BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÂM QUỐC TRUNG TÁC ĐỘNG CỦA CÁC YẾU TỐ VĨ MÔ ĐẾN GIÁ THUÊ VĂN PHỊNG HẠNG A TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤCVÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÂM QUỐC TRUNG TÁC ĐỘNG CỦA CÁC YẾU TỐ VĨ MÔ ĐẾN GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG HẠNG A TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ) MÃ SỐ: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN QUỲNH HOA TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ "Tác động yếu tố vĩ mô đến giá thuê văn phòng hạng A địa bàn TP.HCM" kết trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập cá nhân hướng dẫn TS Nguyễn Quỳnh Hoa Các số liệu nêu luận văn trích dẫn nguồn rõ ràng thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, xử lý trung thực khách quan Kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu khác TPHCM, ngày 06tháng 08 năm 2015 Học viên thực luận văn LÂM QUỐC TRUNG MỤC LỤC Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt Danh mục bảng biểu CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .2 1.5 Phương pháp nghiên cứu .3 1.6 Kết cấu luận văn .3 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Tổng quan văn phòng cho thuê 2.1.1 Khái niệm văn phòng cho thuê 2.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê 2.1.3 Cung cầu giá thị trường văn phòng cho thuê 2.1.3.1 Cầu văn phòng cho thuê 2.1.3.2 Cung văn phòng cho thuê 10 2.1.3.3 Giá thuê văn phòng thị trường .12 2.2 Những yếu tố vĩ mơ ảnh hưởng đến giá th văn phịng cho thuê .16 2.2.1 Chính sách Nhà nước .16 2.2.2 Các yếu tố kinh tế chung quốc gia địa phương 17 2.3 Lý thuyết mơ hình véctơ tự hồi quy (VAR – Vector Autoregression Model) 19 2.4 Lược khảo nghiên cứu có liên quan 23 2.4.1 Lược khảo nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá bất động sản nói chung .23 2.4.2 Lược khảo nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố kinh tế vĩ mơ đến giá th văn phịng 26 Kết luận chương 30 CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 31 3.1 Khung phân tích 31 3.2 Mơ hình nghiên cứu đề xuất 32 3.2 Dữ liệu nghiên cứu 37 Kết luận chương 37 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 39 4.1 Tổng quan thị trường văn phòng cho thuê hạng A TP.HCM 39 4.2 Tổng quan thay đổi yếu tố kinh tế vĩ mô 41 4.3 Kết nghiên cứu thực nghiệm ảnh hưởng yếu tố kinh tế vĩ mơ đến giá th văn phịng hạng A 50 4.3.1 Thống kê mô tả .50 4.3.2 Kiểm định nghiệm đơn vị .51 4.3.3 Lựa chọn độ trễ tối ưu mơ hình 52 4.3.4 Kết ước lượng mơ hình VAR 53 4.3.5 Kiểm định nhân Granger 55 4.3.6 Hàm phản ứng đẩy .56 Kết luận chương 58 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60 5.1 Kết nghiên cứu 60 5.2 Hạn chế nghiên cứu 61 5.3 Kiến nghị 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO Phụ lục DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản VAR Vector Auto Regression GDP Gross Domestic Product FDI Foreign Direct Investment TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh AR (1) Auto Regression (Q trình tự hồi quy bậc 1) NHNN Ngân hàng Nhà nước GSO Tổng cục thống kê TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh 10 CPI Chỉ số giá tiêu dùng 11 WTO World Trade Organization DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU  Bảng 2.1: Tóm tắt mơ hình nghiên cứu số quốc gia 27  Hình 3.1: Khung phân tích nghiên cứu 32  Bảng 3.2: Tóm tắt biến mơ hình 33  Biểu đồ 4.1 Biến động giá th văn phịng hạng A bình quân thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn Quý 4/2006 đến Quý 1/2015 39  Biểu đồ 4.2 Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 1990-2014 41  Biểu đồ 4.3 Tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội theo quý 42  Biểu đồ 4.4 Thay đổi số giá tiêu dùng theo quý 43  Biểu đồ 4.5 Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước 44  Biểu đồ 4.6 Chỉ số VN – Index 46  Biểu đồ 4.7 Tăng trưởng tín dụng lãi suất tái cấp vốn 48  Bảng 4.8 Thống kê mô tả mẫu khảo sát 51  Bảng 4.9 Kiểm định tính dừng biến theo tiêu chuẩn ADF 52  Bảng 4.10 Lựa chọn độ trễ tối ưu cho mơ hình VAR 52  Bảng 4.11 Kết ước lượng mô hình VAR 53  Bảng 4.12 Kiểm định nhân Granger 55  Hình 4.13 Phản ứng giá thuê văn phòng trước cú sốc biến kinh tế vĩ mô 58 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, với sách mở cửa kinh tế, cụ thể, Việt Nam thành viên thức tổ chức quốc tế như: AFTA WTO Số lượng doanh nghiệp hoạt động Việt Nam gia tăng Một mặt doanh nghiệp thành lập nước, mặt khác doanh nghiệp nước vào Việt Nam Nhu cầu văn phòng cho thuê tăng nhanh, điều kiện nguồn cung văn phòng cho thuê bị giới hạn, giá thuê văn phòng bị ảnh hưởng, biến động thường xuyên Tác động cung cầu, yếu tố vi mô làm thay đổi giá thuê văn phòng thường dễ nhận biết Tuy nhiên ảnh hưởng cung cầu, yếu tố vi mô bất động sản thương mại khác, giá thuê văn phòng bị ảnh hưởng nhiều yếu tố vĩ mơ khác Một thực tiễn nhìn nhận rằng, nhiều tổ chức kinh doanh dịch vụ văn phòng cho thuê Việt Nam chưa quan tâm đến tác động yếu tố vĩ mơ đến biến động giá văn phịng cho th nghiên cứu lĩnh vực thực nước phát triển giới thơng qua mơ hình định lượng Tại Việt Nam, theo tác giả, chưa có nghiên cứu ứng dụng mơ hình VAR để nghiên cứu tác động yếu tố vĩ mô đến giá th văn phịng Các yếu tố vĩ mơ tổng sản phẩm quốc nội (GDP), lạm phát, lãi suất ngân hàng, tăng trưởng tín dụng, vốn đầu tư nước ngồi, số chứng khốn…ảnh hưởng đến thu nhập rịng trung bình tương lai tài sản Các khoản thu nhập rịng tương lai thơng thường ước lượng cho giai đoạn định thông qua hai tiêu chí doanh thu chi phí dự báo, sau chiết khấu với tỷ suất khấu định để tính giá trị tài sản Do đó, việc xác định ảnh hưởng yếu tố vĩ mô đến việc xác định giá trị BĐS thương mại nói chung giá thuê văn phịng nói riêng trở thành đề tài quan tâm Có nhiều nghiên cứu nguyên nhân làm cho giá bất động sản thay đổi bất thường Theo George Soros: “Để gây bùng vỡ, phải có dạng tín dụng hay địn bẩy đó, vừa có dạng ngộ nhận hay lý giải sai đó” (Soros, 2009) Nếu “dạng tín dụng hay địn bẩy” phát biểu liên quan đến tăng trưởng mức, “sự ngộ nhận” lại liên quan đến tâm lý nhà đầu tư, “sự lý giải sai đó” dùng để đề cập đến sách không hợp lý Nghiên cứu thực nghiệm thị trường Singapore, Subramaniam Pillay rằng, có nguyên nhân tác động đến giá bất động sản là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay số chứng khoán, tốc độ tăng trưởng tín dụng ngun nhân (Subramaniam, 2005) Trên sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “Tác động yếu tố vĩ mơ đến giávăn phịng cho th hạng A địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Luận văn có mục tiêu nghiên cứu sau: Luận giải kiểm định mối quan hệ nhân biến giá văn phòng cho thuê hạng A thành phố Hồ Chí Minh biến kinh tế vĩ mô Đưa kiến nghị nhằm phát triển thị trường văn phòng cho thuê hạng A Thành phố Hồ Chí Minh 1.3 Câu hỏi nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu cụ thể hóa thơng qua câu hỏi sau: Đầu tiên nguyên nhân nàodẫn đến biến động giávăn phòng cho thuê hạng A Thành phố Hồ Chí Minh? Sau trả lời câu hỏi này, tác giả tiến trả lời câu hỏi tác động biến kinh tế vĩ mô đến giá văn phòng cho thuê hạng A Thành phố Hồ Chí Minh nào? Trên sở kết lượng hóa tác động biến kinh tế vĩ mơ đến giá văn phịng cho th hạng A thành phố Hồ Chí Minh, tác giả tiến hành đề xuất kiến nghịcần thực nhằm phát triển thị trường văn phòng cho thuê hạng A Thành phố Hồ Chí Minh 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Về đối tượng nghiên cứu Các yếu tố vĩ mơ ảnh hưởng đến giá văn phịng cho thuê hạng A địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh  Về phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu luận văn biến độnggiá văn phịng cho th địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn Quý 4/2006–Quý 1/2015 1.5 Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích tổng hợp sử dụng nhằm làm sáng tỏ sở lý luận giá văn phòng cho thuê ảnh hưởng yếu tố vĩ mơ đến giá văn phịng cho th Phương pháp thống kê mô tả nhằm điều tra, thu thập số liệu tình hình thị trường văn phịng cho th, yếu tố kinh tế vĩ mơ có mối quan hệ tương tác với thị trường văn phòng cho thuê hạng A Thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu định lượng sử dụng nhằm mơ hình hóa mối quan hệ biến vĩ mơ giá th văn phịng hạng A sở lý thuyết phân tích, đánh giá Từ đólượng hóa tác động biến vĩ mơ đến biến giávăn phòng cho thuê làm sở để đề xuất kiến nghị 1.6 Kết cấu luận văn Bài luận văn chia thành năm chương, cụ thể: Chương 1: Giới thiệu Trình bày sở hình thành đề tài nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, ý nghĩa đề tài nghiên cứu kết cấu nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý luận Giới thiệu khái quát lý thuyết phục vụ cho nghiên cứu Tác giả tiến hành lược khảo nghiên cứu liên quan đến đề tài chương 2,làm sở để đề xuất mơ hình nghiên cứu phù hợp với thực tế Chương 3: Mơ hình phân tích Trình bày khung phân tích, mơ hình nghiên cứu, cỡ mẫu, đặc điểm mẫu, phương pháp chọn mẫu, phương pháp thu thập liệu, phương pháp phân tích số liệu, quy trình thực nghiên cứu ...BỘ GIÁO DỤCVÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÂM QUỐC TRUNG TÁC ĐỘNG C? ?A CÁC YẾU TỐ VĨ MÔ ĐẾN GIÁ THUÊ VĂN PHỊNG HẠNG A TRÊN Đ? ?A BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN... (Subramaniam, 2005) Trên sở thực tiễn đó, tác giả l? ?a chọn đề tài ? ?Tác động yếu tố vĩ mô đến gi? ?văn phòng cho thuê hạng A đ? ?a bàn Thành phố Hồ Chí Minh? ?? làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ 1.2... trạng biến động giá văn phòng cho thuê hạng A Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn Qúy 4/2006 – Qúy 1/2015 Kiểm định mối quan hệ nhân biến giá văn phòng cho thuê hạng A thành phố Hồ Chí Minh biến