HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM TRẦN ÁNH TUYẾT ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LÝ NHÂN, TỈNH HÀ NAM Ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 28 tháng năm 2017 Tác giả luận văn Trần Ánh Tuyết i LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập, hiên cứu hồn thành Luận văn tơi nhận giúp đỡ, bảo nhiệt tình thầy, giáo khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, động viên, giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp gia đình Trước hết tơi xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới Phó giáo sư - Tiến sỹ Nguyễn Thanh Trà giúp đỡ tận tình trực tiếp hướng dẫn, tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực luận văn Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi thời gian tơi học tập trường Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Lý Nhân Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Nam, chi nhánh Lý Nhân tạo điều kiện, giúp đỡ tơi suốt q trình thực đề tài Xin cảm ơn gia đình, người thân bạn bè động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện trình thực luận văn Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 28 tháng năm 2017 Tác giả luận văn Trần Ánh Tuyết ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu đề tài 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Ý nghĩa khoa học thực tiễn dề tài 1.4.1 Ý nghĩa khoa học 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan vấn đề nghiên cứu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Những khái niệm liên quan 2.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản 2.1.3 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 10 2.2 Cơ sở thực tiễn công tác đấu giá quyền sử dụng đất 16 2.2.1 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất số nước giới 16 2.2.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam tỉnh Hà Nam 21 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 34 3.1 Địa điểm nghiên cứu 34 3.2 Thời gian nghiên cứu 34 3.3 Đối tượng nghiên cứu 34 3.4 Nội dung nghiên cứu 34 3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Lý Nhân 34 iii 3.4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lý Nhân 34 3.4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn huyện Lý Nhân 34 3.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Lý Nhân 35 3.4.5 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 35 3.4.6 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 35 3.5 Phương pháp nghiên cứu 35 3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 3.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 36 3.3.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 36 3.3.4 Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh 36 3.3.5 Phương pháp chuyên gia 37 Phần Kết đạt thảo luận 38 4.1 Khái quát chung địa bàn nghiên cứu 38 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 39 4.1.3 Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam 46 4.1.4 Đánh giá chung 51 4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam 52 4.2.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam 52 4.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 53 4.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Lý Nhân 61 4.3 Kết đấu giá đất số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam 62 4.3.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất lô thuộc xã Phú Phúc, huyện Lý Nhân 62 4.3.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất 06 lô thuộc khu tái định cư thị tứ Chợ Chanh, xã Nhân Mỹ, huyện Lý Nhân 66 4.3.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu DT6 Trần Nhân Tông mở rộng thuộc thị trấn Vĩnh Trụ, huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam 70 4.4 Đánh công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Lý Nhân 73 iv 4.4.1 Đánh giá cán tham gia công tác đấu giá dự án đấu giá QSD đất huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam 73 4.4.2 Đánh giá người tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án địa bàn huyện Lý Nhân 77 4.4.3 Những hiệu đạt công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua dự án 81 4.4.4 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 85 4.5 Đề xuất số gải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lý Nhân 87 4.5.1 Giải pháp sách Nhà nước 87 4.5.2 Giải pháp kỹ thuật 87 4.5.3 Giải pháp chế tài 88 Phần Kết luận kiến nghị 89 5.1 Kết luận 89 5.2 Kiến nghị 90 Tài liệu tham khảo 91 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGĐ Đấu giá đất GCN Giấy chứng nhận GCN- QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KDC Khu dân cư LĐĐ Luật Đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TM Thương Mại TNHH Trách nhiệm hữu hạn TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân XD Xây dựng vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Lý Nhân năm 2015 47 Bảng 4.2 Kết năm thực công tác đấu giá QSDĐ huyện Lý Nhân 62 Bảng 4.3 Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá tiền đặt cọc lô đất thuộc Dự án đấu giá 06 lô xã Phú Phúc – huyện Lý Nhân 63 Bảng 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 06 lô đất Thôn Thanh Nga, xã Phú Phúc, huyện Lý Nhân 66 Bảng 4.5 Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá tiền đặt cọc lô đất thuộc Dự án đấu giá 06 lô Khu tái định cư Chợ Chanh – huyện Lý Nhân 67 Bảng 4.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 06 lô đất thuộc Dự án tái định cư Chợ chanh, huyện Lý Nhân 69 Bảng 4.7 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu DT6 Trần Nhân Tông mở rộng thuộc thị trấn Vĩnh Trụ, huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam (kèm theo Quyết định số 2456/QĐ-UBND ngày 28/10/2014 UBND TP Hà Nam) 72 Bảng 4.8 Đánh giá trình tự, thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá tính minh bạch dự án 74 Bảng 4.9 Đánh giá giá khởi điểm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 75 Bảng 4.10 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá 76 Bảng 4.11 Đánh giá hoàn thành nghĩa vụ tài thủ tục cấp GCN QSDĐ 76 Bảng 4.12 Tính minh bạch thơng tin cơng tác đấu giá QSDĐ 78 Bảng 4.13 Đánh giá phí đăng ký, giá khởi điểm bước giá 78 Bảng 4.14 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá 79 Bảng 4.15 Đánh giá trách nhiệm hội đồng đấu giá sau kết thúc đấu giá 80 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Trường Mầm non xã Phú Phúc 42 Hình 4.2 KDC thị trấn Vĩnh Trụ 62 Hình 4.3 Khu DT6 Trần Nhân Tông 73 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Trần Ánh Tuyết Tên luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam” Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu đề tài - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Lý Nhân - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lý Nhân Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp: - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Chọn điểm đấu giá quyền sử dụng đất phải đại diện cho vùng địa lý kinh tế - xã hội huyện, dự án thuộc khu đô thị thị trấn Vĩnh trụ, dự án thuộc thị tứ Chợ Chanh, dự án thuộc vùng nông thôn nghèo xã Phú Phúc - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu : gồm phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp - Phương pháp thống kê, xử lý số liệu - Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh - Phương pháp tính tốn hiệu kinh tế - Phương pháp chuyên gia Kết luận chủ yếu luận văn - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất huyện Lý Nhân - Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án huyên Lý Nhân chọn làm điểm nghiên cứu - Đánh giá công tác đấu giá đất huyện Lý Nhân thông qua điều tra 90 hộ gia đình cá nhân 30 cán tham gia cơng tác đấu giá - Một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lý Nhân ix Tại dự án khu DT6 Trần Nhân Tơng có tới 1/3 số người hỏi cho giá khởi điểm cao giá thị trường, có lẽ nguyễn nhân dẫn đến kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất chưa mong đợi Ngoài người hỏi cương vị người mua nên tâm lý số người trả lời cao, nhiên mức giá sàn giá trúng đấu giá theo quan điểm chuyên môn không cao Trong dự án điều tra, có dự án mức chênh lệch giá sàn giá trúng đấu giá vào khoảng 1,01-1,53 lần, công tác xác định giá sàn huyện Lý Nhân tương đối tốt Khi hỏi bước giá có hợp lý hay khơng, 81,11% số người cho hợp lý, 18,89% số người cho chưa hợp lý Vậy công tác xác định bước giá giai đoạn huyện Lý Nhân hợp lý 4.4.2.3 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá Bảng 4.14 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá Đơn vị tính: Phiếu TT Tên xã, thị trấn 06 lô xã Phú Phúc 06 lô chợ Chanh Khu DT6 Tổng Tổng số phiếu điều tra 18 21 51 90 Thực quy chế Có bị loại bỏ khơng Mức chênh lệch giá Có Khơng Có Khơng Cao Thấp Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu 14 19 43 76 14 18 21 51 90 8 23 10 14 43 67 Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra Trong trình đấu giá 84,44 % số người hỏi cho rằng: Hội đồng đấu giá thực quy chế đấu giá, 100% cho hội đồng đấu giá niêm yết công khai, tỷ lệ cao, chứng tỏ Hội đồng đấu giá thực nghiêm túc, quy chế đấu giá niêm yết Do nắm vững thơng tin, quy trình thực nên khơng có trường hợp bị loại bỏ trình đấu giá Mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá 25,6% số người cho cao 64,4% số người cho thấp công tác xác định giá dự án tương đối tốt 79 4.4.2.4 Đánh giá trách nhiệm hội đồng đấu giá sau kết thúc đấu giá Bảng 4.15 Đánh giá trách nhiệm hội đồng đấu giá sau kết thúc đấu giá Đơn vị tính: Phiếu TT Tên xã, thị trấn 06 lô xã Phú Phúc 06 lô chợ Chanh Khu DT6 Tổng Tổng số phiếu điều tra 5 42 52 Hài lịng giá Có QĐ phê duyệt Cấp GCN QSDĐ Có Khơng Có Khơng Có Không Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu Số phiếu 4 30 38 1 12 14 5 42 52 5 42 52 Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra Do tìm hiểu chấp hành tốt quy trình thực nên số người bị loại tham gia đấu giá khơng có Qua điều tra hộ dân dự án nghiên cứu, kết cho thấy sau trúng đấu giá hộ dân bàn giao mặt cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định pháp luật Về mức độ hài lòng với mức họ trả cho lô đất việc tổ chức đấu giá Hội đồng đấu giá huyện Lý Nhân có 73,07% số người hỏi hài lòng, 26,93% cho chưa hài lòng 100% số người dân cấp GCN QSD đất sau trúng đấu giá đất 4.4.2.5 Đánh giá chung người dân công tác đấu giá Qua điều tra lấy ý kiến người dân tham gia đấu 03 dự án địa bàn huyện Lý Nhân giai đoạn 2011-2015 thấy, cơng tác đấu giá địa bàn huyện thực thành công sau: - Công tác công khai minh bạch thông tin dự án đấu giá hội đồng đấu giá thực tốt, nhận đồng thuận từ người tham gia đấu giá - Hội đồng đấu giá vận dụng tốt văn Pháp luật Nhà Nước UBND tỉnh Hà Nam quy chế đấu giá QSDĐ nên tạo điều kiện thuận lợi cho người tham gia đấu giá hiểu rõ quy trình, thủ tục hình thức đấu giá, người tham đấu giá chấp hành quy trình phương án đấu giá công khai - Công tác khảo sát địa bàn, xây dựng giá sàn bám sát giá thị trường nên đưa giá sàn, bước giá hợp lý cho dự án cụ thể 80 - Giá trúng đấu giá không lệch nhiều so với giá sàn, người dân thực nghĩa vụ tài nghiêm chỉnh nên phên đấu giá đánh giá thành công 4.4.3 Những hiệu đạt công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua dự án * Hiệu kinh tế - Đối với Nhà nước: + Khai thác hợp lý quỹ đất + Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm sở hạ tầng; đưa đấu giá người dân nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia Số tiền thu sử dụng vào việc trả nợ tiền vay Nhà nước, phát triển sở hạ tầng địa phương + Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho dự án khác tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương Nhà nước thu hồi đất để xây dựng cơng trình nói chung dự án đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng + Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận quyền sử dụng đất Do vậy, diện tích đất sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh tế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng đất So với cách giao đất có thu tiền thơng thường giao đất thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu nhiều so với giao đất có thu tiền trước Qua số liệu dự án cho thấy hiệu cao từ 1,42-2,03 lần so với giao đất thông thường, cao từ 1,01-1,29 lần so với giá chuyển nhượng thực tế Chỉ với dự án đấu giá quyền sử dụng đất đem lại nguồn thu cho ngân sách 22 tỷ đồng - Đối với người sử dụng đất: Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an tồn 81 cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lô đất, đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều cơng để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo Đấu giá QSDĐ tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thơng tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường Đồng thời, người tham gia đấu giá thuế chuyển quyền sử dụng đất (Bộ Tài chính, 2003); khơng phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch BĐS Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Do người sử dụng đất thêm tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất bước lôi kéo ngân hàng, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp vừa nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường quy phát triển Thực tế chứng minh, nguồn thu từ đất vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nước có nguồn vốn hỗ trợ cho hoạt động kinh tế bền vững, bất biến tạo sở vững trình phát triển kinh tế đất nước * Hiệu xã hội Sự đời hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thực mang lại hướng mới, góp phần làm sơi động cho thị trường BĐS Hiện tất khu đất đưa vào đấu giá xây dựng nhà tạo khu dân cư đồng bộ, khang trang với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn 82 định trái với trước khu đất bỏ hoang vừa làm xấu mĩ quan vừa không mang lại hiệu kinh tế nguồn thu cho ngân sách Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa Ví dụ: Số tiền thu từ dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Phú Phúc, huyện Lý Nhân sử dụng để xây dựng hệ thống hạ tầng kĩ thuật khu dân cư địa bàn phường Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDĐ hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nơng nghiệp Nhiều ngành nghề đầu tư phát triển, đô thị cải tạo, sở hạ tầng khang trang, đẹp Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường BĐS Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý với mệnh lệnh hành cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách bên đối tác Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận quyền sử dụng đất (mua mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần can thiệp Đấu giá quyền sử dụng đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững * Hiệu cơng tác quản lý sử dụng đất đai Ngồi hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSDĐ mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: a/ Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với đặc điểm đặc 83 thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hố, đại hố đất nước Có thể khẳng định đấu giá QSDĐ biện pháp tích cực khai thác hiệu quỹ đất Kết thu từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDĐ hàng hoá hoạt động thị trường BĐS b/ Đấu giá QSDĐ sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS (Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng, 2005) Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành thường xuyên, liên tục giúp huyện thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế phường khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai c/ Đấu giá QSDĐ với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân d/ Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin người sử dụng đất e/ Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế "xin”, ”cho" tồn nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước f/ Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nơng nghiệp nằm xen kẽ khu dân cư, khu vực đất đơn vị không sử dụng, đất nằm lẫn cơng trình khác g/ Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng để xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật góp phần cho việc sử dụng đất khu vực đầu tư cơng trình kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép 84 4.4.4 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4.4.4.1 Công tác tổ chức - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá sàn đấu giá quyền sử dụng đất cịn chưa khoa học, cịn mang nặng tính hành chính; việc dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền sử dụng đất có giá sàn chênh lệch cao so với giá trúng đấu giá - Ngày 21/11/2012 UBND tỉnh Hà Nam ban hành Quyết định 28/2012/QĐ-UBND việc ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất, cho thuê đất UBND tỉnh Hà Nam đạo, giao việc bán đấu giá quyền sử dụng đất cho Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Hà Nam thực hiện, trừ số trường hợp đặc biệt.Việc thực đạo UBND tỉnh Hà Nam đến thời điểm nay, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản vị "độc quyền" việc thực công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất Ở vị độc quyền, dĩ nhiên quyền lợi đơn vị độc quyền hệ lụy phát sinh doanh nghiệp độc quyền khác Quy định trở thành rào cản để người có tài sản khơng thể lựa chọn tổ chức bán đấu giá Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Hà Nam - Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian, qua nhiều khâu, đoạn dẫn đến nhiều trường hợp làm nóng vội rút ngắn giai đoạn - Kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá chưa thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá nhiều đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phịng tránh, chưa có chế tài để xử phạt - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cịn thiếu Mặc dù cơng khai việc tun truyền, quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa mang lại hiệu cao - Quy chế đấu giá cịn có bất cập, dự án lại có quy chế đấu giá khác nhau, thành phố phê duyệt song gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu người dân cần mua đất 85 4.4.4.2 Đối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá khơng hình dung phát triển khu vực đấu giá tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá thấp cao - Một số trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc Ở hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá để đầu đất đai - Người tham gia đấu giá phải người am hiểu khu vực đấu giá, có kinh nghiệm lĩnh vực kinh doanh bất động sản, có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá - Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng người sử dụng đất bị động, thương lượng lại - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định) Người nghèo khó tiếp cận hình thức chuyển nhượng vốn bỏ lớn 4.4.4.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị - Đối với dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; thực quy hoạch khơng tốt dẫn đến tình trạng thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô - Đối với dự án đấu giá quyền sử dụng đất thực thành cơng sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá quyền sử dụng đất - Đối với dự án đấu giá đất nằm địa giới hành phường khác nhau, sau thực san lấp, đầu tư hạ tầng kĩ thuật ranh giới hành lấy theo địa vật tự nhiên bị xóa gây khó khăn cho việc xác định địa giới hành - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích cơng cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất cơng trình - Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá quyền sử dụng đất, biện pháp xử lý việc xây dựng sai so với giấy phép 86 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LÝ NHÂN Trên sở phân tích cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện nghiên cứu sâu 03 dự án địa bàn xã, thị trấn, xin đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá QSDĐ huyện Lý Nhân sau: 4.5.1 Giải pháp sách Nhà nước - Cần phát huy ưu điểm, mạnh mà công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt năm qua như: Việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến lô đất đưa đấu giá xã, thị trấn; Hội đồng đấu giá thực trình tự, thủ tục, quy chế đấu giá; thủ tục sau trúng giá quan chức thực tốt; dự án xây dựng dựa nhu cầu địa phương năm quy hoạch, kế hoạch hàng năm - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, đồng thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để thị trường BĐS phát triển Đồng thời cần cải cách thủ tục hành chính, quy định rõ trách nhiệm tổ chức, cá nhân tham gia trình đấu giá QSDĐ - Tổ chức tập huấn hàng năm cho cán tham giá công tác xác định giá đất nhằm nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ Các cán tham gia công tác xác định giá khởi điểm phải thường xuyên cập nhập văn bản, quy định ban hành, thông tin giá đất thị trường để kịp thời điều chỉnh giá cho phù hợp - Xây dựng phương án quy hoạch tổng thể hợp lý mang tính liên kết khu dân cư, việc phát triển sở hạ tầng bố trí cơng trình phúc lợi tránh tình trạng có lơ đất bán khơng có người mua 4.5.2 Giải pháp kỹ thuật - Cần xây dựng kế hoạch kế hoạch tổ chức đấu giá khoa học hơn, thời gian tổ chức đấu giá Chọn thời gian mà thu hút nhiều người tham gia đấu giá ví dụ như: thứ 7, chủ nhật, không nên tổ chức dồn tất dự án vào thời điểm - Nâng mức tiền cọc lên 15% giá khời điểm để đảm bảo tính ràng buộc q trình thục đấu giá đất, điều ngăn ngừa việc xếp, thông đồng giá người tham gia đấu giá lô đất thuộc dự án đấu giá 87 - Cần có quy định, xử lý nghiêm việc thông thầu người tham gia đấu giá QSDĐ - Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thơng báo rộng rãi phương tiện thông tin đại chúng quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi, niêm yết thông tin nơi tổ chức đấu giá, UBND cấp xã, phường nơi có đất đấu giá để người dân có thêm thơng tin 4.5.3 Giải pháp chế tài - Quy định giãn thời gian nộp tiền xây dựng tiến độ đóng tiền theo sát với thời gian cấp giấy chứng nhận QSDĐ để người tham gia đấu giá có them thời gian thu xếp, chuẩn bị tiền - Cần nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số quy định thuế, lệ phí, tiền đặt cọc liên quan đến đấu giá QSDĐ thị trường BĐS theo hướng phát triển giao dịch thức thị trường - Quy định chặt chẽ công tác đấu giá giao dịch BĐS để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua bán lại, thu lời bất Nhà nước phải định hướng, điều tiết kiểm soát để thị trường BĐS ổn định, khắc phục tình trạng tự pháp, đầu BĐS - Xây dựng chế thưởng, phạt khâu đặt cọc để tránh trường hợp người dân đăng ký đấu giá QSDĐ để tranh việc người đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ tự ý hủy cọc 88 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Qua tìm hiểu cơng tác đấu giá QSDĐ huyện Lý Nhân, rút số kết luận sau: Tỉnh Hà Nam nói chung huyện Lý Nhân nói riêng nơi có nhiều tiềm để xây dựng phát triển kinh tế đa dạng Hiện tỉnh Hà Nam nút giao thông quan trọng khu vực Đồng Sông Hồng, chịu tác động lớn q trình thị hóa thủ Hà Nội Vì vậy, cơng tác quản lý đất đai cấp quan tâm, đặc biệt việc đấu giá QSDĐ nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương Giai đoạn 2011 - 2015, huyện Lý Nhân huyện Lý Nhân tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích 1,006,715m2, số tiền thu nộp ngân sách 41,41 tỷ đồng Đấu giá đất xã, thị trấn thuộc địa bàn huyện với tổng 25 dự án Tổng số người tham gia đấu giá đất giai đoạn 2011-2015 589 người Trong nhiều năm 2015 với 169 người, thấp năm 2012 có 83 người tham gia, thị trường bất động sản "đóng băng" nên công tác đấu giá QSDĐ gặp nhiều khó khăn đạt kết thấp Qua việc đánh giá 03 dự án đấu giá QSDĐ thuộc 03 xã, thị trấn thấy, cơng tác đấu giá địa bàn thành công người tham gia đấu giá đánh giá cao: Nghiên cứu dự án đấu giá QSDĐ cho thấy nhìn chung thực tốt theo quy định pháp luật quy chế đấu giá QSDĐ UBND huyện Lý Nhân Kết đấu giá 03 dự án cho thấy: dự án đánh giá thành cơng, tổ chức đấu giá sở hạ tầng dự án hoàn thiện Nhà nước tổ chức đấu giá có kết đấu giá thành công cao số lượng lô đất đưa đấu giá 01 phiên có chủ; 100% nguời trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài nhận GCN QSDĐ, người dân dần ổn định đời sống, sinh hoạt Kết nghiên điều tra đánh giá cán tham gia công tác đấu giá QSDĐ người tham gia đấu giá cho thấy: Công tác đấu giá tổ chức công khai, minh bạch; Hội đồng đấu giá thực trình tự, thủ tục, quy chế đấu giá; thủ tục sau trúng đấu giá quan chức thục tốt; dự án xây dựng dựa nhu cầu địa phương nằm quy 89 hoạch, kế hoạch hàng năm Việc xây dựng giá khởi điểm sát với giá thị trường, nhiên cơng tác tổ chức cịn có nhiều cấp cập như; xếp lịch đấu giá không phù hợp, chưa tuyên truyền đầu đủ khu vực đấu giá Trong thời gian tới huyện Lý Nhân cần nghiên cứu đề xuất xác định bước khu vực đấu giá phù hợp, xếp lịch, xây dựng sở hạ tầng tuyên truyền tốt khu vực chuẩn bị đưa đấu giá, để công tác đấu giá QSDĐ huyện đạt kết cao 5.2 KIẾN NGHỊ Do điều kiện thời gian có hạn nên đề tài chưa nghiên cứu sâu nhiều vấn đề liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lý Nhân Để đánh giá tồn diện cơng tác đấu giá QSDĐ giai đoạn đề nghị xin đưa số ý kiến kiến nghị sau: - Nghiên cứu ban hành đồng văn bảo pháp luật chế dộ quản lý, sử dụng đất địa bàn tỉnh Hà Nam nói chung huyện Lý Nhân nói riêng - Nghiên cứu xác định giá khởi điểm dự án đấu giá QSDĐ Việc xác định giá khởi điểm quan trọng, giá khởi điểm sát với giá thị trường, mà tuân thủ quy định khung giá dất UBND tỉnh ban hành Việc xác định giá khởi điểm hạn chế tiêu cực, đỡ tốn thời gian công sức cán tổ chức người tham gia đấu giá - Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, tăng cường quảng cáo phương tiện thông tin đại chúng để thu hút nhiều nhà đầu tư, người dân quan tâm tham gia đấu giá - Quy định dãn thời gian nộp tiền xây dựng tiến độ đóng tiền sát theo sát với thời gian cấp GCN QSDĐ để người tham gia đấu giá có thêm thời gian thu xếp, chuẩn bị tiền 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban Vật giá Chính phủ (2000) Nguyên tắc thực hành thẩm định giá Chương trình đào tạo Thẩm định giá giai đoạn Bộ Tài (2012) Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012, hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ tài (2015) Thông tư 02/2015/TT-BTC ngày tháng năm 2015 sửa đổi, bổ sung thông tư số 48/ 2012/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tư pháp (2010) Thông tư số 23/2010/TT- BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010, quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Bộ Tài nguyên Môi trường (2013) Thông tư 36/2013/TT-BTNMT, ngày 30 tháng năm 2013, quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch đầu tư - Bộ Tài nguyên Mơi trường - Bộ Tài (2003) Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam Chính phủ (2010) Nghị Định 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 quy định bán đấu giá tài sản Chính phủ (2013) Nghị định 44/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2013, quy định giá đất Chính phủ (2013) Nghị định số 45/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2013, quy định thu tiền sử dụng đất 10 Chính phủ (2013) Nghị định số 46/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2013, quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 11 Chính phủ (2013) Nghị định số 47/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2013, quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất 12 Nguyễn Đình Bồng (2005) “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước 13 Nguyễn Minh Hồng Phạm Văn Bình (2013) Giáo trình định giá Tài sản 2013 NXB Tài chính, Hà Nội 91 14 Nguyễn Thị Minh (2013) Đấu giá tài sản pháp luật đấu giá tài sản, NXB Văn hóa – Thơng tin, Hà Nội 15 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Nông Nghiệp 16 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyề sử dụng đất: Công cụ giải xúc, Tạp chí tài số 10/2012 17 Phạm Văn Vượng Thái Thị Quỳnh Như (2011) Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang Đại học khoa học tự nhiên 18 Quốc Hội (1993) Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998-2001 19 Quốc hội (1995) Bộ luật dân NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Quốc Hội (2003) Luật Đất đai 2003 số 13/2003/QH10 ngày 26 tháng 11 năm 2003, NXB Chính trị quốc gia 21 Quốc hội (2005) Bộ luật dân NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Quốc Hội (2013) Luật Đất đai sửa đổi 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 23 Quốc Hội (2013) Luật kinh doanh Bất động sản 2013 số 66/2013/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2013 NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Trần Thế Ngọc (2001) Báo cáo quản lý phát triển thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 25 UBND tỉnh Hà Nam (2011) Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội tỉnh Hà Nam đến năm 2020, Hà Nam 26 UBND tỉnh Hà Nam (2012) Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND ngày 21 tháng 11 năm 2012, ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh, Hà Nam 27 UBND tỉnh Hà Nam (2013a) Báo cáo sơ kết 03 năm thực nghị định 17/2010/NĐ-CP phủ bán đấu giá tài sản, Hà Nam 28 UBND tỉnh Hà Nam (2013b) Quyết định số 21/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 Phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm (2011-2015) huyện Lý Nhân 29 UBND tỉnh Hà Nam (2014) Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014 ban hành bảng giá đất địa bàn tỉnh, Hà Nam 92 PHỤ LỤC Phụ lục 01: Mẫu phiếu điều tra Phụ lục 02: Kết xử lý số liệu điều tra dự án Phụ lục 03: Trình tự đấu giá quyền sử dụng đất Nhật Bản 93 ... tài: ? ?Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam? ?? 1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Lý Nhân... dung: Đánh giá công tác đấu giá đất thông qua dự án thuộc 01 thị trấn 02 xã thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam, bao gồm : - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất. .. dụng đất huyện Lý Nhân 73 iv 4.4.1 Đánh giá cán tham gia công tác đấu giá dự án đấu giá QSD đất huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam 73 4.4.2 Đánh giá người tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng