2.1. Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ và cấp GCN quyền sử dụng đất
2.1.2. Cơ sở pháp lý
2.1.2.1. Những văn bản pháp lý
* Những văn bản pháp lý khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
- Luật Đất đai 2013 do Quốc hội ban hành có hiệu lực từ ngày 1/7/2014.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013.
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính.
- Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
- Chỉ thị 1474/CT-TTg năm 2011 về thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCNQSDĐ, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Quyết định 703/QĐ-TCQLĐĐ về Sổ tay hướng dẫn thực hiện dịch vụ đăng ký và cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Thông tư 02/2015/TT-BTC sửa đổi Thông tư 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
2.1.2.2. Những quy trình về cấp GCNQSDĐ trong Luật Đất Đai 2013 Trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện
Quy trình cấp GCNQSDĐ cấp huyện đối với nơi có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp thành phố như sau:
Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở xã, phường, phường như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân nộp một bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND xã, phường nơi có đất.
- Trong thời han không quá 28 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường, phường có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đối với thửa đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở UBND xã, phường, phường trong thời gian 15 ngày; xem xét các ý kiến đóng góp về các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Trong thời hạn không quá 6 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính (sử dụng hồ sơ kỹ thuật thửa đất, biên bản xác định ranh giới mốc giới thửa đất (nếu có) tổ chức đo vẽ hiện trạng xác định diện tích công trình nhà ở, xác định tài sản
gắn liền với đất (nếu có); gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân phải thực hiên nghĩa vụ tài chính để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính, cơ quan phòng thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình UBND quyết định cấp giấy chứng nhận.
- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho phòng Tài nguyên và Môi trường giấy chứng nhận đối với trường hợp đủ điều kiện;
trả lại phòng Tài nguyên và Môi trường hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất đối với trường hợp không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do.
- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy chứng nhận hoặc hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi cho UBND xã, phường, phường nơi có giấy chứng nhận và thông báo nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất đối với trường hợp không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do.
- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy chứng nhận hoặc hồ sơ, UBND xã, phường có trách nhiệm thông báo cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính, gửi trả lại hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp không đủ điều kiện và thông báo rõ lý do.
- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày làm việc kể từ ngày hộ gia đình, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, UBND xã, phường, phường nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân và thông báo cho phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi bản lưu giấy chứng nhận cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở tài nguyên và môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
Trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh
- Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm cúng cấp bản đồ có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân cấp thành phố và Uỷ ban nhân dân cấp xã để tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận, ban hành các văn bản hướng dẫn, tổ chức tập huấn chuyên môn nghiệp vụ, kiểm tra việc cấp giấy chứng nhận, lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định.
- Sở Tài chính chủ trì phối hợp với sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp thành phố xây dựng nhà đất ở nhưng nơi chưa có giá trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt, cung cấp bảng giá đất qua các thời kỳ cho Ủy ban nhân dân thành phố để xử lý các trường hợp truy thu tiền sử dụng đất.
- Sở Xây dựng có trách nhiệm thẩm định, trình duyệt quy hoạch, xây dựng, công khai quy hoạch đã được duyệt và chỉ đạo việc cắm mốc quy hoạch ngoài thực địa.
- Cục thuế tỉnh ban hành văn bản hướng dẫn, tập huấn chuyên môn nghiệp vụ, kiểm tra việc thu đúng thu đủ tiền sử dụng đất và các khoản tiền khác mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp vào ngân sách theo quy định trong việc cấp giấy chứng nhận.
- Kho bạc nhà nước tỉnh chỉ đạo kho bạc nhà nước cấp thành phố thu đủ số tiền sử dụng đất và các khoản trong việc cấp giấy chứng nhận mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp ngay trong ngày nộp tiền.
2.1.2.3. Các quy định về quy trình và thủ tục tiến hành cấp GCNQSDĐ trong các văn bản dưới luật
Bảng 2.1: Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài sản gắn liền hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu
Bước Nội dung Cơ quan chịu
trách nhiệm 1. Lập hồ sơ đăng
ký
- Đơn + các loại giấy tờ có liên quan tới quyền sử dụng đất.
- Xác định tình trạng tranh chấp, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, quy hoạch.
- Công khai kết quả, giải quyết kiến nghị.
Chủ sử dụng đất.
- UBND xã, phường, thị trấn.
2. Thẩm tra, xác minh thực địa, trích lục bản đồ
- Đo đạc thửa đất.
- Xác định điều kiện được chứng nhận.
- Lập hồ sơ.
- Trích lục bản đồ.
- Trích sao địa chính.
- VP đăng ký QSDĐ huyện, thành phố
3. Kiểm tra hồ sơ ra quyết định
- Kiểm tra hồ sơ.
- Trình UBND huyện, thành phố, thị xã.
- Ra quyết định.
- UBND huyện, thành phố, thị xã.
- Phòng TNMT 4. Giao quyết định
và giấy chứng nhận.
- Giao quyết định.
- Giao giấy chứng nhận.
- Ký hợp đồng thuê đất.
- Phòng TNMT - VP đăng ký QSDĐ huyện, thành phố.
5. Ghi nhận biến động sử dụng đât
- Ghi nhận biến động sử dụng đất. - VP đăng ký QSDĐ tỉnh.
(Nguồn: Theo Điều 14, NĐ88/2009/NĐ-CP)
Bảng 2.2: Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận
Bước Nội dung Cơ quan chịu trách nhiệm
1. Lập hồ
sơ đăng kí
- Đơn + các loại giấy tờ có liên quan tới quyền sử dụng đất.
- Xác định tình trạng tranh chấp, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, quy hoạch.
- Công khai kết quả, giải quyết kiến nghị
- Chủ sử dụng đất.
- UBND xã, phường, thị trấn
2. Thẩm
tra, xác minh thực địa, trích lục bản đồ
- Đo đạc thửa đất.
- Xác định điều kiện được chứng nhận.
- Lập hồ sơ.
- Trích lục bản đồ.
- Trích sao địa chính.
- Xác định và thông báo mức nghĩa vụ tài chính.
- VP đăng kí quyền sử dụng đất huyện, thành phố.
- Cơ quan thuế.
3. Kiểm tra hồ sơ ra quyết định
- Kiểm tra hồ sơ.
- Trình UBND huyện, thành phố, thị xã.
- Ra quyết định, ký giấy chứng nhận.
- UBND huyện, thành phố, thị xã.
- Phòng tài nguyên và Môi trường.
4. Giao
quyết định và giấy chứng nhận.
- Giao quyết định.
- Giao giấy chứng nhận.
- Ký hợp đồng thuê đất.
- Phòng tài nguyên và môi trường
- VP đăng ký quyền sử dụng đất huyện, thành phố.
5. Ghi
nhận biến động sử dụng đât
- Trao quyết định và giấy chứng nhận.
- Lưu hồ sơ.
- Ghi nhận biến động sử dụng đất.
- VP đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh.
(Nguồn: Theo Điều 16 và Điều 17, NĐ88/2009/NĐ-CP)