HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM LÊ DUY MẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN DŨNG TỈNH BẮC GIANG Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS Phan Thị Thanh Huyền NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 28 tháng 04 năm 2017 Tác giả luận văn Lê Duy Mạnh i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc TS Phan Thị Thanh Huyền tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hoàn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hoàn thành luận văn./ Hà nội, ngày 28 tháng 04 năm 2017 Tác giả luận văn Lê Duy Mạnh ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục hình vii Trích yếu luận văn viii Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai 2.1.2 Giá đất 2.1.3 Định giá đất 2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 2.2 Kinh nghiệm giới đấu giá đất 14 2.2.1 Đấu giá đất Trung Quốc 14 2.2.2 Đấu giá đất Mỹ 16 2.2.3 Đấu giá đất Nhật Bản 18 2.2.4 Bài học cho Việt Nam công tác đấu giá đất 20 2.3 Cơ sở thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 21 2.3.1 Quá trình hình thành phát triển pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 21 2.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 24 2.3.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương 28 iii Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 34 3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Yên Dũng 34 3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Yên Dũng 34 3.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 34 3.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án nghiên cứu 35 3.4.5 Đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Dũng 35 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 35 3.5.2 Phương pháp chọn dự án nghiên cứu 35 3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 36 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 36 3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 36 Phần Kết thảo luận 37 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai Huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 41 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Dũng 48 4.3.1 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng 49 4.3.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 53 4.4.1 Khái quát dự án nghiên cứu 55 4.4.2 Quy định giá khởi điểm, bước giá tiền đặt cọc dự án nghiên cứu 58 4.4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 63 4.4.4 Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ 03 dự án địa bàn huyện Yên Dũng 70 4.4.5 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Dũng 75 4.5 Đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Dũng 76 4.5.1 Giải pháp sách 76 4.5.2 Giải pháp quy hoạch dự án đấu giá quyền sử dụng đất 77 4.5.3 Giải pháp tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất 77 Phần Kết luận kiến nghị 78 Tài liệu tham khảo 80 Phụ lục 83 iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản CNH-HĐH Cơng nghiệp hóa – đại hóa CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân KT-XH Kinh tế - xã hội QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TTBĐS Thị trường bất động sản TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Tỷ trọng cấu ngành kinh tế huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 2016 40 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Dũng năm 2016 49 Bảng 4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 54 Bảng 4.4 Giá khởi điểm, tiền đặt cọc phí đấu giá quyền sử dụng đất dự án tổ dân phố Khôi, thị trấn Tân Dân 59 Bảng 4.5 Giá khởi điểm, tiền đặt cọc phí đấu giá dự án Tiểu khu 3, Thị trấn Neo 61 Bảng 4.6 Giá khởi điểm, tiền đặt cọc phí đấu giá dự án khu dân cư xã Nham Sơn 62 Bảng 4.7 Kết đấu giá QSDĐ phiên thứ dự án tổ dân phố Khôi, Thị trấn Tân Dân 63 Bảng 4.8 Kết đấu giá QSDĐ phiên dự án tổ dân phố Khôi, Thị trấn Tân Dân 64 Bảng 4.9 Kết đấu giá đất Tiểu khu 03 thị trấn Neo 66 Bảng 4.10 Kết đấu giá đất khu dân cư xã Nham Sơn 69 Bảng 4.11 Đánh giá trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực kế hoạch hàng năm tính minh bạch dự án 70 Bảng 4.12 Đánh giá giá khởi điểm tiền đặt cọc đến giá đất 71 Bảng 4.13 Tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá QSDĐ 72 Bảng 4.14 Đánh giá giá khởi điểm bước giá 73 Bảng 4.15 Đánh giá thực quy chế mức chênh lệch giá đấu giá 74 Bảng 4.16 Đánh giá mức độ hài lòng sau trúng đấu giá 75 vi DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất Nhật Bản 19 Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Yên Dũng 37 Hình 4.2 Trình tự thực đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Dũng .53 Hình 4.3 Sơ đồ chi tiết phân lô đất Tổ dân phố Khôi - Thị trấn Tân Dân 56 Hình 4.4 Sơ đồ chi tiết phân lô đất Tiểu khu – Thị trấn Neo 57 Hình 4.5 Sơ đồ chi tiết phân lô đất xã Nham Sơn 58 vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Lê Duy Mạnh Tên luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Yên Dũng - Tỉnh Bắc Giang" Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá việc thực cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Yên Dũng – Tỉnh Bắc Giang; - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng Phương pháp nghiên cứu Để thực nội dung đề tài, sử dụng phương pháp sau: phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp phân tích số liệu; phương pháp so sánh Kết kết luận - Luận văn khái quát tình hình địa bàn nghiên cứu với nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Dũng - Luận văn đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 - Luận văn đề xuất giải pháp khắc phục tồn hạn chế đồng thời nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng thời gian tới - Huyện n Dũng có diện tích đất tự nhiên lớn, chủ yếu đất sản xuất nông nghiệp với 13.435,28ha chiếm 70.07% diện tích đất tự nhiên cho thấy huyện địa phương với kinh tế sản xuất nơng nghiệp Trong giai đoạn 2014-2016 huyện tập trung công tác dồn điền đổi để tập trung ruộng đất, tránh sản xuất manh mún, mạnh phát triển nông thôn để làm tiền đề cho sản xuất nông nghiệp tập trung theo hướng nơng nghiệp hàng hóa cung cấp cho thị trường lân cận xuất Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2014 - 2016 chuyển dịch nhanh từ tỷ trọng nông nghiệp sang ngành công nghiệp - xây dựng dịch vụ Từ đời sống người dân huyện ngày nâng cao viii - Huyện Yên Dũng thực tốt 15 nội dung công tác quản lý đất đai địa bàn giai đoạn 2014-2016 Sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai đời, huyện tập trung vào số nhóm trọng tâm thực ban hành văn quy phạm pháp luật theo thẩm quyền lĩnh vực đất đai để phù hợp với luật mới; công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tiến hành; Việc giao đất, cho thuê đất thu hồi đất giai đoạn tập trung đẩy mạnh, kết giai đoạn huyện giao 70ha đất cho hộ gia đình cá nhân 300ha đất cho doanh nghiệp, tổ chức; Việc giải tranh chấp, đăng ký quản lý hồ sơ hành chính, tuyên truyền pháp luật đất đai huyện thực tốt, đem lại nhiều hiệu tích cực cho địa phương Tuy nhiên số mặt cịn hạn chế xây dựng hệ thống thơng tin đất đai chưa triển khai nhiều chủ yếu phục vụ cho công tác quản lý cảu nhà nước, chưa đáp ứng nhu cầu tìm hiểu thông tin người dân - Công tác đấu giá QSDĐ huyện Yên Dũng chủ yếu giải nhu cầu đất cho người dân địa bàn huyện Giai đoạn 2014-2016 huyện xây dựng tổ chức đấu giá thành công 31 dự án với tổng diện tích 105.836,4m2, thu số tiền 412,890 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước địa phương Trong khu vực đô thị, thị trấn Neo Thị trấn Tân Dân có quy mơ đấu giá nhiều với số lượng người tham gia đấu giá lớn tỷ lệ lô đấu giá thành công không đạt kế hoạch, mức chêch lệch giá khởi điểm giá trúng không cao, việc xây dựng giá khởi điểm cao Khu vực nông thôn coi tổ chức đấu giá thành cơng, xã Nham Sơn thành cơng tổ chức đấu giá sở hạ tầng dự án hồn thiện, vị trí lô đấu giá cho thuận lợi - Công tác đấu giá QSDĐ 03 dự án nghiên cứu đấu giá thành công với 102/108 lô đất đưa đấu giá; số tiền thu cho ngân sách nhà nước 58,985 tỷ đồng Trong đó: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tổ dân phố Khôi, Thị trấn Tân Dân đấu giá thành công 37/37 lô đất với số tiền dự án thu cho ngân sách Nhà Nước 23.006.100 nghìn đồng Dự án đấu giá QSDĐ khu dân cư Tiểu khu 3, Thị trấn Neo đấu giá thành công 31/37 lô đất với số tiền dự án thu cho ngân sách Nhà nước 28.113.306 nghìn đồng Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư xã Nham Sơn 34/34 lô đất thực đấu giá thành công với số tiền dự án thu cho ngân sách Nhà Nước 7.866.000 nghìn đồng ix 160 triệu đồng lô thấp 20 triệu đồng lô, tùy theo giá trị đất đạt xấp xỉ 10% giá trị đất so với giá khởi điểm Do việc thu phí đấu giá khoản tiền đặt trước theo quy định pháp luật Tuy nhiên, theo điều tra có đến 50% số người hỏi cho khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá áp dụng cao tâm lý người dân mong muốn số tiền đặt cọc thấp Còn lại hộ dân điều tra cho số tiền đặt cọc phù hợp thấp c Đánh giá việc thực quy chế đấu giá mức chênh lệch giá đấu giá so với giá khởi điểm Kết điều tra, trình thực đấu giá, xã, thị trấn đánh giá ban đấu giá thực nghiêm túc, quy chế, hướng dẫn tỉnh Bắc Giang đề (100%) Vì việc thực quy chế phiên đấu giá hoàn tồn theo trình tự quy định pháp luật, người dân công nhận đánh giá cao Bảng 4.15 Đánh giá thực quy chế mức chênh lệch giá đấu giá Thực quy chế STT Tên dự án Mức chênh lệch giá Có Tỷ lệ Tỷ lệ Không (%) (%) Thị trấn Tân Dân 30 100 0 03 13,0 20 87,0 Thị trấn Neo 30 100 0 16 64,0 09 36,0 Xã Nham Sơn 30 100 0 04 18,1 18 81,9 90 100 0 23 32,8 47 67,2 Tổng Cao Tỷ lệ Tỷ lệ Thấp (%) (%) Do nắm vững thơng tin, quy trình thực nên khơng có trường hợp bị loại q trình đấu giá Về mức chêch lệch giữ giá khởi điểm giá trúng đấu giá 32,8 % cao 67,2% thấp Đặc biệt Thị Trấn Neo điều tra 24 người trúng đấu giá 64,0% đánh giá mức chênh lệch cao điều cho thấy việc xây dựng giá khởi điểm thị trấn Neo chưa sát với giá thực tế thị trường, cần điều chỉnh giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường để thu hút nhiều người tham gia đấu giá d Đánh giá mức độ hài lòng sau trúng đấu giá Kết điều tra 70 người trúng đấu giá cho thấy có 75,7% hài lịng với giá trúng 23,3% khơng hài lịng Như đánh giá hầu hết giá trúng đấu giá phù hợp với khả tài người tham gia trúng đấu 74 giá, khơng có tình trạng hồ sơ tham gia đấu giá ảo để trục lợi Bảng 4.16 Đánh giá mức độ hài lòng sau trúng đấu giá Hài lòng STT Nội dung đánh giá Tổng Khơng hài lịng Số lượng (Người) Tỷ lệ (%) Số lượng (Người) Tỷ lệ (%) Số lượng (Người) Tỷ lệ (%) Hài lòng giá trúng đấu giá 53 75,7 17 23,3 70 100 Thủ tục cấp GCN sau trúng đấu giá 70 100 100 70 100 Sau trúng đấu giá, quan chức làm tốt nhiệm vụ mình, 100% trường hợp có định phê duyệt 100% trường hợp trúng đấu giá sau làm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Kết điều tra cho thấy người dân hài lịng cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn dự án nghiên cứu, thủ tục hồn thiện nhanh chóng quy định pháp luật 4.4.5 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Dũng 4.4.5.1 Thuận lợi Trong giai đoạn từ 2014 - 2016 công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng đạt mặt sau: công khai minh bạch thông tin liên quan đến lô đất đưa đấu giá xã, thị trấn; Hội đồng đấu giá thực trình tự thủ tục, quy chế đấu giá; thủ tục sau trúng đấu giá quan chức thực tốt; dự án xây dựng dựa nhu cầu địa phương nằm quy hoạch, kế hoạch hàng năm Công tác đấu giá QSDĐ nhận quan tâm, đầu tư tỉnh nên việc thực chương trình then chốt phục vụ công tác quản lý đất đai địa bàn đo đạc, lập đồ địa chính, lập quy hoạch sử dụng đất thực tốt thuận lợi Công tác đấu giá QSDĐ cấp, ngành quan tâm nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương tạo minh bạch thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 75 Cơ sở hạ tầng dần hoàn thiện phát triển làm cho thị trường đất đai địa bàn thành phố ngày sôi động, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá QSDĐ hoạt động có hiệu Cơng tác thông tin tuyên truyền phổ biến văn bản, sách pháp quyền đất đai thực tốt nâng cao hiểu biết người dân quyền lợi nghĩa vụ cơng tác quản lý đất đai nói chung cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng 4.4.5.2 Tồn tại, hạn chế - Một số vị trí khu đất đưa đấu giá chưa phù hợp, cở sở hạ tầng giao thơng cịn chưa hồn thiện dẫn đến thu hút số lượng người tham gia đấu giá cịn thấp - Thời gian thơng báo cơng khai phương tiện thông tin đại chúng dự án đấu giá ngắn (15 ngày) chưa đủ thời gian để người tham gia đấu giá tìm hiểu tiếp cận thơng tin hồn thiện hồ sơ đấu giá - Việc xây dựng giá khởi điểm số vị trí cịn chưa phù hợp, cao so với giá thị trường không thu hút người tham gia đấu giá dẫn đến giá trúng đấu giá không cao kỳ vọng - Mặc dù, việc đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín số tiền thu từ kết trúng đấu giá chưa cao, chênh lệch với số tiền dự kiến sau xác định giá khởi điểm không lớn 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN DŨNG 4.5.1 Giải pháp sách Nâng cao hiệu cơng tác xây dựng giá khởi điểm công tác đấu giá QSDĐ Với lẻ giá khởi điểm vừa phải, cịn lơ giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực thu hút người tham gia đấu giá Tổ chức tập huấn hàng năm cho cán tham gia công tác xác định giá đất nhằm nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ Các cán tham gia công tác xác định giá khởi điểm phải thường xuyên cập nhật văn bản, quy định ban hành, thông tin giá đất thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất cho phù hợp Cần xây dựng kế hoạch tổ chức đấu giá khoa học thời gian tổ chức đấu giá Chọn thời gian mà thu hút nhiều người tham gia đấu giá 76 ví dụ thứ 7, chủ nhật không nên tổ chức dồn tất dự án vào thời điểm Trước tiến hành tổ chức đấu giá nên chọn hình thức đấu giá phù hợp, hình thức bỏ phiếu kín dự án hồn thành cơng tác đấu giá ngày kết đấu giá chưa đạt mức giá cao Hình thức đấu giá phương thức đấu giá công khai lô mang lại hiệu Tuy nhiên, yếu tố thời gian, địi hỏi phải có chuẩn bị kỹ để tổ chức đấu giá lô hiệu bỏ phiếu kín, bỏ phiếu mở lần xong, gọn Nhà nước phần lợi nhuận thu từ đấu giá đất 4.5.2 Giải pháp quy hoạch dự án đấu giá quyền sử dụng đất Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án Khi thực quy hoạch xác định quỹ đất đem vào đấu giá cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để thực quy hoạch vị trí đất đem đấu giá thuận lợi số tiền sử dụng đất thu sau tiến hành đấu giá cao 4.5.3 Giải pháp tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất Cần phát huy ưu điểm, mạnh mà công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt 03 năm qua như: Việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến lô đất đưa đấu giá xã, thị trấn; Hội đồng đấu giá chủ yếu thực trình tự thủ tục, quy chế đấu giá; thủ tục sau trúng đấu giá quan chức thực tốt; dự án xây dựng dựa nhu cầu địa phương nằm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác, đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu Cần tuyên truyền phổ biến rộng rãi đài truyền xã, thị trấn cho người tham gia đấu giá nắm phát triển xã, thị trấn tổ chức đấu phát triển khu vực đưa lô đấu giá 77 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Huyện n Dũng có diện tích đất tự nhiên lớn với 19.714,38 ha, đất nơng nghiệp chiếm tỷ lệ lớn (70,07%) Trong giai đoạn 2014 - 2016 huyện tập trung công tác dồn điền đổi để tập trung ruộng đất, tránh sản xuất manh mún, mạnh phát triển nông thôn để làm tiền đề cho sản xuất nông nghiệp tập trung theo hướng nông nghiệp hàng hóa cung cấp cho thị trường lân cận xuất Huyện Yên Dũng địa phương có vị trí thuận lợi gần thủ Hà Nội vù kinh tế trọng điểm phía Bắc, có hệ thống giao thơng thuận lợi chạy qua quốc lộ 1A, tỉnh lộ 298 thuận lợi cho phát triển kinh tế công nghiệp xây dựng dịch vụ Điển hình khu cơng nghiệp Song Khê - Nội Hồng, khu cơng nghiệp thị trấn Neo, đời góp phần thúc đẩy nhanh kinh tế huyện Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2014 - 2016 chuyển dịch nhanh từ tỷ trọng nông nghiệp sang ngành công nghiệp - xây dựng dịch vụ Từ đó, đời sống người dân huyện ngày nâng cao Công tác quản lý đất đai địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 vào nề nếp Đặc biệt từ Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, huyện Yên Dũng tập trung vào số nội dung quan trọng tổ chức thực ban hành văn quy phạm pháp luật theo thẩm quyền lĩnh vực đất đai; công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực tốt; Việc quản lý giao đất, cho thuê đất thu hồi đất giai đoạn tập trung đẩy mạnh, giai đoạn thực giao đất cho hộ gia đình cá nhân 70 giao cho tổ chức 300 ha; việc giải tranh chấp, đăng ký quản lý hồ sơ hành chính, tuyên truyền pháp luật đất đai huyện thực tốt, đem lại nhiều hiệu tích cực cho địa phương Tuy nhiên, cơng tác quản lý đất đai cịn số tồn như: công tác xây dựng hệ thống thông tin đất đai chưa trọng, hệ thống thông tin đất đai phục vụ cho công tác quản lý nhà nước, chưa đáp ứng nhu cầu tìm hiểu thơng tin người dân Cơng tác đấu giá QSDĐ huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 2016 chủ yếu giải nhu cầu đất cho người dân địa bàn huyện Tổng số dự án đưa đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 31 dự án với 78 diện tích đất 105.836,4m2 Tổng số tiền thu từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất 412,890 tỷ đồng Tại khu vực đô thị, kết đấu giá quyền sử dụng đất có mức chênh lệch khơng lớn (trunhg bình 1.05 lần) Tuy nhiên việc đấu giá quyền sử dụng đất khu vực nông thôn lại có mức chênh lệch giá trúng đấu giá giá khởi điểm cao (trung bình 1,16 lần) Công tác đấu giá QSDĐ 03 dự án nghiên cứu có 102/108 lơ đất đấu giá thành, đem số tiền cho ngân sách nhà nước 58,985 tỷ đồng Trong đó: dự án đấu giá quyền sử dụng đất tổ dân phố Khôi, Thị trấn Tân Dân đấu giá thành công 37/37 lô đất với số tiền dự án thu cho ngân sách Nhà nước 23.006.100 nghìn đồng; dự án đấu giá QSDĐ khu dân cư Tiểu khu 3, Thị trấn Neo đấu giá thành công 31/37 lô đất với số tiền dự án thu cho ngân sách Nhà nước 28.113.306 nghìn đồng; dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư xã Nham Sơn 34/34 lô đất thực đấu giá thành công với số tiền dự án thu cho ngân sách Nhà nước 7.866.000 nghìn đồng Công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án cán người dân tham gia đấu giá đánh giá cao công tác chuyên môn như: 100% người điều tra đánh giá trình tự thủ tục, quy trình xây dựng dự án tính minh bạch dự án cao; việc xây dựng giá khởi điểm tiền đặt cọc tương đối phù hợp với thực tế địa phương với quy định pháp luật; người tham gia đấu giá hài lòng với giá trúng (75,71%) Để góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Dũng cần thực đồng giải pháp sau: Giải pháp sách, giải pháp quy hoạch dự án đấu giá giải pháp tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất 5.2 KIẾN NGHỊ - Do điều kiện thời gian có hạn nên đề tài chưa nghiên cứu sâu vấn đề liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng Chúng đề nghị thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu sâu nhằm lý giải vấn đề liên quan đến hình thức đấu giá, xác định giá khởi điểm dự án đấu giá QSDĐ - Đề nghị đơn vị liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Dũng nghiên cứu, lựa chọn áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá huyện Yên Dũng đạt kết tốt 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2012) Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài Chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài (2015) Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 Bộ Tài Chính sửa đổi bổ sung Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Chi cục thống kê huyện Yên Dũng (2015) Niên giám thống kê năm 2015 huyện Yên Dũng Chính phủ (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2010) Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Đặng Hùng Võ (2011) Bàn sở hữu tư nhân đất đai Tạp chí bất động sản (3) Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất NXB Nơng Nghiệp Hà Nội Krasil'nikov (1958) Vi sinh vật đất thực vật bậc cao hơn, truy cập ngày 23/2/2017 http://www.soilandhealth.org/01aglibrary/010112Krasil/010112krasil.intro.html 10 Lê Chiêu Tâm Huỳnh Văn Chương (2012) Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Anh Nhơn, tỉnh Bình Định, tạp chí Khoa học đất (40) 11 Mỹ, Kinh nghiệm bán đấu giá quyền sử dụng đất Mỹ Truy cập ngày 15/3/2017 http://www.baomoi.com/Home/NhaDat/saga.vn/Kinh-nghiem-ban-da quyen-su-dung-dat-tai-My/6567826.ep 80 gia- 12 Nguyễn Hữu Đắc (2014) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Nam Sách - Tỉnh Hải Dương Luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai Học viện Nông Nghiệp Việt Nam 13 Nguyễn Thị Kim Huyền (2014) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thị xã Từ Sơn - Tỉnh Bắc Ninh Luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai Học viện Nông Nghiệp Việt Nam 14 Phùng Ngọc Phương Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiển, Lương Thị Thanh, Bùi Văn Tuấn (2011) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất trình thị hố, báo cáo Đề tài nghiên cứu khoa học tổng cục Quản lý đất đai, 98 tr 15 Quốc hội (1993) Luật Đất đai năm 1993, Nxb Chính trị Quốc gia 16 Quốc hội (2003) Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc gia 17 Quốc hội (2005) Bộ Luật Dân năm 2005, Nxb Chính trị Quốc gia 18 Quốc hội (2013) Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc gia 19 Quy trình đấu giá đất Nhật Bản (2004) truy cập ngày 25/3/2017 http:// www.total-jp.com/baibai/kyobai.html 20 Stephen J Martin(2003) Hướng dẫn nghiệp vụ Bán đấu giá bất động sản Người dịch Mai Mộng Hùng, Tôn Gia Huyên 21 Sở Tư pháp tỉnh Bắc Giang (2014), Hội nghị sơ kết 03 năm thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Chính phủ bán đấu giá tài sản Tỉnh Bắc Giang 22 Thủ tướng Chính phủ (2005) Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 23 Thanh Bình (2015) Hà Nội, phấn đấu thu 2.540 tỷ đồng từ đấu giá đất, truy cập ngày 27/02/2017 http://monre.gov.vn/ 24 Tổng cục Quản lý Đất đai (2012) Báo cáo nghiên cứu quản lý đất đai thị trường bất động sản Trung Quốc 25 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt nam Luận án tiến sĩ Luật học Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh 81 26 Trần Văn Minh (2012) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội Luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai Đại học Nông nghiệp Hà Nội 27 UBND tỉnh Bắc Giang (2012) Quyết định số 166/2012/QĐ-UBND ngày 14/6/2012 UBND tỉnh Bắc Giang ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Giang 28 UBND tỉnh Bắc Giang (2014) Quyết định số 861/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 UBND tỉnh Bắc Giang ban hành Bảng giá đất tỉnh Bắc Giang giai đoạn 20152019 tỉnh Bắc Giang 29 UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2013) Báo cáo số 198/BC-UBND ngày 14 tháng 11 năm 2013 Sơ kết 03 năm thi hành Nghị định số 17/2010/ NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 82 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Phiếu điều tra cán tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất Phụ lục 2: Phiếu vấn người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Phụ lục 3: Bảng tiêu chí đánh giá công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất người tham gia đấu giá Phụ lục 4: Bảng tiêu chí đánh giá cơng tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất cán tham gia đấu giá 83 84 85 86 87 88 ... Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 63 4.4.4 Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ 03 dự án địa bàn huyện Yên Dũng 70 4.4.5 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Dũng. .. Đánh giá việc thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Yên Dũng – Tỉnh Bắc Giang; - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên. .. chế đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện yên Dũng 34 - Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2016 - Đánh giá chung công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Yên Dũng