ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VIỆT ANH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƢỜNG - TỈNH VĨNH PHÚC LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - Năm 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VIỆT ANH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƢỜNG - TỈNH VĨNH PHÚC Ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Viết Khanh Thái Nguyên - Năm 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, toàn bộ số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Việt Anh ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực hiện luận văn này tôi luôn nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo từ các thầy cô giáo, sự ủng hộ giúp đỡ của ngƣời thân, bạn bè và đồng nghiệp. Nhân dịp này, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Trần Viết Khanh đã trực tiếp hƣớng dẫn tôi trong thời gian thực hiện đề tài; tôi cũng xin chân thành cảm ơn các thầy, cô Khoa Quản lý tài nguyên, Khoa Môi trƣờng, Ban Quản lý đào tạo Sau đại học - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã hƣớng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập tại trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp đỡ của các cơ quan đơn vị ngành Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Vĩnh Phúc, các phòng ban của UBND huyện Vĩnh Tƣờng đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian điều tra số liệu và có những ý kiến đóng góp quý báu cho luận văn của tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn những ngƣời thân trong gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã khích lệ và tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này. Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả Nguyễn Việt Anh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LUC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .............................................................................................. vii MỞ ĐẦU.......................................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài ....................................................................................2 2.1. Mục tiêu tổng quát .............................................................................................................. 2 2.2. Mục tiêu cụ thể.................................................................................................................... 2 2.3. Yêu cầu ................................................................................................................................ 2 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................................... 3 1.1. Bất động sản và thị trƣờng bất động sản .............................................................3 1.1.1. Bất động sản ..................................................................................................................... 3 1.1.2. Thị trƣờng bất động sản .................................................................................................. 3 1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ..........................................................4 1.2.1. Khái niệm về giá đất ........................................................................................................ 4 1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ..................................................................................... 5 1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................................................8 1.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất........................................................................ 8 1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ ...................................... 12 1.3.3. Các phƣơng pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ................................................... 12 1.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nƣớc trên thế giới và Việt Nam ..................13 1.4.1. Mỹ................................................................................................................................... 13 1.4.2. Trung Quốc .................................................................................................................... 15 1.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ....................................................................... 17 1.4.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phƣơng ......................................... 19 iv CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................................................................................................................................ 23 2.1. Đối tƣợng nghiên cứu.........................................................................................23 2.2. Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu.........................................................23 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................23 2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................24 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................................26 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc ..........26 3.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................................................... 26 3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội ............................................................................................... 28 3.2. Tình hình quản lý đất đai và thị trƣờng bất động sản trên địa bàn huyện .........34 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai............................................................................................... 34 3.2.2. Tình hình sử dụng đất ................................................................................................... 39 3.2.3. Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng ............... 41 3.3. Cơ sở pháp luật và quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc. ............................................................44 3.3.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất................................. 44 3.3.2 Quỹ đất để tổ chức đấu giá............................................................................................. 45 3.3.3. Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá QSDĐ ............................................. 46 3.3.4. Quy chế đấu giá Quyền sử dụng đất...........................................................................46 3.3.5. Quản lý và sử dụng tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất: ............................. 52 3.4. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra ...........................................................52 3.4.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc ................................................................................................................................. 52 3.4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Thổ Tang, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc.......................................................................................................................... 54 3.4.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc ................................................................................................................................. 57 3.4.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tuân Chính, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc ................................................................................................................................. 59 v 3.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án đấu giá quyền sử dụng đất .........................................................................................62 3.5.1. Hiệu quả kinh tế ............................................................................................................. 62 3.5.2. Hiệu quả xã hội .............................................................................................................. 68 3.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nƣớc............................................................... 69 3.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...................................70 3.6.1. Công tác tổ chức ............................................................................................................ 70 3.6.2. Đối với ngƣời tham gia đấu giá .................................................................................... 70 3.7. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất. .....................................................70 3.7.1. Nhóm giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ................................................................... 70 3.7.2. Nhóm giải pháp về quy hoạch, kế hoạch ..................................................................... 71 3.7.3. Nhóm giải pháp quản lý, tổ chức thực hiên ................................................................ 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................................. 73 1. Kết luận .................................................................................................................73 2. Kiến nghị..........................................................................................................................73 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................................ 75 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Các chữ viết tắt BĐS Bất động sản CP Chính Phủ CSHT Cơ sở hạ tầng CN-XD Công nghiệp - Xây dựng GTSX Giá trị sản xuất GCN Giấy chứng nhận NN-TS Nông nghiệp, thủy sản QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TM-DV Thƣơng mại - Dịch vụ TW Trung Ƣơng UBND Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 3.1: Tốc độ tăng trƣởng kinh tế huyện huyện Vĩnh Tƣờng ............................ 29 Bảng 3.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Vĩnh Tƣờng ...................................... 29 Bảng 3.3: Diện tích các loại đất huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 .... 40 Bảng 3.4: Các bất động sản đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc ............................................... 41 Bảng 3.5: Số lƣợng các giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc ..................................................... 43 Bảng 3.6: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Đại Đồng ......... 53 Bảng 3.7: Danh sách ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng ....... 54 Bảng 3.8: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ TT Thổ Tang ........ 55 Bảng 3.9: Danh sách ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại TT Thổ Tang ...... 56 Bảng 3.10: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Lý Nhân ......... 58 Bảng 3.11: Danh sách ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân ...... 58 Bảng 3.12: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Tuân Chính .... 60 Bảng 3.13: Danh sách ngƣời trúng đấu giá QSD đất tại xã Tuân Chính ................. 60 Bảng 3.14: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Đại Đồng ............ 62 Bảng 3.15: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại TT Thổ Tang ........... 63 Bảng 3.16: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Lý Nhân ............ 64 Bảng 3.17: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Tuân Chính......... 65 Bảng 3.18: Bảng thống kê kết quả các dự án đấu giá QSDĐ .................. 66 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc ........................... 26 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất nƣớc ta hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa vấn đề đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả nƣớc. Trong quá trình đổi mới nền KT-XH ở nƣớc ta, cơ chế kinh tế thị trƣờng đã từng bƣớc đƣợc hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và hình thành xu hƣớng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai. Khi đất đai trở thành hàng hóa trên thị trƣờng đã hình thành các giao dịch “ngầm“ về đất đai và các giao dịch này đẩy giá đất lên khá cao so với giá đất Nhà nƣớc đã ban hành theo khung giá quy định, việc giao đất lúc này đã không còn phù hợp với giá trị thực của đất, Nhà nƣớc không kiểm soát đƣợc các giao dịch về đất đai khiến các nguồn thu từ đất đại bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nƣớc, hệ thống quản lý đất đai không cập nhập kịp thời những thông tin biến động về đất đai, tình trạng thửa đất, gây khó khăn trong công tác quản lý ... Vì vậy, chuyển sang hình thức đất giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trƣờng, phản ánh đúng giá trị thực có của đất là tất yếu. Vĩnh Tƣờng, là một tỉnh phát triển kinh tế theo hƣớng công nghiệp hóa, kéo theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn tỉnh. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển KTXH rất lớn. Trong những năm gần đây Nhà nƣớc đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hƣớng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hƣớng đi mới cho thị trƣờng bất động sản của huyện. Giá trị thực của đất trên thị trƣờng đƣợc phản ánh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Vĩnh Tường - tỉnh Vĩnh Phúc”. 2 2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 2.2. Mục tiêu cụ thể Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc; Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. 2.3. Yêu cầu Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền SDĐ của TW và địa phƣơng. Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy. Đƣa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn có khả năng áp dụng ở các địa bàn khác. 3 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Bất động sản và thị trƣờng bất động sản 1.1.1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản đƣợc chia thành 2 loại bất động sản và động sản, mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nƣớc có khác nhau, nhƣng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Đất đai là BĐS nhƣng pháp luật mỗi nƣớc cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trƣờng BĐS. Các nƣớc theo kinh tế thị trƣờng nhƣ Mỹ, các nƣớc EU, Nhật, một số nƣớc ASEAN, Malaixia, Singapo quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá đƣợc giao dịch trên thị trƣờng BĐS, ở Trung Quốc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) đƣợc phép giao dịch trên thị trƣờng BĐS, nhƣng đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc không đƣợc mua bán mà chỉ đƣợc chuyển quyền sử dụng đất. Ở nƣớc ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trƣờng BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, nhƣ các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhƣng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất và của một số đối tƣợng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trƣờng BĐS. Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trƣờng BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trƣờng quyền sử dụng đất là thị trƣờng giao dịch về các quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn [14], [19]. 1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trƣờng là nơi trao đổi hàng hoá đƣợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa ngƣời với ngƣời, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trƣờng BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng. Thị 4 trƣờng BĐS có thể đƣợc hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trƣờng BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tƣ vấn phát triển bất động sản. Hiểu theo nghĩa hẹp, thị trƣờng BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng,... BĐS [14]. Thị trƣờng BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trƣờng hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lƣợng và giá cả [17]. Phạm vi hoạt động của thị trƣờng bất động sản do hệ thống pháp luật của mỗi nƣớc quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền đƣợc mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều đƣợc mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhƣợng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà [17]. Chức năng của thị trƣờng BĐS là đƣa ngƣời mua và ngƣời bán BĐS đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trƣờng. 1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.2.1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quán trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng thu lời đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nƣớc có nên kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [13]. 5 1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề đƣợc quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, chính vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tƣ của cải vật chất của con ngƣời vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu [14]. * Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tƣ hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những ngƣời chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do nông nô tạo ra và bị vua chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tƣ bản, do còn chế độ tƣ hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tƣ bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dƣ thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tƣ bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tƣ bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tƣ bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tƣ bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tƣ hữu của địa chủ hay nhà tƣ bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhƣng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nƣớc và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dƣới Chủ nghĩa Tƣ bản [14]. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn nhƣ ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ hơn, hoặc tƣ bản đầu tƣ thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những ngƣời kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu đƣợc một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất 6 cá biệt . Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó đƣợc chuyển cho địa chủ dƣới hình thức địa tô chênh lệch. Nhƣ vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tƣ bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song đƣợc phân phối một phần dƣới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dƣới hình thức thu nhập của Nhà nƣớc. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu đƣợc trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ. Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu đƣợc do đầu tƣ, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về ngƣời có quyền sở hữu về đất đai nó đƣợc chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những ngƣời đầu tƣ hay thâm canh trên thửa đất đó [14]. * Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hƣởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hƣởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do ngƣời bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đƣợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lƣợng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì ngƣời bán mới chấp nhận. Chính vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trƣởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đƣơng nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tƣơng đối dài để loại trừ ảnh hƣởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là nhƣ nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Nhƣ vậy, lãi 7 suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [14]. * Quan hệ cung cầu Trong thị trƣờng tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thƣờng đƣợc quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vƣợt cung thì giá cả tăng cao, ngƣợc lại, cung vƣợt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhƣng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thƣờng là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [14]. Vì đất đai có đặc tính tự nhiên nhƣ tính cố định về vị trí địa lý, không sinh ra và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ, lƣợng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Cung và cầu của thị trƣờng đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng hàng hoá thông thƣờng. Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ thuộc các yếu tố nhƣ: mật độ dân cƣ; tỉ lệ tăng trƣởng kinh tế khu vực; việc làm và mức thu nhập bình quân của ngƣời dân tại địa phƣơng; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [14], [19]. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chƣa sử dụng ở ngoại vi một thành phố đƣợc điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cƣ đô thị. Sự tăng số lƣợng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trƣởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hƣớng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn 8 về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thƣờng khác. Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chƣa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chƣa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển. đòi hỏi phải có vốn đầu tƣ lớn thì mới đƣa vào khai thác đƣợc, luật đầu tƣ ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lƣợng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tƣ xây dựng các khu trung tâm thƣơng mại, du lịch.cũng mở ra khả năng thu hút lực lƣợng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chƣa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tƣ thiết bị máy móc sẽ làm dƣ thừa lao động. Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hƣởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó là đất chƣa đƣợc sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật Đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị quyền sử dụng đất. Nhƣng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi ngƣời đều có đất để canh tác và có nhà để ở. 1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất 1.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một vật thể tự nhiên không do con ngƣời tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá trình sử dụng .... Chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trƣờng tự do, vì vậy xác định giá cả thị trƣờng của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng nhƣ tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự 9 thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tƣ bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần. Giá cả đất đai ở nƣớc ta không giống các quốc gia thông thƣờng có chế độ tƣ hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tƣơng đối dài, trong thời gian sử dụng, ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật [14], [19]. Đất đai đƣợc coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nƣớc. Chính vì vậy, Nhà nƣớc ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật Đất đai 2003 có nêu: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Trƣớc đây, Nhà nƣớc chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau đây (Điều 55 Luật Đất đai năm 2003): 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này. 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất 3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan 10 khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trƣớc khi có Luật Đất đai năm 2003, giá đất trên thị trƣờng biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thƣờng thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm đƣợc sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nƣớc xác định không phản ánh đúng và thƣờng thấp hơn nhiều so với giá trị thực của đất đai. Để khắc phục tồn tại trên, Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 56 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định đƣợc công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do ngƣời sử dụng đất thoả thuận với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,.. .biểu hiện bằng tiền do ngƣời chuyển nhƣợng (còn gọi là bán) và ngƣời nhận chuyển nhƣợng (còn gọi là bên mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trƣờng. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của ngƣời bán quyền sử dụng đất trong một thị trƣờng có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nƣớc và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trƣờng. 1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác đinh giá đất trong đấu giá QSDĐ Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà 11 nƣớc và ngƣời tham gia đấu giá, giá đất tính đƣợc phải dựa vào giá thị trƣờng và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau: - Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đƣờng phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, KT-XH, thƣơng mại ... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đƣờng phố, nhƣng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tƣơng tự nhƣng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh có làm ảnh hƣởng đến giá đất. - Yếu tố ảnh hƣởng về khả năng đầu tƣ cơ sở hạ tầng. Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhƣng nếu chƣa đƣợc đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngƣợc lại, một khu vực đƣợc đầu tƣ cơ sở hạ tầng nhƣ hệ thống đƣờng giao thông, hệ thống cấp thoát nƣớc đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn .... sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. - Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ. Khu vực có điều kiện KT-XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thƣơng mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trƣờng sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cƣ đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cƣ đến đây ít dẫn đến giá đất giảm. - Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau. Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hƣởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống nhƣ những tài sản thông thƣờng, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn 12 về không gian và vô thời hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lƣợng cung cấp nhƣng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định nhƣ nhà ở có nghĩa là sự đầu tƣ không hoàn toàn bất biến. 1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ - Hiện nay có rất nhiều phƣơng pháp để định giá đất trong đấu giá QSDĐ cụ thể nhƣ: * Phương pháp thu nhập: là một trong những phƣơng pháp định giá đất thƣờng dùng nhất, nó cũng là phƣơng pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phƣơng pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai nhƣ là một loại đầu tƣ, khoản giá đất trở thành vốn đầu tƣ để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp lấy thu nhập dự ki ến hàng năm trong tƣơng lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá [14], [19]. * Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phƣơng pháp thị trƣờng, là một trong những phƣơng pháp định giá đất quan trọng nhất, thƣờng dùng nhất, đƣợc sử dụng ở nhiều nƣớc trên thế giới. Đây là phƣơng pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định đƣợc đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tƣơng đƣơng đã đƣợc giao dịch trên thị trƣờng xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá [14], [19]. * Phương pháp thặng dư: Phƣơng pháp thặng dƣ còn gọi là phƣơng pháp phát triển giả thiết, hay phƣơng pháp tính ngƣợc. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có đƣợc đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân của xã hội trong tổng giá cả bất động sản đƣợc dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tƣợng định giá [14], [19]. * Phương pháp chi phí: là phƣơng pháp lấy giá thành xây dựng trừ đi phần 13 khấu hao. Theo phƣơng pháp này, giá trị của đất đƣợc bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị của thị trƣờng bất động sản cần định giá [14], [19]. Việc xác định giá định g iá đất trong đất giá QSDĐ tuy từng địa phƣơng mà lựa chọn phƣơng pháp cho thích hợp hoặc có thể vận dụng kết hợp các phƣơng pháp sao cho việc định giá đƣợc kết quả cao nhất. 1.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nƣớc trên thế giới và Việt Nam 1.4.1. Mỹ Trong những thập kỷ gần đây, tại nƣớc Mỹ, bán đấu giá bất động sản đã trở nên vô cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh chóng hơn. Bán đấu giá tại nƣớc này có thể là một kinh nghiệm nơi thƣơng trƣờng cho những ngƣời mới muốn mua nhà qua đấu giá, có thể là một sự lựa chọn tốt nhất cho tất cả mọi ngƣời. Tại Mỹ quy trình có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho ngƣời bán và ngƣời mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó. Tại Mỹ, một ngƣời không có chủ đích mua vẫn có thể tham gia nhiều cuộc đấu giá để giúp họ nắm bắt quy trình và xem xét liệu mình có hợp với cách mua bán bất động sản qua đấu giá không. Sự nguy hiểm tiềm ẩn lớn nhất của ngƣời mua tại cuộc bán đấu giá và đặc điểm tƣơng tự đối với ngƣời bán, đó gần nhƣ là họ đặt giá vƣợt qua giới hạn cuối cùng vì thứ đƣợc chào bán là tài sản mà họ muốn hoặc họ cho là rất có giá trị. Đơn giản là ngƣời mua đánh giá tài sản có giá trị cao hơn mức bình thƣờng của nó và cũng lo sợ sẽ giảm bớt tính cạnh tranh trong đấu giá nếu mình đƣa ra giá thấp. Còn ngƣời bán thì nhầm tƣởng mức giá trị sử dụng, giá trị sản xuất hay giá trị hữu hình của tài sản do họ không có một căn cứ định giá cụ thể nào. Đó là khó khăn duy nhất đặt ra cho ngƣời bán và ngƣời mua, tức những ngƣời trực tiếp tham gia thị trƣờng đấu giá bất động sản [6]. Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng. Những ngƣời nộp hồ sơ phải đặt trƣớc một khoản đặt cọc và một khoản gọi là chi phí đáu giá. Giá khởi điểm là do ngƣời bán bất động sản quyết định. Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu 14 quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán đƣợc cao : - Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá. Có quyền từ chối một sự trả giá của ngƣời tham gia cuộc đấu giá. - Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức gtốt nhất. - Đấu giá viên có quyền hủy một cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào. - Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của ngƣời tham gia tới ngƣời có bất động sản đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra. - Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đƣa lại giá bất động sản về sự trả giá trƣớc tranh chấp hoặc bắt đầu tiếp. - Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên phải là trọng tài phân xử và quyết định của họ là cuối cùng. - Ngƣời trả giá cao nhất là ngƣời trúng đấu giá. - Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thƣơng thảo những hợp đống tƣ nhân cho ngƣời bán nếu ngƣời bán muốn tiếp tục. - Ngƣời mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau khi đấu giá viên tuyên bố ngƣời trúng đấu giá. Có thể dễ dàng nhận thấy đấu giá viên nhƣ một chế tài độc quyền quyết định khi phiên đấu giá diễn ra. Là ngƣời cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu cực trong việc “móc ngoặc giá”, và thƣơng lƣợng trƣớc của những ngƣời tham gia. Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại Mỹ dƣờng nhƣ tránh né đƣợc rất nhiều hành vi vi phạm của những ngƣời tham gia và đem đến giá thị trƣờng cho sản phẩm và thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hình thức đấu giá có thể mang lại. Để thành công khi bán bất động sản qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổ chức bán đấu giá. Khả năng tổ chức của họ,với trình độ chuyên môn của đấu giá viên sẽ đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá. Hệ thống luật pháp chặt chẽ và ít phải sửa đổi nhất trên thế giới là hệ thống luật pháp tại Mỹ. Tất cả các hoạt động của nền kinh tế đều vận hành theo luật và rất khó xảy ra tình trạng „Sơ hở ”. Ngƣời mua và ngƣời bán đều đƣợc bảo vệ. Thiết nghĩ đây là một bài học cho nƣớc ta, khi mà các chính sách và quy định còn ở mức 15 cơ bản [6]. Thêm nữa, trình độ của đấu giá viên cũng quyết định rất lớn trong hoạt động bán đấu giá. Các trƣờng đại học tại Mỹ và các trang web chuyên về đào tạo giáo dục là nơi sản sinh ra những chuyên viên thực hiện đấu giá, họ nắm chắc kiến thức về pháp luật, các kỹ năng điều hành một phiên đấu giá, cũng nhƣ biết mọi điều có thể xảy ra tại một phiên đấu giá. Những ngƣời muốn tham gia đấu giá cũng có cơ hội tìm hiểu về hình thức này rất dễ dàng, chỉ cần một mức phí nhất định là họ có thể tham gia phiên nhƣ một hình thức tham dự. Thông tin về quy định dƣờng nhƣ đã hoàn toàn minh bạch với cả ba bên, ngƣời mua, ngƣời bán và tổ chức đấu giá. Điều này chìa khóa quyết định sự thành công cho thị trƣờng đấu giá bất động sản tại Mỹ [6]. 1.4.2. Trung Quốc Từ năm 1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công). Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (đƣợc Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nƣớc công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994, có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nƣớc (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nƣớc về quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất đƣợc gọi là Xuất nhƣợng quyền sử dụng đất [6]. Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhƣợng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phƣơng án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh phê chuẩn theo quy định của chính phủ. Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bƣớc đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phƣơng án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND cấp huyện, thị trực thuộc 16 quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình [6]. Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phƣơng thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phƣơng. Đối với đất để xây dựng công trình thƣơng mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phƣơng thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phƣơng thức thƣơng lƣợng song phƣơng [6]. Tiền sử dụng đất trong trƣờng hợp xuất nhƣợng quyền sử dụng đất bằng thƣơng lƣợng song phƣơng không đƣợc thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nƣớc. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đƣa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể [6]. Việc phát triển BĐS trên đất đƣợc xuất nhƣợng phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chƣa đƣa vào xây dựng thì phải trƣng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhƣợng quyền sử dụng đất, nếu sau 2 năm vẫn chƣa đƣa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng đất mà không đƣợc bồi thƣờng, trừ trong trƣờng hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công [6]. Đối với quyền sử dụng đất có đƣợc theo phƣơng thức xuất nhƣợng, khi chuyển nhƣợng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây: + Đã thanh toán hết quyền xuất nhƣợng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Trong trƣờng hợp xuất nhƣợng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tƣ trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác. Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất bằng phƣơng thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phƣơng hiện nay chủ yếu đƣợc giao cho Trung tâm Tƣ vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trƣờng BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm đƣợc thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của 17 Ban Tổ chức Trung ƣơng, CRECAC hoạt động dƣói sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nƣớc và nƣớc ngoài với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ nhƣ: Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tƣ vấn về đất xây dựng, Văn phòng thƣơng mại về BĐS, Lập kế hoạch đầu tƣ cho các dự án BĐS,.... [6]. 1.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam Từ khi Luật Đất đai 1993 qui định đất có giá, Chính phủ đã ban hành nhiều qui định về giá đất, cụ thể là: - Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 về việc quy định khung giá các loại đất. Nội dung cơ bản của Nghị định này là qui định bảng khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất Nghị định còn qui định trờng hợp giá thị trƣờng có sự biến động từ 20% trở lên so với bảng giá chuẩn tối thiểu thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993). - Thông tƣ số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ. - Quyết định 302/QĐ-TTg ngày 13/5/1996. Nội dung chính của Quyết định là nới rộng hệ số K qui định tại Nghị định 87/CP từ 0,6 đến 1,8 lần. - Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998. Nội dung chính của Nghị định là tiếp tục nới rộng hệ số K = 50%. Vì vậy, cho đến ngày 05/4/1998 (ngày Nghị định 17/CP ngày 21/3/1998 có hiệu lực), hệ số điều chỉnh K đƣợc nới rộng từ 0,25 đến 2,7 lần. Trong các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai, việc xác định giá đất có nói đến thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, nhƣng Nhà nƣớc vẫn chƣa có văn bản nào quy định cụ thể hoặc có các hƣớng dẫn để địa phƣơng thực hiện mà chủ yếu do các địa phƣơng tự tổ chức đấu giá trong các trƣờng hợp cần thiết. Dẫn đến tình trạng, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất không thống nhất giữa các địa phƣơng trong cả nƣớc. Đồng thời việc xác định giá đất đấu giá dựa trên cơ sở Nghị định 87/CP, nhƣng khung giá này không còn mang đầy đủ ý nghĩa là khung giá chuẩn đối với giá các loại đất, dẫn đến việc xác định giá đất để phục vụ các mục đích, trong đó có 18 mục đích xác định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh gặp rất nhiều khó khăn. - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Giá đất theo Quyết định số 22/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chính về cơ chế tài chính khi sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. - Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về Hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. - Thông tƣ số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tƣ Pháp về việc Quy định chi tiết và hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. - Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị địn h số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Thông Tƣ số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính về việc hƣớng dẫn việc xác định giá khởi điểm và c hế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Căn cứ vào khung giá đất qui định của Chính phủ, UBND các tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ƣơng qui định giá đất cụ thể cho từng địa phƣơng. a/ Trƣờng hợp đấu thầu công trình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng của dự án: - Việc xác định giá đất giao cho nhà đầu tƣ trúng thầu công trình để thanh toán giá trị công trình. Trong tr ƣờng hợp này, giá đất giao có thu tiền sử dụng đất là giá đất tính theo mục đích sử dụng mới. Giá này phải là giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. 19 Theo nguyên tắc trên, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đƣợc xác địn h phù hợp với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế của đất liền kề (gần nhất) có cùng mục đích sử dụng theo mục đích sử dụng mới của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, đồng thời có tính đến: + Giá đất tính đền bù kh i thu hồi quỹ đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. + Giá đất tính theo mục đích sử dụng mới của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. + Vị trí của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và điều kiện về kết cấu hạ tầng. + Các yếu tố khác có liên quan đến giá đất. b/ Trƣờng hợp đấu giá đất sử dụng vốn xây dựng cơ sở hạ tầng: giá đất dùng để thanh toán công trình xây dựng cơ sở hạ tầ ng là giá đất trúng đấu giá. Nhà đầu tƣ trúng đấu thầu công trình xây dự ng cơ sở hạ tầng hoặc trúng đấu giá là nhà đầu tƣ có mức giá bỏ thầu xây dự ng công trình cơ sở hạ tầng thấp nhất hoặc mức giá đấu giá đất cao nhất. c/ Trƣờng hợp sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầ u tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phƣơng thì tiến hành đấu giá đất. Mặc dù đấu giá quyền sử dụng đất mới đƣợc triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố nhƣng đã đạt đƣợc những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, ngƣời sử dụng đất và Nhà nƣớc. Sau đây là sơ lƣợc tình hình đấu giá QSDĐ ở 3 thành phố điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ của Việt Nam trong thời gian qua. 1.4.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phƣơng 1.4.4.1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trƣơng lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để 20 taọ vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá nhƣ sau: Trong đó năm 2004, Thành phố thực hiện 7 dự án với diện tích 7,2 ha thu đƣợc 967 tỷ đồng. Trong năm 2005, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 13 dự án thuộc 8 huyện, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu đƣợc tổng số tiền là 2.218 tỷ đồng. Năm 2006, Hà Nội thực hiện 31 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 66 ha với tổng thu ƣớc tính khoảng 2.010 tỷ đồng. Trong đó chuyển tiếp 19 dự án từ năm 2005 sang và thực hiện mới 12 dự án. 66 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2006 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá quyền sử dụng đất đai của Hà Nội là 154 ha. Đến năm năm 2010, Hà Nội thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất với tổng thu ƣớc tính khoảng 3.510tỷ đồng, đạt 137% kế hoạch năm. Năm 2012, Hà Nội thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích khoảng 5,3 ha với tổng thu ƣớc tính khoảng 690 tỷ đồng đạt 19% kế hoạch. Năm 2013, tính đến ngày 30/7 Hà Nội thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích khoảng 3,0 ha với tổng thu ƣớc tính khoảng 523,68 tỷ đồng. 1.4.4.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng Khu Trung tâm Thƣơng mại - Siêu thị Đà Nẵng nằm trên địa bàn phƣờng Chính Gián có tổng diện tích 20.247m2, sau khi đã xây dựng xong các hạng mục chính của dự án, Công ty Quản lý và Khai thác Nhà đất tiến hành đầu tƣ xây dựng CSHT phần diện tích đất còn lại nhƣ đƣờng giao thông, hệ thống điện sinh hoạt, cấp thoát nƣớc, vỉa hè, đồng thời bố trí cho một số hộ bị giải toả trƣớc đây đƣợc tái định cƣ tại chỗ, phần diện tích còn lại dùng để đấu giá. Đối với các hộ gia đình bị thu hồi đất có nhu cầu muốn tái định cƣ trong khu vực dự án, C.ty đã bán cho các hộ số diện tích quy định với giá bằng 71% giá sàn dùng để đấu giá. Còn lại 35 lô đất (3230m2 - khu B) đƣợc đem ra đấu giá công khai, diện tích mỗi lô từ 69,5 - 87,5m2, các lô đều có mặt tiền rộng 15m. Giá sàn do UBND Thành phố quy định giao động từ 3.800.000 - 5.230.000 đồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.300.000 - 13.900.000 đồng/m2 và giá đất trúng thầu từ 4.950.000 - 13.900.000đồng/m2 cao hơn 1,23 - 2,43 lần so với giá sàn quy định. 21 Mục đích sử dụng khi trúng đấu giá để sử dụng vào mục đích kinh doanh là 90/130 trƣờng hợp chiếm 68,2%, còn lại 32,8% trƣờng hợp đấu giá để sử dụng vào mục đích để ở. Hiện tại các lô đất trúng đấu giá đã tiến hành xây dựng nhà, một số hộ gia đình đã mở cửa hàng để kinh doanh nhƣ bán hàng, cho thuê cửa hàng, (chiếm 15/26lô), còn lại các lô đất khác đã xây dựng xong nhà nhƣng vẫn chƣa sử dụng. 1.4.4.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 14/3/2010 của Chính phủ, Thông tƣ số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tƣ pháp quy định chi tiết và hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Quyết định số 216/2005/-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, ngày 01/8/2011, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 37/2011/QĐ-UBND ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An. Công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất đã đạt đƣợc một số kết quả nhất định. Trên địa bàn tỉnh Nghê An hiện có 4 tổ chức đấu giá chuyên nghiệp (Trung tâm đấu giá tài sản thuộc Sở Tƣ pháp, Công ty Xổ số kiến thiết (đã chuyển đổi sang Doanh nghiệp hoạt động đa ngành có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản), Công ty cổ phần đấu giá Phú Quý, Công ty CP đấu giá tài sản Nghệ An, Công ty TNHH đấu giá Nghệ An; tổng số đấu giá viên là 09 ngƣời). Hiện có 13 huyện, thành phố, thị xã ký hợp đồng chuyển giao quỹ đất cho tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện bán đầu giá gồm: thành phố Vinh, thị xã Thái Hòa và các huyện: Hƣng Nguyên, Nam Đàn, Nghi Lộc, Diễn Châu, Yên Thành, Quỳnh Lƣu, Thanh Chƣơng, Anh Sơn, Đô Lƣơng, Nghĩa Đàn; Có 7 huyện chƣa đƣa quỹ đất ra bán đấu giá quyền sử dụng đất, gồm: Quỳ Hợp, Tân Kỳ, Quỳ Châu, Quế Phong, Con Cuông, Tƣơng Dƣơng, Kỳ Sơn. Kết quả bán đấu giá thực hiện cụ thể là: Tổng số lô đăng ký bán là: 1.488 lô; Tổng số lô đã bán đƣợc là: 776 lô; Tổng số tiền thu đƣợc: 201.554.292.160đ Qua thực hiện ký kết hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất, các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp cơ bản tuân thủ đúng quy định pháp luật và Quy chế bán đấu giá tài sản của tỉnh. 22 1.4.4.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Vĩnh Phúc Qua một năm thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ và Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND của UBND tỉnh, nhận thức của các cơ quan, tổ chức liên quan về hoạt động đấu giá trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc có nhiều chuyển biến tích cực, đã phối hợp chặt chẽ với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản để chuyển giao và tổ chức bán đấu giá tài sản. Trung tâm đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đúng trình tự, thủ tục theo quy định, bảo đảm tính công bằng, minh bạch trong quá trình thực hiện, bƣớc đầu đạt kết quả tốt, đƣợc sự đồng tình, ủng hộ của nhân dân. Qua đó, góp phần phòng ngừa tiêu cực, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản của các tổ chức, cá nhân; từng bƣớc xây dựng đƣợc sự tín nhiệm của các địa phƣơng trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng đấu giá, đồng thời có đủ điều kiện, năng lực để tiếp tục thực hiện tốt nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất. Nhìn chung, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, Hội đồng đấu giá tài sản đặc biệt tại thành phố và Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất tại các huyện trên địa bàn tỉnh đã tổ chức đấu giá đúng theo quy định, đảm bảo công khai, minh bạch, góp phần tăng thu ngân sách nhà nƣớc, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức và công dân khi tham gia đấu giá tài sản. 23 CHƢƠNG 2 ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tƣợng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là công tác đấu giá quyền sử dụng đất với các vấn đề chủ yếu: - Chính sách, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất; - Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất; - Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất; - Hình thức tổ chức thực hiện của công tác đấu giá đất; 2.2. Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu - Tại 04 dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc, cụ thể nhƣ sau: + Khu đất đấu giá QSD đất tại xã Tuân Chính. + Khu đất đấu giá QSD đất tại thị trấn Thổ Tang. + Khu đất đấu giá QSD đất tại xã Lý Nhân. + Khu đất đấu giá QSD đất tại xã Đại Đồng. - Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 01/2012 - 12/2013. 2.3. Nội dung nghiên cứu 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc - Đặc điểm tự nhiên. - Đặc điểm kinh tế - xã hội. 2.3.2. Tình hình quản lý đất đai và thị trƣờng bất động sản của huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc - Tình hình quản lý đất đai. - Tình hình sử dụng đất. - Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng. 2.3.3. Cơ sở pháp luật và quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc - Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. 24 - Quy đất để tổ chức đấu giá - Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. - Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất. - Quản lý và sử dụng tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất. 2.3.4. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng. - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Thổ Tang. - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân. - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tuân Chính. 2.3.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt - Hiệu quả về mặt kinh tế. - Hiệu quả về mặt xã hội. - Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nƣớc. 2.3.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 2.3.7. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu, số liệu tại các phòng, ban có liên quan và tại UBND các xã; thu thập các văn bản, tài liệu liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất của TW (Chính phủ, các Bộ ngành), tỉnh Vĩnh Phúc. - Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài + Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội UBND huyện Vĩnh Tƣờng. + Thu thập các số liệu, tài liệu liên quan từ sách, báo và các phƣơng tiện thông tin đại chúng. - Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp: + Phỏng vấn trực tiếp cán bộ tham gia đấu giá, lãnh đạo UBND các xã, thị trấn, thôn, các hộ gia đình tại nơi tổ chức đấu giá. + Xây dựng bộ câu hỏi điều tra, sử dụng câu hỏi điều tra phỏng vấn trực tiếp ngƣời dân để thu thập thông tin. 25 + Phỏng vấn 152 đại diện hộ gia đình nằm trong, xung quanh phạm vi các dự án, cụ thể: . Dự án khu đất đấu giá QSD đất tại xã Tuân Chính: 38 phiếu. . Dự án khu đất đấu giá QSD đất tại thị trấn Thổ Tang: 48 phiếu. . Dự án khu đất đấu giá QSD đất tại xã Lý Nhân: 31 phiếu. . Dự án Khu đất đấu giá QSD đất tại xã Đại Đồng: 35 phiếu Nội dung phỏng vấn: các vấn đề liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất nhƣ: Giá sàn, giá khởi điểm, cơ chế đấu giá .... - Phương pháp chuyên gia: Sử dụng ý kiến của các chuyên gia tƣ vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực bất động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất, cụ thể: Phỏng vấn lãnh đạo, chuyên viên các phòng ban: Tài nguyên và Môi trƣờng; phòng Tài chính Kế hoạch. Phỏng vấn nhƣng cán bộ tham gia các các công tác đấu giá Quyền sử dụng đất tại 04 dự án. - Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu điều tra. + Thống kê các số liệ u đã thu thập đƣợc nhƣ diện tích, số tiền trúng đấu giá… + Tổng hợp, phân tích kết quả thu đƣợc từ phiếu điều tra. + Phân tích các số liệu thứ cấp và sơ cấp thu thập đƣợc để rút ra nhận xét. + Xử lý, tính toán số liệu thu thập đƣợc bằng phần mềm Excel. 26 CHƢƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 3.1.1.1. Vị trí địa lý Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc 27 Vĩnh Tƣờng là huyện đồng bằng nằm phía Tây Nam của tỉnh Vĩnh Phúc, cách Thành Phố Vĩnh Yên gần 11 km dọc theo QL2A đƣợc giới hạn bởi tọa độ địa lý từ 210 08’14’’ đến 210 20’ 30’’vĩ độ Bắc và từ 1050 26’37’’ đến 1050 32’44’’ kinh độ Đông gồm 3 Thị trấn và 26 xã có các mặt tiếp giáp: - Phía Tây Bắc giáp huyện Lập Thạch - Phía Đông giáp huyện Yên Lạc - Phía Nam giáp Thành phố Hà Nội - Phía Tây giáp Thành phố Hà Nội và tỉnh Phú Thọ Vĩnh Tƣờng có vị trí địa lý nằm giữa 3 đô thị lớn đó là: Thành Phố Việt Trì (tỉnh Phú Thọ); TP Vĩnh Yên và thị xã Sơn Tây (Thành phố Hà Nội). Huyện nằm trên trục giao lƣu giữa 2 vùng Tây Bắc và Đồng bằng Trung Du Bắc Bộ bằng cả đƣờng sông, đƣờng sắt và đƣờng bộ. Tuyến Quốc Lộ 2 và tuyến đƣờng sắt chạy song song xuyên từ Đông sang Tây phần nửa Bắc của huyện. Tỉnh lộ 304 nối liền trung tâm huyện với Quốc Lộ 2C, huyện Yên Lạc và nối với TX Sơn Tây của Hà Nội. Huyện Vĩnh Tƣờng có hệ thống giao thông tƣơng đối phát triển, có đƣờng ô tô, đƣờng sắt, đƣờng sông, đƣờng đê tả Sông Hồng nối từ Bồ Sao với Yên Lạc và Mê Linh Hà Nội đồng thời nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Vĩnh Tƣờng có vị trí rất thuận lợi cho phát triển và giao lƣu kinh tế - văn hóa - xã hội với các huyện khác trong tỉnh [24]. 3.1.1.2. Địa hình, địa mạo Địa hình huyện Vĩnh Tƣờng tƣơng đối bằng phẳng, thấp dần từ Đông Bắc xuống tới Tây Nam. Phía Bắc và Tây Bắc có đồi thấp thuộc các xã Lũng Hòa, Bồ Sao, Việt Xuân, ngƣợc lại phía Tây và Tây Nam có nhiều đầm sâu, ruộng mấp mô thƣờng tạo thành những lòng chảo nhỏ. Do địa hình thấp hơn các vùng khác nên vào mùa mƣa Vĩnh Tƣờng thƣờng bị úng lụt gây ảnh hƣởng đến sản xuất và sinh hoạt của nhân dân. (Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Vĩnh Tƣờng giai đoạn 2011-2020) [24]. 3.1.1.3. Khí hậu Theo số liệu thống kê một số chỉ tiêu về khí hậu của huyện nhƣ sau: Nhiệt độ bình quân hàng năm: 27,6 0C, độ ẩm không khí bình quân: 83 %. 28 Lƣợng mƣa trung bình hàng năm khoảng 1.550 mm, với năm cao nhất là 2.100 mm, năm thấp nhất 1.069 mm. Lƣợng mƣa phân bố tƣơng đối đều từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm 85% - 90% lƣợng mƣa cả năm (Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Vĩnh Tƣờng giai đoạn 2011-2020) [24]. 3.1.1.4. Thuỷ văn Ba con sông chính chảy qua và bao quanh địa phận huyện Vĩnh Tƣờng là sông Hồng, sông Phó Đáy và sông Phan. Trong đó sông Hồng là ranh giới tự nhiên giữa Vĩnh Tƣờng với huyện Ba Vì, thị xã Sơn Tây thành phố Hà Nội và huyện Phúc Thọ của Hà Nội. Sông Hồng cung cấp một lƣợng nƣớc lớn phục vụ cho sản xuất nông nghiệp trong huyện. Mặt khác, sông còn bồi đắp phù sa, tạo nên những vùng đất màu mỡ, phì nhiêu. (Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Vĩnh Tƣờng giai đoạn 20112020) [24]. 3.1.1.5. Tài nguyên Là một huyện đồng bằng nên nguồn nguyên liệu xây dựng tự nhiên nhƣ đất sét khá dồi dào tập trung tại hầu hết các xã nằm trong đê có chất lƣợng tốt phục vụ cho sản xuất gạch ngói. Các xã nằm ngoài đê giáp với sông Hồng, sông Lô, sông Phó Đáy lại có lợi thế về cát sỏi có thể khai thác với số lƣợng lớn, đây là nguồn tài nguyên quan trọng đƣợc bồi đắp thƣờng xuyên nhƣ xã Cao Đại, Phú Thịnh, Việt Xuân. (Báo cáo QH sử dụng đất huyện Vĩnh Tƣờng giai đoạn 2011-2020) [24]. 3.1.1.6. Thực trạng môi trường Vĩnh Tƣờng là huyện đồng bằng, hệ thống thủy văn tƣơng đối đa dạng. Sự phát triển công nghiệp, đô thị, các điều kiện về môi trƣờng, sinh thái cơ bản còn giữ đƣợc. Huyện đã có 29/29 xã, thị trấn bố trí xây dựng đƣợc bãi rác tập trung hoặc bãi rác tạm để xử lý rác thải. Chất lƣợng môi trƣờng không khí ở đây cơ bản còn ảnh hƣởng nhiều đến những khu dân cƣ lân cận (UBND huyện Vĩnh Tƣờng 2013) [24]. 3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội 3.1.2.1. Những thành tựu kinh tế đạt được Giai đoạn 2001 - 2013 nền kinh tế của huyện có nhƣng biến động theo hƣớng tích cực, tốc độ tăng trƣởng giá trị sản xuất đạt 25,5%/năm. Giai đoạn 2005 - 2013 huyện đã tận dụng những ƣu thế để tăng trƣởng kinh tế, tốc độ tăng bình quân hàng 29 năm đạt 28,3%; trong đó ngành công nghiệp - xây dựng tăng nhanh nhất đạt 45,7 %/năm, thƣơng mại - dịch vụ tăng 35,7 %/năm, nông nghiệp thủy sản tăng 12,5%/năm. Tốc độ tăng trƣởng giá trị sản xuất ngành công nghiệp - xây dựng và thƣơng mại - dịch vụ đạt tốc độ tăng trƣởng cao nhƣ vậy là do xuất phát điểm của các ngành này thấp, sau khi xuất hiện các công ty may Việt Thiên, gạch ốp lát Việt Anh và các công trình đầu tƣ cơ sở hạ tầng một số khu vực đặc biệt là các khu kinh tế xã hội, làng nghề... tạo ra tốc độ tăng trƣởng. Năm 2013 tổng giá trị sản xuất toàn huyện ƣớc tính đạt 7.630.464 tỷ đồng gấp hơn 5 lần so với năm 2005 (Phòng Tài chính-Kế hoạch 2013) [5], [25]. Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế huyện huyện Vĩnh Tường Đơn vị tính: triệu đồng Tốc độ tăng trƣởng (%) Hạng mục Nông nghiệp thủy sản Công nghiệp xây dựng Thƣơng mại dịch vụ Tổng GTXS 2001 2005 2013 2000 - 2005 - 2000 - 2005 2013 2013 367.906 824.197 1.866.682 17,6 12,3 14,2 77.565 241.390 3.387.394 25,5 45,8 36,0 104.423 278.395 2.374.386 21,7 35,7 29,7 549.964 1.343.983 7.628.464 19,6 28,2 24,5 * Nguồn: Phòng Tài chính – Kế hoạch 2013 *Cơ cấu kinh tế và các thành phần kinh tế Thời kỳ 2001 -2013 chuyển dịch cơ cấu diễn ra theo hƣớng tăng công nghiệp xây dựng và thƣơng mại dịch vụ, giảm tỷ trọng nông lâm thủy sản. Cơ cấu giá trị sản xuất năm 2001: Nông nghiệp - thủy sản 66,8 %, công nghiệp xây dựng 14,2 %, thƣơng mại dịch vụ là 19,0 %, năm 2013 tƣơng ứng là: công nghiệp xây dựng 44,5%, thƣơng mại dịch vụ 31,0 % và nông nghiệp là 24,5 % [5], [25]. 30 Bảng 3.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Vĩnh Tường 2001 Chỉ tiêu 2005 2013 Giá trị Cơ cấu Giá trị Cơ cấu Giá trị Cơ cấu (tr đồng) (%) (tr đồng) (%) (tr đồng) (%) NN – TS 367.925 66,8 824.197 61,3 1.866.682 24,6 CN-XD 77.544 14,0 241.392 18,1 3.387.394 44,3 TM-DV 104.495 19,2 278.394 20,6 2.374.388 31,1 Tổng GTSX 549.964 100 1.343.983 100 7.628.464 100 * Nguồn: Phòng Tài chính – Kế hoạch 2013 Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế tƣơng đối rõ và cơ bản là đúng hƣớng, đặc biệt là khu vực dịch vụ. Trong thời gian tới Vĩnh Tƣờng hoàn toàn có điều kiện đạt mức tăng trƣởng cao hơn và cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch mạnh mẽ hơn trong khu vực Công nghiệp và xây dựng - dịch vụ nếu khai thác tốt theo tiềm năng và chuẩn bị tốt hơn các điều kiện về vốn, lao động, cơ sở hạ tầng cũng nhƣ vấn đề thu hút đầu tƣ. 3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành, các lĩnh vực chủ yếu a) Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp Cơ cấu ngành công nghiệp tập trung chủ yếu vào công nghiệp chế biến, bao gồm các ngành: công nghiệp chế biến thực phẩm và đồ uống có 998 cơ sở; công nghiệp chế biến tre, nứa có 111 cơ sở; sản xuất các sản phẩm từ kim loại có 676 cơ sở; sản xuất chế biến trang phục: 145 cơ sở; các sản phẩm gỗ có 634 cơ sở sản xuất tập trung ở các làng nghề nhƣ An Tƣờng, Lý Nhân … huyện Vĩnh Tƣờng đang có sự phát triển các cụm công nghiệp, kinh tế xã hội tại xã Chấn Hƣng, Đại Đồng, Tân Tiến, An Tƣờng, Vũ Di, Vĩnh Sơn tạo điều kiện thu hút các nguồn vốn đầu tƣ. Bƣớc đầu đã thu hút đƣợc các thành phần kinh tế trong và ngoài nƣớc đầu tƣ phát triển các cơ sở sản xuất – kinh doanh mới [5], [25]. Về tiểu thủ công nghiệp và làng nghề: Huyện Vĩnh Tƣờng đã hình thành một số làng nghề: Làng nghề rèn Bàn Mạch Lý Nhân, làng nghề mộc Vân Giang, Vân Hà – xã Lý Nhân, làng nghề mộc Bích Chu, Thủ Độ - xã An Tƣờng, làng nghề đóng tàu Việt An - xã Việt Xuân, làng nghề rắn Vĩnh Sơn (Chi cục thống kê Vĩnh Tƣờng 2013) [5]. 31 b)Nông nghiệp Năm 2013 giá trị sản xuất của ngành đạt 1.866.682 triệu đồng với tốc độ bình quân ở mức 14,5%/năm (giai đoạn 2001-2013). Cụ thể nhƣ sau: + Trồng trọt: Ngành đã có bƣớc tiến quan trọng về năng suất, sản lƣợng, góp phần đảm bảo an toàn lƣơng thực cho toàn huyện, năm 2013 sản lƣợng cây lƣơng thực có hạt đạt 83.009,4 tấn. Đến năm 2013 giá trị sản xuất của ngành đạt 880.035 triệu đồng (Chi cục thống kê huyện Vĩnh Tƣờng); (Phòng Tài chính-Kế hoạch năm 2013) [5], [25]. + Chăn nuôi: Năm 2013 đàn trâu có 1781 con, tăng 221 con so với năm 2007 (1552 con); đàn bò 18.982 con, giảm 6.837 con so với năm 2007 (25.825 con); đàn lợn 74.358 con, tăng 14.328 con so với năm 2007 (60.033 con); đàn gia cầm 584.000 con, giảm 15.008 con so với năm 2007 (599.408 con), giá trị sản xuất của chăn nuôi năm 2012 đạt 762.180 triệu đồng (Chi cục thống kê huyện Vĩnh Tƣờng 2013); (Phòng Tài chính - Kế hoạch năm 2013) [5], [25]. + Ngành thủy sản: Chiếm tỷ trọng nhỏ và có xu hƣớng tăng dần. Diện tích nuôi trồng thủy sản năm 2013 là 1.904,25 ha, tăng so với năm 2007 là 332,3 ha. Giá trị sản xuất ngành nuôi trồng thủy sản năm 2012 là 762.181 triệu đồng. (Chi cục thống kê huyện Vĩnh Tƣờng 2013); (Phòng Tài chính - Kế hoạch năm 2013) [5], [25]. c) Thương mại–Dịch vụ - Du lịch Về thƣơng mại -Dịch vụ: Trong những năm gần đây nhiều thành phần kinh tế (đặc biệt là kinh tế tƣ nhân) tham gia hoạt động dịch vụ với nhiều hình thức phong phú đa dạng, doanh thu từ hoạt động thƣơng mại - dịch vụ năm 2013 đạt 2.374.377 triệu đồng (Phòng Tài chính-Kế hoạch năm 2013). Về hoạt động du lịch: Địa thế và tính lịch sử của Vĩnh Tƣờng không thuận lợi cho việc đầu tƣ vào lĩnh vực này. 3.1.2.3. Dân số-Lao động a) Dân số Tính đến 31/12/2013, toàn huyện có 204.352 ngƣời, trong đó độ tuổi lao động là 116.558 ngƣời chiếm 57,04% dân số. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên có xu 32 hƣớng giảm dần từ 1,93% (năm 2005) xuống còn 1,44% (năm 2013). Mật độ dân số bình quân toàn huyện năm 2013 là 1.420 ngƣời/km2, song phân bố không đều, tập trung ở các xã có ngành nghề thủ công, dịch vụ phát triển nhƣ Đại Đồng, Tân Tiến, thị trấn Thổ Tang, Bình Dƣơng, Lý Nhân (cao nhất ở thị trấn Thổ Tang là 2.963 ngƣời /km2). Các xã có mật độ dân thƣa hơn nhƣ Cao Đại, Phú Đa (thấp nhất ở Phú Đa là 821 ngƣời /km2) (Chi cục thống kê huyện Vĩnh Tƣờng 2013) [5]. b) Lao động, việc làm Dân số huyện Vĩnh Tƣờng có cơ cấu trẻ, năm 2013 số ngƣời trong độ tuổi lao động là 116.548 ngƣời chiếm 57,05% dân số cả huyện. Cơ cấu dân số trẻ hiện nay sẽ là nguồn lao động dồi dào trong giai đoạn tới, do đó cần đẩy mạnh sự nghiệp giáo dục, đào tạo lại lực lƣợng lao động tại chỗ nguồn lực đẩy nhanh sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế - xã hội của huyện (Chi cục thống kê huyện Vĩnh Tƣờng 2013) [5]. 3.1.2.4. Đặc điểm văn hóa xã hội -Về văn hoá: Về cơ sở vật chất huyện Vĩnh Tƣờng hiện có 01 nhà văn hoá huyện, 1 đài truyền thanh cấp huyện. Việc sinh hoạt văn hoá của các làng, xã chủ yếu kết hợp tại các công trình công cộng của địa phƣơng. - Về thể thao: Toàn huyện hiện có 29 sân vận động. Diện tích đất dành cho thể dục thể thao còn nhỏ, theo thống kê năm 2013 là 12,90 ha (0,4 ha/1 xã). - Các di tích lịch sử văn hoá trên địa bàn khá nhiều song chủ yếu là quy mô nhỏ mang tính địa phƣơng, nhiều di tích đƣợc tỉnh công nhận. Nhìn chung, những công trình văn hoá thể dục thể thao trên địa bàn còn thiếu, phần lớn các công trình chƣa đƣợc xây dựng kiên cố. Trong những năm tới cần có giải pháp đồng bộ tạo những điều kiện vật chất cho hoạt động văn hoá thể thao phát triển theo thiết chế văn hóa thể thao. (Chi cục thống kê huyện Vĩnh Tƣờng 2013) [5]. 3.1.2.5. Y tế Theo số liệu kiểm kê năm 2013 toàn huyện có 10,7 ha đất y tế. Phân bổ đều trên địa bàn với 01 bệnh viện đa khoa, 02 phòng khám khu vực và 29 trạm y tế cấp xã, thị trấn. Đạt bình quân 16 giƣờng bệnh/1 vạn dân. Công tác khám, chữa bệnh, 33 chăm sóc sức khoẻ ban đầu cho ngƣời dân đạt kết quả tốt. Đồng thời cũng tổ chức đƣợc nhiều đợt chăm sóc sức khoẻ cho ngƣời dân nhƣ chƣơng trình tiêm chủng mở rộng, chƣơng trình chống biếu cổ, chƣơng trình chống bệnh Lao…(Chi cục thống kê huyện Vĩnh Tƣờng 2013) [5]. 3.1.2.6. Giáo dục và đào tạo Sự nghiệp giáo dục - Đào tạo tiếp tục phát triển, số lƣợng học sinh, trƣờng lớp mẫu giáo, phổ thông, dạy nghề ngày một tăng, năm 2013 theo số liệu thống kê của phòng giáo dục huyện Vĩnh Tƣờng, toàn huyện có 102,00 ha đất giáo dục. Phần lớn các trƣờng đã đƣợc đầu tƣ xây dựng kiên cố, không còn tình trạng học 3 ca một ngày. Diện tích đất dành cho giáo dục, đào tạo đang đƣợc huyện quan tâm chỉ đạo quy hoạch mở rộng nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển toàn diện giáo dục và đào tạo (Chi cục thống kê huyện Vĩnh Tƣờng 2013) [5]. 3.1.2.7. Kết cấu cơ sở hạ tầng kỹ thuật a) Hệ thống giao thông Vĩnh Tƣờng có các loại hình vận tải đƣờng sắt, đƣờng bộ, đƣờng thuỷ. Hệ thống giao thông đƣờng bộ của huyện gồm có: Quốc lộ 2A chạy qua nối Vĩnh Tƣờng với Vĩnh Yên, Tỉnh Phú Thọ, tỉnh lộ 304, tỉnh lộ 309 và đƣờng Quốc lộ 2C đan chéo qua trung tâm huyện, các đƣờng liên xã, liên thôn khá đầy đủ. Tuy nhiên còn nhiều đƣờng liên xã, liên thôn là đƣờng đất, cấp phối cần tu sửa, mở rộng. Đƣờng thuỷ với hệ thống sông Hồng ở phía nam huyện (dài 18 km), sông Phó Đáy phía Tây Bắc (dài 18 km) và bến phà Phú Hậu đƣa đón khách, chu chuyển nguyên vật liệu. Đƣờng sắt Hà Nội - Lào Cai chạy qua Vĩnh Tƣờng qua 2 ga Bạch Hạc và ga Hƣớng Lại đang đƣợc nâng cấp và mở rộng (Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Vĩnh Tƣờng 2011-2020). Tổng diện tích đất hiện trạng năm 2013 dùng cho giao thông: 891,45 ha chiếm 46,9% diện tích đất chuyên dùng. Một số tuyến đƣờng đang đƣợc đầu tƣ mở rộng, nâng cấp, bộ mặt giao thông nông thôn thay đổi đáng kể (Chi cục thống kê huyện Vĩnh Tƣờng 2013) [5]. b) Hệ thống thủy lợi 34 Vĩnh Tƣờng có hệ thống thuỷ lợi khá phát triển với diện tích 604,12 ha, chiếm 31,7 % diện tích đất chuyên dùng, hệ thống này đƣợc phân bố đều và cơ bản đảm bảo tƣới tiêu cho diện tích canh tác của huyện. Tuy nhiên do nguồn nƣớc phụ thuộc mƣơng tƣới tiêu, khi gặp khô hạn kéo dài nguồn nƣớc tƣới bị hạn chế, nhất là vụ đông đã ảnh hƣởng đến sản xuất nông nghiệp. Về tiêu những năm mƣa nhiều và tập trung toàn huyện vẫn còn gần 302,37 ha ngập úng, không tiêu kịp, cần có biện pháp để khai thác hợp lý vùng đất trũng này trong giai đoạn tới (Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Vĩnh Tƣờng 2011-2020); (Chi cục thống kê huyện Vĩnh Tƣờng 2013) [5]. c) Hệ thống điện Vĩnh Tƣờng là một huyện có hệ thống lƣới điện khá phát triển của tỉnh Vĩnh Phúc, các địa phƣơng trong huyện đều có lƣới điện cơ bản hoàn chỉnh, 100% các hộ đƣợc sử dụng điện. Nguồn điện cung cấp cho sinh hoạt và sản xuất lấy từ các trạm giảm áp trung gian: - Trạm trung gian Vĩnh Sơn: 35/10KV - 2 x 1800KVA - Trạm trung gian Ngũ Kiên: 35/10KV - 2 x 1800KVA - Trạm trung gian Đạo Tú ( huyện Tam Dƣơng): 35/10KV - Trạm trung gian Thổ Tang: 110/10KV Theo số liệu kiểm kê năm 2013 toàn huyện có 2,3 ha đất truyền dẫn năng lƣợng (UBND huyện Vĩnh Tƣờng 2013); (Chi cục thống kê huyện Vĩnh Tƣờng 2013) [5]. d)Bưu chính viễn thông Huyện đang triển khai chiến lƣợc tăng tốc của ngành bƣu chính viễn thông, lắp đặt thêm các tổng đài điện tử số và hệ thống cáp mới, hoà mạng thông tin quốc tế. 3.2. Tình hình quản lý đất đai và thị trƣờng bất động sản trên địa bàn huyện 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai Ngày 7- 10- 1995, Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra Nghị định số 63/CP chia huyện Vĩnh Lạc thành hai huyện Vĩnh Tƣờng và Yên Lạc. Theo đó, huyện Vĩnh Tƣờng đƣợc tái lập từ tháng 1-1996. Hiện nay, sau nhiều lần thay đổi địa giới hành chính, huyện Vĩnh Tƣờng có 35 26 xã và 3 thị trấn đó là: thị trấn Vĩnh Tƣờng, thị trấn Thổ Tang, thị trấn Tứ Trƣng và các xã là: Kim Xá, Yên Bình, Chấn Hƣng, Nghĩa Hƣng, Yên Lập, Việt Xuân, Bồ Sao, Đại Đồng, Tân Tiến, Lũng Hòa, Cao Đại, Vĩnh Sơn, Bình Dƣơng, Tân Cƣơng, Phú Thịnh, Thƣợng Trƣng, Vũ Di, Lý Nhân, Tuân Chính, Vân Xuân, Tam Phúc, Ngũ Kiên, An Tƣờng, Vĩnh Thịnh, Phú Đa, Vĩnh Ninh. Do đặc điểm đƣợc thành lập từ cơ sở hạ tầng của huyện Vĩnh Lạc, đất đai, nhà ở huyện Vĩnh Tƣờng đƣợc hình thành từ nhiều nguồn gốc khác nhau, tồn tại nhiều loại hình sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở: đất thổ cƣ lâu đời trong khu vực dân cƣ cũ; đất do các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp làm nhà ở, kinh doanh nhà ở; đất do các cơ quan đơn vị tự chuyển đổi mục đích sử dụng từ quỹ đất chuyên dùng phân cho cán bộ công nhân viên làm nhà ở, đất do UBND cấp xã tự chia đất dãn dân, Ki ốt cho thuê các gia đình tự chuyển đổi thành nhà ở... 3.2.1.1. Tình hình quản lý đất đai trước khi có Luật Đất đai năm 2003 a) Kết quả thực hiện - Cơ bản xây dựng xong cơ bản hệ thống bản đồ địa chính (Bản đồ 299) cùng hệ thống hồ sơ địa chính trên toàn huyện từ những năm 1987 – 1990. - Để thực hiện quy định của Luật Đất đai và thông tƣ số 30/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, UBND huyện Vĩnh Tƣờng đang tập trung rà soát việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất 5 năm 2000 - 2010 đồng thời xây dựng kế hoạch sử dụng đất và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung của huyện. b) Nhận xét - Trong giai đoạn trƣớc khi có Luật Đất đai 2003 công tác quản lý đất đai đã đạt đƣợc nhiều kết quả rõ nét. Về cơ bản đã thực hiện quản lý nhà nƣớc về đất đai theo các nội dung của Luật Đất đai 1993 quy định và đáp ứng đƣợc yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của huyện Vĩnh Tƣờng. Công tác quản lý đất đai ngày càng đi vào nề nếp, hiệu quả, bộ mặt huyện đã có những chuyển biến tích cực, phần lớn các vi phạm về sử dụng đất đƣợc ngăn ngừa và xử lý triệt để. - Tuy nhiên, trong giai đoạn này, quá trình quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất chƣa đƣợc đề cập tới trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Do 36 vậy, trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, mọi thông tin liên quan tới thị trƣờng quyền sử dụng đất và quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất chỉ đƣợc nắm bắt nếu có thông tin và dựa trên kinh nghiệm quản lý của cán bộ chuyên môn, chƣa có quy định cụ thể về công tác này. 3.2.1.2. Tình hình quản lý đất đai từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay - Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó. UBND huyện Vĩnh Tƣờng chỉ đạo phòng Tài nguyên và Môi trƣờng phối hợp với các phòng ban liên quan lập kế hoạch triển khai công tác tuyên truyền, giáo dục phổ biến sâu rộng pháp luật trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng, tới mọi tầng lớp nhân dân, nâng cao kiến thức pháp luật và ý thức chấp hành của tổ chức, công dân trong quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn. - Xác lập địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bàn đồ hành chính. Hịên tại, công tác quản lý hồ sơ địa giới hành chính và lập bản đồ hành chính đƣợc Phòng Nội vụ huyện Vĩnh Tƣờng đảm nhiệm. Hệ thống hồ sơ địa giới đƣợc lƣu giữ đầy đủ qua các thời điểm biến động. - Khảo sát, đo đạc, đánh giá,; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. Huyện Vĩnh Tƣờng đã lập đƣợc bản đồ quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020; bản đồ Quy hoạch tổng thể phát triển Kinh tế xã hội giai đoạn 2011 – 2020 định hƣớng đến năm 2030. Năm 2011 – 2012 đƣợc sự quan tâm của UBND tỉnh Vĩnh Phúc cũng nhƣ sở Tài nguyên và MT Vĩnh Phúc toàn huyện đã đƣợc đo lại toàn bộ diện tích tự nhiên với độ chính sác cao phục vụ cho quá trình quản lý nhà nƣớc về đất đai. - Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thực hiện Luật Đất đai năm 2003 và Thông tƣ số 30/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, huyện Vĩnh Tƣờng đang phối hợp với các sở ban ngành chức năng của huyện thực hiện rà soát kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2000-2005) đồng thời xây dựng và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng 37 đất cho kỳ cuối (2006-2010) đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung của huyện. Tính tới thời điểm hết năm 2010, các cơ quan chức năng có thẩm quyền chƣa phát hiện thấy sai sót trong quá trình quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Ngoài ra năm 2010 thực hiện theo Thông tƣ số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng UBND huyện Vĩnh Tƣờng cũng lập và trình UBND tỉnh phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020 đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung của huyện nhằm đƣa việc quản lý đất đai vào nề nếp. - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất và thực hiện các dự án trên địa bàn, huyện thực hiện việc giao đất và cho thuê đất. Tính đến nay riêng 3 năm từ năm 2011 – 2013, huyện Vĩnh Tƣờng đã giao và cho thuê đất với 558 trƣờng hợp với diện tích đất khoảng trên 134.062,7m2. Công tác thu hồi đất cũng luôn đƣợc huyện Vĩnh Tƣờng chú trọng thực hiện trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai với phƣơng trâm thu hồi đất để phục vụ các dự án phát triển cơ sở hạ tầng phát triển kinh tế xã hội. Đối với các quỹ đất đƣợc chuyển đổi theo quy hoạch đã đƣợc các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt, huyện Vĩnh Tƣờng luôn đảm bảo thực hiện đúng. Đối với các quỹ đất sử dụng không hiệu quả và kém hiệu quả nhƣ đất kẹt, đất nông nghiệp không còn khả năng canh tác... đƣợc huyện quản lý chặt chẽ, lập hồ sơ pháp lý và trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp với quy hoạch đã phê duyệt trên địa bàn huyện. - Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bắt đầu từ năm 2003, UBND huyện Vĩnh Tƣờng bắt đầu cấp trực tiếp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (nay là GCN quyền sử dụng đất) cho các hộ gia đình, cá nhân, (Đối với tổ chức vẫn do UBND tỉnh Vĩnh Phúc cấp). Trong những năm qua, công tác cấp GCN trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng luôn đạt và vƣợt chỉ tiêu. Tổng số GCN cấp tới hết năm 2013 là: 11.990 giấy. Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính theo Luật Đất đai năm 2003 hiện tại 38 đang triển khai công tác chuẩn bị và hiện tại vẫn chƣa thực hiện đƣợc do chƣa có sự hƣớng dẫn thống nhất của các cơ quan chuyên môn về việc chuyển đổi hệ thống hồ sơ do sự thay đổi phân loại đất. - Thống kê, kiểm kê đất đai. Công tác thống kê đất đai hàng năm và công tác tổng kiểm kê đất đai 05 năm một lần luôn đƣợc huyện Vĩnh Tƣờng hoàn thành đúng theo kế hoạch của UBND tỉnh Vĩnh Phúc, sở Tài nguyên và Môi trƣờng. Từ khi thành lập huyện (năm 1996), huyện đã thực hiện 03 lần kiểm kê đất đai vào các năm 2000, 2005 và 2010. - Quản lý tài chính về đất đai. Đây là các nhiệm vụ mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 đối với cấp quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Đối với nhiệm vụ này, huyện đang triển khai và thực hiện ngày càng chặt chẽ hơn, nhất là đối với công tác thu thuế đất. - Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc UBND tỉnh phê duyệt, huyện Vĩnh Tƣờng luôn chú trọng vào công tác phát triển quỹ nhà và đất phục vụ cho các công tác tái định cƣ khi Giải phóng mặt bằng, công tác đấu giá quyền sử dụng đất.... Do sự khó khăn trong các văn bản hƣớng dẫn, chỉ đạo trong công tác quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất hiện nay còn bất cập, huyện Vĩnh Tƣờng đã và đang bắt đầu tiến hành quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên còn rất nhiều hạn chế và kết quả chƣa cao. - Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đối với những GCN do huyện Vĩnh Tƣờng cấp, huyện luôn quản lý và giám sát chặt chẽ việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các hộ gia đình, cá nhân thông qua các công tác nhƣ: xoá nợ nghĩa vụ tài chính, công tác thu nghĩa vụ tài chính, đăng ký thế chấp - bảo lãnh quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất, đăng ký chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở... - Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của phát luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. Thực hiện theo Nghị Quyết 03/NQ-HU ngày 5/7/2007 về việc tăng cƣờng sự 39 lãnh đạo của cấp Ủy, Đảng trong quản lý đất đai huyện Vĩnh Tƣờng luôn tăng cƣờng kiểm tra, rà soát, thống kê các diện tích đất vi phạm, đất kẹt, đất hoang hoá, sử dụng sai mục đích. Qua công tác kiểm tra, những vi phạm sử dụng đất của các cơ quan, tổ chức, cá nhân trên địa bàn đã đƣợc xử lý triệt để, kịp thời theo Luật định. Ngoài ra dƣới sự chỉ đạo của lãnh đạo UBND huyện cũng thành lập nhiều đoàn thanh tra, kểm tra để tiến hành kiểm tra xử lý những trƣờng hợp vi phạm về đất đai tại các xã, thị trấn trên địa bàn. - Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Từ khi Luật Đất đai năm 2003 đƣợc áp dụng, công tác giải quyết tranh chấp khiếu nại đơn thƣ của nhân dân luôn đƣợc giải quyết nhanh gọn. Trong năm 2013 huyện Vĩnh Tƣờng nhận đƣợc 52 đơn thƣ của nhân dân; trong đó đơn tố cáo là 02 đơn, đơn khiếu nại là 9 đơn, đơn đề nghị là 41 đơn, trong đó chủ yếu các đơn thƣ chủ yếu tập trung vào việc tranh chấp đất đai giữa các bên sử dụng đất, bồi thƣờng GPMB, chế độ tài chính khi đƣợc cấp GCN, các nội dung sai sót trong GCN. - Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. Trong năm 2009, thực hiện Luật Đất đai năm 2003, huyện Vĩnh Tƣờng đã thành lập Văn phòng đăng ký đất với mục đích: cải cách hành chính, tạo điều kiện cho ngƣời dân thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất, quản lý nhà nƣớc chặt chẽ hơn về đất đai, thực hiện và quản lý các dịch vụ công về đất đai. Đồng thời, thành lập Văn phòng đăng ký đất bƣớc đầu dần dần nắm bắt thị trƣờng quyền sử dụng đất và nâng cao vai trò Nhà nƣớc trong quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất. Bên cạnh những kết quả đạt đƣợc, vẫn còn một số tồn tại trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng. 3.2.2. Tình hình sử dụng đất Tổng diện tích đất tự nhiên theo địa giới hành chính toàn huyện là 14.401,55 ha. Cụ thể nhƣ sau: 40 Bảng 3.3: Diện tích các loại đất huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 STT Diện (ha) Loại đất tích Tỷ lệ (%) Tổng diện tích tự nhiên 14401,55 100,00 1 1.1 Đất nông nghiệp Đất sản xuất nông nghiệp 9967,27 8057,14 69,21 55,95 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm 8015,59 55,66 1.1.1.1 Đất trồng lúa 6370,03 44,23 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác 1645,56 11,43 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm 41,55 0,29 1.2 Đất lâm nghiệp 1.2.1 Đất rừng sản xuất 1.2.2 Đất rừng phòng hộ 1.2.3 Đất rừng đặc dụng 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 1901,00 13,20 1.4 Đất làm muối 1.5 Đất nông nghiệp khác 9,13 0,06 2 2.1 Đất phi nông nghiệp Đất ở 4420,34 1686,00 30,69 11,71 2.1.1 Đất ở tại nông thôn 1514,36 10,52 2.1.2 Đất ở tại đô thị 171,64 1,19 2.2 Đất chuyên dùng 1924,15 13,36 2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 26,25 0,18 2.2.2 Đất quốc phòng 10,11 0,07 2.2.3 Đất an ninh 2,05 0,01 2.2.4 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 226,75 1,57 2.2.5 Đất có mục đích công cộng 1658,99 11,52 2.3 Đất tôn giáo, tín ngƣỡng 23,71 0,16 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 82,65 0,57 2.5 Đất sông suối và mặt nƣớc chuyên dùng 703,07 4,88 2.6 Đất phi nông nghiệp khác 0,76 0,01 3 Đất chƣa sử dụng 13,94 0,10 *Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vĩnh Tường 41 3.2.3. Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng 3.2.3.1. Cung, cầu trong thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện a) Khả năng cung trong thị trường quyền sử dụng đất * Bất động sản (QSD đất) của các hộ gia đình, cá nhân. Có các dạng: - Các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trên địa bàn huyện (khi huyện chƣa đƣợc thành lập) thƣờng là đất ông cha để lại đối tƣợng này thƣờng có đất với số lƣợng lớn. Trong quá trình đô thị hoá phát triển, đất trở nên có giá trị cao, các hộ gia đình, cá nhân này tự phân chia quỹ đất của mình thành các phần nhỏ để chuyển nhƣợng, cho tặng, thừa kế, cho thuê.... - Các hộ gia đình, cá nhân cần chuyển nhƣợng nhà đất để chuyển tới nơi sinh sống mới hoặc không có nhu cầu sử dụng sử dụng nên chuyển nhƣợng. * Bất động sản (QSD đất) đƣợc tạo từ các phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh việc cải thiện chất lƣợng cơ sở hạ tầng bằng việc thực hiện nhiều dự án xây dựng trên địa bàn, huyện còn tạo nguồn vốn bằng cách tổ chức các phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở từ quỹ đất của mình sau khi đầu tƣ cơ sở hạ tầng. Thông qua việc này, huyện Vĩnh Tƣờng đã tạo thêm khả năng cung cấp nguồn cho thị trƣờng quyền sử dụng đất. Từ năm 2011 đến năm 2013, huyện Vĩnh Tƣờng đã tổ chức đƣợc nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất với số lƣợng lớn bất động sản (quyền sử dụng đất). Cụ thể nhƣ sau: Bảng 3.4: Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc Số Lƣợng (Trƣờng hợp) Diện tích (m2) Số tiền thu đƣợc từ đấu giá (triệu đồng) TT Năm 1 Năm 2011 186 21.000,0 138.614 2 Năm 2012 155 17.404,0 107.715 3 Năm 2013 200 21.590,0 85.193 541 59.994,0 331.522 Tổng * Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện huyện Vĩnh Tường 42 Nhƣ vậy, huyện Vĩnh Tƣờng trong thời gian qua đã tạo cho thị trƣờng quyền sử dụng đất một số lƣợng lớn quỹ đất, tạo sự đa dạng cho thị trƣờng quyền sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu của các tầng lớp xã hội khi đến với thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn. b) Lượng cầu trong thị trường quyền sử dụng đất Cùng với quá trình đô thị hoá mạnh và nhanh, cầu đối với thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng tăng nhanh trong những năm gần đây và chia ra các nhóm chính sau: Nhóm những ngƣời có thu nhập cao: Những ngƣời này có thể chấp nhận giá cao để có thể thoả mãn nhu cầu của mình. Những nhu cầu dạng này chỉ chiếm phần rất ít trong thị trƣờng quyền sử dụng đất. Nhóm những ngƣời có thu nhập trung bình: Là nhóm có nhu cầu nhiều nhất trong giai đoạn hiện nay với khả năng chi trả cho bất động sản (QSD đất) từ khoảng 350 triệu đồng tới dƣới 500 triệu đồng. Nhóm những ngƣời có thu nhập thấp: Nhóm này bao gồm những ngƣời có thu nhập thấp nhƣ: giáo viên, viên chức nhỏ, công nhân lao động … nhóm này thƣờng ít có khả năng mua đất. Nhóm những ngƣời nghèo: Nhóm này hầu nhƣ hoàn toàn không có khả năng thoả mãn nhu cầu về nhà ở, diện tích đất ở của họ thƣờng đất nhận thừa kế hoặc đi thuê. 3.2.3.2 Thực trạng các giao dịch trong thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường a) Giai đoạn 1997-1999: Trong giai đoạn này, thị trƣờng quyền sử dụng đất chủ yếu xảy ra với các giao dịch chuyển nhƣợng một phần quyền sử dụng đất. Các hộ gia đình sinh sống từ trƣớc khi thành lập huyện thƣờng có diện tích đất rất lớn, và chủ yếu có thành phần là nông dân. Thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng giai đoạn này cũng có thể nhận thấy một vấn đề là đa số các giao dịch trong thị trƣờng quyền sử dụng đất tại thời điểm này diễn ra không 43 thông qua sự kiểm soát của cơ quan Nhà nƣớc. b) Giai đoạn 2000-2013: Trên cơ sở Giấy chứng nhận, các giao dịch trong thị trƣờng quyền sử dụng đất dần dần thực hiện theo quy định của Nhà nƣớc, và một điều quan trọng là cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai đã nắm đƣợc các thông tin liên quan tới thị trƣờng quyền sử dụng đất, giám sát các giao dịch trên thị trƣờng quyền sử dụng đất và thu đƣợc các khoản thu từ các giao dịch trong thị trƣờng quyền sử dụng đất vào ngân sách. Tuy nhiên, với giai đoạn này, cơ quan Nhà nƣớc mới chỉ nắm đƣợc tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ở. Bảng 3.5: Số lượng các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc Năm Số giao dịch 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 790 821 680 569 621 764 1209 1698 1691 1665 1482 * Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Phòng Tài nguyên và MT Thông qua số liệu trên, thấy rằng trong giai đoạn 2003-2004 số lƣợng giao dịch chuyển nhƣợng hoặc tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trong thị trƣờng quyền sử dụng đất là rất lớn. Cho tới giai đoạn năm 2005 - 2008, số lƣợng các giao dịch giảm mạnh. Điều này một phần do thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng bị ảnh hƣởng bởi giá đất mới theo quy định của Nhà nƣớc. Với giá đất mới quy định, các khoản thu và nộp nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc hiện nay cao rất nhiều so với khung giá cũ, gây tâm lý sợ “tốn tiền” khi thực hiện các thủ tục hành chính đối với các hộ gia đình, cá nhân. Nhƣng đến giai đoạn từ năm 2009 - 2013 số lƣợng các giao dịch tăng mạnh. Điều này cho thấy thị trƣờng quyền sử dụng đất tại thời điểm này là rất lớn. Các giao dịch trong thị trƣờng quyền sử dụng đất dần dần thực hiện theo quy định của Nhà nƣớc. 44 3.3. Cơ sở pháp luật và quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc. 3.3.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất - Luật Tổ chức HĐND và UBND ngày 26/11/2003; - Luật Đất đai ngày 26/11/2003; - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá và khung giá các loại đất; - Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về quy chế bán đấu giá tài sản; - Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của thủ tƣớng Chính phủ ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; - Thông tƣ số 96/2006/TT-BTC hƣớng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá; - Quyết định số 124/2006/QĐ-UBND ngày 08/12/2006 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; - Quyết định số 49/2008/QĐ-UBND ngày 17/04/2008 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; 45 - Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản; - Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Thông Tƣ số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tƣ pháp về việc Quy định chi tiết và hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản; - Thông Tƣ số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính về việc hƣớng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; - Quyết định 55/2012/QĐ-UBND ngày 31/12/2012 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013; - Quy chế bán đấu giá quyền sử đất cho nhân dân làm nhà ở; - Các quyết định của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án. 3.3.2 Quỹ đất để tổ chức đấu giá Quỹ đất để tổ chức đấu giá tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt, gồm: đất chƣa sử dụng, đất nông nghiệp và các loại đất khác đƣợc thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, có các điều kiện sau: - Quy hoạch đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Về sử dụng đất: + Đối với trƣờng hợp đất sử dụng làm nhà ở: cần phải BT GPMB xong và xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có); + Đối với các lô đất đấu giá thuê đất để sử dụng cho các mục đích khác: có thể giải phóng mặt bằng xong và đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc chỉ tổ chức giải phóng mặt bằng xong; việc đầu tƣ xây dựng các công trình kỹ thuật hạ tầng tiếp theo do ngƣời trúng giá thực hiện theo quy hoạch đƣợc duyệt. - Đã đƣợc Ủy ban Nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt giá sàn làm căn cứ 46 đấu giá quyền sử dụng đất. - Quy chế đấu giá đã đƣợc ban hành theo quy định hiện hành. 3.3.3. Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá QSDĐ Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc xác định trên cơ sở giá sàn tối thiểu và thực tế chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong khu vực. - Giá sàn tối thiểu làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất lâu dài bằng : chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật + tiền sử dụng đất theo khung giá qui định đối với 01 m2 đất sử dụng. - Giá sàn tối thiểu làm căn cứ đấu giá đất bằng: chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) đối với 01 m2 đất sử dụng. Bƣớc giá đấu là chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 01 m2 đất (hoặc 1 ô đất). Bƣớc giá do hội đồng đấu giá qui định, bƣớc gia tối thiểu là 1% so với giá khởi điểm của khu đất. 3.3.4. Quy chế đấu giá quyền SDĐ 3.3.4.1. Đối tượng tham gia đấu giá Các tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình (theo sổ hộ khẩu) và cá nhân không phân biệt trong hay ngoài huyện thuộc đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. Đối với cá nhân và hộ gia đình: Là ngƣời có tên trong đơn tham gia đấu giá chính thức; cá nhân phải đủ từ 18 tuổi trở lên, có đủ năng lực hành vi dân sự. 3.3.4.2. Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giá Những đối tƣợng tham gia đấu giá phải tuân theo những điều kiện đƣợc quy định cụ thể nhƣ sau: - Phải có đơn đề nghị đƣợc tham gia đấu giá theo mẫu của Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức Nhà nƣớc có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất phát hành, trong đó nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá. - Đối với tổ chức, doanh nghiệp phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phƣơng án đầu tƣ theo quy định của Pháp luật. 47 3.3.4.3. Nguyên tắc đấu giá - Tiền dùng trong đấu giá: Việt Nam đồng. - Cách thức tiến hành: Toàn bộ khu đất đấu giá đƣợc chia thành các nhóm (giá sàn của các thửa đất trong cùng một nhóm là giống nhau). Phiên đấu giá sẽ đƣợc mở theo từng nhóm. - Hình thức đấu giá: Toàn bộ các thửa đất của các nhóm sẽ đƣa ra đấu giá một lần qua một vòng bỏ giá. - Điều kiện đấu giá: + Ngƣời đăng ký tham gia đấu giá đƣợc mua 01 bộ hồ sơ mời đấu giá với giá do hội đồng đấu giá quy định cụ thể cho từng dự án (Đƣợc coi nhƣ là phí đấu giá và không hoàn lại cho ngƣời tham gia đấu giá). + Việc mở đấu giá đối với mỗi nhóm phải có số ngƣời đăng ký tham gia ít nhất gấp hai lần số thửa đất trong nhóm trở lên. Trƣờng hợp không đủ số ngƣời để tổ chức đấu giá theo nhóm, căn cứ lƣợng ngƣời tham gia đấu giá đủ tƣ cách thực tế, Hội đồng đấu giá sẽ quyết định tại chỗ số lƣợng thửa đất để đấu giá. + Những ngƣời đã mua hồ sơ và nộp bảo lãnh ở nhóm đất không đủ điều kiện mở phiên đấu giá có thể chuyển sang đấu giá ở nhóm đất khác hoặc rút bảo lãnh hoặc chấp nhận chờ đợi đến khi đủ điều kiện mở phiên đấu giá mà không đƣợc đặt kèm theo bất cứ điều kiện nào. Hội đồng đấu giá không phải hoàn trả lại tiền phí Hồ sơ đấu giá nếu chƣa đủ điều kiện mở phiên đấu giá. + Ngƣời đã tham gia đấu giá mà chƣa trúng giá chƣa rút tiền bảo lãnh đƣợc đăng ký đấu giá ở các nhóm tiếp theo mà không phải nộp tiền bảo lãnh (nếu phiên đấu giá đƣợc tổ chức theo thứ tự). Việc quyết định cho đăng ký nhóm đấu tiếp do Hội đồng đấu giá QSD đất quyết định tại chỗ tuỳ theo số lƣợng đăng ký ban đầu của nhóm. + Nhóm đất đã đủ điều kiện mở phiên đấu giá theo quy định thì ngƣời tham gia đấu giá QSD đất không đƣợc thay đổi hoặc chuyển sang đấu ở nhóm khác. + Phiên đấu giá đƣợc tổ chức theo hình thức trả giá trực tiếp tại phiên đấu giá. 3.3.4.4. Trách nhiệm và quyền lợi của người tham gia đấu giá - Ngƣời tham gia đấu giá có các trách nhiệm: 48 + Chấp hành đầy đủ các quy định của Quy chế đấu giá và các quy định của Pháp luật có liên quan. + Nộp hồ sơ để tham gia đấu giá và tiền bảo lãnh đấu giá theo quy định. + Không đƣợc rút đơn; từ chối tham gia đấu giá; hoặc thay đổi thửa đất đã đăng ký sau khi Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất đã công bố kết quả xét tƣ cách ngƣời tham gia đấu giá của thửa đất. + Có mặt đúng giờ để tham gia phiên đấu giá theo thông báo, trƣờng hợp vì lý do bất khả kháng không có mặt để tham gia đấu giá đƣợc phải báo ngay cho Hội đồng đấu giá biết. + Khi đến tham gia đấu giá phải suất trình chứng minh thƣ nhân dân và giấy uỷ quyền hợp lệ (nếu có). Phải chấp hành nghiêm chỉnh nội quy phòng đấu giá. + Trƣờng hợp trúng đấu giá phải nộp tiền sử dụng đất theo kết quả đấu giá đƣợc phê duyệt đúng thời gian quy định của quy chế. + Khi tiến hành xây dựng nhà ở phải thực hiện theo quy định về xây dựng. - Ngƣời tham gia đấu giá có các quyền: + Đƣợc cung cấp đầy đủ các thông tin và giải đáp những thắc mắc liên quan đến thửa đất đấu giá trƣớc khi nộp hồ sơ và bảo lãnh tham dự đấu giá. + Trƣờng hợp trúng đấu giá đƣợc hƣởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới thửa đất trúng đấu giá theo quy định của Pháp luật và Quy chế đấu giá. 3.3.4.5. Thông báo mời đấu giá, bảo lãnh dự đấu giá - Thông báo mời đấu giá Trƣớc khi tiến hành đấu giá 30 ngày, Hội đồng đấu giá công khai lô đất tổ chức đấu giá ít nhất 02 lần trong thời gian 10 ngày liên tục trên phƣơng tiện thông tin đại chúng và đƣợc niêm yết công khai tại địa điểm tổ chức đấu giá và phòng Tài chính – Kế hoạch huyện Vĩnh Tƣờng. - Bảo lãnh dự đấu giá + Ngƣời tham gia đấu giá khi nộp hồ sơ dự đấu giá phải nộp cho Hội đồng đấu giá một khoản tiền bảo lãnh trách nhiệm tham dự đấu giá. Bảo lãnh bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản. + Khi nộp đủ tiền bảo lãnh dự đấu giá Hội đồng đấu giá có trách nhiệm xác 49 nhận việc nộp đủ tiền bảo lãnh của ngƣời tham gia đấu giá. Việc xác nhận này là một trong những tiêu chí làm cơ sở để xem xét, quyết định tƣ cách ngƣời tham gia đấu giá đƣợc dự phiên đấu giá. + Số tiền bảo lãnh sẽ đƣợc hoàn trả lại cho ngƣời tham gia đấu giá không trúng đấu giá chậm nhất sau 10 ngày kể từ ngày mở phiên đấu giá. + Tiền bảo lãnh dự đấu giá của ngƣời tham gia đấu giá sẽ bị tịch thu nộp ngân sách Nhà nƣớc không hoàn trả trong trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá có hành vi vi phạm quy chế đấu giá. Số tiền bảo lãnh đấu giá đã nộp của ngƣời trúng đấu giá đƣợc tính vào số tiền phải trả cho thửa đất trúng đấu giá 3.3.4.6. Hội đồng đấu giá quyền sử dụng dất Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc đƣợc thành lập hàng năm cho tất cả các dự án đấu giá theo Quyết định của Chủ tịch UBND huyện Vĩnh Tƣờng. 3.3.4.7.. Hồ sơ xác định tư cách ngưòi tham gia đấu giá gồm có - Đơn xin tham gia đấu giá. - 02 Bản phôtô sổ hộ khẩu của ngƣời tham dự đấu giá (nếu là hộ gia đình và có bản gốc để đối chiếu). - 02 Bản phôtô chứng minh thƣ nhân dân (có bản gốc để đối chiếu) hoặc giấy xác nhận của Công an nếu bị thất lạc. - 03 bản phôtô nộp bảo lãnh dự đấu giá (có bản gốc để đối chiếu). - 02 ảnh 3x4 của ngƣời tham dự đấu giá, nếu là uỷ quyền ngƣời đƣợc uỷ quyền tham dự đấu giá phải có 02 ảnh 3x4. - Giấy uỷ quyền hợp lệ (nếu có) - Phiếu giao nhận hồ sơ với đơn vị tổ chức đấu giá - Thời gian, địa điểm nộp hồ sơ đƣợc quy định cụ thể trong thông báo đấu giá. - Việc xác định tƣ cách ngƣời đấu giá đƣợc tiến hành sau khi hết hạn nộp hồ sơ, có sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và đƣợc lập biên bản kèm theo danh sách xác định ngƣời đủ tƣ cách tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 3.3.4.8. Trình tự, thủ tục và thời gian tham dự đấu giá - Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thông báo mời dự đấu giá: Ghi rõ thời 50 gian địa điểm đăng ký dự đấu giá, bán hồ sơ đấu giá, thời gian và hƣớng dẫn ngƣời tham gia đấu giá thăm thực địa, giới thiệu quy hoạch chi tiết khu đất, dự án. - Đăng ký dự đấu giá: Ngƣời tham gia đấu giá đăng ký dự đấu giá với Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất tại phòng Tài chính – Kế hoạch huyện. - Ngƣời tham gia đấu giá có thể đăng ký tham dự đấu giá 01 hay nhều thửa đất với điều kiện mỗi thửa phải nộp một lệ phí và số tiền bảo lãnh phải nộp tƣơng ứng với số thửa đất đăng ký trong nhóm. - Hồ sơ mời đấu giá gồm: + Thông báo mời đấu giá QSD đất + Quy chế đấu giá QSD đất + Mẫu đơn dự đấu giá QSD đất + Mẫu phiếu đấu giá QSD đất - Ngƣời tham gia đấu giá nộp bảo lãnh, hồ sơ cho Hội đồng đấu giá QSD đất. - Hội đồng đấu giá QSD đất xem xét, quyết định tƣ cách ngƣời tham gia đấu giá và niêm yết công khai danh sách những ngƣời đăng ký tham gia đấu giá không đủ tƣ cách trƣớc khi tổ chức mở phiên đấu giá. 3.3.4.9. Trình tự mở phiên đấu giá, nguyên tắc bỏ giá và xét giá - Trình tự mở phiên đấu giá: + Ngƣời tham gia đấu giá đủ tƣ cách đƣợc tham gia trả giá. - Nguyên tắc đấu giá. + Tất cả các thửa đất đủ điều kiện đấu giá đƣợc đƣa ra đấu giá với hình thức trả giá trực tiếp tại phiên đấu giá. 3.3.4.10. Xác định người trúng đấu giá và phê duyệt kết quả đấu giá - Ngƣời trúng giá đƣợc xác định là ngƣời trả giá cao nhất và cao hơn giá sàn đã đƣợc UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt cho từng thửa đất. - Danh sách ngƣời trúng giá đƣợc Hội đồng đấu giá lập cùng biên bản và công bố công khai ngay tại phiên đấu giá. - Căn cứ Biên bản phiên đấu giá; kết quả đấu giá và Đề nghị của Hội đồng đấu giá, UBND huyện Vĩnh Tƣờng quyết định phê duyệt kết quả đấu giá làm cơ sở cho việc nộp tiền, lập hồ sơ giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 51 3.3.4.11. Nộp tiền - Thời gian nộp tiền: Căn cứ Quyết định phê duyệt kết quả đấu giá của UBND huyện Vĩnh Tƣờng, Hội đồng đấu giá có trách nhiệm thông báo cho ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất đến nộp tiền. Trong vòng 20 ngày (kể từ ngày ra thông báo) ngƣời trúng đấu giá phải nộp đủ một lần 100% số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất và lệ phí trƣớc bạ. - Số tiền phải nộp của ngƣời trúng đấu giá đƣợc xác định trên cơ sở diện tích thực tế của thửa đất trúng đấu giá sau khi bàn giao mốc giới và nộp lệ phí trƣớc bạ. 3.3.4.12. Bàn giao đất và giấy chứng nhận QSD đất cho người trúng giá - Bàn giao đất: + Sau khi có quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá của UBND huyện Vĩnh Tƣờng, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng hoàn thiện hồ sơ trình ký quyết định giao đất cho ngƣời trúng đấu giá. + Sau khi nộp đủ 100% số tiền trúng đấu giá QSD đất, ngƣời trúng đấu giá đƣợc bàn giao mốc giới thửa đất trên bản đồ và ngoài thực địa. Nếu có sai số về diện tích khi giao đất ngoài thực địa so với quy hoạch thì số tiền của ngƣời trúng đấu giá phải nộp tính theo thực tế. + Việc bàn giao mốc giới thửa đất trên thực địa do tổ công tác của Hội đồng thực hiện sao 30 ngày kể từ ngày cuối cùng của thời hạn nộp tiền trúng giá. - Cấp giấy chứng nhận QSD đất: Sau khi nộp đủ 100% số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất và nộp xong lệ phí trƣớc bạ, ngƣời trung đấu giá sẽ đƣợc cấp GCN QSDĐ theo đúng quy định của Luật đất đai. 3.3.4.13. Xử lý vi phạm - Tịch thu bảo lãnh nộp ngân sách Nhà nƣớc và loại khỏi danh sách tham dự đấu giá trong các trƣờng hợp sau: + Ngƣời tham gia đấu giá (hoặc ngƣời đƣợc uỷ quyền) vắng mặt không có lý do chính đáng tại thời điểm mở phiên đấu giá QSD đất. + Ngƣời tham gia đấu giá bỏ giá không hợp lệ. + Ngƣời tham gia đấu giá nhận phiếu đấu giá mà không bỏ giá đấu giá. + Ngƣời tham gia đấu giá vi phạm quy chế đấu giá QSD đất. 52 + Ngƣời tham gia đấu giá rút đơn hoặc từ chối tham gia đấu giá, sau khi Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất đã công bố kết quả xét tƣ cách. Không chấp nhận giá trúng hoặc không nhận đất theo quy định của Quy chế. + Sau 20 ngày kể từ ngày nhận đƣợc thông báo trúng giá, ngƣời trúng giá không nộp hoặc nộp không đủ số tiền trúng đấu giá vào ngân sách Nhà nƣớc thì bị huỷ bỏ kết quả đấu giá. - Tƣớc quyền tham dự đấu giá trong các trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá vi phạm nội quy phòng đấu giá 3.3.5. Quản lý và sử dụng tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất: Số tiền thu lợi đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất là số tiền sau khi đã trừ đi các khoản: Tiền giải phóng mặt bằng, tiền xây dựng cơ sở hạ tầng và các khoản chi phí khác. Số tiền trên đƣợc phân bổ nhƣ sau: + 80,0% UBND xã đƣợc sử dụng để đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế xã hội và chuyển dịch cơ cấu kinh tế. + 20,0% chuyển ngân sách huyện để điều tiết đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn các xã, thị trấn. - Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc nộp vào tài khoản riêng tại Kho bạc Nhà nƣớc. 3.4. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra Qua đánh giá sơ bộ tình hình đấu giá đất trên địa bàn toàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc đã cho thấy việc tiến hành đấu giá đất hiện nay đƣợc thực hiện theo nhiều phƣơng pháp khác nhau, nhiều cách tổ chức thực hiện khác nhau. Tôi đã chọn một số dự án điển hình cho các cách đấu giá khác nhau để đi sâu phân tích bao cụ thể: 3.4.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc - Dự án đấu giá quyền SDĐ tại xã Đại Đồng thuộc khu vực gần UBND xã Đại Đồng. Khu đất gồm 20 lô đã (vị trí đấu giá đã đƣợc xây dựng hạ tầng) với diện tích các lô từ 98 – 100m2/lô. Đây là khu đất trƣớc đây sử dụng vào mục đích trồng cây hàng năm, có giá trị sử dụng thấp. 53 - Giá sàn phục vụ đấu giá quyền SDĐ đƣợc UBND tỉnh Vĩnh Phúc duyệt tại quyết định số 3590/QĐ-CT ngày 9/12/2012 với các mức giá là 5.400.000 đồng đến 12.936.000 đồng/m2. - Bƣớc giá quy định 5.000.000đồng/1ô Lệ phí tham gia đấu giá là 500.000 đồng/01 bộ hồ sơ; Số tiền bảo lãnh phải nộp để tham dự đấu giá là 50 triệu đồng. Phiên đấu giá đã đƣợc tổ chức vào ngày 19/1/2013 với phƣơng thức đấu giá từng lô đất: Bảng 3.6: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Đại Đồng STT Tên thửa đất Diện Chiều Chiều Loại mặt tích rộng dài đƣờng (m2) (m) (m) (m) Bƣớc giá (1.000đ/Lô ) Giá sàn đƣợc phê duyệt (1.000đ /1m2) 01 11 100 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 02 12 100 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 03 13 100 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 04 14 100 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 05 16 100 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 06 17 100 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 07 18 100 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 08 19 100 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 09 20 100 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 10 65 98 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 11 66 100 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 12 68 100 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 13 69 100 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 14 70 100 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 15 71 100 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 16 72 100 5,0 20,0 13,0 5.000 5.400 * Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính Kế hoạch - Sau khi Hội đồng đấu giá xác định xong danh sách những ngƣời đủ tƣ cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá. 54 - Việc đấu giá đối với từng lô đất một theo hồ sơ đăng ký tham gia - Việc bỏ giá đƣợc tiến hành cho từng đợt đấu giá, ngƣời trả giá cao nhất là ngƣời trúng đấu giá. Giá tham dự đấu giá là giá do ngƣời tham gia trả cho lô đất đƣợc ghi trong phiên đấu giá. Kết quả phiên đấu giá: Tổng cộng có 42 ngƣời tham gia đấu giá; có 16 lô đất với diện tích 1.598,0m2/1.998,0 m2 đƣợc đấu giá, với tổng số tiền thu đƣợc là: 12.834.000.000đ cụ thể nhƣ bảng sau: Bảng 3.7: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng Thành tiền theo giá STT Họ và tên trúng đấu giá (1.000đ) 1 Bùi Văn Sỹ 11 100 545.000 2 Bùi Văn Sỹ 12 100 545.000 3 Chu Văn Cƣờng 13 100 545.000 4 Chu Thị Thúy 14 100 545.000 5 Trần Văn Luyến 16 100 545.000 6 Bùi Văn Mạnh 17 100 545.000 7 Chu Văn Quyết 18 100 545.000 8 Nguyễn Văn Tiến 19 100 545.000 9 Nguyễn Văn Tiến 20 100 545.000 10 Bùi Xuân Thông 65 98 1.299.000 11 Bùi Xuân Thông 66 100 1.105.000 12 Nguyễn Đức Lập 68 100 1.105.000 13 Chu Văn Đỗ 69 100 1.105.000 14 Bùi Văn Đại 70 100 1.105.000 15 Nguyễn Văn Phúc 71 100 1.105.000 16 Trần Văn Phúc 72 100 1.105.000 Tổng 1598 12.834.000 * Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính Kế hoạch Tên thửa đất Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1.000đ /m2) 5.400 5.400 5.400 5.400 5.400 5.400 5.400 5.400 5.400 11.200 11.000 11.000 11.000 11.000 11.000 11.000 Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2) 5.450 5.450 5.450 5.450 5.450 5.450 5.450 5.450 5.450 12.990 11.050 11.050 11.050 11.050 11.050 11.050 3.4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Thổ Tang, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc - Dự án đấu giá quyền SDĐ tại Thị trấn Thổ Tang thuộc khu vực đầm Làng. Khu đất gồm 24 lô đã (vị trí đấu giá đã đƣợc xây dựng hạ tầng) với diện tích các lô từ 80 – 112m2/lô. Đây là khu đất trƣớc đây sử dụng vào mục đích trồng cây hàng năm, có giá trị sử dụng thấp. 55 - Giá sàn phục vụ đấu giá quyền SDĐ đƣợc UBND tỉnh Vĩnh Phúc duyệt tại quyết định số 1676/QĐ-CT ngày 9/8/2013 với các mức giá là 4.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng/m2. - Bƣớc giá quy định 2.000.000 – 4.000.000đồng/1ô Lệ phí tham gia đấu giá là 500.000 đồng/01 bộ hồ sơ; Bảng 3.8: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ TT Thổ Tang Loại Giá sàn Tên Diện Chiều Chiều mặt Bƣớc giá đƣợc phê STT thửa tích rộng dài đ đƣờng (1.000 /Lô ) duyệt đất (m2) (m) (m) (m) (1.000đ /1m2) không 1 80 4 20 13,5 4.000 8.000 có số 2 D1 92 5 20 13,5 2000 4.800 3 C1 112 6 18,6 13,5 2000 4.800 4 C28 112 6 18,6 13,5 2000 4.800 5 D2 100 5 20 13,5 2000 4.000 6 D3 100 5 20 13,5 2000 4.000 7 D4 100 5 20 13,5 2000 4.000 8 D5 100 5 20 13,5 2000 4.000 9 D14 100 5 20 13,5 2000 4.000 10 D15 100 5 20 13,5 2000 4.000 11 D16 100 5 20 13,5 2000 4.000 12 D17 100 5 20 13,5 2000 4.000 13 D18 100 5 20 13,5 2000 4.000 14 D19 100 5 20 13,5 2000 4.000 15 D20 100 5 20 13,5 2000 4.000 16 D21 100 5 20 13,5 2000 4.000 17 D22 100 5 20 13,5 2000 4.000 18 D23 100 5 20 13,5 2000 4.000 19 D24 100 5 20 13,5 2000 4.000 20 D25 100 5 20 13,5 2000 4.000 21 D26 100 5 20 13,5 2000 4.000 22 D27 100 5 20 13,5 2000 4.000 23 D28 100 5 20 13,5 2000 4.000 24 D29 100 5 20 13,5 2000 4.000 25 D30 100 5 20 13,5 2000 4.000 * Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính Kế hoạch - Số tiền bảo lãnh phải nộp để tham dự đấu giá là 50 triệu đồng. 56 Phiên đấu giá đã đƣợc tổ chức vào ngày3/7/2013 với phƣơng thức đấu giá từng lô đất: Bảng 3.9: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại TT Thổ Tang STT Họ và tên Tên thửa đất không có Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1.000đ /m2) Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2) Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) 80 8.000 9.000 720.000 1 Vũ Thị Chiến 2 Đỗ Văn Khoát D1 92 4.800 4.870 448.000 3 Lê Văn Đăng C1 112 4.800 4.866 545.000 4 Nguyễn Văn Cƣờng C28 112 4.800 4.821 539.900 D2 100 4.000 4.140 414.000 5 Nguyễn Thị Hồng Nhung số 6 Đỗ Văn Khoát D3 100 4.000 4.020 402.000 7 Đỗ Văn Khoát D4 100 4.000 4.020 402.000 8 Lê Thị Hồng D5 100 4.000 4.020 402.000 9 Nguyễn Thị Loan D14 100 4.000 4.020 402.000 10 Vũ Thị Hoa Mây D15 100 4.000 4.020 402.000 11 Nguyễn Văn Huy D16 100 4.000 4.020 402.000 12 Nguyễn Văn Thắng D17 100 4.000 4.020 402.000 13 Vũ Văn Lƣu D18 100 4.000 4.020 402.000 14 Đỗ Xuân Tiến D19 100 4.000 4.040 404.000 15 Nguyễn Văn Tú D20 100 4.000 4.080 408.000 16 Nguyễn Trọng Hoàng D21 100 4.000 4.120 412.000 17 Thân Văn Cƣơng D22 100 4.000 4.020 402.000 18 Bùi Thị Mậu D23 100 4.000 4.200 420.000 19 Nguyễn Văn Tân D24 100 4.000 4.200 420.000 20 Nguyễn Văn Duy D25 100 4.000 4.200 420.000 21 Nguyễn Văn Tân D26 100 4.000 4.250 425.000 22 Thân Văn Tĩnh D27 100 4.000 4.300 430.000 23 Lê Quang Việt D28 100 4.000 4.300 430.000 24 Nguyễn Văn Muộn D29 100 4.000 4.020 402.000 25 Lê Văn Tĩnh D30 100 4.000 4.600 460.000 Tổng 2.496 10.915.900 * Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính Kế hoạch 57 - Sau khi Hội đồng đấu giá xác định xong danh sách những ngƣời đủ tƣ cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá. - Việc đấu giá đối với từng lô đất một theo hồ sơ đăng ký tham gia - Việc bỏ giá đƣợc tiến hành cho từng đợt đấu giá, ngƣời trả giá cao nhất là ngƣời trúng đấu giá. Giá tham dự đấu giá là giá do ngƣời tham gia trả cho lô đất đƣợc ghi trong phiên đấu giá. Kết quả phiên đấu giá: Tổng cộng có 98 ngƣời tham gia đấu giá; có 25 lô đất với diện tích 2496m2/2496 m2 đƣợc đấu giá với tổng số tiền thu đƣợc là 10.915.900.000đ, cụ thể nhƣ bảng sau: 3.4.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc - Dự án đấu giá quyền SDĐ tại xã Lý Nhân thuộc khu vực xứ đồng Đồng Đắng. Khu đất gồm 16 lô đã (vị trí đấu giá đã đƣợc xây dựng hạ tầng) với diện tích các lô từ 98 – 100m2/lô. Đây là khu đất trƣớc đây sử dụng vào mục đích trồng cây hàng năm, có giá trị sử dụng thấp. - Giá sàn phục vụ đấu giá quyền SDĐ đƣợc UBND tỉnh Vĩnh Phúc duyệt tại quyết định số 1391/QĐ-CT ngày 14/6/2013 với các mức giá là 400.000.000 đồng đến 470.400.000 đồng/ô. - Bƣớc giá quy định 3.000.000 đồng/1ô Lệ phí tham gia đấu giá là 500.000 đồng/01 bộ hồ sơ; Số tiền bảo lãnh phải nộp để tham dự đấu giá là 50 triệu đồng. Phiên đấu giá đã đƣợc tổ chức vào ngày 09/7/2013 với phƣơng thức đấu giá từng lô đất: - Sau khi Hội đồng đấu giá xác định xong danh sách những ngƣời đủ tƣ cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá. - Việc đấu giá đối với từng lô đất một theo hồ sơ đăng ký tham gia 58 - Việc bỏ giá đƣợc tiến hành cho từng đợt đấu giá, ngƣời trả giá cao nhất là ngƣời trúng đấu giá. Giá tham dự đấu giá là giá do ngƣời tham gia trả cho lô đất đƣợc ghi trong phiên đấu giá. Bảng 3.10: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Lý Nhân STT Tên thửa đất Diện tích (m2) Chiều rộng (m) 1 1 98 5,0 20,0 13,5 3.000 Giá sàn đƣợc phê duyệt (1.000đ /1m2) 4.800 2 16 98 5,0 20,0 13,5 3.000 4.800 3 17 98 5,0 20,0 13,5 3.000 4.800 4 2 100 5,0 20,0 13,5 3.000 4.000 5 14 100 5,0 20,0 13,5 3.000 4.000 6 15 100 5,0 20,0 13,5 3.000 4.000 7 18 100 5,0 20,0 13,5 3.000 4.000 8 25 100 5,0 20,0 13,5 3.000 4.000 9 26 100 5,0 20,0 13,5 3.000 4.000 10 19 100 5,0 20,0 13,5 3.000 4.000 11 20 100 5,0 20,0 13,5 3.000 4.000 12 22 100 5,0 20,0 13,5 3.000 4.000 13 24 100 5,0 20,0 13,5 3.000 4.000 14 27 100 5,0 20,0 13,5 3.000 4.000 15 28 100 5,0 20,0 13,5 3.000 4.000 16 29 100 5,0 20,0 13,5 3.000 4.000 Chiều Loại mặt Bƣớc giá dài đƣờng (1.000đ/Lô ) (m) (m) * Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính Kế hoạch Kết quả phiên đấu giá: Tổng cộng có 36 ngƣời tham gia đấu giá; có 16 lô đất với diện tích 1594m2/1594 m2 đƣợc đấu giá với tổng số tiền thu đƣợc là 6.863.800đ, cụ thể nhƣ bảng sau: 59 Bảng 3.11: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân STT Họ và tên Tên thửa đất Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1.000đ /m2) Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2) Giá trúng đấu giá (1.000đ ) 1 Nguyễn Văn Soát 1 98 4.800 4.837 474.000 2 Nguyễn Văn Hợi 16 98 4.800 4.953 485.400 3 Nguyễn Hồng Trung 17 98 4.800 4.861 476.400 4 Nguyễn Văn Thuận 2 100 4.000 4.210 421.000 5 Phùng Văn Quyền 14 100 4.000 4.360 436.000 6 Phùng Văn Dịnh 15 100 4.000 4.300 430.000 7 Nguyễn Thị Huệ 18 100 4.000 4.390 439.000 8 Nguyễn Văn Vui 25 100 4.000 4.060 406.000 9 Phạm Văn Khởi 26 100 4.000 4.390 439.000 10 Trƣơng Văn Hằng 19 100 4.000 4.060 406.000 11 Nguyễn Văn Sản 20 100 4.000 4.150 415.000 12 Phạm Dƣơng Tuân 22 100 4.000 4.120 412.000 13 Phùng Văn Dậu 24 100 4.000 4.060 406.000 14 Phạm Văn Khởi 27 100 4.000 4.030 403.000 15 Phạm Dƣơng Chiến 28 100 4.000 4.120 412.000 16 Vƣơng Thị Hƣơng 29 100 4.000 4.030 403.000 Tổng 1594 6.863.800 * Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính Kế hoạch 3.4.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tuân Chính, huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc - Dự án đấu giá quyền SDĐ tại xã Tuân Chính thuộc khu vực xứ đồng Gò Sặt. Khu đất gồm 18 lô đã (vị trí đấu giá đã đƣợc xây dựng hạ tầng) với diện tích các lô từ 100 – 163m2/lô. Đây là khu đất trƣớc đây sử dụng vào mục đích trồng lúa nƣớc, có giá trị sử dụng thấp. - Giá sàn phục vụ đấu giá quyền SDĐ đƣợc UBND tỉnh Vĩnh Phúc duyệt tại quyết định số 2586/QĐ-CT ngày 12/10/2012 với các mức giá là 300.000.000 đồng đến 477.000.000 đồng/lô. 60 - Bƣớc giá quy định 3.000.000 đồng/1ô Lệ phí tham gia đấu giá là 500.000 đồng/01 bộ hồ sơ; Số tiền bảo lãnh phải nộp để tham dự đấu giá là 50 triệu đồng. Phiên đấu giá đã đƣợc tổ chức vào ngày 20/12/2013 với phƣơng thức đấu giá từng lô đất: - Sau khi Hội đồng đấu giá xác định xong danh sách những ngƣời đủ tƣ cách tham gia đấu giá mới tiến hành mở phiên đấu giá. - Việc đấu giá đối với từng lô đất một theo hồ sơ đăng ký tham gia. - Việc bỏ giá đƣợc tiến hành cho từng đợt đấu giá, ngƣời trả giá cao nhất là ngƣời trúng đấu giá. Bảng 3.12: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Tuân Chính STT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Tên thửa đất 1 5 26 29 31 51 52 53 66 67 68 69 54 56 63 65 75 76 Diện Chiều Chiều Loại mặt Giá sàn đƣợc Bƣớc giá tích rộng dài đƣờng phê duyệt (1.000đ/Lô ) 2 (m ) (m) (m) (m) (1.000đ /1m2) 100 5,0 20,0 Liên thôn 2.000 3.000 100 5,0 20,0 Liên thôn 2.000 3.000 156 7,0 22,2 Liên thôn 2.000 2.000 163 7,0 23,2 Liên thôn 2.000 2.400 133 21,3 6,2 Liên thôn 2.000 1.800 159 5,5 28,9 Liên thôn 2.000 3.000 109 5,0 20,0 Liên thôn 2.000 3.000 110 5,0 20,0 Liên thôn 2.000 3.000 101 5,3 19,0 Liên thôn 2.000 3.000 101 5,3 19,0 Liên thôn 2.000 3.000 101 5,3 19,0 Liên thôn 2.000 3.000 101 5,3 19,0 Liên thôn 2.000 3.000 110 5,3 19,0 Liên thôn 2.000 3.600 103 5,4 19,0 Liên thôn 2.000 3.600 136 7,7 16,5 Liên thôn 2.000 2.400 154 8,7 17,5 Liên thôn 2.000 2.400 158 9 17,5 Liên thôn 2.000 2.000 158 9 17,5 Liên thôn 2.000 2.000 * Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính Kế hoạch Giá tham dự đấu giá là giá do ngƣời tham gia trả cho lô đất đƣợc ghi trong phiên đấu giá. 61 Kết quả phiên đấu giá: Tổng cộng có 45 ngƣời tham gia đấu giá; có 18 lô đất với diện tích 2244 m2/2244 m2 đƣợc đấu giá với tổng số tiền thu đƣợc là 6.298.600đ, cụ thể nhƣ bảng sau: Bảng 3.13: Danh sách người trúng đấu giá QSD đất tại xã Tuân Chính 1 Phan Văn Huân 1 Diện tích (m2) 100 2 Trần Thanh Tùng 5 100 3.000 315.000 3 Phan Thế Khang 26 156 2.000 315.000 4 Trần Công Bình 29 163 2.400 394.200 5 Trần Đình Hoàng 31 133 1.800 242.400 6 Trần Quang Tiến 51 159 3.000 480.000 7 Trần Công Hà 52 109 3.000 330.000 8 Phan Thế Thi 53 110 3.000 336.000 9 Phan Thế Thi 66 101 3.000 406.000 10 Trần Khánh Toàn 67 101 3.000 318.000 68 101 3.000 312.000 STT 11 Họ và tên Nguyễn Thị Hồng Nhung Ô trúng đấu giá Giá khởi điểm (1.000đ /m2) 3.000 309.000 Giá trúng đấu giá (1.000đ ) 12 Phan Văn Trung 69 101 3.000 324.000 13 Trần Thị Long 54 110 3.600 402.000 14 Trịnh Đức Hạnh 56 103 3.600 463.000 15 Phan Thế Thông 63 136 2.400 329.400 16 Trần Thị Huệ 65 154 2.400 384.600 17 Hoàng Minh Thiện 75 158 2.000 319.000 18 Phan Văn Trung 76 158 2.000 319.000 Tổng 2244 6.298.600 62 3.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án đấu giá quyền sử dụng đất 3.5.1. Hiệu quả kinh tế 3.5.1.1 Đối với Nhà nước - Khai thác hợp lý quỹ đất. - Huy động nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tƣ xây dựng: Nhà nƣớc đầu tƣ cho vay để BT GPMB, làm cơ sở hạ tầng; khi đƣa ra đấu giá thì ngƣời dân và các nhà đầu tƣ bỏ vốn để tham gia. Số tiền thu đƣợc sẽ đƣợc sử dụng vào việc trả nợ tiền vay của Nhà nƣớc, phát triển cơ sở hạ tầng của huyện. + Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tƣ cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phƣơng khi Nhà nƣớc thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng. + Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tƣ xây dựng hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc nói chung và huyện nói riêng. Đấu giá quyền sử dụng đất với nguyên tắc là tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những ngƣời tham gia đấu giá, ngƣời trả giá cao nhất sẽ là ngƣời nhận đƣợc QSD đất. Do vậy, cùng một diện tích đất đƣợc sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, nếu áp dụng cơ chế đấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh kế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Mức chênh lệch (MCL) đƣợc tính nhƣ sau: Số tiền thu đƣợc sau khi đấu giá MCL = Giá sàn Giá trúng đấu giá thấp nhất MCL1 = Giá sàn tƣơng ứng Giá trúng đấu giá cao nhất MCL2 = Giá sàn tƣơng ứng Số tiền thu đƣợc = Giá sàn x diện tích đấu giá Thực tế qua 4 dự án đấu giá cho ta thấy: 63 Bảng 3.14: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Đại Đồng 100 Giá khởi điểm (1.000đ /m2) 5.400 Thành tiền theo giá khởi điểm (1.000đ) 540.000 Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2) 5.450 Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) 545.000 Chênh lệch giữa giá trúng và giá sàn (lần) 1,009 12 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 3 13 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 4 14 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 5 16 100 5.400 540..000 5.450 545.000 1,009 6 17 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 7 18 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 8 19 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 9 20 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 10 65 98 12.200 1.293.600 12.990 1.299.000 1,004 11 66 100 11.000 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 12 68 100 11.000 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 13 69 100 11.000 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 14 70 100 11.000 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 15 71 100 11.000 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 16 72 100 11.000 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 12.834.000 1,006 STT Tên thửa đất Diện tích (m2) 1 11 2 Tổng 1598 12.753.600 Nhƣ vậy, từ kết quả bảng 3.14 cho ta thấy nếu tính theo giá sàn thì thu đƣợc 12.753.600.000đồng, nhƣng qua đấu giá đã thu đƣợc 12.834.000.000 đồng vƣợt so với giá sàn là 80.400.000 đồng. Mức chênh lệch giữa số tiền thu đƣợc và số tiền ƣớc thu của Dự án đấu giá quyền sử dụng đất MCL = 12.834.000/12.753.600= 1,006 (lần); đồng thời mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá thấp nhất và giá khởi điểm MCL1 = 1,004 (lần); mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá cao nhất và giá khởi điểm MCL2 = 1,009(lần). 64 Bảng 3.15: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại TT Thổ Tang STT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 Tên thửa đất không có số D1 C1 C28 D2 D3 D4 D5 D14 D15 D16 D17 D18 D19 D20 D21 D22 D23 D24 D25 D26 D27 D28 D29 D30 Tổng Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1.000đ /m2) Thành tiền theo giá khởi điểm (1.000đ) Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2) Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) Chênh lệch giữa giá trúng và giá sàn (lần) 80 8.000 640.000 9.000 720.000 1,125 92 112 112 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 2.496 4.800 4.800 4.800 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 441.600 537.600 537.600 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 10.556.800 4.870 4.866 4.821 4.140 4.020 4.020 4.020 4.020 4.020 4.020 4.020 4.020 4.040 4.080 4.120 4.020 4.200 4.200 4.200 4.250 4.300 4.300 4.020 4.600 448.000 545.000 539.900 414.000 402.000 402.000 402.000 402.000 402.000 402.000 402.000 402.000 404.000 408.000 412.000 402.000 420.000 420.000 420.000 425.000 430.000 430.000 402.000 460.000 10.915.900 1,014 1,014 1,004 1,035 1,005 1,005 1,005 1,005 1,005 1,005 1,005 1,005 1,010 1,020 1,030 1,005 1,050 1,050 1,050 1,063 1,075 1,075 1,005 1,150 1,034 Nhƣ vậy, từ kết quả bảng 3.15 cho ta thấy nếu tính theo giá sàn thì thu đƣợc 10.556.800.000đồng, nhƣng qua đấu giá đã thu đƣợc 10.915.900.000 đồng vƣợt so với giá sàn là 359.100.000đồng. Mức chênh lệch giữa số tiền thu đƣợc và số tiền 65 ƣớc thu của Dự án đấu giá quyền sử dụng đất MCL = 10.915.900.000 /10.556.800.000= 1,034 (lần); đồng thời mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá thấp nhất và giá khởi điểm MCL1 = 1,005 (lần); mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá cao nhất và giá khởi điểm MCL2 = 1,125(lần). Bảng 3.16: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Lý Nhân STT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 Tên thửa đất 1 16 17 2 14 15 18 25 26 19 20 22 24 27 28 29 Tổng Diện tích (m2) 98 98 98 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1594 4.800 4.800 4.800 Thành tiền theo giá khởi điểm (1.000đ) 470.400 470.400 470.400 4.000 4.000 4.000 400.000 400.000 400.000 4.210 4.360 4.300 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 4.390 4.060 4.390 4.060 4.150 4.120 4.060 4.030 4.120 4.000 400.000 4.030 Giá khởi điểm (1.000đ /m2) 6.611.200 Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2) 4.837 4.953 4.861 Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) Chênh lệch giữa giá trúng và giá sàn (lần) 474.000 485.400 476.400 421.000 436.000 430.000 439.000 406.000 439.000 406.000 415.000 412.000 406.000 403.000 412.000 403.000 6.863.800 1,008 1,032 1,013 1,053 1,090 1,075 1,098 1,015 1,098 1,015 1,038 1,030 1,015 1,008 1,030 1,008 1,038 Nhƣ vậy, từ kết quả bảng 3.16 cho ta thấy nếu tính theo giá sàn thì thu đƣợc 6.611.200.000đồng, nhƣng qua đấu giá đã thu đƣợc 6.863.800.000đồng vƣợt so với giá sàn là 252.600.000đồng. Mức chênh lệch giữa số tiền thu đƣợc và số tiền ƣớc thu của Dự án đấu giá quyền sử dụng đất MCL = 6.863.800.000/6.611.200.000= 1,038 (lần); đồng thời mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá thấp nhất và giá khởi điểm MCL1 = 1,008 (lần); mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá cao nhất và giá khởi điểm MCL2 = 1,098(lần). 66 Bảng 3.17: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Tuân Chính STT Tên thửa đất Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1.000đ /m2) Thành tiền theo giá khởi điểm (1.000đ) Giá trúng đấu giá /m2) Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) Chênh lệch giữa giá trúng và giá sàn (lần) (1.000đ 1 1 100 3.000 300.000 3.090 309.000 1,030 2 5 100 3.000 300.000 3.150 315.000 1,050 3 26 156 2.000 312.000 2.019 315.000 1,010 4 29 163 2.400 391.200 2.418 394.200 1,008 5 31 133 1.800 239.400 1.823 242.400 1,013 6 51 159 3.000 477.000 3.019 480.000 1,006 7 52 109 3.000 327.000 3.028 330.000 1,009 8 53 110 3.000 330.000 3.055 336.000 1,018 9 66 101 3.000 303.000 4.020 406.000 1,340 10 67 101 3.000 303.000 3.149 318.000 1,050 11 68 101 3.000 303.000 3.089 312.000 1,030 12 69 101 3.000 303.000 3.208 324.000 1,069 13 54 110 3.600 396.000 3.655 402.000 1,015 14 56 103 3.600 370.800 4.495 463.000 1,249 15 63 136 2.400 326.400 2.422 329.400 1,009 16 65 154 2.400 369.600 2.497 384.600 1,041 17 75 158 2.000 316.000 2.019 319.000 1,009 18 76 158 2.000 316.000 2.019 319.000 1,009 6.298.600 1,053 Tổng 2.253 5.983.400 Nhƣ vậy, từ kết quả bảng 3.17 cho ta thấy nếu tính theo giá sàn thì thu đƣợc 5.983.400.000đồng, nhƣng qua đấu giá đã thu đƣợc 6.298.600.000đồng vƣợt so với giá sàn là 315.200.000đồng. Mức chênh lệch giữa số tiền thu đƣợc và số tiền ƣớc thu của Dự án đấu giá quyền sử dụng đất MCL =6.298.600.000/5.983.400.000= 1,053(lần); đồng thời mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá thấp nhất và giá khởi điểm MCL1 = 1,006 (lần); mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá cao nhất và giá khởi điểm MCL2 = 1,249(lần). 67 Bảng 3.18: Bảng thống kê kết quả các dự án đấu giá QSDĐ Tổng tiền theo giá sàn (1.000đ) Tổng tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) Chênh lệch (1.000đ) Chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá sàn (lần) STT Tên dự án Tổng diện tích (m2) 1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng 1598 12.753.600 12.834.000 80.400 1,006 2.496 10.556.800 10.915.900 359.100 1,034 1594 6.611.200 6.863.800 252.600 1,038 2.253 5.983.400 6.298.600 315.200 1,053 7.941 35.905.000 36.912.300 1.007.300 2 3 4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại TT Thổ Tang Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tuân Chính Tổng 1,028 Từ bảng 3.18 cho ta thấy, với diện tích 7.941m2 đất qua đấu giá quyền sử dụng đất đã thu 36.912.300.000đ vƣợt 1.007.300.000 đồng so với giá sàn điều đó cho thấy hiệu quả kinh tế của việc đấu giá quyền sử dụng đất là rất lớn đã thu lại một khoản tiền lớn cho Nhà nƣớc. Mức chênh lệch giữa số tiền thu đƣợc và số tiền ƣớc thu của 4 dự án là: MCL = 36.912.300/35.905.000= 1.028 (lần); đồng thời mức chênh lệch giữa các dự án không chênh lệch nhiều. Từ bảng 3.18 cũng cho ta thấy việc xác định giá khởi điểm cũng khá sát với giá trúng đấu giá của các bất động sản. 3.5.1.2 Đối với người sử dụng đất: Đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tƣợng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trƣớc khi cuộc đấu giá đƣợc tiến hành, nhƣng ngƣời tham gia đấu giá qua nghiên cứu hồ sơ đấu giá, thăm thực địa đã có thể nhìn nhận, đánh giá về giá trị thực tế mảnh đất đƣợc đem đấu giá. Do vậy, họ sẽ mua đƣợc đất với giá do mình đã xác định và thƣờng thấp hơn so với việc mua đất theo cách thông thƣờng trên thị trƣờng. 68 Không phải trả hay mất phí hoa hồng (môi giới) và các loại phí khác mà các trung tâm môi giới thƣờng đặt ra. Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhƣợng QSD đất đặc biệt, trong đó Nhà nƣớc tham gia trực tiếp vào thị trƣờng với tƣ cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Do vậy ngƣời sử dụng đất không phải mất thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bƣớc lôi kéo đƣợc các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia, góp phần cho thị trƣờng chính quy đƣợc phát triển. Thực tế đã chứng minh là nguồn thu từ đất là vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nƣớc có đƣợc nguồn vốn hỗ trợ cho các hoạt động kinh tế rất bền vững, bất biến tạo cơ sở vững chắc trong quá trình phát triển kinh tế đất nƣớc 3.5.2. Hiệu quả xã hội 3.5.2.1 Phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, tạo nguồn đầu tƣ xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đƣờng giao thông, trƣờng học, bệnh viện, trạm xá, hệ thống cấp thoát nƣớc, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện và các công trình khác ... 3.5.2.2 Hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu ngành nghề, áp dụng các mô hình sản xuất mới trong nông nghiệp. Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp mới (trồng rau sạch, chăn nuôi đ …) đƣợc phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến ngƣời nông dân đã góp phần nâng cao hiệu quả sản xuất, tăng thu nhập cho bà con nông dân. Nhiều ngành nghề mới, ngành nghề thủ công cũng đƣợc đầu tƣ một lƣợng vốn đáng kể tạo việc làm cho lực lƣợng lao động dƣ thừa tại trên địa bàn huyện. 3.5.2.3 Đảm bảo cho người dân an tâm khi tham gia thị trường bất động sản Giá đất đƣợc công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động về giá đất của các chủ thể tham gia thị trƣờng, xoá bỏ giá ảo trên thị trƣờng về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trƣờng BĐS phát triển lành mạnh, bền vững. 69 3.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước Tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai: a) Đất đai, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với những đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trƣờng và đƣợc khai thác triệt để tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc, có thể khẳng định đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả. Kết quả thu đƣợc từ đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trƣờng, thừa nhận đất đai, quyền sử dụng đất là hàng hoá trong hoạt động thị trƣờng BĐS. b) Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, công tác cấp GCN QSDĐ có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với ngƣời sử dụng đất. Bài học rút ra đƣợc từ việc đấu giá là công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải đƣợc thực hiện trƣớc một bƣớc, đảm bảo tính đồng bộ, tính khả thi của các dự án. c) Đấu giá quyền sử dụng đất, với phƣơng thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp nhƣ cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rƣờm rà, làm ảnh hƣởng đến tiến độ thực hiện các dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nƣớc và nhân dân. d) Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nƣớc định giá đất, hình thành thị trƣờng BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trƣờng bất động sản. Nếu đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc tiến hành thƣờng xuyên, liên tục trên phạm vi cả nƣớc sẽ giúp Nhà nƣớc thống kê đƣợc giá đất chuyển nhƣợng thực tế đối với từng vùng, từng khu vực trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nƣớc định giá đất sát với giá chuyển nhƣợng đất thực tế, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nƣớc từ tài sản đất đai. e) Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tƣ nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, đồng thời loại bỏ đƣợc yếu tố tiêu cực trong cơ chế Xin - Cho hiện đang tồn tại ở nhiều địa phƣơng trong cả nƣớc, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc. 70 3.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.6.1. Công tác tổ chức - Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của khu vực và xây dựng giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất còn chƣa khoa học, còn mang nặng tính hành chính; việc này đã dẫn đến tình trạng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian gần đây có rất ít ngƣời đăng ký tham gia. - Thủ tục để đƣa đƣợc một lô đất vào đấu giá quyền sử dụng đất hiện còn qua quá nhiều khâu, đoạn; từ khi có chủ trƣơng cho phép đấu giá đến khi mở phiên đấu giá hiện còn mất nhiều thời gian. - Đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện đấu giá hiện chƣa có Quy định để phòng tránh, chƣa có chế tài để xử phạt cụ thể; - Việc công khai và quảng cáo cho khu vực đấu giá chƣa đƣợc thực hiện có hiệu quả cao. 3.6.2. Đối với người tham gia đấu giá - Ngƣời tham gia đấu giá không hình dung đƣợc sự phát triển của khu vực đấu giá nên giá đƣa ra đấu giá thƣờng thấp hơn giá thị trƣờng; việc này tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá quyền sử dụng đất. - Một số truờng hợp ngƣời tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên đã bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá của khu vực lên, sau đó bỏ tiền đặt đặt cọc trƣớc đó. - Ngƣời tham gia đấu giá phải là những ngƣời am hiểu khu vực đấu giá, có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, có nguồn tài chính đủ để thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất. - Hiện nay các dự án đấu giá đất đều có nhiều trƣờng hợp ngƣời tham gia đấu giá mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất ở, nhà ở thực sự không có nhiều. 3.7. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất. 3.7.1. Nhóm giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ Thực tế cho thấy, giá sàn một số lô đất còn chƣa thực sự phù hợp với giá thị trƣờng. Cho nên cần xác định nhu cầu thực tế sử dụng đất và giá sàn cho phù hợp để đạt hiệu quả cao. 71 Cần công khai cho các khu vực đấu giá cần đƣợc công khai rộng rãi và thực hiện có hiệu quả để ngƣời dân có thể hình dung đƣợc khu vực đấu giá. 3.7.2. Nhóm giải pháp về quy hoạch, kế hoạch 3.7.2.1. Quy hoạch chỉnh trang đô thị của huyện. Huyện Vĩnh Tƣờng cần từng bƣớc tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị của huyện để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị có thể thiết lập đƣợc hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ. Tạo ra đƣợc sự liên kết của hạ tầng giữa các khu vực khác nhau, từ đó nâng cao đƣợc giá trị quyền sử dụng đất. 3.7.2.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất a) Đầu tƣ cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến từng xã, thị trấn, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án khi có nhu cầu. b) Hoàn thiện các dự án để sớm thực hiện đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở của ngƣời dân hiệ n nay cũng nhƣ nhu cầu của xã hội. 3.7.2.3. Dự án đấu giá a) Đối với các dự án đấu giá đất cần đƣợc đầu tƣ hạ tầng trƣớc khi đƣa ra đấu giá, một mặt để làm tăng giá trị đất khi dấu giá, mặt khác để sau khi trúng đấu giá ngƣời trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay. Tránh tình trạng chậm thu tiền sau khi đấu giá nhƣ đã diễn ra trong thời gian vừa qua vì nhiều dự án không kịp hoàn thiện hạ tầng để giao đất cho ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất; b) Trên cơ sở cung cầu của thị trƣờng và khu vực thiết kế các thửa đất đấu giá theo các diện tích khác nhau không nên để diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ. 3.7.3. Nhóm giải pháp quản lý, tổ chức thực hiên 3.7.3.1. Quản lý công tác đấu giá QSDĐ Từng bƣớc giao công tác đấu giá đất cho 1 đơn vị chuyên trách để ngƣời dân có thể dễ dàng tìm hiểu đƣợc thông tin, cũng nhƣ tiếp cận đƣợc thửa đất. 3.7.3.2. Tổ chức đấu giá a) Thông tin đấu giá QSDĐ - Công khai thông tin quy hoạch để ngƣời dân có thể nghiên cứu. - Công khai kế hoạch đấu giá để ngƣời dân chuẩn bị tham giá góp ý. 72 b) Quy trình thực hiên Các quy trình của dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần đƣợc xử lý nhanh, đặc biệt là khâu quy hoạch vì đây là yếu tố quan trọng và là công đoạn mở đƣờng để triển khai dự án. 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận Qua tìm hiểu công tác đấu giá QSDĐ của huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc, tôi rút ra một số kết luận sau * Về kinh tế Huyện Vĩnh Tƣờng đã sử dụng quỹ đất hợp lý, huy động đƣợc nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tƣ xây dựng, tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tƣ cho các dự án và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân khi Nhà nƣớc thu hồi đất để xây dựng các công trình nói chung và dự án đấu giá đất nói riêng. Đấu giá quyền sử dụng đất mang ý nghĩa to lớn trong việc tăng nguồn thu ngân sách, tạo vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp công nghiệp - hiện đại hoá đất nƣớc. Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra cạnh tranh lành mạnh giữa những ngƣời tham gia đấu giá, ngƣời trả giá cao nhất là ngƣời nhận đƣợc quyền sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần cho thị trƣờng đƣợc phát triển. Thực tế qua nghiên cứu 4 dự án cho thấy, việc đấu giá quyền sử dụng đất đã thu lại cho ngân sách Nhà nƣớc một khoản tiền tƣơng đối lớn là 36.912.300.000 đồng. * Về mặt xã hội Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại các địa phƣơng, nhiều dự án đã trích nguồn thu từ đấu giá để xây dựng, nâng cấp, cải tạo hệ thống trƣờng học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm xá; đầu tƣ trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu cầu về cơ sở vật chất, nâng cao chất lƣợng dạy học và khám chữa bệnh cho nhân dân. Ngoài ra còn góp phần làm giảm sức ép về nhà ở, đất ở đối với xã hội. * Về công tác quản lý và sử dụng đất đai Đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc. Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo sức ép để việc quản lý đất đai và quy 74 hoạch đất đai, thông qua đó các cơ chế, chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất đã đƣợc Luật hoá và đƣợc hƣớng dẫn ngày càng cụ thể. Từ hiệu quả của đấu giá đất đem lại đẫ tác động tới công tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và tốt hơn. 2. Kiến nghị Để kích thích cầu đấu giá QSDĐ và tăng sự tham gia của ngƣời dân cần: - Khi có kế hoạch đấu giá QSDĐ thì phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành đấu giá để ngƣời dân có thể tiếp cận thêm thông tin. - Đầu tƣ hạ tầng trƣớc khi đấu giá QSD đất, một mặt để làm tăng giá trị đất khi đấu giá, mặt khác để sau khi trúng đấu giá ngƣời trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ ngay. Các thủ tục của dự án đấu giá QSD đất cần đƣợc xử lý nhanh, kịp thời. 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ tài chính (2004), Thông tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 về hƣớng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2. Bộ Tài chính (2012), Thông tƣ số 48/2005/TT-BTC ngày 16/3/2012 hƣớng dẫn việc xác định giá thời điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. 3. Bộ Tài chính (2012), Thông Tƣ số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính về việc hƣớng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất 4. Chi cục Thống kê huyện Vĩnh Tƣờng (2012), Niên giám thống kê năm 2012. 5. Chi cục Thống kê huyện Vĩnh Tƣờng (2013), Niên giám thống kê năm 2013. 6. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai. 7. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 8. Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thu tiền sử dụng đất. 9. Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 10. Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 về bán đấu giá tài sản. 11. Chính phủ (2010), Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ -CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. 12. Đỗ Thị Lan (2012), Bài giảng Kinh doan bất động sản, Đại học Nông Lâm - Thái Nguyên. 13. Đỗ Thị Lan (2012), Giáo trình Kinh tế đất, nhà xuất bản Nông nghiệp. 14. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất NXB nông nghiệp I, Hà Nội. 15. Quốc Hội nƣớc CHXHCNVN (1993), Luật Đất đai năm 1993, NXB chính trị quốc gia. 16. Quốc Hội nƣớc CHXHCNVN (2003), Luật Đất đai năm 2003, NXB chính trị quốc gia. 76 17. Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội. 18. Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp. 19. Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất dành cho Cao học, Hà Nội. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng (2013), Số liệu kiểm kê đất đai. UBND huyện Vĩnh Tƣờng (2009), Báo cáo Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội huyện Vĩnh Tường đến năm 2020. UBND huyện Vĩnh Tƣờng (2012), Báo cáo kết quả thực hiện phát triển KT-XH năm 2012. UBND huyện Vĩnh Tƣờng (2012), Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2020. UBND huyện Vĩnh Tƣờng (2013), Báo cáo kết quả thực hiện phát triển KT-XH năm 2013. UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2009), Quyết định số 42/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 về việc ban hành giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013. UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2011), Quyết định số 40/2011/QĐ – UBND về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc. [...]... quyền sử dụng đất - Quản lý và sử dụng tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất 2.3.4 Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Thổ Tang - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tuân Chính 2.3.5 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các... hình sử dụng đất - Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng 2.3.3 Cơ sở pháp luật và quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc - Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 24 - Quy đất để tổ chức đấu giá - Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất - Quy chế đấu giá quyền sử dụng. .. luật về đấu giá quyền sử dụng đất; - Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất; - Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất; - Hình thức tổ chức thực hiện của công tác đấu giá đất; 2.2 Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu - Tại 04 dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc, cụ thể nhƣ sau: + Khu đất đấu giá QSD đất tại xã Tuân Chính + Khu đất đấu giá QSD đất tại... dụng đất Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Vĩnh Tường - tỉnh Vĩnh Phúc 2 2 Mục tiêu, yêu cầu của đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng. .. đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, ngày 01/8/2011, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 37/2011/QĐ-UBND ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An Công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất đã đạt đƣợc một số kết quả nhất định Trên địa bàn tỉnh Nghê An hiện có 4 tổ chức đấu giá chuyên nghiệp (Trung tâm đấu giá tài sản thuộc Sở Tƣ pháp, Công. .. trung ƣơng quy định đƣợc công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, bồi... ngƣời sử dụng đất và Nhà nƣớc Sau đây là sơ lƣợc tình hình đấu giá QSDĐ ở 3 thành phố điển hình trong công tác đấu giá QSDĐ của Việt Nam trong thời gian qua 1.4.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phƣơng 1.4.4.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trƣơng lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất. .. tỉnh Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển KTXH rất lớn Trong những năm gần đây Nhà nƣớc đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hƣớng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hƣớng đi mới cho thị trƣờng bất động sản của huyện Giá trị thực của đất trên thị trƣờng đƣợc phản ánh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng. .. và thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 2.2 Mục tiêu cụ thể Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc; Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu 2.3 Yêu cầu Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền SDĐ của TW và địa phƣơng Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ... thuộc sở hữu nhà nƣớc (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nƣớc về quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất đƣợc gọi là Xuất nhƣợng quyền sử dụng đất [6] Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhƣợng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên ... đấu giá quyền sử dụng đất 2.3.4 Kết đấu giá số dự án điều tra - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Đại Đồng - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Thổ Tang - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất. .. tác đấu giá quyền sử dụng đất 2.2 Mục tiêu cụ thể Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tƣờng, tỉnh Vĩnh Phúc; Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền. .. ANH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƢỜNG - TỈNH VĨNH PHÚC Ngành: Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT