Tổng quan nghiên cứu
Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
2.1.1 Khái niệm bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư kh nhà nước thu hồi đất
Thu hồi đất là quá trình mà Nhà nước ban hành quyết định hành chính nhằm thu lại quyền sử dụng đất hoặc đất đã được giao cho các tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý, theo quy định của Luật Đất đai 2003.
Nhà nước thu hồi đất là quá trình trong đó Nhà nước quyết định lấy lại quyền sử dụng đất từ những cá nhân hoặc tổ chức đã được cấp quyền, hoặc thu hồi đất từ những người sử dụng đất vi phạm các quy định pháp luật về đất đai, theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là quá trình giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và người bị thu hồi đất Việc bồi thường phải tuân thủ quy định của Nhà nước, khác với việc trao đổi hay mua bán tài sản trên thị trường Mục tiêu là đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cả Nhà nước, người bị thu hồi đất và người nhận quyền sử dụng đất, nhằm đạt được sự hài hòa giữa các bên liên quan.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là quá trình Nhà nước hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất cho những cá nhân hoặc tổ chức có đất bị thu hồi, theo quy định của Luật Đất đai 2003.
Bồi thường về đất là việc Nhà nước hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi, theo quy định của Luật Đất đai 2013.
2.1.1.3 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là sự trợ giúp cần thiết cho người dân có đất bị thu hồi, nhằm ổn định cuộc sống, khôi phục sản xuất và thúc đẩy phát triển bền vững, theo quy định của Luật Đất đai 2013.
2.1.1.4 Giải phóng mặt bằng, tái định cư
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên một khu đất nhất định Quy trình này nhằm mục đích cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới theo quy định (Hoàng Phê, 2000).
Tái định cư là các chính sách và biện pháp của Nhà nước nhằm ổn định cuộc sống cho những người bị thu hồi đất do các dự án đầu tư Qua các hoạt động tái định cư, người dân được di dời đến nơi ở mới, giúp họ ổn định đời sống và sản xuất, từ đó phát triển kinh tế xã hội.
2.1.2 Đặc điểm quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Để thực hiện dự án đúng tiến độ, chủ đầu tư cần phải giải phóng mặt bằng (GPMB), một công việc quan trọng và phức tạp GPMB không chỉ tốn kém thời gian, công sức và tiền bạc, mà còn ngày càng khó khăn hơn do giá trị đất đai tăng cao và sự khan hiếm Công tác này liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân và tập thể, cũng như toàn xã hội, và có những đặc điểm khác nhau tùy theo từng địa phương Do đó, cần áp dụng những phương pháp hợp lý để thực hiện GPMB hiệu quả.
Mỗi dự án được triển khai trên các vùng đất khác nhau, với điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội đa dạng Khu vực đô thị có mật độ dân cư cao, ngành nghề phong phú và giá trị tài sản lớn; khu vực ven đô có mức độ tập trung dân cư cao với nhiều hoạt động sản xuất khác nhau như công nghiệp và thương mại; trong khi khu vực nông thôn chủ yếu tập trung vào sản xuất nông nghiệp Do đó, việc bồi thường GPMB ở mỗi khu vực có những đặc trưng riêng và cần các giải pháp phù hợp với đặc điểm của từng khu vực và dự án cụ thể.
2.1.2.2 Tính phức tạp Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế
Xã hội nông thôn chủ yếu phụ thuộc vào sản xuất nông nghiệp, với đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng Tuy nhiên, trình độ sản xuất của nông dân còn thấp, dẫn đến khó khăn trong việc chuyển đổi nghề nghiệp Người dân thường giữ đất để sản xuất, mặc dù cho thuê đất có thể mang lại lợi nhuận cao hơn Sự đa dạng trong cây trồng và vật nuôi cũng làm cho công tác tuyên truyền và vận động dân cư tham gia di dời, định giá bồi thường trở nên khó khăn Do đó, việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là cần thiết để đảm bảo đời sống của người dân trong tương lai.
2.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
2.1.3.1 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) đang được Chính phủ liên tục cải tiến để giải quyết các vướng mắc thực tiễn Những đổi mới trong pháp luật đất đai đã mang lại kết quả tích cực, đáp ứng nhu cầu về mặt bằng cho các dự án đầu tư Tuy nhiên, sự không ổn định và thiếu đồng bộ trong hệ thống pháp luật đất đai vẫn gây khó khăn cho công tác bồi thường GPMB Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai có ảnh hưởng lớn đến tiến độ bồi thường Hệ thống văn bản pháp luật hiện tại còn tồn tại nhiều nhược điểm, bao gồm số lượng lớn, phức tạp và thiếu sự đồng bộ, gây lúng túng trong thực thi và tạo ra kẽ hở trong việc áp dụng pháp luật.
2.1.3.2 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ
Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) đóng vai trò then chốt trong việc quản lý đất đai một cách hiệu quả trong thị trường bất động sản, đồng thời là cơ sở xác định tính pháp lý của quyền sử dụng đất.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở một số nước và một số tổ chức trên thế giới
Pháp luật đất đai Trung Quốc và Việt Nam có nhiều điểm tương đồng, đặc biệt là trong hình thức sở hữu đất đai Tại Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, do đó không có chính sách bồi thường hay giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm cả đất nông nghiệp Trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho những chủ sử dụng bị thu hồi Tuy nhiên, bồi thường chỉ được thực hiện đối với các công trình gắn liền với đất của các chủ sử dụng khi đất bị thu hồi.
Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước một năm về việc thu hồi đất, đồng thời người dân có quyền lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc nhà tại khu ở mới Giá bồi thường được xác định theo giá thị trường, được quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, và có sự điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với thực tế Đối với đất nông nghiệp, mức bồi thường sẽ dựa trên tính chất và loại đất.
Các khu tái định cư (TĐC) và nhà ở được xây dựng đồng bộ, đáp ứng kịp thời nhu cầu đa dạng về căn hộ Chính quyền chú trọng đến điều kiện việc làm cho những người di chuyển, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội được hưởng chế độ riêng Nguyên tắc di dời là đảm bảo chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TĐC được quy hoạch tổng thể với các tiện ích như nhà ở, trường học và chợ, đồng thời cân đối giao thông tĩnh và động Trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), cần có biện pháp xử lý khi không đạt được sự thống nhất, ưu tiên giải quyết theo trọng tải và sau đó theo khiếu nại (Hoàng Thị Nga, 2010).
Trung Quốc đã đạt được thành công đáng kể trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhờ vào chính sách chi tiết và quy trình rõ ràng liên quan đến các hoạt động này Các yếu tố như năng lực thể chế mạnh mẽ, quyền sở hữu đất tập thể, và ý thức chấp hành pháp luật cao của người dân đã góp phần quan trọng Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đó, chính sách bồi thường và tái định cư cũng gặp phải một số vấn đề như tình trạng việc làm, tốc độ tái định cư chậm và sự thiếu đồng bộ trong việc giải phóng mặt bằng trước khi hoàn thành nhà tái định cư.
2.2.2 Thái Lan Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý thì việc bồi thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá giá trị bồi thường cho người bị thu hồi đất
Thái Lan cho phép cá nhân sở hữu đất đai, do đó, việc thu hồi đất cần có sự thỏa thuận giữa chủ dự án và người sử dụng đất thông qua hợp đồng Giá bồi thường được xác định dựa trên mức giá của một Ủy ban chính phủ, phản ánh thực tế giá thị trường, và thường cao hơn giá thị trường, đặc biệt với các dự án chiến lược quốc gia Bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt, giúp người bị thu hồi có khả năng mua đất ở khu vực khác Chính quyền cũng hỗ trợ người dân trong việc di chuyển và thông báo các lựa chọn về tái định cư Việc khiếu nại về bồi thường sẽ được giải quyết qua tòa án Để đảm bảo hiệu quả, công tác tuyên truyền và vận động đối với các hộ dân bị di dời được thực hiện tốt, giúp họ hiểu và chấp hành phương án đền bù Chính quyền đã chú trọng chuẩn bị khu tái định cư, đáp ứng nhu cầu của người dân, đồng thời thống nhất trong chỉ đạo và phối hợp giải quyết khiếu nại, góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác đền bù và giải phóng mặt bằng.
Cơ sở pháp lý cho chính sách bồi thường và hỗ trợ tái định cư tại Hàn Quốc bao gồm Hiến pháp Hàn Quốc và các luật liên quan như Luật thu hồi đất năm 1962, Luật các trường hợp đặc biệt thu hồi đất phục vụ mục đích công và đền bù thiệt hại năm 1975, Luật thu hồi đất cho các dự án công và đền bù năm 2000, và hiện nay là Luật đền bù đất đai Mục tiêu của các quy định này là đảm bảo phúc lợi công cộng và bảo vệ quyền sở hữu tài sản, thông qua việc thực hiện hiệu quả các công trình công cộng, đồng thời quy định việc bồi thường thiệt hại phát sinh từ quá trình thu hồi hoặc sử dụng đất thông qua tham vấn và cưỡng chế (Hee-Nam Jung, 2010).
Nguyên tắc đền bù thiệt hại:
Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm tiến hành đền bù cho chủ đất và các cá nhân liên quan về những thiệt hại phát sinh do việc thu hồi hoặc sử dụng đất phục vụ cho các công trình công cộng.
Trong quá trình thực hiện dự án, các chủ thể cần phải đảm bảo thực hiện đền bù đầy đủ cho chủ đất và các cá nhân liên quan trước khi bắt đầu các công việc liên quan đến công trình công cộng Việc này không chỉ tuân thủ quy định pháp luật mà còn thể hiện sự tôn trọng quyền lợi của những người bị ảnh hưởng.
Đền bù thiệt hại về tài sản sẽ được thực hiện bằng tiền mặt nếu chủ đất đồng ý Trong trường hợp này, đền bù cũng có thể được thanh toán bằng trái phiếu chính phủ do chủ đầu tư dự án phát hành.
- Đền bù cho từng cá nhân: Đền bù phải được chi trả cho từng cá nhân tới chủ đất
Đền bù cả gói là quy định quan trọng trong các dự án, nhằm đảm bảo rằng khi một khu vực dự án có nhiều mảnh đất thuộc cùng một chủ sở hữu nhưng nằm ở các giai đoạn đền bù khác nhau, chủ đầu tư sẽ thực hiện chi trả toàn bộ gói đền bù một lần Điều này giúp tăng tính minh bạch và công bằng trong quá trình bồi thường.
Để tính toán số tiền đền bù, thời điểm xác định giá trị đền bù sẽ khác nhau tùy thuộc vào từng trường hợp: nếu là thỏa thuận thì tính tại thời điểm đạt được thỏa thuận, còn nếu là cưỡng chế thì tính tại thời điểm ra quyết định cưỡng chế Chủ đầu tư dự án cần giao việc đánh giá giá trị đất đai cho ít nhất hai cơ quan định giá Nếu chủ đất có yêu cầu, có thể mời thêm một nhà định giá nữa Giá trị đền bù sẽ được xác định là trung bình cộng của kết quả định giá từ hai hoặc ba cơ quan định giá này.
Đền bù đất được thực hiện dựa trên bảng giá đất công bố theo quy định, với đơn vị định giá căn cứ vào Khung giá đất công khai chính thức cho khu vực liên quan Giá trị đất được xác định dựa trên khảo sát và đánh giá hàng năm của chính phủ, so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình và môi trường xung quanh Đơn vị định giá sẽ tham khảo từ hai mảnh đất trở lên để đảm bảo sự chính xác trong việc định giá, đồng thời cần đảm bảo sự hài hòa giữa giá đất đưa ra và mức giá theo Khung giá đất công khai.
Tài sản bao gồm nhà cửa, cây trồng, công trình và các tài sản khác gắn liền với mảnh đất sẽ được định giá dựa trên chi phí chuyển đổi cần thiết, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt Cụ thể, nếu chi phí chuyển đổi vượt quá giá trị tài sản hoặc khi chủ sở hữu thực hiện dự án thu mua để sử dụng trực tiếp, sẽ có những quy định khác Đối với cây trồng, việc đền bù sẽ được tính dựa trên tổng số loại và mức độ sinh trưởng, phát triển của chúng Còn đối với mồ mả, chi phí đền bù sẽ được xác định dựa trên chi phí cần thiết cho việc thay đổi địa điểm chôn cất.
Trong các trường hợp khác, việc đền bù cho các quyền như khai mỏ, đánh cá và sử dụng nước sẽ được thực hiện với mức giá hợp lý dựa trên định giá chi phí đầu tư và lợi nhuận kỳ vọng Thiệt hại kinh doanh do ngừng hoạt động sẽ được bồi thường thông qua việc tính toán lợi nhuận, chi phí chuyển đổi và cơ sở vật chất Đối với thiệt hại nông nghiệp, bồi thường sẽ dựa trên doanh thu trên mỗi diện tích đất nông nghiệp Ngoài ra, thiệt hại về lương mà người lao động phải chịu do tạm nghỉ hoặc mất việc sẽ được đền bù theo mức lương trung bình theo quy định của "Luật tiêu chuẩn lao động" (Hee-Nam Jung, 2010).
2.2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số tổ chức trên thế giới
2.2.4.1 Ngân hàng thế giới (WB)
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam
2.3.1 Giai đoạn trước Luật Đất đai 1987 có hiệu lực
Sau khi hòa bình được lập lại ở miền Bắc vào năm 1954, Đảng và Nhà nước xác định con đường cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa xã hội tại miền Bắc và đấu tranh giải phóng miền Nam Để thực hiện nhiệm vụ trong giai đoạn cách mạng mới, Nhà nước đã tiến hành cải cách ruộng đất từ năm 1953 với mục tiêu phân phối lại ruộng đất cho nhân dân, theo khẩu hiệu “Người cày có ruộng.” Luật cải cách ruộng đất đã được ban hành, đồng thời Nhà nước khẳng định đất đai tồn tại dưới ba hình thức: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
Hiến pháp năm 1959 công nhận ba hình thức sở hữu đất đai tại Việt Nam: sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể Trong giai đoạn này, quan hệ đất đai liên quan đến bồi thường chủ yếu dựa trên thỏa thuận, với việc thống nhất giá trị bồi thường mà không cần sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ là văn bản pháp quy đầu tiên về bồi thường và tái định cư tại Việt Nam, quy định nguyên tắc trưng dụng ruộng đất cho các công trình Nhà nước Nghị định nhấn mạnh việc đảm bảo kịp thời và đầy đủ tiện ích cho xây dựng, đồng thời bảo vệ quyền lợi và đời sống của người dân có ruộng đất Những người bị trưng dụng sẽ được bồi thường, và trong trường hợp cần thiết, được hỗ trợ giải quyết việc làm Nghị định cũng yêu cầu tiết kiệm ruộng đất canh tác, tận dụng đất hoang, tránh trưng dụng ở khu vực đông dân, nghĩa trang, nhà thờ, đền chùa, và cần thảo luận kỹ lưỡng với cộng đồng địa phương trong những trường hợp đặc biệt.
Về mức và cách tính bồi thường, Nghị định 151/TTg có quy định:
Nếu không thể đổi đất trong trường hợp trưng dụng, chủ sở hữu sẽ nhận được bồi thường bằng một khoản tiền tương đương từ 1 đến 4 năm sản lượng hàng năm của đất bị thu hồi.
- Đối với nhà cửa và kiến trúc thì được giúp đỡ xây dựng cái khác
- Đối với hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch phải bồi thường thiệt hại đúng mức
Để đảm bảo việc di chuyển mồ mả diễn ra thuận lợi, cần xem xét các yếu tố như căn cứ địa, tình hình cụ thể và phong tục tập quán của địa phương, từ đó hỗ trợ người dân số tiền hợp lý để chi trả cho các khoản phí liên quan.
Nghị định 151/TTg đã đề ra những nguyên tắc cơ bản hợp lý về bồi thường thiệt hại, phù hợp với nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960, nhưng chưa quy định cụ thể mức bồi thường mà chỉ chú trọng đến sự thoả thuận giữa các bên Tiếp theo, Thông tư số 1792/TTg ngày 11-01-1970 của Thủ tướng Chính phủ đã đưa ra một số quy định tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây lưu niên và hoa màu cho người dân ở các vùng xây dựng kinh tế và mở rộng thành phố, với nguyên tắc đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Hợp tác xã và nhân dân.
Thông tư này chỉ tập trung vào việc quy định bồi thường tài sản trên đất, mà chưa đề cập rõ ràng đến chính sách bồi thường liên quan đến đất đai.
2.3.2 Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực
Hiến pháp 1980 quy định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó việc bồi thường khi thu hồi đất chỉ áp dụng cho tài sản trên đất hoặc thiệt hại phát sinh từ việc thu hồi Luật Đất đai năm 1987 không quy định cụ thể về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ nêu rõ nghĩa vụ của người sử dụng đất tại Khoản 4 Điều.
Theo quy định tại Điều 48, việc bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất bị thu hồi phải đảm bảo bù đắp thực tế, bao gồm cả giá trị lao động và đầu tư đã làm tăng giá trị của đất Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.
Vào ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Quyết định số 186/HĐBT quy định về việc bồi thường thiệt hại đối với đất nông nghiệp và đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng Việc tính bồi thường dựa trên diện tích, chất lượng và vị trí của đất, với mức giá tối đa và tối thiểu được quy định cho từng hạng đất Các UBND tỉnh, thành phố sẽ quy định cụ thể mức bồi thường phù hợp với giá đất thực tế, không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức Những tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp và đất có rừng khi sử dụng vào mục đích khác phải bồi thường cho Nhà nước, với số tiền này được nộp vào ngân sách để phục vụ cho các hoạt động như khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp và ổn định đời sống cho vùng bị thu hồi đất.
Theo Quyết định số 186/HĐBT, mức bồi thường được phân biệt dựa trên thời hạn sử dụng đất, bao gồm cả đất lâu dài và tạm thời Quy định này miễn giảm tiền bồi thường cho việc sử dụng đất xây dựng hệ thống giao thông và thủy lợi Toàn bộ số tiền bồi thường sẽ được nộp vào ngân sách Nhà nước, trong đó 30% sẽ được điều tiết cho ngân sách trung ương và 70% cho ngân sách địa phương, nhằm phục vụ cho các mục đích như khai hoang, phục hóa và định canh, định cư cho người dân ở vùng bị thu hồi đất, không trả trực tiếp cho người bị thu hồi.
2.3.3 Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực
Luật đất đai 1993, được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993, dựa trên Hiến pháp 1992, quy định rõ ràng về "đất có giá trị" cùng với quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đây là một bước đổi mới quan trọng trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) theo quy định của Luật đất đai năm 1993.
Luật đất đai năm 1993 đã đạt được những kết quả quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng với sự phát triển kinh tế xã hội nhanh chóng, quy định về bồi thường GPMB đã dần mất đi vai trò thúc đẩy phát triển Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, Luật đất đai năm 1993 đã được sửa đổi và bổ sung vào ngày 29/6/2001 Nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB đã được ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001.
Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất, trong khi Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ điều chỉnh việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và công cộng, thay thế Nghị định số 90/CP trước đó Để thực hiện Nghị định này, Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính đã cung cấp hướng dẫn chi tiết.
Chính sách bồi thường GPMB cụ thể theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC;
Thực trạng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam
2.4.1 Tình hình thu hồi đất trên địa bàn cả nước a) Thu hồi đất nông nghiệp để phát triển công nghiệp
Tính đến tháng 4/2008, Việt Nam đã thành lập 185 khu công nghiệp với tổng diện tích 44.895 ha, trong đó 29.358 ha có thể cho thuê và 14.374 ha đã được cho thuê, chiếm 48,96% Có 110 khu công nghiệp hoạt động trên diện tích 26.115 ha, với 17.802 ha có thể cho thuê và 13.108 ha đã cho thuê, tương đương 73,63% Hiện tại, 75 khu công nghiệp đang trong giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản, tổng diện tích 18.779 ha Ngoài các khu công nghiệp do Thủ tướng Chính phủ quyết định, còn hàng trăm cụm, điểm công nghiệp do UBND các tỉnh, thành phố thành lập với tổng diện tích khoảng 26.000 ha Việc thu hồi đất để phát triển công nghiệp chủ yếu diễn ra từ đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa nước.
Sau hơn 20 năm đổi mới, tổng số đô thị cả nước từ 600 nay đã lên hơn
Tính đến năm 2010, diện tích đất ở đô thị được Quốc hội phê duyệt là 110.700 ha, nhưng đến năm 2005, gần 103.000 ha đã được sử dụng Sự phát triển đô thị gắn liền với việc thu hồi đất và giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất cho hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các công trình dịch vụ Theo báo cáo từ các tỉnh, thành phố, cả nước đã thu hồi hơn 30.000 ha đất nông nghiệp để đầu tư xây dựng các khu đô thị mới và khu dân cư nông thôn Việc thu hồi đất để phát triển đô thị vẫn còn nhiều tồn tại.
Đô thị hóa diễn ra trước công nghiệp hóa, với làn sóng di cư ngày càng gia tăng, đặc biệt là tại TP.HCM, nơi mà người nhập cư chiếm gần 1/3 dân số vào năm 2005 Mỗi năm, khoảng 1 triệu người chuyển đến đô thị, dẫn đến nhu cầu định cư tại các khu vực đô thị ngày càng cao.
Hạ tầng kỹ thuật tại nhiều đô thị Việt Nam hiện chỉ đạt 10-15% đất đô thị, trong khi yêu cầu tối thiểu là 30-35% Hiệp hội đô thị khuyến cáo rằng để đáp ứng tốc độ tăng dân số, Việt Nam cần 8,9 tỷ USD cho ba hạng mục cấp nước, thoát nước và thu gom rác thải vào năm 2010, và 13 tỷ USD cho đến năm 2020 Riêng Hà Nội cần 25 tỷ USD để phát triển giao thông đô thị đến năm 2020, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh còn cần nhiều hơn nữa.
Vào năm 1996, chiến lược phát triển đô thị Việt Nam đặt ra mục tiêu mở rộng tổng thể đất đô thị đến năm 2020 thêm 460.000 ha Tuy nhiên, đến năm 2006, diện tích thực hiện đã vượt quá 477.000 ha, vượt kế hoạch 13 năm Sự bành trướng này đã vi phạm nguyên tắc bảo vệ các vành đai, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững, làm mất đi những vùng đất màu mỡ cung cấp thực phẩm và hoa màu, đồng thời tiêu diệt các không gian xanh và khu vực nghỉ dưỡng cần thiết.
Chất lượng định cư đô thị tại Việt Nam đang đối mặt với ba nhược điểm lớn: chất lượng con người bao gồm văn hóa và trình độ lao động còn yếu kém, chất lượng xây dựng vật chất của thành phố không đạt yêu cầu, và tình trạng đô thị hóa "bẩn" liên tục mở rộng ra vành đai xanh ngoại vi, gây ảnh hưởng đến tính bền vững Ngoài ra, việc thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ cho các mục đích thương mại, du lịch và dịch vụ cũng là một vấn đề đáng lo ngại.
Tính đến tháng 6/2008, Việt Nam đã phát triển 141 sân golf trải dài trên 39 tỉnh, thành phố, chiếm diện tích lên tới 49.268 ha, trong đó có 2.625 ha là đất trồng lúa Trong suốt 16 năm, chỉ có 34 dự án sân golf được cấp phép.
2 năm (2006 - 2008) các địa phương sau khi được phân cấp đã cấp phép cho
Từ năm 2012, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ghi nhận có 104 dự án, tương đương với việc mỗi tuần có thêm một sân golf được đưa vào hoạt động Tình hình sử dụng đất để phát triển sau khi thu hồi đang được chú trọng nhằm đảm bảo hiệu quả và bền vững trong quản lý tài nguyên đất.
Theo báo cáo cùa 63 tỉnh, thành phố thì có khoảng 1.200 dự án “treo” với diện tích trên 130.000 ha; trong đó có:
- 670 dự án xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với diện tích 48.000 ha;
- 230 dự án xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với diện tích 14.000 ha;
- 180 dự án xây dựng, chỉnh trang khu đô thị và khu dân cư nông thôn với diện tích 3.900 ha
Nhiều địa phương đang gặp phải tình trạng dự án “treo”, trong đó Nam Định dẫn đầu với 80 dự án, tiếp theo là Thành phố Hồ Chí Minh và Quảng Nam mỗi nơi có 50 dự án Đồng Nai có 40 dự án, Vĩnh Phúc 32 dự án, Hà Nội 29 dự án, Cần Thơ và Bà Rịa - Vũng Tàu mỗi nơi có 24 dự án Hải Dương ghi nhận 18 dự án, Đà Nẵng 16 dự án và Khánh Hòa có 10 dự án (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
2.4.2 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất a) Về tổ chức thực hiện
Công tác tổ chức thực hiện BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại nhiều địa phương còn nhiều tồn tại:
- Chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục khi công khai quy hoạch, thông báo kể hoạch thu hồi đất, cưỡng chế
- Việc thực hiện chính sách đền bù khi thu hồi đất chưa nghiêm minh, vi phạm nguyên tắc dân chủ, công khai, công bằng, đúng pháp luật
Một số dự án đang gặp phải vi phạm và sai sót nghiêm trọng liên quan đến bồi thường không đúng đối tượng và giá trị, phân loại sai hạng đất, vị trí đất, cũng như đo đạc diện tích và kiểm đếm tài sản không chính xác Đặc biệt, có những trường hợp kê khống diện tích bồi thường nhằm mục đích chia chác và hưởng lợi bất chính.
Cơ chế phân cấp trách nhiệm giữa các ngành và các cấp hiện nay còn chồng chéo và phức tạp, dẫn đến thủ tục hành chính rườm rà Sự phối hợp giữa các cấp và ngành chưa đồng bộ, thiếu chặt chẽ và chuyên nghiệp Đồng thời, năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ cơ sở còn yếu, ảnh hưởng đến hiệu quả công việc Vấn đề giá đất bồi thường cũng cần được xem xét kỹ lưỡng trong bối cảnh này.
Nhiều địa phương gặp khó khăn về ngân sách đã quy định giá đất thấp hơn 30-50% so với mức giá bình quân chung nhằm thu hút đầu tư Điều này dẫn đến việc quyền lợi của người dân bị thu hồi đất không được đảm bảo, vì số tiền đền bù không đủ để họ mua lại quyền sử dụng đất thay thế, gây khó khăn trong việc tiếp tục sinh sống và phát triển nông nghiệp.
Giá đất nông nghiệp hiện vẫn thấp, nhưng khi chuyển đổi mục đích sử dụng, giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) tăng lên nhiều lần Sự chênh lệch này phần lớn do đầu tư của Nhà nước, nhưng lại gắn liền với đất mà người nông dân được giao Việc chưa có mức hỗ trợ thỏa đáng, đặc biệt trong trường hợp thu hồi đất ở các khu vực ven đô và gần khu công nghiệp, khu dân cư, cũng như tại các vùng giáp ranh giữa đô thị và nông thôn, đã làm cho tình hình trở nên phức tạp và bức xúc.
Việc thu hồi đất cho các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh thường được giao cho chủ đầu tư thương thảo trực tiếp với nông dân tại nhiều địa phương Tuy nhiên, do tổ chức thực hiện thiếu chặt chẽ và thống nhất, dẫn đến sự chênh lệch về giá đất bồi thường và chế độ bồi thường hỗ trợ trên cùng một địa bàn, tình hình trở nên phức tạp và gây bức xúc Tình trạng khiếu nại liên quan đến bồi thường khi thu hồi đất ngày càng gia tăng.
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (BTGPMB) hiện đang gặp nhiều khó khăn và tồn tại, gây bức xúc cho người dân Theo ước tính, hơn 80% vụ khiếu kiện của công dân liên quan đến vấn đề đất đai, chủ yếu tập trung vào khiếu nại về giá đất bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Nhận xét tổng quan
Nghiên cứu về công tác bồi thường và hỗ trợ qua các thời kỳ cho thấy vấn đề bồi thường GPMB đã được đặt ra từ sớm, xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và được điều chỉnh để phù hợp với xu hướng phát triển của đất nước Những công tác này đã có tác động tích cực trong việc đảm bảo sự cân đối và ổn định trong phát triển, đồng thời khuyến khích đầu tư.
Trong những năm gần đây, công tác bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đã có nhiều đổi mới, phản ánh sự ưu việt của một Nhà nước vì dân Tuy nhiên, quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB) vẫn gặp phải một số tồn tại và vướng mắc chưa được giải quyết triệt để, dẫn đến tiến độ GPMB còn chậm so với kế hoạch đề ra.
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trước đây thiếu chặt chẽ, dẫn đến nhiều vướng mắc chưa được giải quyết kịp thời Hệ quả là Nhà nước phải công nhận quyền sử dụng đất cho nhiều chủ sử dụng không có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật đất đai.
Việc điều tra, đo đạc và lập hồ sơ địa chính hiện đang gặp nhiều hạn chế, ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Việc giao đất và cho thuê đất không đúng thẩm quyền, cùng với tình trạng quản lý đất đai lỏng lẻo, đã dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa diện tích thực tế và diện tích ghi trong giấy tờ quyền sử dụng đất Những hiện tượng tiêu cực trong quá trình giao đất và thuê đất đã ảnh hưởng đến việc bồi thường không hợp lý, góp phần gây ra khiếu kiện trong dân trong quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB).
Cấp GCNQSD đất còn chậm và thiếu chính xác vì vậy, việc xem xét tính pháp lý đất đai khi giải phóng mặt bằng gặp không ít khó khăn
Một số người làm công tác GPMB thiếu đào tạo nghiệp vụ và không nghiên cứu các văn bản pháp luật hiện hành, dẫn đến sai sót trong lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Chính sách bồi thường và hỗ trợ hiện tại không công bằng giữa các loại đất, phường và hộ gia đình, tạo ra sự chênh lệch không hợp lý giữa các địa phương liền kề Giá đất bồi thường thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế, khiến người dân cảm thấy thiệt thòi và yêu cầu tăng tiền bồi thường, gây khó khăn trong việc bàn giao mặt bằng và ảnh hưởng đến tiến độ dự án.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSD đất) là văn bản pháp lý thiết yếu để xác định quyền lợi bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên, quá trình cấp Giấy CNQSD đất tại các huyện vẫn diễn ra chậm chạp và thiếu chính xác, gây ra nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng (GPMB).
Việc tái định cư và phát triển cơ sở hạ tầng cho các khu tái định cư trong những năm qua gặp nhiều khó khăn, chủ yếu do sự thiếu chủ động trong xây dựng Cơ sở hạ tầng tại các khu tái định cư không được đầu tư đúng quy định, dẫn đến việc người dân gặp khó khăn trong việc khôi phục nguồn thu nhập tại nơi ở mới Hội đồng giải phóng mặt bằng chỉ đóng vai trò tư vấn, khiến trách nhiệm của chính quyền địa phương không cao, từ đó làm giảm hiệu lực của các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng.
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đóng vai trò quan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án Khi bồi thường và hỗ trợ được thực hiện một cách hợp lý và công bằng, người dân sẽ hài lòng và tự nguyện di dời Ngược lại, nếu chính sách bồi thường không hợp lý, không công bằng và không đảm bảo cuộc sống cho người dân bằng hoặc tốt hơn trước khi dự án diễn ra, sẽ dẫn đến sự bất bình, khiếu nại, cản trở tiến độ thực hiện dự án.
Vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng phức tạp, đặc biệt khi giá đất tăng cao Trong những năm qua, công tác bồi thường GPMB tại quận Cầu Giấy đã có những tiến bộ đáng kể, đáp ứng yêu cầu xã hội và phù hợp với nguyện vọng chính đáng của người dân.
