Mục tiêu của Khoá luận nhằm đánh giá kết quả đạt được của từng hình thức chuyển quyền khi được thực hiện tại địa phương giai đoạn 2016 – 2018 nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khi thực hiện từng hình thức chuyển quyền, từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. Mời các bạn cùng tham khảo!
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Những số liệu về kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Động Đạt trong giai đoạn 2016 - 2018
- Các văn bản liên quan đến các hình thức chuyển QSDĐ
- Sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về các hình thức chuyển QSDĐ
Nghiên cứu tất cả các hình thức chuyển QSDĐ theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn xã Động Đạt, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn
Địa điểm và thời gian tiến hành
-UBND xã Động Đạt, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên
Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu
1 Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Động Đạt
2 Đánh giá và tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 7 hình thức chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai 2013 theo số liệu thứ cấp của xã trong giai đoạn 2016-2018
3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn xã về chuyển QSDĐ
4 Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển QSDĐ đạt hiệu quả cao
3.3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp:
Thu thập tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục và y tế tại xã Động Đạt là cần thiết để phục vụ cho công tác thực tập Đồng thời, việc tìm hiểu tình hình quản lý và sử dụng đất cũng đóng vai trò quan trọng trong nghiên cứu này.
Thu thập tài liệu văn bản có liên quan đến công tác chuyển QSDĐ
Thu thập các tài liệu, số liệu về công tác chuyển QSDĐ tại xã
Thu thập các tài liệu về hiện trạng sử dụng đất của xã Động Đạt trong giai đoạn 2016-2018
Thu thập các báo cáo về tình hình chuyển QSDĐ của xã Động Đạt trong giai đoạn 2016- 2018
3.3.2.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp:
Tiến hành điều tra phỏng vấn tại xã bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp, thu thập ý kiến người dân qua bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn Mẫu phỏng vấn được bố trí cho cả hai nhóm: người dân sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp, lựa chọn chủ hộ gia đình với sự phân bố đồng đều trong xóm và trình độ học vấn đa dạng Kế hoạch điều tra cụ thể sẽ được triển khai theo các bước đã định.
Trong nghiên cứu này, chúng tôi đã sử dụng 20 phiếu điều tra, bao gồm 10 phiếu từ các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp và 10 phiếu từ các hộ gia đình sản xuất phi nông nghiệp, được phân bổ đồng đều cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thông qua bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn, chúng tôi đã thu thập dữ liệu để xác định tỷ lệ phần trăm mức độ hiểu biết của người dân về các quy định liên quan đến quyền sử dụng đất.
3.3.2.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu:
Tổng hợp số liệu theo phương pháp thông dụng, có sự hỗ trợ của phần mềm máy tính Excel…
Hệ thống tài liệu và số liệu được thu thập để phục vụ cho việc phân tích Cần lựa chọn các nội dung tin cậy và cần thiết nhất, đồng thời thống kê các văn bản pháp quy và quy định liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ).
3.3.2.4 Phương pháp đánh giá, tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh:
Phương pháp phân tích được sử dụng để đánh giá tài liệu và số liệu thu thập, bao gồm việc phân tích số liệu chuyển quyền sử dụng đất theo từng hình thức và từng năm trong giai đoạn nghiên cứu Đồng thời, cũng tiến hành phân tích kết quả từ số liệu sơ cấp thu được qua điều tra phỏng vấn nhằm đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong giai đoạn nghiên cứu, việc so sánh kết quả tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) qua các năm cho thấy sự khác biệt rõ rệt Đồng thời, sự so sánh trình độ hiểu biết giữa cán bộ quản lý và người dân trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp cũng phản ánh những thách thức và cơ hội trong quá trình chuyển đổi này.
Phân tích và so sánh là phương pháp tổng hợp hiệu quả để đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất (QSDĐ) Qua đó, chúng ta có thể nhận diện những ưu điểm và hạn chế trong quá trình này, đồng thời đề xuất các giải pháp cải thiện nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Tình hình cơ bản của xã Động Đạt
4.1.1 Điều kiện tự nhiên của xã Động Đạt
Xã Động Đạt nằm ở trung tâm huyện Phú Lương, với diện tích 3.572,32 ha, xã có ranh giới giáp các địa phương sau:
- Phía Đông giáp xã Yên Lạc, huyện Phú Lương
- Phía Tây giáp xã Phúc Lương - huyện Đại Từ, xã Hợp Thành, xã Phủ Lý
- Phía Nam giáp xã Phấn Mễ, Thị trấn Đu, huyện Phú Lương
- Phía Bắc giáp xã Yên Đổ, huyện Phú Lương
Xã Động Đạt có 6 Km tuyến Quốc lộ 3 chạy dọc theo xã, đây là điều kiện thuận lợi để giao thương phát triển kinh tế
Xã Động Đạt có 20 xóm với tổng cộng 2.373 hộ và 8.767 nhân khẩu Xã được chia thành 3 vùng rõ rệt: Thành Đồng với 11 xóm, Tân Chúa gồm 4 xóm và Hồng Lê có 5 xóm, tất cả đều nằm bao quanh thị trấn Đu.
4.1.1.2 Địa hình, địa mạo Đặc điểm địa hình của xã là vùng trung du miền núi, xen kẽ các cánh đồng là những dãy núi đất thấp, bao quanh là hai dãy núi cao (phía Đông là dãy Chín tầng; phía Tây là dãy núi Chúa), đất đai sử dụng chủ yếu vào sản xuất nông nghiệp
Khí hậu xã nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, với mùa nóng mưa nhiều từ tháng 4 đến tháng 10 và mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 Thời tiết hanh khô, thường có gió mùa đông bắc, nhiệt độ xuống thấp ảnh hưởng đến sức khỏe con người, gia súc và sự phát triển của cây trồng Nhiệt độ trung bình hàng năm là 22°C, với nhiệt độ cao nhất vào tháng 7 lên tới 38°C và thấp nhất vào tháng 12 xuống tới 3°C.
Lượng mưa trung bình đạt 2000mm/năm, song lượng mưa phân bố không đều, lượng mưa từ tháng 4 đến tháng 10 chiếm tới 90%
Suối Khe Nác dài 10,4 km chảy từ Bắc xuống Nam qua địa bàn xã, sau đó hợp lưu với sông Đu dài 3,8 km chảy từ phía Tây Nam xuống phía Nam.
Xã Động Đạt với diện tích đất tự nhiên 3.572,32 ha được phân như sau:
- Đất trồng cây hàng năm khác: 214,15 ha
- Đất trồng cây lâu năm: 639,92 ha
- Đất nuôi trồng thủy sản: 56,28 ha
- Đất trồng cây Lâm nghiệp: 1.714,36 ha
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa: 8,5 ha
- Đất tôn giáo tín ngưỡng( Đền Đuổm, Đền Khuôn): 4,05 ha
- Đất sông suối, ao hồ: 49,88 ha
- Đất chưa sử dụng: 11,73 ha
Nước sinh hoạt chủ yếu được khai thác từ hai nguồn: giếng khơi (nước mặt) và giếng khoan (nước ngầm) Tuy nhiên, trong sản xuất nông nghiệp, 35% diện tích đất nông nghiệp tại bốn xóm vẫn gặp khó khăn về nguồn nước trong mùa khô do thiếu hồ chứa nước.
Trên địa bàn xã, có mỏ quặng Titan ở phía tây với 03 công ty được cấp phép khai thác tổng diện tích 89 ha Ngoài ra, phía đông xã cũng có mỏ đá Barít được cấp phép cho 01 đơn vị với diện tích khoảng 79 ha.
4.1.1.6 Thực trạng về môi trường
Môi trường xã hiện tại vẫn còn trong lành, nhưng đang đối mặt với nguy cơ ô nhiễm và mất cân bằng sinh thái Các khu vực dân cư đông đúc như miền Thành Đồng, cùng với các khu mỏ, trang trại chăn nuôi và cơ sở y tế, tạo ra lượng chất thải lớn nhưng chưa được xử lý triệt để Người dân vẫn sử dụng nhiên liệu thô như than và rơm rạ, cũng như sản phẩm nhựa và nilon trong sinh hoạt hàng ngày Thêm vào đó, việc sử dụng hóa chất để diệt sâu bọ, cỏ dại và phân bón hóa học trong nông nghiệp, cùng với chất thải từ sản xuất nông nghiệp và tiểu thủ công nghiệp, đang gây áp lực lên môi trường và làm giảm tính đa dạng sinh học.
Trong bối cảnh phát triển kinh tế xã hội hiện nay, việc bảo vệ môi trường tại địa bàn xã là vô cùng cần thiết Cần có các biện pháp dự kiến nhằm ngăn ngừa và hạn chế ô nhiễm, đồng thời khắc phục các tác động tiêu cực Mục tiêu là bảo vệ và phát triển bền vững tài nguyên thiên nhiên và môi trường sinh thái.
4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của xã Động Đạt
4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế
- Lĩnh vực phát triển kinh tế
Rừng có diện tích lớn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế rừng, nhờ vào các chính sách hỗ trợ từ nhà nước Gần đây, việc đầu tư trồng và chăm sóc rừng được chính quyền và người dân đặc biệt quan tâm, dẫn đến diện tích rừng được phủ kín và sản lượng gỗ khai thác hàng năm mang lại nguồn thu đáng kể Về cây lương thực, diện tích trồng lúa nước lên tới bốn trăm ha với đất đai màu mỡ, hệ thống thủy lợi và giao thông thuận lợi, có tiềm năng thâm canh cao Điều này cho phép xã phát triển vùng sản xuất lúa giống với các giống cây có năng suất và chất lượng tốt.
Xã Động Đạt nổi bật với diện tích trồng chè lớn và chất lượng chè ngon, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mở rộng sản xuất và thay thế giống chè mới Nhiều khu vực trồng chè tại đây có tiềm năng để đầu tư xây dựng thương hiệu, nhằm tăng cường khả năng tiêu thụ trên thị trường.
Giao thông trong xã Động Đạt rất thuận lợi nhờ có tuyến quốc lộ 3 và các tuyến giao thông tỉnh, huyện đi qua Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ, đặc biệt là dịch vụ chế biến và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp cũng như các dịch vụ phục vụ nông nghiệp.
Chăn nuôi tại khu vực này có điều kiện phát triển thuận lợi nhờ vào nguồn thức ăn dồi dào từ nông nghiệp Đất đai rộng rãi tạo điều kiện cho việc xây dựng các vùng chăn nuôi tập trung Ngoài ra, sự thay đổi trong phương thức canh tác đã dẫn đến tình trạng dư thừa lao động trong lĩnh vực trồng trọt, tạo cơ hội cho việc chuyển đổi sang chăn nuôi.
Tiềm năng khoáng sản phong phú và trữ lượng lớn đã thu hút nhiều đơn vị kinh tế được cấp phép khai thác Sự đóng góp và hỗ trợ từ các đơn vị này sẽ tạo thêm nguồn đầu tư quan trọng cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng.
* Ngành sản xuất nông nghiệp
Trong những năm gần đây, ngành nông nghiệp của xã đã phát triển mạnh mẽ theo hướng tích cực, với năng suất cây trồng không ngừng tăng lên nhờ áp dụng khoa học kỹ thuật vào sản xuất Sự cải thiện này đã góp phần nâng cao đời sống của người dân Để có cái nhìn tổng thể về sự phát triển kinh tế của xã, cần nghiên cứu một số chỉ tiêu quan trọng.
Ngành chăn nuôi trong xã đã có những tiến bộ đáng kể trong những năm gần đây, với sự gia tăng liên tục về số lượng và chất lượng sản phẩm tiêu thụ trên thị trường Người dân cũng chú trọng đầu tư vào đàn gia cầm như ngan và vịt Hiệu quả từ việc chăn nuôi gia súc và gia cầm đã giúp cải thiện đời sống của người dân một cách rõ rệt.
* Khu vực dịch vụ kinh tế và thương mại
Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức tại xã Động Đạt
4.2.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018
Chuyển đổi quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển nhượng đất, chủ yếu là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ sử dụng nhằm tổ chức lại sản xuất, khắc phục tình trạng manh mún và phân tán đất đai Tuy nhiên, trong thời gian qua, xã không ghi nhận trường hợp nào chuyển đổi QSDĐ do không có chương trình dồn điền đổi thửa, và việc phân bố đất nông nghiệp đã tương đối ổn định cho sản xuất của người dân.
4.2.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quá trình mua bán QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất Tại xã Động Đạt, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi động, thể hiện qua cả số lượng và chất lượng giao dịch.
Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018
Năm Đối tượng Số lượng đăng kí Đã hoàn thành thủ tục
( Nguồn: UBND xã Động Đạt )
Theo bảng 4.3, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra giữa các cá nhân và hộ gia đình, tập trung vào đất sản xuất nông nghiệp Tất cả các trường hợp chuyển nhượng đều được đăng ký và giải quyết theo quy định pháp luật Trong giai đoạn 2016 - 2018, có 154 hồ sơ đã được giải quyết với tổng diện tích 5,75 ha, đạt 100% tỷ lệ giải quyết cho các trường hợp đăng ký.
- Năm 2016 có 47 trường hợp chuyển nhượng QSD đất với diện tích 1,56 ha
- Năm 2017 có 51 trường hợp chuyển nhượng QSD đất với diện tích 2,37 ha
Trong năm 2018, đã có 56 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích 1,82 ha Điều này cho thấy hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có sự gia tăng liên tục từ năm 2016 đến 2018.
4.2.3 Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là quá trình mà người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng của mình cho bên khác theo thỏa thuận trong một khoảng thời gian nhất định, thông qua hợp đồng tuân theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất Đất cho thuê là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác, không phải là đất có nguồn gốc từ thuê Trong khi đó, đất cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ hợp đồng thuê, nghĩa là người sử dụng đất ban đầu cho phép người khác thuê lại.
Theo Luật Đất đai 1993, việc cho thuê lại đất chỉ được phép thực hiện đối với những khu đất mà người sử dụng đã thuê từ Nhà nước trong một số trường hợp cụ thể Tuy nhiên, Luật Đất đai 2003 đã không còn cấm hành vi này, mở ra nhiều cơ hội cho việc cho thuê lại đất.
Theo số liệu thu thập được thì trong giai đoạn 2016 – 2018 thì trên địa bàn xã Động Đạt không có trường hợp cho thuê, cho thuê lại Nguyên nhân:
Xã Động Đạt chủ yếu có các hoạt động sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với quy mô nhỏ, thường diễn ra tại các hộ gia đình Hầu hết các hộ này tận dụng đất của gia đình để làm địa điểm cho hoạt động sản xuất kinh doanh của mình.
Mặc dù có nhiều trường hợp cho thuê đất giữa các hộ gia đình và cá nhân mà không đăng ký với cơ quan Nhà nước, vấn đề này gây khó khăn trong quản lý đất đai Để khắc phục tình trạng này, cần tuyên truyền và giải thích lợi ích của việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) dưới hình thức cho thuê với cơ quan có thẩm quyền Đồng thời, cần tăng cường giám sát hoạt động cho thuê và cho thuê lại QSDĐ tại địa phương và toàn huyện.
4.2.4 Đánh giá kết quả để thừa kế QSDĐ tại địa bàn xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một hình thức đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, kết hợp giữa các yếu tố kinh tế và chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993, nhà nước đã công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản có giá trị, cho phép người sử dụng đất thực hiện quyền này theo quy định của pháp luật Do đó, QSDĐ được xem như một tài sản đặc biệt và người sử dụng đất có quyền thừa kế Quyền thừa kế này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Kết quả để thừa kế QSD đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016 – 2018 được thực hiện tại bảng 4.4:
Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả để thừa kế QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn
Năm Đối tượng Số lượng đăng kí Đã hoàn thành thủ tục Để thừa kế
( Nguồn: UBND xã Động Đạt )
Từ năm 2016 đến năm 2018, xã đã ghi nhận 42 trường hợp đăng ký nhận thừa kế quyền sử dụng đất với tổng diện tích 2,29 ha Tất cả các trường hợp này đều được giải quyết và hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật.
- Năm 2016 có 20 trường hợp đã đăng ký nhận thừa kế QSD đất với diện tích là 0,98 ha
- Năm 2017 có 13 trường hợp đã đăng ký nhận thừa kế QSD đất với diện tích là 1,08 ha
- Năm 2018 có 09 trường hợp đã đăng ký nhận thừa kế QSD đất với diện tích là 0,23 ha
Trong giai đoạn 2016 – 2018 hoạt động nhận thừa kế QSD đất vẫn diễn ra bình thường, nhưng giảm dần các trường hợp qua các năm
Thừa kế là một quan hệ dân sự đặc biệt, thường gặp nhiều vấn đề nhạy cảm, dẫn đến thời gian giải quyết và thực hiện chậm hơn so với các hình thức chuyển quyền khác.
4.2.5 Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016- 2018
Hầu hết các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại xã đều diễn ra giữa bố mẹ và con cái, xuất phát từ nhu cầu tách khẩu và tìm kiếm đất ở, đất sản xuất của thế hệ trẻ Trong khi đó, bố mẹ thường đã già yếu, không còn khả năng lao động như trước Kết quả của việc tặng cho QSDĐ trong giai đoạn nghiên cứu được thể hiện rõ trong bảng 4.5.
Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016 – 2018
Năm Đối tượng Số lượng đăng kí Đã hoàn thành thủ tục Tặng cho
( Nguồn: UBND xã Động Đạt )
Từ năm 2016 đến 2018, xã đã ghi nhận 82 trường hợp đăng ký tặng quyền sử dụng đất với tổng diện tích 2,08 ha Tất cả các trường hợp này đều được giải quyết và hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật.
- Năm 2016 có 27 trường hợp đăng ký tặng cho QSD đất với diện tích là 0,69 ha
- Năm 2017 có 31 trường hợp với diện tích 0,58 ha đã đăng ký tặng cho QSD đất và hoàn thành thủ tục
- Năm 2018 có 24 trường hợp với diện tích 0,81 ha đã đăng ký và hoàn thành thủ tục
Trong giai đoạn 2016 - 2018 hoạt động tặng cho QSD đất có sự chênh lệch bấp bênh,so với 2016 có sự tăng lên rồi lại giảm xuống
Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của xã Động Đạt trong giai đoạn nghiên cứu
4.3.1 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ đã được giải quyết trên địa bàn xã Động Đạt giai đoạn 2016- 2018
Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó đã loại bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt trong giai đoạn nghiên cứu được thể hiện rõ ràng trong bảng 4.7.
Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ
Các hình thức chuyển QSDĐ
( Nguồn: Số liệu tổng hợp )
Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016 - 2018 cho thấy hình thức chuyển nhượng chiếm ưu thế với 154 hồ sơ, tương đương 40,21%, trong khi hình thức thừa kế có số lượng thấp nhất với chỉ 42 hồ sơ, chiếm 10,97% Các hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và thừa kế đều có sự phát triển trong giai đoạn này.
4.3.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích diễn ra của xã Động Đạt trong giai đoạn 2016 – 2018
Bảng 4.8: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích
Các hình thức chuyển QSDĐ
Diện tích (ha) Tỷ lệ
( Nguồn: Số liệu tổng hợp )
Trong giai đoạn 2016 - 2018, xã Động Đạt ghi nhận hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhiều nhất, với tổng diện tích lên tới 5,75 ha, chiếm 41,52% tổng diện tích trong 4 hình thức chuyển nhượng QSDĐ Ngược lại, hình thức tặng cho QSDĐ chỉ đạt 2,08 ha, tương đương 15,02% diện tích.
Kết quả cho thấy rằng hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có số hồ sơ và tổng diện tích chuyển quyền cao nhất trong toàn bộ giai đoạn, trong khi các hình thức thừa kế, tặng cho và thế chấp đều đạt mức tương đối giống nhau.
Kết quả đánh giá trình độ hiểu biết của người dân trên địa bàn xã Động Đạt về công tác chuyển QSDĐ từ khi thực hiện luật đất đai 2013
Xã Động Đạt, với vị trí địa lý thuận lợi trên trục đường liên huyện, là một trong những xã phát triển mạnh về kinh tế, chính trị và văn hóa của huyện Phú Lương Các hoạt động tại đây diễn ra sôi nổi, giúp người dân nhanh chóng tiếp cận thông tin và cập nhật các văn bản mới Việc đánh giá hiểu biết của người dân về công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất (QSDĐ) cung cấp cái nhìn sâu sắc về kết quả chuyển QSDĐ tại xã trong giai đoạn nghiên cứu Kết quả điều tra cho thấy sự quan tâm và nhận thức cao của cộng đồng về vấn đề này.
4.4.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra
Bảng 4.9: Hiểu biết của người dân về những vấn đề chung của chuyển quyền sử dụng đất Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng(%)
Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB
1.Chuyển QSDĐ là quyền của người sử dụng đất? 80 90 85 2.Theo luật đất đai 2013 chuyển QSDĐ bỏ đi hình thức chuyển quyền nào? 90 70 80
3 Theo luật đất đai 2013, chuyển QSDĐ gồm mấy hình thức? 60 70 65
4 Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền của người sử dụng đất là khi có giấy chứng nhận
( Nguồn: Số liệu điều tra )
Theo số liệu điều tra, tỷ lệ người dân trong xã hiểu biết đúng về các vấn đề cơ bản liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất đạt 80% Tuy nhiên, nhóm đối tượng sản xuất nông nghiệp (SXNN) có tỷ lệ trả lời đúng thấp hơn nhóm sản xuất phi nông nghiệp (SXPNN) khoảng 5%.
Kết quả phỏng vấn cho thấy người dân có hiểu biết đúng về các vấn đề cơ bản liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) khá cao Đặc biệt, hai nhóm đối tượng trong xã Động Đạt đã nâng cao trình độ hiểu biết, đặc biệt là kiến thức pháp luật, trong những năm gần đây.
4.4.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về các hình thức chuyển QSDĐ
4.4.2.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về hình thức chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi quyền sử dụng đất (QSD đất) là hình thức đơn giản nhất, bao gồm việc "đổi đất lấy đất" giữa các chủ sử dụng nhằm tổ chức lại sản xuất và khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai Hiểu biết của người dân về hoạt động này tại xã Lục Ba có ảnh hưởng đến kết quả chuyển đổi QSD đất, như thể hiện trong bảng 4.10.
Bảng 4.10: Hiểu biết của người dân về hình thức chuyển đổi QSDĐ Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng (%)
Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB
1 Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chỉ bao hàm việc “ đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất
2 Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp với các cá nhân trong cùng xã
3 “Dồn điền đổi thửa” là một hình thức chuyển đổi QSDĐ 50 60 55
4 Chuyển đổi QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất giống nhau 70 80 75
( Nguồn: Số liệu điều tra )
Theo bảng 4.10, nhận thức của người dân về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất (QSDĐ) khá cao, với tỷ lệ trả lời đúng ở các nhóm đối tượng tương đối đồng đều Tuy nhiên, nhóm sản xuất nông nghiệp (SXNN) có tỷ lệ trả lời đúng thấp hơn (72,5%) so với nhóm sản xuất phi nông nghiệp (SXPNN) (75%).
Dựa trên các số liệu phỏng vấn, hiện nay nhiều người dân vẫn nhầm lẫn về việc chuyển đổi và chuyển mục đích sử dụng đất.
4.4.2.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về hình thức chuyển nhượng QSDĐ
Sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về chuyển nhượng QSDĐ thể hiện tại bảng 4.11
Bảng 4.11: Hiểu biết của người dân về hình thức chuyển nhượng QSDĐ Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng(%)
Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB
1 Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của chuyển QSDĐ 60 90 75
2 Người nhận chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải trả bằng tiền mà có thể trả bằng hiện vật cho người chuyển nhượng để có QSDĐ
3 Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước khi trực tiếp sản xuất nông nghiệp
4 Chuyển nhượng QSDĐ chính là việc mua bán đất đai 80 70 75
( Nguồn: Số liệu điều tra )
Qua điều tra, nhận thấy rằng người dân có sự hiểu biết tương đối cao về hình thức này Tuy nhiên, khi được hỏi chi tiết hơn, mức độ hiểu biết đúng của họ lại giảm đáng kể.
4.4.2.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về hình thức cho thuê QSDĐ
Sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về cho thuê QSDĐ thể hiện tại bảng 4.12
Bảng 4.12: Hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê QSDĐ Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng (%)
Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB
1 Cho thuê QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng
2 Nguồn gốc của đất cho thuê QSDĐ không phải là đất thuê của nhà nước 40 30 35
3 Hồ sơ cho thuê QSDĐ gồm có: Hợp đồng cho thuê QSDĐ và giấy chứng nhận
4 Người sử dụng đất cho thuê đất và nhà nước cho thuê đất đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất
( Nguồn: Số liệu điều tra )
Hầu hết người dân ở các nhóm đối tượng chưa hiểu rõ về các hình thức cho thuê quyền sử dụng đất, đặc biệt là nguồn gốc của đất cho thuê, với tỷ lệ hiểu biết chỉ đạt 66,25% Điều này cho thấy hoạt động cho thuê đất tại xã Động Đạt diễn ra khá ít Nhiều người dân không nắm rõ quyền lợi khi tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thường chỉ thực hiện thủ tục theo nhu cầu hoặc tự làm hợp đồng do thiếu thông tin Do đó, cần nâng cao nhận thức của người dân để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của họ khi được Nhà nước bảo hộ.
4.4.2.4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về hình thức cho thuê lại QSDĐ
Bảng 4.13: Hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê lại QSDĐ Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng (%)
Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB
1 Nguồn gốc của đất cho thuê lại là từ đất thuê của nhà nước 20 40 30
2 Luật Đất đai 2013 tách hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại thành 2 hình thức riêng biệt
3 Diện tích đất cho thuê là một trong những căn cứ để tính tiền cho thuê đất 90 90 90
4 “Đất không có tranh chấp” là một điều kiện đề thực hiện quyền cho thuê lại 80 70 75
( Nguồn: Số liệu điều tra )
Sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê lại QSD đất có tỷ lệ là 62,5%
Tỷ lệ nhóm đối tượng hiểu đúng về hình thức cho thuê lại có sự chênh lệch khá lớn đến 10%
4.4.2.5 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho QSDĐ
Bảng 4.14: Hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho QSDĐ Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng (%)
Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB
1 Tặng cho QSDĐ là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật của người nhận QSDĐ
2 Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển
QSDĐ chỉ diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống
3 Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền được quy định từ Luật Đất đai 2003
4 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp được phép tặng cho QSDĐ không phải chịu thuế thu nhập cánhân 80 60 70
( Nguồn: Số liệu điều tra )
Theo bảng số liệu điều tra 4.14, tỷ lệ hiểu đúng các vấn đề liên quan đến việc tặng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa các nhóm đối tượng có sự chênh lệch đáng kể, lên đến 10% Nhóm có mức độ hiểu biết đúng thấp nhất là nhóm sản xuất nông nghiệp, với tỷ lệ chỉ đạt 57,5%.
4.4.2.6 Đánh giá sự hiếu biết của người dân về hình thức thế chấp QSDĐ
Bảng 4.15: Hiểu biết của người dân về hình thức thế chấp QSDĐ Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng (%)
Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB
1 Thế chấp bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ đi thế chấp cho một tổ chức hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian theo thỏa thuận
2 Thế chấp QSDĐ là hình thức chuyển quyền nửa vời 60 40 50
3 Hộ gia đình, cá nhân trong nước được thế chấp giá trị QSDĐ tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam
4 Việc chuyển quyền thực sự chỉ xảy ra khi bên thế chấp không có khả năng hoàn trả vốn
( Nguồn: Số liệu điều tra )
Trong bối cảnh phát triển kinh tế hiện nay, nhu cầu vay vốn ngân hàng đang gia tăng đáng kể, với nhiều người dân tham gia vào hình thức chuyển quyền này Tuy nhiên, sự hiểu biết về quy trình vay vốn và các hình thức thế chấp vẫn còn hạn chế Do đó, việc nâng cao nhận thức của người dân về vay vốn ngân hàng là vô cùng cần thiết để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao trong xã hội.
Pháp luật xác định rằng việc chuyển quyền chỉ diễn ra khi người vay không có khả năng thanh toán khoản vay, và người dân đã nắm rõ nội dung này.
4.4.2.7 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ
Bảng 4.16: Hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng (%)
Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB
1 Để thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác
2 Để thừa kế QSDĐ có hai hình thức:
Thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật
3 Pháp luật chia hàng thừa kế thành 3 hàng thừa kế 40 80 60
4 Người trong một hàng thừa kế theo pháp luật được hưởng như nhau 80 50 65
( Nguồn: Số liệu điều tra )
Theo bảng 4.16, tỷ lệ người dân hiểu biết đúng về thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ) tương đối cao Tuy nhiên, kiến thức của họ về thừa kế theo pháp luật vẫn còn hạn chế.
4.4.2.8 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức góp vốn bằng QSDĐ
Bảng 4.17: Hiểu biết của người dân về hình thức góp vốn QSDĐ Đơn vị tính: tỷ lệ trả lời đúng (%)
Nội dung câu hỏi SXNN SXPNN TB
1 Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh
2 Góp vốn bằng giá trị QSDĐ có thể thực hiện linh động giữa 2 hay nhiều đối tác 90 80 85
3 Góp vốn bằng giá trị QSDĐ cũng được quy định trong luật dân sự 80 40 60
4 Khi góp vốn người góp vốn có quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 40 50 45
( Nguồn: Số liệu điều tra )
Ưu điểm, hạn chế và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết hồ sơ chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu
hồ sơ chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu
Trong quá trình thực tập tại UBND xã Động Đạt, nghiên cứu về quản lý đất đai và chuyển quyền sử dụng đất, chúng tôi đã tiến hành phỏng vấn người dân để thu thập ý kiến về việc thực hiện quyền sử dụng đất Kết quả cho thấy có những ưu điểm và hạn chế trong công tác chuyển quyền, cùng với đó là một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong lĩnh vực này.
Mặc dù xã nghiên cứu còn gặp nhiều khó khăn và chưa phát triển, nhưng tốc độ đô thị hóa tăng cao trong những năm gần đây đã thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội và nâng cao trình độ dân trí Trình độ cán bộ, đặc biệt trong ngành quản lý đất đai, đã được củng cố, với nhiều cán bộ chủ động trau dồi kiến thức chuyên môn và nghiên cứu pháp luật để phục vụ công việc và người dân Nhờ đó, hiểu biết pháp luật của cán bộ quản lý ngày càng sâu sắc.
Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai hiện nay vẫn còn chồng chéo và thiếu sự thống nhất với các bộ luật khác, dẫn đến nhiều quy định cần phải sửa đổi, bổ sung Sự hiểu biết của người dân về quyền sử dụng đất còn hạn chế, cùng với sự phối hợp chưa đồng nhất giữa người dân và cán bộ quản lý, gây khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất Ngoài ra, tình trạng mua bán đất không khai báo với chính quyền, sử dụng đất không đúng mục đích và không đúng tên chủ sử dụng vẫn là những vấn đề nan giải tồn tại trong nhiều năm qua.
Mặc dù chính quyền địa phương đã triển khai nhiều chính sách nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, nhưng vẫn tồn tại nhiều khó khăn trong quản lý nhà nước về đất đai Qua quá trình thực tập tại xã, nhận thấy những bất cập mà người dân gặp phải khi thực hiện quyền của mình, cần thiết đưa ra một số giải pháp để cải thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước về đất đai.
Tăng cường tuyên truyền và phổ biến pháp luật về đất đai là cần thiết để người dân hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình trong quản lý và sử dụng đất đai, từ đó thực hiện tốt hơn trách nhiệm đối với nhà nước.
Cải cách thủ tục hành chính một cách tích cực và xây dựng hành lang pháp lý thông thoáng là cần thiết để chuyển quyền sử dụng đất trở thành một thị trường giao dịch đặc biệt và hiệu quả.
Cần tăng cường đầu tư vào cơ sở hạ tầng và trang thiết bị hiện đại để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai Đồng thời, cần nhanh chóng hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai toàn xã theo định dạng số.
Cần tăng cường năng lực lãnh đạo và làm việc cho cán bộ quản lý đất đai, đồng thời thúc đẩy tinh thần trách nhiệm và thái độ tận tình trong việc tiếp dân Sự phối hợp giữa cán bộ quản lý và người dân là yếu tố then chốt để đạt được hiệu quả tối ưu trong công tác quản lý đất đai.