ủồng với phỏp luật của Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn về tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc là rất cao. Việc sử dụng ủất ủai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bỏn chuyển nhượng ủất ủai.
Do vậy thị trường ủất ủai gần như khụng tồn tại mà chỉ cú thị trường nhà cửa.
Về ủền bự thiệt hại về ủất ủai, do ủất ủai thuộc sở hữu Nhà nước nờn khụng cú chớnh sỏch ủền bự thiệt hại. Khi nhà nước thu hồi ủất, kể cả ủất nụng nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ủất mới cho cỏc chủ sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
14 dụng bị thu hồi ủất.
Về phương thức ủền bự thiệt hại, Nhà nước thụng bỏo cho người sử dụng ủất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ủất trong thời hạn một năm. Người dõn cú quyền lựa chọn cỏc hỡnh thức ủền bự thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại Thủ ủụ Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dõn thường lựa chọn ủền bự thiệt hại bằng tiền và tự tỡm chỗ ở mới phự hợp với cụng việc nơi làm việc của mình.
Về giỏ ủền bự thiệt hại, tiờu chuẩn là giỏ thị trường. Mức giỏ này cũng ủược Nhà nước quy ủịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ủồng thời ủược ủiều chỉnh rất linh hoạt cho phự hợp với thực tế, vừa ủược coi là Nhà nước tỏc ủộng ủiều chỉnh tại thị trường ủú. ðối với ủất nụng nghiệp, việc ủền bự thiệt hại theo tớnh chất của ủất và loại ủất (tốt, xấu).
Về tỏi ủịnh cư, cỏc khu tỏi ủịnh cư và cỏc khu nhà ở ủược xõy dựng ủồng bộ và kịp thời, thường xuyờn ủỏp ứng yờu cầu nhiều loại căn hộ với cỏc nhu cầu sử dụng khỏc nhau. Cỏc chủ sử dụng phải di chuyển ủều ủược chớnh quyền chỳ ý ủiều kiện về việc làm, ủối với cỏc ủối tượng, chớnh sỏch xó hội ủược Nhà nước cú chớnh sỏch xó hội riờng. Ở Trung Quốc, ủất ủai thuộc chế ủộ cụng hữu, gồm sở hữu toàn dõn và sở hữu tập thể. ðất ủai ở khu vực thành thị và ủất xõy dựng thuộc sở hữu nhà nước. ðất ở khu vực nụng thụn và ủất nụng nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nụng dõn lao ủộng. Theo quy ủịnh của Luật ủất ủai Trung Quốc năm 1998, ủất ủai thuộc sở hữu nhà nước ủược giao cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn sử dụng theo cỏc hỡnh thức giao ủất khụng thu tiền sử dụng ủất (cấp ủất), giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất và cho thuờ ủất.
ðất thuộc diện ủược cấp bao gồm ủất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ mục ủớch cụng cộng, xõy dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục ủớch quốc phũng, an ninh. ðất sử dụng vào mục ủớch sản xuất kinh doanh ủược Nhà nước giao ủất theo hỡnh thức giao ủất cú thu tiền sử dụng ủất hoặc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
15 cho thuờ ủất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ủất của người ủang sử dụng ủể sử dụng vào mục ủớch cụng cộng, lợi ớch quốc gia...thỡ Nhà nước cú chớnh sỏch bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ủất.
Vấn ủề bồi thường cho người cú ủất bị thu hồi ủược phỏp luật ủất ủai Trung Quốc quy ủịnh như sau:
Về thẩm quyền thu hồi ủất: Chỉ cú Chớnh phủ (Quốc vụ viện) và chớnh quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới cú quyền thu hồi ủất. Quốc vụ viện cú thẩm quyền thu hồi ủất nụng nghiệp từ 35 ha trở lờn và 70 ha trở lờn ủối với cỏc loại ủất khỏc. Dưới hạn mức này thỡ do chớnh quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ủịnh thu hồi ủất. ðất nụng nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ủất thuộc sở hữu tập thể thành ủất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trỏch nhiệm bồi thường: Phỏp luật ủất ủai Trung Quốc quy ủịnh, người nào sử dụng ủất thỡ người ủú cú trỏch nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng ủất trả. Tiền bồi thường bao gồm cỏc khoản như lệ phớ sử dụng ủất phải nộp cho Nhà nước và cỏc khoản tiền trả cho người cú ủất bị thu hồi. Ngoài ra, phỏp luật ủất ủai Trung Quốc cũn quy ủịnh mức nộp lệ phớ trợ cấp ủời sống cho người bị thu hồi ủất là nụng dõn cao tuổi khụng thể chuyển ủổi sang ngành nghề mới khi bị mất ủất nụng nghiệp, khoảng từ 442.000-2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Cỏc khoản phải trả cho người bị thu hồi ủất gồm tiền bồi thường ủất ủai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trờn ủất. Cỏch tớnh tiền bồi thường ủất ủai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giỏ trị tổng sản lượng của ủất ủai những năm trước ủõy rồi nhõn với một hệ số do Nhà nước quy ủịnh. Cũn ủối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trờn ủất thỡ xỏc ủịnh theo giỏ thị trường tại thời ủiểm thu hồi ủất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
16 Về nguyờn tắc bồi thường: cỏc khoản tiền bồi thường phải ủảm bảo cho người dõn bị thu hồi ủất cú chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc kinh, phần lớn cỏc gia ủỡnh dựng số tiền bồi thường ủú cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ cú thể mua ủược căn hộ mới. Cũn ủối với người dõn ở khu vực nụng thụn cú thể dựng khoản tiền bồi thường mua ủược hai căn hộ ở cựng một nơi.
Ví dụ: tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay ủược thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giỏ thị trường của nhà ủất ủối với nhà bị thỏo dời cộng thêm “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”.
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giỏ tương ủương với giỏ nhà bị thỏo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trớ nhà theo tiờu chuẩn diện tớch, ủõy là tiờu chuẩn chớnh quyền quận, huyện nơi cú nhà di dời lập ra ủối với những người cú khú khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực bố trớ nhà ở ủể tăng thờm diện tớch, dựa theo phõn cấp từng vựng trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100%.
Tuy nhiờn, ở thành thị, cỏ biệt cũng cú một số gia ủỡnh sau khi ủược bồi thường cũng khụng mua nổi một căn hộ ủể ở. Những ủối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường ủược hưởng chớnh sỏch mua nhà ưu ủói của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyờn ủất ủai ở cỏc ủịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng.
Người nhận khu ủất thu hồi sẽ thuờ một ủơn vị xõy dựng giải toả mặt bằng khu ủất ủú, thường là cỏc ủơn vị chịu trỏch nhiệm thi cụng cụng trỡnh trờn khu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
17 ủất giải toả.
2.4.2. Tại Thái Lan.
Thỏi Lan là ủất nước cho phộp hỡnh thức sở hữu cỏ nhõn với ủất ủai, do vậy về nguyờn tắc khi Nhà nước hoặc cỏc tổ chức lấy ủất ủể làm bất cứ việc gỡ ủều phải cú sự thoả thuận về sử dụng ủất giữa chủ dự ỏn và chủ ủang sử dụng khu ủất ủú (chủ sở hữu) trờn cơ sở một hợp ủồng. Về giỏ ủất ủể làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một uỷ ban của chính phủ xỏc ủịnh trờn cơ sở thực tế giỏ thị trường chuyển nhượng bất ủộng sản. Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau ủú người bị thu hồi ủem tiền này ủi mua ủất tại khu vực khỏc. Nếu phải di chuyển nhà ở ủến nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho người dõn biết mỡnh ủược ủến ủõu, phải trả tiền một lần, ủược cho thuờ hay mua trả gúp... Tất nhiờn cũng cú việc bờn bị thu hồi khụng chấp hành, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra một lần nữa và khẳng ủịnh mức giỏ ủền bự ủó hợp lý chưa và dự ủỳng hay khụng ủỳng nếu người bị thu hồi không di chuyển sẽ bị cưỡng chế. Việc khiếu nại tiếp tục sẽ do toà ỏn giải quyết. Thực tế hầu như khụng cú trường hợp nào phải nhờ ủến sự can thiệp của toà án.
Việc chuẩn bị khu tỏi ủịnh cư ủược chớnh quyền Nhà nước quan tõm ủỳng mức, luụn ủỏp ứng ủầy ủủ cỏc nhu cầu tỏi ủịnh cư, cho nờn họ chủ ủộng ủược công tác này.
Việc tuyờn truyền vận ủộng ủối với cỏc ủối tượng ủược di dời ủược thực hiện rất tốt, gần như ngay từ ủầu, xấp xỉ 100% cỏc hộ dõn ủó hiểu và chấp hành chớnh sỏch, phương ỏn ủền bự, giải phúng mặt bằng của Nhà nước.
Việc bố trớ cỏn bộ cú phẩm chất, năng lực phục vụ cụng tỏc ủền bự, giải phúng mặt bằng ủược phớa bạn rất quan tõm, tại cỏc quận, huyện ủều cú tổ chức chuyờn trỏch thực hiện cụng tỏc ủền bự, giải phúng mặt bằng.
Việc thống nhất trong chỉ ủạo, ủiều hành giải quyết khiếu kiện của cụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
18 dõn cũng như sự ủồng ý của chớnh sỏch, sự phõn cụng nhiệm vụ rừ ràng, phõn cấp rừ về trỏch nhiệm, sự phối hợp cao trong quỏ trỡnh giải quyết vấn ủề cũng gúp phần ủẩy nhanh tiến ủộ thực hiện cụng tỏc ủền bự, giải phúng mặt bằng.
2.4.3. Australia
Luật ủất ủai của Australia quy ủịnh ủất ủai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhõn. Luật ủất ủai bảo hộ tuyệt ủối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu ủất ủai. Chủ sở hữu cú quyền cho thuờ, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chỳc mà khụng cú sự cản trở nào, kể cả việc tớch luỹ ủất.
Theo luật của Australia 1989 cú hai loại thu ủất, ủú là thu ủất bắt buộc và thu ủất tự nguyện.Thu hồi ủất tự nguyện ủược tiến hành khi chủ ủất cần ủược thu hồi ủất. Trong thu ủất tự nguyờn khụng cú quy ủịnh ủặc biệt nào ủược ỏp dụng mà việc thoả thuận ủú là nguyờn tắc cơ bản nhất. Chủ cú ủất cần ủược thu hồi và người thu hồi ủất sẽ thoả thuận giỏ bồi thường ủất trờn tinh thần ủồng thuận và căn cứ vào thị trường. Khụng cú bờn nào cú quyền hơn bờn nào trong thoả thuận và cũng khụng bờn nào ủược ỏp ủặt ủối với bờn kia.
Thu hồi ủất bắt buộc ủược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước cú nhu cầu sử dụng ủất cho cỏc mục ủớch cụng cộng và cỏc mục ủớch khỏc.
Thụng thường, nhà nước cú ủược ủất ủai thụng qua ủàm phỏn.
Trỡnh tự thu ủất bắt buộc ủược thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho cỏc chủ ủất một văn bản trong ủú nờu rừ mục tiờu thu hồi ủất vỡ cỏc mục ủớch công cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi ủất, miờu tả chi tiết mảnh ủất, mục ủớch sử dụng ủất sau khi thu hồi và cỏc giải thớch vỡ sao mảnh ủất ủú phự hợp với mục tiờu cụng cộng ủú. Chủ sở hữu mảnh ủất cú thể yờu cầu Bộ trưởng Bộ Tài Chớnh và quản lý xem xột lại vấn ủề thu hồi ủất. Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lũng thỡ cú thể tiếp tục yờu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài phúc thẩm hành chính khụng thể xem xột tớnh ủỳng ủắn về quyết ủịnh của Chỉnh phủ nhưng cú thể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………
19 xem xột cỏc vấn ủề liờn quan khỏc. Nhà nước thụng bỏo rộng rói quyết ủịnh thu hồi ủất và chủ sở hữu ủất phải thụng bỏo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh ủất ủú về quyết ủịnh thu hồi ủất của Chớnh phủ. Sau ủú, Nhà nước sẽ ban hành quyết ủịnh thu hồi ủất và thụng bỏo trờn bỏo chớ. Chủ sở hữu ủất nhận ủược thụng bỏo khuyờn tiến hành cỏc thủ tục yờu cầu bồi thường. Chủ sở hữu ủất thụng thường cú quyền tiếp tục ở trờn ủất ớt nhất là 6 thỏng sau khi ủó cú quyết ủịnh thu hồi ủất. Ngay sau khi cú quyết ủịnh thu hồi ủất, chủ ủất cú thể yêu cầu nhà nước bồi thường. Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giỏ thị trường. Thụng thường, cỏc yếu tố sẽ ủược tớnh toỏn trong quỏ trỡnh bồi thường ủú là giỏ thị trường, giỏ ủặc biệt ủối với chủ sở hữu, cỏc chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí TðC.
Một số kinh nghiệm cho Việt Nam, chớnh sỏch ủền bự của Trung Quốc, Thỏi Lan và Australia ủó thể hiện rừ cỏc văn bản của họ ủều ủầy ủủ, kịp thời ủiều chỉnh linh hoạt theo thực tế.