NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
Khái quát về điều kiện chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thương mại
1.1.1 Khái niệm về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
Theo cẩm nang quản lý dự án của Viện nghiên cứu quản lý dự án quốc tế, dự án được định nghĩa là nỗ lực tạm thời nhằm tạo ra sản phẩm hoặc dịch vụ độc nhất Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2014 định nghĩa dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở và các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là tập hợp các đề xuất đầu tư nhằm phát triển, duy trì và nâng cao chất lượng cơ sở vật chất về nhà ở, từ đó tạo ra lợi nhuận thông qua việc bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở thuộc dự án.
Thuật ngữ “chuyển nhượng” thường được hiểu là việc chuyển quyền sở hữu từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng Trong từ điển Tiếng Việt, “chuyển nhượng” không được giải nghĩa cụ thể nhưng có liên quan đến từ đồng nghĩa “chuyển giao”, có nghĩa là giao, bàn giao lại cho người khác Theo từ điển Black’s Law, chuyển nhượng được định nghĩa là di chuyển hoặc loại bỏ một vật từ nơi này sang nơi khác, đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát đối với một vật Hơn nữa, chuyển nhượng còn có thể hiểu là hành vi bán hoặc cho đi, và về bản chất pháp lý, nó là một hành vi pháp lý quan trọng.
1 Đỗ Đình Đức và Bùi Mạnh Hùng (2012), Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, Nxb Xây dựng, Hà Nội, tr 5
2 Trường Đại học Oxford (2010), Từ điển Oxford, Nxb Đại học Oxford, Oxford, tr 1207
According to Black's Law Dictionary, the term "transfer" refers to the act of conveying or removing something from one individual or location to another This involves passing or handing over possession or control, effectively changing ownership or authority over the item or right in question.
Bán hoặc cho tặng là thỏa thuận tự nguyện, trong đó một cá nhân chuyển nhượng tài sản của mình cho người khác dựa trên sự trao đổi ngang giá Người nhận sẽ có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản, trong khi bên chuyển nhượng sẽ chấm dứt mọi quyền lợi liên quan đến tài sản đó.
Thuật ngữ “điều kiện” mang tính trừu tượng và có thể hiểu khác nhau tùy vào ngữ cảnh Theo ngôn ngữ thông thường, điều kiện được định nghĩa là “cái cần có để một sự việc khác xảy ra” hoặc “điều cần được nêu ra như một yêu cầu trước khi thực hiện một hành động nào đó.”
Để hợp đồng có hiệu lực, cần tuân thủ các yêu cầu pháp lý khi xác lập và giao kết, nếu không hợp đồng sẽ vô hiệu Điều này tạo tiền đề pháp lý cho sự hợp pháp và tính ràng buộc của hợp đồng đối với các bên Trong chuyển nhượng DA NOTM, điều kiện về chủ thể và đối tượng là những yêu cầu tiên quyết quan trọng Các bên tham gia phải đáp ứng các điều kiện này để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch Điều kiện chuyển nhượng DA NOTM là cần thiết để tuân thủ quy định pháp luật, bao gồm tư cách chủ thể, năng lực tài chính và tính pháp lý của DA NOTM Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sở hữu DA NOTM cũng phải tuân thủ các thủ tục pháp lý trước khi ký kết hợp đồng.
Hoạt động chuyển nhượng dự án là một quá trình đặc thù liên quan đến quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản và kế hoạch phát triển nhà ở, do đó, các điều kiện chuyển nhượng được quy định chặt chẽ Điều kiện chuyển nhượng dự án NOTM được thiết lập nhằm sàng lọc những nhà đầu tư phù hợp và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch.
4 Đỗ Văn Đại (2018), Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án và bình luận bản án (Tập1), Nxb Hồng Đức – Hội
Luật gia Việt Nam, tr 236
5 Viện ngôn ngữ học (2003), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Thành phố Đà Nẵng, tr.55.
6 Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng, Nxb Hồng Đức, tr 62 – tr 63
7 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sỹ,
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh nhấn mạnh rằng các chủ thể và đối tượng chưa đáp ứng yêu cầu trước khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng dự án là yếu tố quan trọng Điều này tạo nền tảng pháp lý cần thiết để đảm bảo dự án NOTM được chuyển nhượng và tiếp tục thực hiện bởi các chủ đầu tư mới có đủ năng lực, đồng thời đảm bảo tiến độ và nội dung đã được phê duyệt.
Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được định nghĩa là các yêu cầu pháp lý bắt buộc về đối tượng và chủ thể của việc chuyển nhượng, do pháp luật quy định Những điều kiện này yêu cầu các bên liên quan phải tuân thủ để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng dự án.
1.1.2 Đặc điểm của điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là yêu cầu pháp lý bắt buộc mà các bên tham gia phải tuân thủ nghiêm ngặt.
Việc chuyển nhượng dự án NOTM trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có điều kiện ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế xã hội, do đó, Nhà nước cần đặt ra các điều kiện chuyển nhượng Những điều kiện này giúp loại bỏ những đối tượng không đủ tiêu chuẩn và khả năng tham gia vào giao dịch, từ đó góp phần duy trì sự ổn định của thị trường.
Xét điều kiện chuyển nhượng DA NOTM thì không phải bất kỳ chủ thể nào,
Tất cả các DA NOTM đều được phép chuyển nhượng, tuy nhiên, Nhà nước sẽ quy định các điều kiện bắt buộc cho các bên tham gia và đối tượng giao dịch Các bên không thể tự thỏa thuận điều kiện để thực hiện giao dịch mà phải được sự chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép các chủ đầu tư (CĐT) chuyển nhượng một phần dự án, khác với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 yêu cầu chuyển nhượng toàn bộ dự án Tuy nhiên, không phải tất cả các dự án đều đủ điều kiện để chuyển nhượng; việc này chỉ diễn ra khi đáp ứng các tiêu chí tại Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Các dự án được chuyển nhượng cần đảm bảo quy hoạch, hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng, không có tranh chấp, không bị thu hồi hay xử phạt vi phạm hành chính CĐT chuyển nhượng phải sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ hoặc phần dự án, trong khi CĐT nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp bất động sản có năng lực tài chính và cam kết thực hiện đầu tư, xây dựng theo quy định pháp luật, bảo đảm tiến độ và nội dung dự án.
Điều kiện chuyển nhượng dự án NOTM bao gồm các yêu cầu pháp lý bắt buộc nhằm hạn chế giao dịch ngầm và bất hợp pháp Những điều kiện này đảm bảo rằng dự án hoặc phần dự án được chuyển nhượng sẽ tiếp tục được triển khai xây dựng bởi chủ đầu tư có năng lực Điều này góp phần vào việc duy trì sự trật tự, ổn định và minh bạch trong hoạt động chuyển nhượng dự án.
Trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, các bên tham gia cần đảm bảo rằng tất cả các điều kiện chuyển nhượng đã được thỏa mãn.
Các điều kiện chung để chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thương mại
Trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, dự án NOTM là tài sản hợp pháp do chủ đầu tư (CĐT) sở hữu và có quyền định đoạt Việc chuyển nhượng dự án NOTM là hoạt động kinh doanh bình thường, tuy nhiên, nó có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thứ ba và sự ổn định của thị trường nhà ở Do đó, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của CĐT và các bên liên quan, việc chuyển nhượng dự án NOTM cần tuân thủ các điều kiện cụ thể về đối tượng và chủ thể tham gia giao dịch, nhằm ngăn chặn các hành vi đầu cơ và bảo vệ nền kinh tế.
1.2.1 Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng
Chuyển nhượng dự án NOTM không chỉ là giao dịch dân sự thông thường mà là hợp đồng kinh tế giữa các thương nhân nhằm mục đích thu lợi nhuận từ bất động sản Trong giao dịch này, chủ đầu tư cũ sẽ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư mới Các bên tham gia hợp đồng có quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng, đồng thời chịu trách nhiệm thực hiện các quyền và nghĩa vụ đó Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, các chủ thể tham gia giao dịch phải có năng lực pháp lý để đảm bảo tính hợp lệ của giao dịch.
Theo Lê Minh Hùng, để trở thành chủ thể chuyển nhượng dự án, đặc biệt là dự án NOTM, cá nhân hoặc tổ chức cần phải là chủ sở hữu dự án theo quy định pháp luật Ngoài ra, do tính chất đặc thù của việc chuyển nhượng dự án NOTM, chủ đầu tư còn phải đáp ứng các điều kiện cụ thể được nêu tại khoản 1 Điều 21 của Luật Nhà ở năm 2014 về điều kiện làm chủ đầu tư dự án NOTM.
“1 Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam
2 Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư
3 Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 LKDBĐS năm 2014, tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên, theo Điều 5 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Những đối tượng này không cần thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai và nộp thuế theo quy định pháp luật Doanh nghiệp và hợp tác xã được xem là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo Bộ luật Dân sự năm 2015, với năng lực này phát sinh từ thời điểm được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập Nếu cần đăng ký hoạt động, năng lực pháp luật dân sự sẽ bắt đầu từ thời điểm ghi vào sổ đăng ký, và sẽ chấm dứt khi pháp nhân ngừng hoạt động.
Chủ đầu tư chuyển nhượng dự án NOTM cần thành lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, mặc dù yêu cầu về vốn pháp định đã được bãi bỏ theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn phải thực hiện các hoạt động đầu tư để tạo lập dự án, do đó cần đáp ứng các điều kiện nhất định để tiến hành chuyển nhượng dự án NOTM.
Bài luận văn của Nguyễn Thị Yên (2020) nghiên cứu về điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam Nghiên cứu này được thực hiện tại Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh và đóng góp vào hiểu biết về quy định pháp lý liên quan đến các giao dịch bất động sản trong bối cảnh phát triển hiện nay.
CĐT chuyển nhượng phải có GCN QSDĐ đối với một phần hoặc toàn bộ dự án chuyển nhượng (khoản 2 Điều 49 LKDBĐS năm 2014)
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) liên quan đến chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án NOTM phải tuân thủ các điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, bao gồm việc có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên, và trong thời hạn sử dụng Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng dự án NOTM, nhà đầu tư (CĐT) mới sẽ trở thành CĐT thực hiện dự án và phải đáp ứng các yêu cầu như một CĐT thực thụ, đồng thời kế thừa nghĩa vụ đối với khách hàng và xã hội để hoàn thành dự án Do đó, CĐT nhận chuyển nhượng dự án cần chứng minh khả năng tài chính và cam kết tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng quy định để đảm bảo tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, điều kiện về năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định cụ thể như sau.
Đối với các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta, nhà đầu tư cần có vốn tự có tối thiểu 20% tổng mức đầu tư Đối với các dự án có quy mô từ 20 héc ta trở lên, tỷ lệ vốn tự có tối thiểu yêu cầu là 15% tổng mức đầu tư.
Công ty cần có khả năng huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng nước ngoài, và các cá nhân khác để thực hiện dự án Để đánh giá năng lực tài chính của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án NOTM, cần xác định tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn, bao gồm vốn chủ sở hữu và vốn huy động.
Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư đối với doanh nghiệp hoạt động trên một năm phải có báo cáo tài chính của hai năm gần nhất, tuân thủ theo Thông tư số 200/2014/TT-BTC và Luật Kế toán năm 2015 Đặc biệt, báo cáo tài chính của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, bao gồm cả chi nhánh nước ngoài, công ty cổ phần niêm yết, doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp có vốn nhà nước trên 50%, phải được kiểm toán theo quy định của Luật Kiểm toán độc lập.
2011 Đối với doanh nghiệp mới thành lập phải có giấy xác nhận số dư tài khoản tiền gửi của doanh nghiệp tại ngân hàng thương mại
Khả năng huy động vốn của chủ đầu tư (CĐT) được thể hiện qua các khoản vay từ tổ chức tín dụng và cá nhân, cũng như vốn huy động từ hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh, liên doanh và liên kết với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác.
CĐT nhận chuyển nhượng cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh theo đúng quy định pháp luật, đảm bảo tiến độ và nội dung dự án Điều này cụ thể hóa nguyên tắc chuyển nhượng dự án tại Điều 48 LKDBĐS năm 2014, bao gồm không làm thay đổi mục tiêu và nội dung dự án, cũng như bảo đảm quyền lợi cho khách hàng và các bên liên quan Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Bất động sản là lĩnh vực phức tạp, với nhiều rủi ro; do đó, việc chuyển nhượng dự án có thể khiến người mua đối mặt với nguy cơ về tiến độ và chất lượng nhà ở không như cam kết Đối với các tổ chức nước ngoài, việc tiếp cận QSDĐ vẫn còn hạn chế, gây khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn đất phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế toàn cầu, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đang trở nên thông thoáng hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài Việc cho phép các doanh nghiệp nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án NOTM sẽ khuyến khích đầu tư và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chưa được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Họ chỉ được sử dụng đất cho mục đích đầu tư, sản xuất – kinh doanh khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê Do đó, khi chuyển nhượng dự án NOTM, chủ đầu tư phải làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước, và cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định giao đất hoặc cho thuê cho doanh nghiệp nhận chuyển nhượng.
Các thủ tục pháp lý phải thực hiện trước khi tiến hành chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên thực tế
án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên thực tế
Khi chủ đầu tư đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật, họ có thể chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đang triển khai đúng nội dung đã phê duyệt Luật Đầu tư năm 2020 quy định rằng thủ tục chuyển nhượng này có thể thực hiện thông qua việc điều chỉnh dự án đầu tư hoặc theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đối với các dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Trong tiểu mục này, tác giả phân tích các thủ tục pháp lý cần thiết mà chủ đầu tư (CĐT) phải thực hiện trước khi chuyển nhượng dự án NOTM, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Để đảm bảo việc chuyển nhượng diễn ra hợp pháp, các bên liên quan, bao gồm bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các tổ chức, cá nhân liên quan, phải tuân thủ các thủ tục bắt buộc được pháp luật quy định.
1.3.1 Nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng
Khi có nhu cầu chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án NOTM, chủ đầu tư cần gửi hồ sơ đề nghị đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được ủy quyền, thường là Sở Xây dựng Theo quy định hiện hành, đây là các cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản Do đó, việc nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng là cần thiết để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan ủy quyền xem xét và quyết định về việc cho phép chuyển nhượng dự án.
Khi nộp hồ sơ xin chuyển nhượng dự án, người nộp cần xuất trình đầy đủ các giấy tờ liên quan để bộ phận tiếp nhận kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ Hồ sơ chuyển nhượng dự án bao gồm các tài liệu cần thiết từ bên chuyển nhượng.
Đơn đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư cần tuân thủ Mẫu số 08a và 08b theo Phụ lục của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Trong đơn, chủ đầu tư phải cung cấp thông tin chi tiết về bản thân, dự án (bao gồm tên, địa điểm, quy mô, diện tích xây dựng, tổng mức đầu tư và nguồn vốn), lý do chuyển nhượng, tình hình thực hiện dự án, đề xuất chủ đầu tư mới, phương án bảo vệ quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan, cùng với cam kết của chủ đầu tư.
(ii) Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:
- Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);
- Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực)
Chủ đầu tư cần báo cáo quá trình thực hiện dự án chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng theo Mẫu số 09a và 09b, được quy định trong Phụ lục kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP Đối với bên nhận chuyển nhượng dự án, việc tuân thủ các quy định này là rất quan trọng.
Để thực hiện việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án, người đề nghị cần nộp đơn theo Mẫu số 10a hoặc 10b, được quy định trong Phụ lục kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
Để thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư cần có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh với ngành nghề liên quan hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu (bản sao có chứng thực) Tuy nhiên, điều này không áp dụng cho các nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Để thực hiện dự án theo quy định pháp luật về đầu tư và đất đai, doanh nghiệp cần có văn bản chứng minh vốn sở hữu Nếu chưa có văn bản này, cần có xác nhận từ tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu gần nhất Đối với doanh nghiệp hoạt động, thời điểm xác nhận là năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề; còn đối với doanh nghiệp mới thành lập, nếu vốn là tiền thì phải có xác nhận từ ngân hàng về số dư tài khoản, và nếu là tài sản, cần chứng thư định giá từ tổ chức có chức năng định giá tại Việt Nam.
Các quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP cung cấp hướng dẫn chi tiết về hồ sơ và giấy tờ cần thiết liên quan đến thông tin dự án, năng lực của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, cũng như cơ quan đầu mối tiếp nhận hồ sơ để xem xét việc chuyển nhượng dự án.
1.3.2 Có quyết định cho phép chuyển nhượng
Chuyển nhượng dự án NOTM khác với việc mua bán hàng hóa thông thường, vì nó liên quan đến nhiều tài sản và quyền thực hiện dự án theo yêu cầu tiến độ Do đó, pháp luật đầu tư và kinh doanh bất động sản không sử dụng thuật ngữ "mua bán" mà là "chuyển nhượng" Sự phức tạp này khiến hoạt động chuyển nhượng dự án phải tuân theo quy định pháp luật chặt chẽ Thủ tục chuyển nhượng cũng phức tạp, yêu cầu sự cho phép bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Để được cấp phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án NOTM, các chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chuyển nhượng theo quy định pháp luật, nhằm chứng minh sự thỏa mãn các điều kiện chuyển nhượng.
Khi cơ quan chuyên môn nhận đủ hồ sơ xin chuyển nhượng dự án NOTM từ chủ đầu tư, họ sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ, một bước quan trọng quyết định sự thành công của giao dịch Thẩm định không chỉ là cơ sở ra quyết định cho phép chuyển nhượng từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà còn ảnh hưởng lớn đến kết quả của thương vụ Nhiều thương vụ chuyển nhượng không thành công trong thời gian qua xuất phát từ việc không đáp ứng đủ các yêu cầu thẩm định.
Theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp tỉnh hoặc cơ quan được ủy quyền phải gửi hồ sơ xin ý kiến các sở liên quan như Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế và Sở quản lý chuyên ngành Đối với dự án không thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh mà do Thủ tướng Chính phủ quyết định, thời hạn là 45 ngày để gửi lấy ý kiến các bộ như Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, và Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Nội dung thẩm định và ý kiến về hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án NOTM được quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP.
Hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư cần tuân thủ quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Đồng thời, dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện theo Khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản Cuối cùng, chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng cũng cần thoả mãn các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều tương ứng.