HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM MA ĐỨC MẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SÓC SƠN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS Phan Thị Thanh Huyền NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NƠNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 22 tháng năm 2017 Tác giả luận văn Ma Đức Mạnh i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc TS Phan Thị Thanh Huyền tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, cơng chức huyện Sóc Sơn giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày 22 tháng năm 2017 Tác giả luận văn Ma Đức Mạnh ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục .iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu đề tài 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai 2.1.2 Thị trường đất đai 2.1.3 Giá đất 2.1.4 Định giá đất 2.1.5 Đấu giá quyền sử dụng đất 11 2.2 Kinh nghiệm giới đấu giá đất 14 2.2.1 Đấu giá đất Pháp 14 2.2.2 Đấu giá đất Trung Quốc 16 2.2.3 Đấu giá đất Nhật Bản 17 2.3 Cơ sở thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất việt nam 18 2.3.1 Quá trình hình thành phát triển pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 18 2.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 19 iii 2.3.3 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương 22 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 26 3.1 Địa điểm nghiên cứu 26 3.2 Thời gian nghiên cứu 26 3.3 Đối tượng nghiên cứu 26 3.4 Nội dung nghiên cứu 26 3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn 26 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Sóc Sơn 26 3.4.3 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 26 3.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 26 3.4.5 Đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn 27 3.5 Phương pháp nghiên cứu 27 3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27 3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27 3.5.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 28 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý phân tích số liệu 28 3.5.5 Phương pháp so sánh 28 Phần Kết thảo luận 29 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn 29 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 29 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn 35 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Sóc Sơn 36 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 36 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Sóc Sơn 41 4.3 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 42 4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 44 4.4.1 Khái quát quy định đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 44 4.4.2 Khái quát dự án nghiên cứu 49 4.4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 52 iv 4.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 60 4.4.5 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn 68 4.5 Đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn 70 4.5.1 Giải pháp kỹ thuật 70 4.5.2 Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 70 4.5.3 Giải pháp tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất 70 4.5.4 Giải pháp chế tài 71 4.5.5 Giải pháp đội ngũ cán 71 Phần Kết luận kiến nghị 72 5.1 Kết luận 72 5.2 Kiến nghị 73 Tài liệu tham khảo 74 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMT Giải phóng mặt GTSX Giá trị sản xuất KT - XH Kinh tế - xã hội MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TN&MT Tài nguyên môi trường Tr.đ Triệu đồng UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Chuyển dịch cấu kinh tế huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 33 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Sóc Sơn năm 2016 42 Bảng 4.3 Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 43 Bảng 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu Dộc Bầu 53 Bảng 4.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu Chéo Cầu Nam 56 Bảng 4.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu Thanh Luông 58 Bảng 4.7 Đánh giá người dân công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 64 Bảng 4.8 Đánh giá người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá 64 Bảng 4.9 Đánh giá cán bộ, viêm chức công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án 66 Bảng 4.10 Đánh giá cán bộ, viên chức sau có dự án đấu giá 67 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Sóc Sơn 29 Hình 4.2 Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất ngành kinh tế huyện Sóc Sơn giai đoạn 2012 - 2016 32 Hình 4.3 Khu đấu giá quyền sử dụng đất Dộc Bầu 50 Hình 4.4 Khu đấu giá quyền sử dụng đất Chéo Cầu Nam 51 Hình 4.5 Khu đấu giá quyền sử dụng đất Thanh Luông 52 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Ma Đức Mạnh Tên luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội - Trên sở xác định hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn thời gian tới Phương pháp nghiên cứu Để thực nội dung đề tài, phương pháp sau sử dụng: Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý phân tích số liệu; phương pháp so sánh Kết kết luận Sóc Sơn huyện ngoại thành Thành phố Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô Hà Nội 40 km phía Bắc Tổng giá trị sản xuất đến năm 2016 đạt 15.243.904 triệu đồng Dân số năm 2016 huyện 330.456 người, độ tuổi lao động 201.756 người Tình hình quản lý đất đai thực tốt, công tác ban hành văn quy phạm pháp luật quan tâm, ban hành kịp thời; địa giới hành xác định với 26 đơn vị gồm 25 xã thị trấn; công tác lập kế hoạch sử dụng đất triển khai tới xã, thị trấn; việc bồi thường giải phóng mặt cịn gặp số khó khăn, cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai theo quy định pháp luật; việc giải đơn thư khiếu nại, tố cáo thực tốt Huyện Sóc Sơn có tổng diện tích tự nhiên 30.475,95 ha, diện tích đất nơng nghiệp chiếm 60,70% tổng diện tích tự nhiên Diện tích đất phi nơng nghiệp chiếm 39,19% tổng diện tích tự nhiên Diện tích đất chưa sử dụng chiếm tỷ kệ nhỏ chiếm 0,11% tổng diện tích tự nhiên ix Như vậy, có số ý kiến muốn lựa chọn sang hình thức đấu giá lời nói, phần nhỏ cho phí đấu giá khoản tiền đặt trước cao nhìn chung cơng tác đấu giá QSDĐ huyện Sóc Sơn người trúng đấu giá đánh giá tốt, thực theo quy định pháp luật, công khai, minh bạch Sau đấu giá, hầu hết lô đất đưa vào sử dụng, chất lượng môi trường, CSHT, giá đất đời sống hộ gia đình có thay đổi so với trước Theo kết điều tra, có 66/73 hộ đưa đất vào sử dụng, chiếm 90,41%, tồn số hộ khu Dộc Bầu xây dựng, khu Chéo Cầu Nam 18/23 hộ, khu Thanh Luông 25/27 hộ đưa vào sử dụng, xây dựng với mục đích để ở, kinh doanh bn bán, để lại cho Có 7/73 lơ đất chưa đưa vào sử dụng, chiếm 9,59% (Bảng 4.8) - Đánh giá người trúng đấu giá chất lượng môi trường sau đấu giá: Các dự án đấu giá thực năm gần đây, dân cư đến sinh sống nên chất lượng môi trường chưa bị nhiễm, có 32/73 người trúng đấu giá (chiếm 43,84%) đánh giá chất lượng môi trường tốt so với trước, lại 41/73 người trúng đấu giá (chiếm 56,16%) đánh giá chất lượng môi trường không thay đổi so với trước (Bảng 4.8) - Đánh giá tình trạng sở hạ tầng sau đấu giá: Tại dự án hầu hết hộ xây dựng nhà nên CSHT tốt nhiều, ngồi cơng trình đường xá, mương nước, bốt điện, nhà cửa xây dựng kiên cố, cao tầng với hệ thống đường, điện, nước đầy đủ Có 7/73 người trúng đấu giá nhận định sở hạ tầng không thay đổi so với trước (chiếm 9,59%) hộ chưa xây dựng hạ tầng khu đất Có 66/73 người trúng đấu giá sở hạ tầng tốt so với trước (chiếm 90,41%) (Bảng 4.8) - Đánh giá chất lượng đời sống hộ gia đình sau đấu giá: Các hộ gia đình sau trúng đấu giá xây dựng nhà để đẩy mạnh kinh doanh buôn bán, hình thức bn bán đa dạng bn bán đồ ăn, quần áo, may mặc, làm tóc, bán hàng tạp hóa, cửa hàng chó mèo đời sống hầu hết hộ tốt với 66/73 hộ (chiếm 90,41%), việc kinh doanh buôn bán phát triển nhất, đời sống hộ nâng lên rõ rệt (Bảng 4.8) 63 Bảng 4.8 Đánh giá người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá STT Nội dung Dự án Dộc Bầu (Phiếu) Dự án Dự án Chéo Thanh Cầu Luông Nam (Phiếu) (Phiếu) Tổng (Phiếu) Tỷ lệ (%) Đưa đất vào sử dụng 23 23 27 73 100,00 1.1 Đã đưa vào sử dụng 23 18 25 66 90,41 1.2 Chưa đưa vào sử dụng 9,59 Chất lượng môi trường 23 23 27 73 100,00 2.1 Tốt 11 10 11 32 43,84 2.1 Không thay đổi 12 13 16 41 56,16 0 0 0,00 23 23 27 73 100,00 23 18 25 66 90,41 3.2 Không thay đổi 9,59 3.3 Kém 0 0 0,00 23 23 27 73 100,00 23 18 25 66 90,41 4.2 Không thay đổi 9,59 4.3 Kém 0 0 0,00 2.3 Kém Cơ sở hạ tầng 3.1 Tốt Đời sống hộ gia đình 4.1 Tốt 4.4.4.2 Đánh giá cán bộ, viên chức công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án Có thể nói thời gian qua, cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Sóc Sơn thực tốt Theo điều tra thông tin đấu giá QSDĐ huyện công khai phương tiện khác nhau, ngồi thơng qua trang thơng tin điện tử sở TN&MT, đài truyền huyện, loa phóng xã, thôn mà hộ dân đề cập, thơng tin cịn cơng khai báo 100% số cán bộ, viên chức cho thông tin dự án đấu giá đượ thực công 64 khai, minh bạch (Bảng 4.9) Tuy nhiên, thông tin công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao - Đánh giá cán bộ, viên chức tings công khai minh bạch việc niêm yết đất: Thông tin dự án niêm yết cơng khai UBND huyện Sóc Sơn, Chi nhánh phát triển quỹ đất Sóc Sơn, cơng ty tổ chức bán đấu giá, UBND cấp xã nơi có đất đấu giá, nhà văn hóa thơn, xóm có đất đấu giá Kết điều tra cho thấy 100% cán cho việc niêm yết đất đấu giá thực đầy đủ phù hợp (Bảng 4.9) - Lựa chọn hình thức đấu giá cán bộ, viên chức: Theo kết điều tra có 4/30 cán bộ, viên chức cho hình thức đấu giá lời nói tốn thời gian mang lại hiệu cao lựa chọn nên chuyển đổi sang hình thức bỏ phiếu lời nói Tuy nhiên, đa phần cán cho hình thức bỏ phiếu kín vịng phù hợp, mang lại hiệu cao với 26/30 cán bộ, viên chức (chiếm 86,67%) (Bảng 4.9) Họ cho đấu giá hình thức bỏ phiếu kín thu kết cao, đấu giá lời nói cơng khai lơ đất lơ đất vị trí thuận lợi trả giá cao bán hết, lơ đất cịn lại người trả giá, lơ đất bị trả giá thấp Do đấu giá bỏ phiếu kín thu hiệu cao đấu giá lời nói Khi đấu giá phiếu kín, đặc biệt trường hợp đấu giá theo nhóm đất, người tham gia đấu giá lựa chọn lô trước đấu giá, mà họ trả giá cao họ chọn lơ, thúc đẩy giá lên cao hơn, đồng thời bán hết lơ đất Khơng hình thức bỏ phiếu kín vịng cịn rút ngắn thời gian đấu giá hồn thành ngày ngày mà cơng khai, minh bạch, hiệu cao - Đánh giá cán bộ, viên chức phù hợp phí tham gia đấu giá: Kết điều tra cho thấy có 4/30 cán bộ, viên chức cho phí tham gia đấu giá cao, nên lấy thấp để thu hút nhiều người nộp hồ sơ tham gia đấu giá Có 26/30 cán bộ, viên chức cho phí tham gia đấu phù hợp theo quy định pháp luật (chiếm 86,67%) (Bảng 4.9) - Đánh giá cán bộ, viên chức phù hợp khoản tiền đặt trước: Có 7/30 cán cho tiền đặt trước dự án cao, theo họ cho theo tâm lý người tham gia đấu giá không muốn phải trả trước lượng tiền lớn, mà sau đấu giá lô đất trả tiền đầy đủ, nên để thu hút nhiều người nộp hồ sơ nên giảm khoản tiền đặt trước xuống Tuy nhiên đa phần cán bộ, viên chức (76,67%) cho khoản tiền đăt trước phù hợp, 65 không cao mà góp phần tránh tượng người trúng đấu giá khơng hồn thành nghĩa vụ tài sau đấu giá, trúng đấu khơng đóng số tiền cịn lại họ số tiền đặt trước (Bảng 4.9) Bảng 4.9 Đánh giá cán bộ, viêm chức công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án Cán Cán Địa Cán Chi nhánh PT quỹ đất Cán Công ty tổ chức đấu giá Tổng 19 30 100,00 1.1 Công khai 19 30 100,00 1.2 Không công khai 0 0 0,00 Niêm yết đất 19 30 100,00 2.1 Phù hợp 19 30 100,00 2.1 Chưa phù hợp 0 0 0,00 19 30 100,00 3.1 Bằng lời nói 13,33 3.2 Bỏ phiếu kín trực tiếp vịng 16 26 86,67 3.3 Bỏ phiếu kín nhiều vịng 0 0 0,00 19 30 100,00 4.1 Cao 13,33 4.2 Phù hợp 16 26 86,67 4.3 Thấp 0 0 0,00 19 30 100,00 5.1 Cao 23,33 5.2 Phù hợp 15 23 76,67 5.3 Thấp 0 0 0,00 STT Nội dung Thông tin dự án Lựa chọn hình thức đấu giá Phí tham gia đấu giá Khoản tiền đặt trước 66 Tỷ lệ (%) Theo đánh giá bộ, viên chức sau đấu giá CSHT hộ gia đình xây dựng thêm nên tốt so với trước, hoạt động kinh doanh buôn bán dần phát triển nên đời sống hộ gia đình dần nâng lên, kéo theo giá đất khu vực tăng lên so với trước Từ đó, cho thấy kết đáng khích lệ sau đấu giá QSDĐ Kết thể cụ thể bảng 4.10 Bảng 4.10 Đánh giá cán bộ, viên chức sau có dự án đấu giá STT Nội dung Địa Chi nhánh Cơng ty phát tổ chức xã triển đấu giá Tổng Tỷ lệ (%) quỹ đất Chất lượng môi trường 19 30 100,00 1.1 Tốt 19 27 90,00 1.2 Không thay đổi 10,00 1.3 Kém 0 0 0,00 19 30 100,00 2.1 Tốt 19 30 100,00 2.2 Không thay đổi 0 0 0,00 2.3 Kém 0 0 0,00 19 30 100,00 3.1 Tốt 19 29 96,67 3.2 Không thay đổi 0 3,33 3.2 Kém 0 0 0,00 Cơ sở hạ tầng Đời sống hộ gia đình Kết bảng 4.10 cho thấy: - Đánh giá cán bộ, viên chức chất lượng môi trường sau đấu giá: Theo đánh giá cán bộ, viên chức, nhìn chung chất lượng mơi trường sau có dự án đấu giá QSDĐ tốt so với trước, 3/30 người cho chất lượng môi trường không thay đổi (chiếm 10%), có 27/30 người cho 67 chất lượng mơi trường tốt so với trước (chiếm 90%) dự án có hệ thống mương nước tốt hơn, có đội dọn dẹp vệ sinh, khu dân cư xây dựng nên tình trạng mơi trường tốt - Đánh giá chất lượng sở hạ tầng sau đấu giá: Theo kết điều tra, 100% cán bộ, viên chức cho sở hạ tầng tốt so với trước sau đấu giá hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà để kinh doanh buôn bán - Đánh giá chất lượng đời sống hộ gia đình sau đấu giá: Theo điều tra có người cho đời sống hộ không thay đổi (chiếm 3,33%) Có 29/30 cán bộ, viên chức cho đời sống hộ gia đình, cá nhân tốt so với trước sau đấu giá, hộ xây dựng sở hạ tầng, buôn bán phát triển nên đời sống nâng lên (chiếm 96,67%) 4.4.5 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn 4.4.5.1 Thuận lợi Có thể nói cơng tác đấu giá QSDĐ huyện Sóc Sơn thực cách cơng khai, minh bạch Hình thức đấu giá áp dụng phù hợp thu kết cao Giá bán đất cao so Giá Nhà nước từ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Sau đấu giá, CSHT khu đấu giá xây dựng tốt so với trước, đời sống hộ gia đình nâng lên Cơng tác đấu giá QSDĐ huyện Sóc Sơn đạt hiệu kinh tế xã hội định góp phần khai thác hợp lý quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT, tạo đà thúc đẩy nghiệp phát triền kinh tế huyện nhờ có thuận lợi như: - Công tác đấu giá QSDĐ nhận quan tâm, đầu tư huyện nên việc thực chương trình then chốt phục vụ cơng tác quản lý đất đai địa bàn đo đạc, lập đồ địa chính, lập quy hoạch SDĐ thực tốt thuận lợi - Công tác đấu giá QSDĐ cấp, ngành quan tâm nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương tạo minh bạch thị trường QSDĐ thị trường BĐS - Cơ sở hạ tầng dần hoàn thiện phát triển làm cho thị trường đất đai địa bàn huyện ngày sôi động, tạo điều kiện thuận lợi cho công 68 tác đấu giá QSDĐ hoạt động có hiệu - Công tác thông tin tuyên truyền phổ biến văn bản, sách pháp quyền đất đai thực tốt nâng cao hiểu biết người dân quyền lợi nghĩa vụ 4.4.5.2 Khó khăn - Việc xây dựng dự án chưa thực tốt, công tác đo đạc xây dựng quy hoạch chi tiết khu dân cư đấu giá chưa đạt hiệu dẫn đến vướng mắc công tác đấu giá QSDĐ số lô đất thiếu diện tích so với định phê duyệt kết trúng đấu giá dự án đấu giá đất khu Dộc Bầu Một số khu đất đem đấu giá chưa thu hút người tham gia vị trí quy hoạch xây dựng khơng gần đường giao thơng Đặc biệt dự án khu Chéo Cầu Nam có vị trí giáp đường giao thơng nơng thơn mương nước, phía trước đồng ruộng, việc giao lưu buôn bán phát triển - Việc điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực chưa khoa học, mang tính hành chính, dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền SDĐ có thời điểm người đăng ký tham gia đấu giá - Trong trình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất việc lựa chọn khu đất đấu giá chưa phù hợp dẫn đến trường hợp khu đất nằm vị trí khơng thuận lợi, khó bán, kết đấu giá thấp dự án đấu giá QSDĐ khu Chéo Cầu Nam - Công tác xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện quy hoạch tổng thể thực tốt, nhiên việc quy hoạch chi tiết đến xã, thị trấn tiến độ cịn chậm, gây khó khăn cho việc triển khai xác định khu đất đấu giá - Một số khu đất đem đấu giá chưa thu hút người tham gia vị trí quy hoạch xa khu trung tâm, không thuận lợi giao thông, an ninh trật tự khơng ổn định - Phí tham gia đấu gia đấu giá khoản tiền đặt trước có số người đánh giá cao, có tác động làm giảm số người đăng ký tham gia đấu giá - Chi phí thực đấu giá không rõ chi cho khoản nào, tiền, từ xuất số ý kiến bất đồng, nghi ngờ khoản chi đấu giá 69 QSDĐ thực chưa rõ ràng, chưa minh bạch tạo nên tâm lý lo lắng cho người tham gia đấu giá - Đội ngũ cán làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐẤU GIẤ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN SÓC SƠN 4.5.1 Giải pháp kỹ thuật - Công tác xây dựng dự án, đo đạc xây dựng quy hoạch chi tiết khu dân cư đấu giá cần phải bám sát thực tế vị trí, đặc điểm lơ đất đấu giá, đo đạc chuẩn xác, chia lô hợp lý - Việc điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực cần phải khoa học để thu hút người tham gia đấu giá, không nên xây dựng dự án vị trí có nhu cầu sử dụng đất 4.5.2 Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Trong trình lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ gắn với quy hoạch tổng thể tỉnh, huyện cần lựa chọn khu đất đấu giá phù hợp, hiệu quả, đem lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước - Đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch chi tết cho xã, thị trấn, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu; - Trong trình lập kế hoạch đấu giá QSDĐ cần lựa chọn khu đất đấu giá có vị trí phù hợp để thu hút người dân tham gia đấu giá, tránh tượng khơng có người tham gia đấu giá người tham gia đấu giá 4.5.3 Giải pháp tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất - Tiếp tục phát huy ưu điểm, mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến lô đất đưa đấu giá xã, thị trấn, thực trính tự thủ tục đấu giá - Chú trọng điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực, tăng cường điều tra thực tế địa phương để kịp thời nắm bắt thay đổi, khó khăn địa phương, khu đất dự định lựa chọn xây dựng dự án đấu giá để lựa chọn khu đất phù hợp có sức hút cho người tham gia đấu giá 70 4.5.4 Giải pháp chế tài - Cần xem xét điều chỉnh mức giá khởi điểm khoản tiền đặt trước dự án, lơ đất cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương nhằm khuyến khích người dân tham gia đấu giá - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ cách công khai, minh bạch hiệu để tạo lòng tin người tham gia đấu giá, góp phần thúc đẩy cơng tác đấu giá QSDĐ phát triển 4.5.5 Giải pháp đội ngũ cán Cần nâng cao lực, trình độ chun mơn, kỹ nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp cán làm công tác định giá đấu giá đất đáp ứng nhu cầu công tác thời gian tới 71 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Sóc Sơn huyện ngoại thành Thành phố Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô Hà Nội 40 km phía Bắc, bao gồm 26 đơn vị hành với tổng diện tích tự nhiên 30.475,95 Tổng giá trị sản xuất năm 2012 10.268.030 tr.đ, đến năm 2016 tăng lên đạt 15.243.904 tr.đ, tốc độ tăng trưởng bình quân/năm tổng STSX đạt 9,75% Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, dịch vụ, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp Dân số năm 2016 huyện 330.456 người, độ tuổi lao động 201.756 người Tình hình quản lý đất đai thực tốt, công tác ban hành văn quy phạm pháp luật quan tâm, ban hành kịp thời; địa giới hành xác định với 26 đơn vị gồm 25 xã thị trấn; có đầy đủ hệ thống đồ gồm đồ giải thửa, đồ địa chính, đồ trạng SDĐ; công tác lập kế hoạch SDĐ triển khai tới xã, thị trấn, làm sở cho việc giao đất, thu hồi đất, lập dự án đầu tư địa bàn huyện; việc bồi thường giải phóng mặt cịn gặp số khó khăn, cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai theo quy định pháp luật; việc giải đơn thư khiếu nại, tố cáo thực tốt Trong năm (2012 – 2016), huyện Sóc Sơn tổ chức đấu giá 13 dự án, tổng số lô bán 289 lô, đạt 90% so với tổng số lô đem đấu giá giai đoạn Tổng số tiền thu qua phiên đấu giá 321.014 tr.đ vượt mức giá khởi điểm 55.537 tr.đ Các dự án địa bàn huyện Sóc Sơn đạt số kết tốt dự án khu Dộc Bầu với MCL giá trúng đấu giá giá khởi điểm 1,30 lần, khu Thanh Luông với MCL 1,27 lần Tuy nhiên dự án khu Chéo Cầu Nam đạt kết không cao, MCL giá trúng đấu giá giá khởi điểm đạt 1,06 lần Theo đánh giá người trúng đấu giá, 100% người trúng đấu giá cho thông tin dự án công khai minh bạch, niêm yết đất phù hợp; 86,3% lựa chọn hình thức đấu giá lời nói trực tiếp; 94,5% cho phí đấu giá phù hợp; 90,4% cho khoản tiền đặt trước phù hợp; 43,84% cho chất lượng môi trường tốt so với trước, 90,41% cho sở hạ tầng đời sống hộ gia đình tốt so với trước Theo đánh giá cán bộ, viên chức, 72 100% cho thông tin dự án đấu giá thực hiên công khai minh bạch, niêm yết đất phù hợp; 86,67% lựa chọn hình thức đấu giá bỏ phiếu kín trực tiếp vịng; 86,67% cho phí tham gia đấu giá phù hợp; 76,67% cho khoản tiền đặt trước phù hợp; 90% cho chất lượng môi trường tốt hơn; 100% cho đời sống hộ gia đình tốt 96,67% cho đời sống hộ gia đình tốt so với trước Tuy nhiên, dự án gặp khơng khó khăn công tác đo đạc xây dựng quy hoạch chi tiết khu dân cư đấu giá chưa đạt hiệu Công tác định giá đất dự án chưa phù hợp Vệc điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực chưa khoa học dẫn đến tình trạng dự án đấu giá QSDĐ có thời điểm người đăng ký tham gia đấu giá Thông tin công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao Đội ngũ cán làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường Để khắc phục hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Sóc Sơn cần thực đồng nhóm giải pháp kỹ thuật, giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giải pháp tổ chức thực đấu giá, giải pháp chế tài giải pháp đội ngũ cán 5.2 KIẾN NGHỊ - Nghiên cứu sâu sách yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá QSDĐ để đưa nhiều biện pháp thực hiệu công tác đấu giá QSDĐ - Mở rộng phạm vi nghiên cứu tới địa bàn khác thành phố Hà Nội 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt: Anh Vũ (2011) Căn xác định giá đất thị trường Cơng ty cổ phần chứng khốn Sài Gịn - Hà Nội Truy cập ngày 22/11/2016 https://www.shs.com.vn/News/2011712/722775/can-cu-xac-dinh-gia-dat-thitruong.aspx Bộ Tài nguyên Môi trường (2012) Báo cáo tổng hợp kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tư Pháp (2015) Thông tư liên tịch số 14//2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Bộ Tư Pháp Quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền SDĐ cho thuê đất Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định giá đất Chi cục Thống kê huyện Sóc Sơn (2016) Niên giám Thống kê 2011 – 2015 Chi nhánh Phát triển Quỹ đất Sóc Sơn (2017) Số liệu đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 Daosavanh kheuamyxay (2016) Thị trường quyền sử dụng đất cộng hòa dân chủ nhân dân Lào Luận án tiến sĩ kinh tế trị Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh Đinh Văn Ân (2011) Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Tr 193-199 10 Đặng Thị Bích Liễu (2012) Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam Luận án Tiến sĩ Luật học Viện Khoa học xã hội Việt Nam- Học viện Khoa học Xã hội 11 Đồn Cơng Quỳ, Vũ Thị Bình, Nguyễn Thị Vịng, Nguyễn Quang Học Đỗ Thị Tám (2006) Giáo trình quy hoạch sử dụng đất, Nhà xuất Nông Nghiệp, Hà Nội 74 12 Hội Khoa học đất Việt Nam (2000) Đất Việt Nam Nhà xuất Nông nghiệp, Hà Nội 13 Hồ Tấn Phong (2002) Quan hệ sở hữu, số vấn đề lý luận thực tiến Tạp chí phát triển kinh tế 146 14 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất Nhà xuất Nơng Nghiệp Hà Nội, Hà Nội 15 Lê Đức Hiền Nguyễn Thị Thanh Xuân (2016) Một số bất cập đấu giá quyền sử dụng đất hoạt động giao đất, cho thuê đất Tạp chí Dân chủ Pháp luật 16 Lê Chiêu Tâm Huỳnh Văn Chương (2012) Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Anh Nhơn, tỉnh Bình Định Tạp chí Khoa học đất 40 17 Nguyễn Quế Anh (2016) Công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An – thực trạng giải pháp Tạp chí Dân chủ Pháp luật 18 Nguyễn Đình Bồng (2010) Một số vấn đề sở hữu đất đai Tạp chí Tài ngun Mơi trường tr 35-39 19 Nguyễn Văn Khánh (2013) Nghiên cứu quyền sở hữu đất đai Việt Nam Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội, Khoa học xã hội Nhân văn 01 tr 1-16 20 Nguyễn Thị Minh (2010) Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá Hội đồng phối hợp cơng tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ, Hà Nội 21 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc đất đai Tạp chí Tài chính, (10) 22 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản Nhà xuất Nông Nghiệp Hà Nội, Hà Nội 23 Nguyễn Trọng Tuấn (2010) Kinh nghiệm quản lý đất đai số nước giới vấn đề Việt Nam Tạp chí Châu Mỹ ngày nay, (03) tr 11-15 24 Nguyễn Ngọc Vinh (2013) Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai, vấn đề cần bàn luận Tạp chí Phát triển hội nhập, 19 (09) 25 Phòng kinh tế huyện Sóc Sơn (2017) Số liệu kinh tê năm 2016 26 Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Sóc Sơn (2017) Số liệu đất đai năm 2016 75 27 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003) Luật Đất đai Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013) Luật Đất đai Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 29 R O Rost and H G Collin (1993) Định giá đền bù thiệt hại đất đai Ơxtraylia (Tơn Gia Huyên Mai Mộng Hùng biên dịch) 30 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam Luận án tiến sỹ Luật học, Học viện trị quốc gia 31 UBND thành phố Hà Nội (2016) Chỉ thị số 22/CT-UBND ngày 25/11/2016 UBND thành phố Hà Nội tăng cường công tác quản lý Nhà nước, nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố 32 UBND thành phố Hồ Chí Minh (2013) Báo cáo số 198/BC-UBND ngày 14/11/2013 sơ kết 03 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 33 UBND huyện Sóc Sơn (2013a) Quyết định số 1296/QĐ-UBND ngày 09/05/2013 UBND huyện Sóc Sơn việc phê duyệt quy chế đấu giá QSD đất Dự án xây dựng HTKT khu đất để đấu giá QSD đất khu Dộc Bầu, Thị trấn Sóc Sơn 34 UBND huyện Sóc Sơn (2013b) Báo cáo tổng hợp ngày 24/06/2013 UBND huyện Sóc Sơn Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế huyện Sóc Sơn đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 35 UBND huyện Sóc Sơn (2014a) Quyết định số 1467/QĐ-UBND ngày 16/05/2014 UBND huyện Sóc Sơn phê duyệt quy chế đấu giá QSD đất Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất để đấu giá quyền sử dụng đất khu Chéo Cầu Nam, thôn Thanh Nhàn, xã Thanh Xuân, huyện Sóc Sơn 36 UBND huyện Sóc Sơn (2014b) Quyết định số 1468/QĐ-UBND ngày 16/5/2014 UBND huyện Sóc Sơn việc phê duyệt quy chế đấu giá QSD đất dự án Xây dựng HTKT khu đất xen kẹt để đấu giá QSD đất khu Thanh Luông, thôn Yên Tàng, xã Bắc Phú, huyện Sóc Sơn 76 37 UBND huyện Sóc Sơn (2014c) Quyết định số 1897/QĐ-UBND ngày 09/06/2014 UBND huyện Sóc Sơn việc phê duyệt điều chỉnh quy chế đấu giá QSD đất Dự án xây dựng HTKT khu đất để đấu giá QSD đất khu Chéo Cầu Nam, thôn Thanh Nhàn, xã Thanh Xuân, huyện Sóc Sơn 38 UBND huyện Sóc Sơn (2014d) Quyết định số 6237/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 UBND huyện Sóc Sơn việc phê duyệt điều chỉnh quy chế đấu giá QSD đất dự án Xây dựng HTKT khu đất xen kẹt để đấu giá QSD đất khu Thanh Luông, thôn Yên Tàng, xã Bắc Phú, huyện Sóc Sơn 39 Wikipedia (2016) Nhật Bản Wikipedia bách khoa toàn thư mở Truy cập ngày 23/11/2016 https://vi.wikipedia.org/wiki/Nh%E1%BA%ADt_B%E1%BA%A3n Tiếng Anh: 40 Soto H D (2003) The Mystery of Capital Basic Books 41 Tommy Ö (2011) Experiences Report of Sweden and international Land Administation System 77 ... nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương 2.3.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội Thành phố Hà Nội địa phương có nguồn thu từ giá trị đất cao nước, Hà Nội đầu công tác đấu giá QSDĐ,... dân công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 64 Bảng 4.8 Đánh giá người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá 64 Bảng 4.9 Đánh giá cán bộ, viêm chức công tác đấu giá quyền sử. .. lựa chọn 03 dự án điển hình thực đấu giá QSDĐ huyện Sóc Sơn - thành phố Hà Nội để đánh giá công tác đấu giá QSDĐ, cụ thể: Dự án 1: Dự án đấu giá QSDĐ khu Dộc Bầu, Thị Trấn Sóc Sơn Dự án có quy