XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẶT CỌC KHI CÁC BÊN CÓ THỎA THUẬN PHẠT CỌC
Xử lý tài sản đặt cọc trong trường hợp thỏa thuận phạt cọc rõ ràng
Theo quy định của pháp luật dân sự, các bên có quyền thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng Pháp luật tôn trọng sự tự nguyện và thỏa thuận của các bên, do đó, trong trường hợp có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản đặt cọc khi xảy ra tranh chấp, việc xử lý sẽ được thực hiện theo thỏa thuận đó.
Trong vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông Lê Minh T và ông Nguyễn Văn T tại TAND tỉnh Tiền Giang, ông Lê Minh T đã đặt cọc tổng cộng 159.000.000 đồng cho việc chuyển nhượng nhà và đất Cụ thể, vào ngày 12/8/2013, ông Lê Minh T đã đặt cọc 27.000.000 đồng và hai bên đã lập biên nhận, hẹn hoàn tất vào 30/8/2013 Tiếp đó, vào ngày 11/9/2013, ông Lê Minh T tiếp tục đặt cọc 132.000.000 đồng để ông Nguyễn Văn T trả nợ, với cam kết hoàn tất chuyển nhượng vào 30/9/2013 Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn T đã không thực hiện việc chuyển nhượng đất như đã thỏa thuận.
Tòa án cấp sơ thẩm đã quyết định hủy hai giấy biên nhận đặt cọc vào các ngày 12/8/2013 và 11/9/2013 Ông Nguyễn Văn T phải hoàn trả cho ông Lê Minh T số tiền đặt cọc là 159.000.000 đồng, cùng với khoản bồi thường tương đương, tổng cộng lên đến 318.000.000 đồng.
Tòa án cấp phúc thẩm xác định rằng hai giấy biên nhận tiền đặt cọc có quy định rõ ràng về trách nhiệm của ông Nguyễn Văn T trong việc chuyển nhượng tài sản Nếu ông T không thực hiện đúng thỏa thuận, ông sẽ phải hoàn trả số tiền đặt cọc và bồi thường cho ông Lê Minh T số tiền tương đương Do đó, tòa án giữ nguyên bản án sơ thẩm, khẳng định mức phạt của Tòa án cấp sơ thẩm là có cơ sở.
5 Bản án dân sự số 192/2017/DS-PT ngày 10/8/2017 của TAND tỉnh Tiền Giang
Trong vụ việc dân sự tại TAND Quận Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh, liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50m², bà Huỳnh Thanh T đã ký hợp đồng với ông Dương Đại H và bà Võ Thị Đăng C Hợp đồng quy định giá trị chuyển nhượng là 1.800.000.000 đồng, với số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng trong thời gian 06 tháng Nếu không thực hiện nghĩa vụ, bên vi phạm sẽ bị phạt 750.000.000 đồng Tuy nhiên, sau 06 tháng, vợ chồng ông H đã không thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng cho bà T.
Tòa án đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện, buộc ông Dương Đại H và bà Võ Thị Đăng C phải liên đới hoàn trả cho bà Huỳnh Thanh T số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng và ông H phải bồi thường số tiền phạt cọc 750.000.000 đồng Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, bà C và ông H đã tham gia thỏa thuận với bà T, nhưng chỉ ông H ký vào hợp đồng trong khi bà C nhận tiền Do giao dịch không thành, cả bà C và ông H có nghĩa vụ hoàn trả số tiền cọc đã nhận, và ông H, với tư cách là người ký hợp đồng, phải chịu trách nhiệm bồi thường cho bà T.
T số tiền 750.000.000 đồng theo nội dung đã thỏa thuận tại mục b khoản 1 điều 5 của hợp đồng đặt cọc được các bên ký kết
Trong hai vụ việc nêu trên, thực tiễn xét xử đã dựa vào thỏa thuận giữa các bên để giải quyết tranh chấp, thể hiện rõ ý chí của họ trong giao dịch dân sự Hợp đồng đặt cọc quy định cụ thể mức phạt vi phạm của bên bán, cùng với việc hoàn trả số tiền cọc, giúp Tòa án dễ dàng áp dụng pháp luật Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều trường hợp mà Tòa án gặp khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp do thỏa thuận không rõ ràng hoặc không đúng pháp luật.
Từ thực tiễn xét xử, tác giả đề xuất rằng Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành văn bản thống nhất về xử lý tài sản đặt cọc trong trường hợp có thỏa thuận phạt cọc rõ ràng Cụ thể, nếu các bên trong giao dịch đặt cọc đã thỏa thuận về việc phạt cọc và được công nhận, thì bên đặt cọc sẽ phải chịu phạt theo quy định Nếu bên đặt cọc từ chối việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
Bản án dân sự số 258/2020/DS-ST của TAND Quận Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh, ngày 11/9/2020, quy định rằng khi bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ phải hoàn trả tài sản đã đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương giá trị của tài sản đó.
Xử lý tài sản đặt cọc trong trường hợp thỏa thuận phạt cọc không rõ ràng
Thực tiễn xét xử cho thấy nhiều thỏa thuận không được Tòa án chấp thuận chủ yếu do nội dung không rõ ràng Dưới đây là một số vụ việc minh chứng cho việc thỏa thuận không rõ ràng dẫn đến việc không được Tòa án công nhận trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Trong vụ việc dân sự tại TAND tỉnh Quảng Nam, ông Ngô Văn T đã kiện ông Lê Trung C liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc trị giá 500.000.000 đồng nhằm chuyển nhượng thửa đất số 315, tờ bản đồ số 7 tại phường Đ Tòa án cấp sơ thẩm đã quyết định buộc ông Lê Trung C phải trả lại số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng cùng với khoản phạt cọc tương đương 500.000.000 đồng.
Tòa án cấp phúc thẩm đã xác định rằng trong hợp đồng đặt cọc, bên A có trách nhiệm xác định vị trí và ranh giới thửa đất cho bên B Do ông C không thực hiện yêu cầu hợp pháp của ông T, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể diễn ra Mặc dù ông C đã mời chính quyền địa phương làm việc và khẳng định thiện chí, nhưng ông vẫn không đáp ứng yêu cầu của bên mua Sau khi hai bên đã thỏa thuận và giao tiền, chính quyền địa phương đã tiến hành đo đạc và xác định ranh giới thửa đất Ngoài ra, vợ chồng ông B, chủ đất cũ, đã ngăn cản việc tháo dỡ tài sản, dẫn đến tranh chấp Vì vậy, lỗi thuộc về ông C, buộc ông phải chịu phạt cọc theo quy định, không thể chấp nhận thỏa thuận không đúng pháp luật Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận đơn khởi kiện của ông Ngô Văn T.
Bản án số 03/2018/DS-PT ngày 05/01/2018 của TAND tỉnh Quảng Nam xác định ông Ngô Văn T có trách nhiệm nhận lại số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc 250.000.000 đồng, do ông T đã xin rút một phần yêu cầu về khoản tiền phạt cọc từ 500.000.000 đồng xuống còn 250.000.000 đồng.
Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc giữa hai bên quy định rằng "Bên B sẽ mất số tiền đã đặt cọc nếu không thực hiện giao dịch mua bán" Tuy nhiên, Tòa án không chấp nhận thỏa thuận này vì vi phạm pháp luật Tác giả đồng tình với quyết định của Tòa án, nhấn mạnh rằng các thỏa thuận trong giao dịch dân sự phải tuân thủ quy định pháp luật và không được gây thiệt hại cho một bên Thỏa thuận không rõ ràng về nghĩa vụ của các bên, chỉ bảo vệ lợi ích của một bên, vi phạm nguyên tắc công bằng Do đó, Tòa án đã xác định mức phạt cọc tương đương giá trị tài sản đặt cọc và yêu cầu trả lại tài sản này Trong các tranh chấp liên quan đến thỏa thuận không rõ ràng, Tòa án gặp khó khăn trong việc đưa ra phán quyết nhất quán.
Vào ngày 18/8/2006, ông Long và ông Dương đã ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7.112m2 tại xã Long Phước, tỉnh Đồng Nai với giá 700.000.000 đồng Ông Dương đã đặt cọc 600.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 90 ngày Nếu bên A từ chối giao kết, sẽ mất tài sản đặt cọc, còn bên B phải hoàn trả tài sản và một khoản tiền tương đương Tuy nhiên, đến ngày 27/9/2006, ông Dương chỉ giao cho vợ chồng ông Long 80.000.000 đồng và số tiền còn lại sẽ được thanh toán sau khi chuyển nhượng xong Tuy nhiên, vợ chồng ông Long không thực hiện hợp đồng Tòa án cấp sơ thẩm yêu cầu các bên tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng, buộc ông Dương thanh toán 281.739.000 đồng cho vợ chồng ông Long và không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng Tòa án cấp phúc thẩm đã giữ nguyên bản án sơ thẩm.
Quyết định giám đốc thẩm của Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã hủy bỏ bản án sơ thẩm và phúc thẩm, với nhận định rõ ràng về các vấn đề pháp lý liên quan.
Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm chưa xác minh việc ông Dương liên hệ với ông Long và bà Chinh để yêu cầu chuyển nhượng, chỉ dựa vào lời khai của nguyên đơn là chưa đủ căn cứ “Giấy cam kết lần 2” ngày 11/11/2014 thể hiện ông Long cam kết cấp đổi sổ đỏ và bán tiếp cho ông Dương 13.000m2 đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều này chứng minh ông Long cố ý không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Dương.
Hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất ngày 18/8/2006, mặc dù không được công chứng, nhưng thực chất là hợp đồng đặt cọc Điều này được xác định bởi tên gọi của hợp đồng, cùng với nội dung ghi rõ về tiền đặt cọc, quyền và nghĩa vụ khi thực hiện hợp đồng, cũng như việc xác định mối quan hệ tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc.
Quyết định giám đốc thẩm 9 của TAND tối cao đã hủy Quyết định giám đốc thẩm số 198/2019/DS-GĐT ngày 04/10/2019 của Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời giữ nguyên bản án dân sự phúc thẩm TAND tối cao nhận định rằng trong suốt quá trình ông Dương quản lý phần đất, vợ chồng ông Long không có bất kỳ phản đối hay khiếu nại nào Thực tế cho thấy bên chuyển nhượng đã bàn giao toàn bộ diện tích đất và nhận đủ 97% giá trị chuyển nhượng, chỉ còn lại 20.000.000 đồng trong tổng số 700.000.000 đồng Ông Long đã giao giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Dương, người đã quản lý và sử dụng đất từ năm 2006 Quyết định giám đốc thẩm số 198/2019/DS-GĐT cho rằng đây là quan hệ tranh chấp hợp đồng đặt cọc để tuyên hủy bản án dân sự phúc thẩm là không thuyết phục.
8 Quyết định giám đốc thẩm số 198/2019/DS-GĐT ngày 04/10/2019 của Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh
9 Quyết định giám đốc thẩm số 13/2021/DS-GĐT ngày 08/4/2021 của TAND tối cao
Tình huống tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc cho thấy sự thiếu rõ ràng trong thỏa thuận giữa các bên, đặc biệt là về thời hạn và thủ tục chuyển nhượng Theo Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh, việc không quy định cụ thể về ngày hoàn tất thủ tục đã dẫn đến tranh chấp Mặc dù tranh chấp được xác định là liên quan đến hợp đồng đặt cọc, nhưng việc giải quyết theo quy định pháp luật về đặt cọc nhằm tuyên hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm là chưa chính xác Nhận định của TAND tối cao về vấn đề này được coi là có căn cứ.
Từ thực tiễn xét xử, có thể thấy rằng pháp luật công nhận thỏa thuận của các bên nhưng thiếu quy định cụ thể để kiểm soát thỏa thuận này, dẫn đến việc các bên có thể tự do thỏa thuận mà không nhận thức đầy đủ về hiệu lực và hệ quả của thỏa thuận Do đó, nội dung thỏa thuận cần đáp ứng các điều kiện có hiệu lực theo quy định pháp luật, bao gồm các điều kiện được chấp thuận trong trường hợp có tranh chấp Ngoài ra, thỏa thuận cũng cần dự liệu các nội dung cần thiết để áp dụng khi xảy ra tranh chấp, nhằm đảm bảo hiệu lực cho các thỏa thuận và thể hiện sự tôn trọng của pháp luật đối với sự tự nguyện của các bên, đồng thời hạn chế khả năng vô hiệu của thỏa thuận.
Từ thực tiễn xét xử, tác giả đề xuất TAND tối cao cần ban hành văn bản thống nhất về xử lý tài sản đặt cọc trong trường hợp thỏa thuận phạt cọc không rõ ràng Cụ thể, nếu các bên có thỏa thuận phạt cọc mà nội dung không rõ ràng về số tiền đặt cọc, thì bên có lỗi dẫn đến việc hợp đồng không được giao kết hoặc không thực hiện sẽ phải chịu phạt cọc dựa trên số tiền cọc đã nhận.
Xử lý tài sản đặt cọc trong trường hợp thỏa thuận phạt cọc gấp nhiều lần
Trong thỏa thuận đặt cọc, cần nêu rõ nội dung về việc phạt cọc khi có tranh chấp và vi phạm từ các bên, đặc biệt là bên nhận đặt cọc Thông thường, nếu bên đặt cọc vi phạm, họ sẽ mất tài sản đặt cọc, trong khi bên nhận đặt cọc vi phạm không chỉ phải trả lại tài sản mà còn phải chịu phạt cọc Tuy nhiên, hiện nay, vấn đề thỏa thuận phạt cọc còn nhiều bất cập, gây khó khăn trong xét xử, đặc biệt khi thỏa thuận phạt gấp nhiều lần tài sản đặt cọc Pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong giao dịch dân sự, do đó việc quy định mức phạt gấp hai, ba hay bốn lần tài sản đặt cọc là do sự lựa chọn của các bên Sự tự do này đã dẫn đến nhiều vấn đề trong thực tiễn xét xử hiện nay.
1.3.1 Phạt cọc và trả lại tài sản đặt cọc Đối với thỏa thuận phạt cọc gấp nhiều lần tài sản đặt cọc nhưng không thỏa thuận trả lại tài sản đặt cọc, thực tiễn xét xử vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau, có Tòa xác định đây chỉ là thỏa thuận phạt cọc không bao gồm nghĩa vụ trả lại tài sản, có Tòa giải quyết theo hướng trả lại tài sản đặt cọc và phạt cọc Tác giả đưa ra một số vụ việc mà thực tiễn xét xử không có sự nhất quán, trong đó, tác giả chia làm các trường hợp sau: (1) Tòa án không giải quyết trả lại tài sản đặt cọc; (2) Tòa án có đề cập đến việc trả lại tài sản đặt cọc và giải quyết trong mức phạt cọc các bên đã thỏa thuận; (3) Tòa án giải quyết trả lại tài sản đặt cọc nằm ngoài thỏa thuận phạt cọc của các bên
Trong vụ việc dân sự tại TAND tỉnh Tiền Giang, xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông V và bà Trương Thị vào ngày 21/6/2016, đã thu hút sự chú ý của nhiều người.
Bé S để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tổng diện tích 1.600m 2 tọa lạc ấp
Ông V đã đặt cọc 60.000.000 đồng cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã An H, huyện Cái B, tỉnh Tiền Giang với giá trị 330.000.000 đồng Hai bên thỏa thuận rằng nếu bà S không thực hiện chuyển nhượng, bà sẽ bồi thường gấp ba lần số tiền cọc cho ông V Ngược lại, nếu ông V vi phạm hợp đồng không nhận sang nhượng, ông sẽ mất số tiền đặt cọc Tuy nhiên, tòa án cấp sơ thẩm đã không chấp nhận yêu cầu của ông V về việc hoàn trả 180.000.000 đồng tiền bồi thường và hủy hợp đồng đặt cọc, cũng như yêu cầu bà S hoàn trả số tiền 60.000.000 đồng đã nhận.
Tòa án cấp phúc thẩm đã xác định lỗi của các bên trong vụ chuyển nhượng đất Bà S biết rõ thửa đất không đủ diện tích 160m2 nhưng vẫn ký hợp đồng đặt cọc và nhận 60.000.000 đồng từ anh V Trong khi đó, anh V không tìm hiểu kỹ thông tin về thửa đất trước khi ký hợp đồng, mặc dù Điều 3 của hợp đồng quy định rằng "Bên A cung cấp thông tin thửa đất cho bên B."
Bản án dân sự số 190/2018/DS-PT ngày 07/5/2018 của TAND tỉnh Tiền Giang xác định rằng bà S có lỗi nhiều hơn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến việc bà phải bồi thường 2/3 mức độ thiệt hại cho anh V Hợp đồng đặt cọc do anh V soạn thảo không quy định thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhượng, và theo thỏa thuận tại Điều 4, mức độ thiệt hại được xác định là 03 lần tiền đặt cọc, tương đương 180.000.000 đồng Do đó, bà S phải bồi thường 120.000.000 đồng và không phải trả lại tiền đặt cọc, trong khi anh V tự gánh chịu 1/3 mức độ thiệt hại.
Trong trường hợp này, lỗi thuộc về cả hai bên, nhưng lỗi của bà S là lớn hơn Theo hợp đồng đặt cọc, nếu bà S không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà phải bồi thường cho anh V gấp ba lần số tiền cọc Tuy nhiên, hai bên chưa thỏa thuận rõ ràng về phần "gấp".
Trong thỏa thuận về tiền cọc, việc xác định rõ ràng số tiền "03 lần số tiền cọc" có bao gồm nghĩa vụ hoàn trả tài sản đặt cọc hay chỉ là tiền phạt cọc là rất quan trọng Tác giả chỉ ra rằng sự không rõ ràng trong thỏa thuận này có thể dẫn đến hiểu lầm giữa các bên Có hai suy luận chính: thứ nhất, các bên có thể ngầm hiểu rằng số tiền này đã bao gồm cả tiền đặt cọc; thứ hai, bên nhận đặt cọc có trách nhiệm hoàn trả tài sản đặt cọc nếu có lỗi, theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015 Do đó, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, bên nhận đặt cọc sẽ luôn phải hoàn trả tài sản cùng với mức phạt đã thỏa thuận, bất kể có thỏa thuận về việc trả lại tài sản hay không.
Tương tự, vụ việc dưới đây Tòa án xác định “gấp 03 lần số tiền cọc” đã bao gồm cả tiền đặt cọc
Tình huống thứ sáu: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại TAND huyện Châu
Ông H1 và bà H đã thỏa thuận rằng ông H1 sẽ nhận 80.000.000 đồng từ bà H để đảm bảo thực hiện hợp đồng mua bán sau khi thu hoạch nếp Trong trường hợp ông H1 vi phạm hợp đồng, ông sẽ phải chịu phạt cọc gấp ba lần số tiền đã nhận.
Bản án dân sự số 246/2017/DS-ST ngày 28/12/2017 của Tòa án nhân dân huyện Châu Phú, tỉnh An Giang khẳng định rằng ông H1, với năng lực hành vi dân sự đầy đủ, đã vi phạm hợp đồng do không thực hiện giao dịch trong thời hạn ba ngày sau thu hoạch Tòa án bác bỏ lý do ông H1 ký kết hợp đồng vào ban đêm và không xem lại hợp đồng Do đó, bà H khởi kiện là có cơ sở chấp nhận Tòa án quyết định ông H1 phải trả cho bà H tổng số tiền 240.000.000 đồng, bao gồm 80.000.000 đồng tiền đặt cọc và 160.000.000 đồng tiền phạt cọc.
Vấn đề tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc đang gây ra nhiều mâu thuẫn trong thực tiễn xét xử Trong các vụ việc thứ năm và thứ sáu, mặc dù các bên đều thỏa thuận mức bồi thường gấp 03 lần, nhưng có sự khác biệt trong việc xử lý tiền đặt cọc Cụ thể, trong vụ việc thứ năm, Tòa án xác định bên nhận đặt cọc không phải trả lại tiền đặt cọc do hợp đồng chỉ quy định bồi thường gấp 03 lần Ngược lại, trong vụ việc thứ sáu, Tòa án yêu cầu ông H1 phải trả cho bà H số tiền 240.000.000 đồng, trong đó bao gồm cả tiền đặt cọc và tiền phạt cọc Điều này đặt ra câu hỏi về tính hợp lý trong việc xác định mức phạt cọc, khi mà mức phạt hiện tại chưa đủ ràng buộc để đảm bảo quyền lợi cho bên đặt cọc, dẫn đến những mâu thuẫn không chỉ giữa các vụ việc khác nhau mà còn ngay trong cùng một vụ việc.
Trong vụ việc dân sự tại TAND tỉnh Tiền Giang liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa bà Nguyễn Thị Bích T và vợ chồng ông Danh Hoàng S, vào ngày 11/02/2017, hai bên đã thỏa thuận bán một thửa đất gần 4.994,7m² với giá 2.500.000.000 đồng Bà T đã đặt cọc 200.000.000 đồng và thỏa thuận rằng khi công chứng xong sẽ thanh toán đủ số tiền, nếu ông S vi phạm sẽ phải bồi thường gấp 03 lần số tiền cọc Ngày 12/02/2017, bà T tiếp tục đưa cho ông S 300.000.000 đồng và hẹn đến ngày 16/02/2017 sẽ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng Tuy nhiên, sau đó, hai bên đã không thực hiện thỏa thuận.
12 Bản án dân sự số 124/2018/DS-PT ngày 06/3/2018 của TAND tỉnh Tiền Giang
Tòa án cấp sơ thẩm xác định rằng số tiền 200.000.000 đồng theo biên nhận ngày 11/02/2017 là tiền đặt cọc với thỏa thuận phạt cọc gấp ba lần nếu vợ chồng ông S vi phạm Số tiền 300.000.000 đồng theo biên nhận ngày 12/02/2017, mặc dù viết sau thỏa thuận đặt cọc, vẫn được xem là tiền đặt cọc nhằm đảm bảo thỏa thuận chuyển nhượng đất Tòa án nhận định lỗi không thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc về vợ chồng ông S, buộc họ phải trả 200.000.000 đồng tiền cọc ban đầu và 600.000.000 đồng tiền phạt cọc Đối với số tiền 300.000.000 đồng, do không có thỏa thuận về tiền phạt cọc, Tòa án yêu cầu vợ chồng ông S hoàn trả số tiền này và bồi thường thêm 300.000.000 đồng Tổng cộng, vợ chồng ông S phải trả cho bà T 1.400.000.000 đồng.
Tòa án cấp phúc thẩm xác định rằng mức phạt cọc 800.000.000 đồng mà Tòa án cấp sơ thẩm đưa ra là không đúng với thỏa thuận giữa các bên, và vợ chồng ông S chỉ có nghĩa vụ trả cho bà T số tiền 600.000.000 đồng Số tiền 300.000.000 đồng mà vợ chồng ông S nhận ngày 12/02/2017 được xác định là phần còn lại trong tổng số 2.300.000.000 đồng, không phải là tiền đặt cọc Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm đã sai khi coi 300.000.000 đồng là tiền đặt cọc và phạt cọc Cuối cùng, Tòa án cấp phúc thẩm yêu cầu vợ chồng ông S hoàn trả 300.000.000 đồng cùng lãi suất 9%/năm, tổng số tiền phải trả cho bà T là 928.650.000 đồng.
Vụ việc nêu bật sự khác biệt trong cách tính phạt cọc giữa Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm Tòa án sơ thẩm yêu cầu vợ chồng ông S phải trả lại 200.000.000 đồng tiền đặt cọc cùng với 600.000.000 đồng tiền phạt do vi phạm hợp đồng, trong khi Tòa án phúc thẩm chỉ yêu cầu bồi thường 600.000.000 đồng mà không đề cập đến việc hoàn trả tiền đặt cọc Điều này đặt ra câu hỏi về tính chính xác của các phương pháp tính toán phạt cọc trong hai cấp xét xử.
Thỏa thuận hợp đồng vô hiệu khi đặt cọc vô hiệu
Theo Điều 328 khoản 2 BLDS 2015, đặt cọc là giao dịch dân sự nhằm bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng Để giao dịch này có hiệu lực, cần tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS 2015.
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi phù hợp với giao dịch đó Đồng thời, việc tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện Ngoài ra, mục đích và nội dung của giao dịch không được vi phạm các quy định của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội.
Biện pháp bảo đảm được hình thành với mục đích "bảo đảm thực hiện nghĩa vụ", và sự tồn tại của chúng chỉ có ý nghĩa khi có một quan hệ nghĩa vụ cần được bảo đảm Do đó, bản chất của biện pháp bảo đảm mang tính phụ thuộc, điều này được thể hiện qua nhiều quy định và thực tiễn tại Việt Nam Tính phụ của biện pháp bảo đảm cũng thể hiện ở việc giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm ảnh hưởng đến nghĩa vụ được bảo đảm Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định rằng "Hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính" và "Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."
14 Đỗ Văn Đại (2021), Luật các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Việt Nam - Bản án và bình luận bản án, tập 1, Nxb Hồng Đức, tr 329
Theo Khoản 4 Điều 402 BLDS năm 2015, hợp đồng phụ là phần không thể tách rời của hợp đồng chính Điều này có nghĩa là nếu hợp đồng đặt cọc vô hiệu, thì không tự động dẫn đến việc hợp đồng được bảo đảm bởi đặt cọc cũng bị vô hiệu Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ghi nhận rằng trong trường hợp có thỏa thuận giữa các bên hoặc quy định của pháp luật, nếu đặt cọc vô hiệu thì hợp đồng cũng sẽ vô hiệu Việc xử lý đặt cọc và hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung, theo đó giao dịch dân sự vô hiệu không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập, như quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015.
Giao dịch dân sự vô hiệu không có tác dụng phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được thiết lập.
2 Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả
3 Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó
4 Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường
5 Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”
Trong thực tiễn, việc giải quyết hợp đồng vô hiệu thường tuân theo quy định của pháp luật, nhưng các bên thường không có thỏa thuận rõ ràng về hiệu lực của đặt cọc và hợp đồng chính Trong vụ việc dưới đây, thỏa thuận không được công nhận, dẫn đến việc hợp đồng đặt cọc bị coi là vô hiệu và các hậu quả pháp lý sẽ được giải quyết theo quy định hiện hành.
Trong vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Đình N1 và bà Trần Thị N tại TAND tỉnh Nghệ An, hai bên đã thỏa thuận rõ ràng về việc xử lý tiền cọc Cụ thể, nếu bên đặt cọc không thực hiện mua, họ sẽ mất số tiền đã đặt cọc, còn nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện bán, họ phải hoàn trả số tiền cọc và chịu phạt tương đương Tòa án sơ thẩm đã buộc ông N1 phải trả lại 100.000.000 đồng tiền cọc và số tiền phạt tương ứng Tuy nhiên, tòa án phúc thẩm đã nhận định rằng không đủ căn cứ để xác minh yêu cầu này.
17 Bản án dân sự số 52/2020/DS-PT ngày 31/7/2020 của TAND tỉnh Nghệ An
Nguyễn Đình N1 đã nhận tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng của bà Trần Thị N Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu của bà Trần Thị N
Mặc dù hợp đồng đặt cọc quy định xử lý tài sản khi hợp đồng không được thực hiện, Tòa án phúc thẩm lại dựa vào việc bên nhận đặt cọc đã nhận tài sản hay chưa để xác định thỏa thuận thực tế giữa hai bên Điều này cho thấy, đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có sự chuyển giao thực tế tài sản, vì đặt cọc hình thành từ một giao dịch dân sự Do đó, việc đặt cọc chỉ có giá trị khi hai bên đã thực hiện giao nhận tiền hoặc tài sản.
Giao dịch dân sự vô hiệu phức tạp và đa dạng, thường các bên tham gia không nắm rõ quy định pháp luật, dẫn đến việc ký kết giao dịch mà không biết rằng chúng đã vô hiệu ngay từ đầu Khi xảy ra tranh chấp, các bên thường yêu cầu hủy bỏ giao dịch nhưng thực tiễn xét xử cho thấy sự thiếu nhất quán giữa các Tòa án trong việc giải quyết hậu quả Nhiều Tòa chỉ công nhận giao dịch vô hiệu mà không giải quyết hậu quả, hoặc giải quyết nhưng chưa triệt để, điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bị thiệt hại.
Trong vụ việc dân sự tại TAND tỉnh Thái Nguyên, liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa bà Th và vợ chồng ông V, bà L, hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tòa án cấp sơ thẩm đã bác yêu cầu khởi kiện của bà Th về việc đòi ông V và bà L hoàn trả 750.000.000 đồng tiền đặt cọc và 30.000.000 đồng tiền phạt cọc, đồng thời tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 15/02/2016 giữa bà Th và ông V, bà L là vô hiệu Tòa án cấp phúc thẩm nhận định rằng toàn bộ nhà đất và tài sản của vợ chồng ông V đã được chuyển nhượng cho vợ chồng ông H vào ngày 08/8/2015, nhưng vợ chồng ông V vẫn ký kết hợp đồng đặt cọc với bà Th vào ngày 15/02/2016 với mục đích chuyển nhượng toàn bộ nhà đất và tài sản cho bà Th.
18 Lê Minh Hùng (Chủ biên) (2019), tlđd (3), tr 296
19 Nguyễn Văn Cường (2005), tlđd (5), tr 191
20 Bản án dân sự số 38/2019/DSPT ngày 24/6/2019 của TAND tỉnh Thái Nguyên
Hợp đồng đặt cọc đã bị tuyên vô hiệu do không có khả năng thực hiện Tòa án cấp sơ thẩm xác nhận tính vô hiệu của hợp đồng nhưng chưa giải quyết hậu quả liên quan Do đó, Tòa án cấp phúc thẩm đã yêu cầu vợ chồng ông V hoàn trả số tiền 750.000.000 đồng cho bà Th, và nếu chậm trễ, bên có nghĩa vụ sẽ phải trả lãi theo quy định.
Trong vụ việc này, vợ chồng ông V đã vi phạm khi chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng ông H, sau đó lại thiết lập hợp đồng đặt cọc với bà Th nhằm chuyển nhượng thêm một lần nữa Tòa án xác định hợp đồng đặt cọc là vô hiệu nhưng chưa xem xét vấn đề phạt cọc, điều này không đảm bảo quyền lợi cho bà Th Theo Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP, bên nào có lỗi dẫn đến hợp đồng không được thực hiện phải chịu phạt cọc Hơn nữa, vợ chồng ông V cũng cần bồi thường thiệt hại cho bà Th, vì nếu hợp đồng vô hiệu do lỗi của một bên gây thiệt hại cho bên kia, yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại là hợp lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên và thể hiện trách nhiệm của mỗi bên trong giao kết hợp đồng.
Trong vụ việc dân sự tại TAND thành phố Hà Nội, Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên bố thỏa thuận đặt cọc mua căn hộ giữa ông Đào Mạnh H và Công ty TNHH Capitaland HT không vô hiệu, đồng thời không chấp nhận yêu cầu hoàn trả tiền và bồi thường của ông H Tòa án phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm, xác định rằng số tiền ông H nộp cho công ty là khoản bảo đảm cho việc ký và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, không phải là khoản thanh toán trước Do đó, yêu cầu của nguyên đơn về việc coi đây là khoản huy động vốn cho dự án của công ty là không có cơ sở chấp nhận.
XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẶT CỌC KHI CÁC BÊN KHÔNG CÓ THỎA THUẬN PHẠT CỌC
Xử lý tài sản đặt cọc khi có sự vi phạm của một bên
2.1.1 Bên nhận đặt cọc vi phạm
Theo Điều 328 BLDS năm 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, họ phải hoàn trả tài sản đặt cọc cùng một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đó, trừ khi có thỏa thuận khác Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP cũng quy định về vấn đề này.
Theo quy định, bên vi phạm hợp đồng sẽ phải chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hợp đồng hoặc làm cho hợp đồng bị vô hiệu, và phải bồi thường bằng cách trả lại tài sản đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đó.
Trong vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc diễn ra vào ngày 18/6/2018 tại thành phố Cần Thơ, bà Nguyễn Thị T đã có những mâu thuẫn với bà liên quan đến vấn đề này.
Bà Võ Thị T đã đồng ý chuyển nhượng nhà và đất cho bà Nguyễn Thị T với giá 1.400.000.000 đồng Bà Nguyễn Thị T đã đặt cọc cho giao dịch này.
Bà Võ Thị T đã đồng ý chuyển nhượng nhà và đất cho bà Nguyễn Thị T với giá 500.000.000 đồng, kèm theo thỏa thuận rằng nếu không thực hiện, bà sẽ bồi thường 1.000.000.000 đồng Tuy nhiên, bà Võ Thị T không thực hiện giao dịch vì cho rằng giá bán 1.400.000.000 đồng không đủ để mua nhà khác, và sau khi nhận tiền cọc, các con của bà đã can thiệp.
26 Bản án dân sự số 222/2019/DSPT ngày 24/12/2019 của TAND thành phố Cần Thơ
Nguyễn Thị T không đồng ý bán Ngoài ra, nhà và đất chuyển nhượng trên còn thuộc sở hữu chung của các đồng sở hữu khác là bà C và ông T
Tòa án cấp phúc thẩm xác định rằng bà Võ Thị T có lỗi trong việc không chuyển nhượng tài sản cho bà Nguyễn Thị T, mặc dù cả hai bên đều biết về giao dịch này và bà Võ đã nhận tiền cọc Lỗi này hoàn toàn thuộc về bên nhận đặt cọc Theo thỏa thuận trong hợp đồng, nếu bà Võ không tiếp tục chuyển nhượng nhà và đất, bà sẽ phải bồi thường 1.000.000.000 đồng, phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015.
Tòa án cấp phúc thẩm xác định rằng bà Võ Thị T đã đơn phương ngừng thực hiện việc chuyển nhượng nhà và đất, do đó bà phải bồi thường cho bà Nguyễn Thị T số tiền 500.000.000 đồng mà nguyên đơn đã giao cho bị đơn Ngoài ra, phần nhà và đất tranh chấp thuộc sở hữu chung của các đồng sở hữu khác là ông C và bà T Việc chuyển nhượng này đã được các đồng sở hữu chung, bà C và ông T, biết và không phản đối, phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 218 BLDS năm 2015.
Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất phải dựa trên thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quy định pháp luật Do đó, việc chuyển nhượng tài sản của bà Võ Thị T đối với phần nhà và đất chỉ cần sự đồng thuận giữa các đồng sở hữu mà không cần lập văn bản đồng ý Tòa án cấp phúc thẩm đã công nhận tính hợp lý của việc chuyển nhượng này.
BLDS năm 2015 và Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP sử dụng thuật ngữ khác nhau để xử lý bên nhận đặt cọc, nhưng tinh thần của hai văn bản vẫn giống nhau: bên nhận đặt cọc sẽ bị "phạt" khi hợp đồng không được giao kết do lỗi của họ Thuật ngữ “lỗi” có nhiều nghĩa, trong khi “từ chối” không phản ánh đúng bản chất của việc phạt Vì vậy, tác giả đề xuất cần sửa đổi quy định về xử lý tài sản đặt cọc, thay cụm từ “Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng…” bằng “hợp đồng không được giao kết, thực hiện là do bên nhận đặt cọc vi phạm ” để ngữ nghĩa trở nên thuyết phục hơn.
2.1.2 Bên đặt cọc vi phạm
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP cũng nêu rõ rằng bên nào có lỗi dẫn đến việc hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện sẽ phải chịu phạt cọc Thêm vào đó, Điều 33 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định rằng bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác Do đó, về nguyên tắc, tài sản đặt cọc sẽ thuộc quyền sở hữu của bên nhận đặt cọc khi đủ điều kiện để phạt bên đặt cọc.
Trong vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giữa ông Nguyễn Văn Đ và ông Trương Quang T cùng ông Nguyễn Thanh Quốc T1, các bên đã ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 7.000.000.000 đồng Ông Đ đã đặt cọc 500.000.000 đồng cho ông T và ông T1, với thỏa thuận thanh toán 6.400.000.000 đồng khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng và 100.000.000 đồng sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên, sau thời hạn thỏa thuận, các bên vẫn không thực hiện giao kết hợp đồng.
Tòa án cấp sơ thẩm đã bác yêu cầu khởi kiện của ông Đ về việc hủy hợp đồng đặt cọc và yêu cầu ông T, T1 hoàn trả số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng cùng phạt cọc 500.000.000 đồng Tòa án phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm, nhận định rằng hợp đồng đặt cọc giữa hai bên nhằm đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm Ông Đ đã biết rõ về loại đất này tại thời điểm ký hợp đồng Theo công văn của Phòng Quản lý đô thị Vũng Tàu, thửa đất thuộc quy hoạch công viên rừng, phù hợp với mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm Thêm vào đó, công văn từ Phòng Tài nguyên và Môi trường Vũng Tàu xác nhận thửa đất không nằm trong danh mục thu hồi đất năm 2019, và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cũng cho biết chưa có quyết định thu hồi đất Do đó, theo Điều 49 Luật Đất đai 2013, ông T và ông T1 vẫn là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất này.
27 Bản án số 92/2020/DS-PT ngày 08/7/2020 của TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
Theo Khoản 2 Điều 49 của Luật Đất đai năm 2013, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất vẫn được phép tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật Điều này đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong trường hợp chưa có kế hoạch cụ thể từ chính quyền địa phương.
Theo Điều 166, 167, 179 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, ông T và ông T1 có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ Mặc dù thửa đất số 44 thuộc quy hoạch công viên rừng, điều này không hạn chế quyền của ông T và ông T1 Do đó, việc ông Đ cho rằng ông T và ông T1 vi phạm hợp đồng đặt cọc vì lý do này là không có căn cứ Hơn nữa, trong hợp đồng đặt cọc giữa ông Đ và ông T, không có nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng biệt thự và nhà ở, và ông T, ông T1 cũng không xác nhận thỏa thuận này Vì vậy, không có cơ sở để xác định mục đích nhận chuyển nhượng thửa đất cho việc xây dựng biệt thự và nhà ở Như vậy, lý do ông Đ từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất khi đến hạn công chứng không phải là lý do chính đáng hay trở ngại khách quan, mà có đủ cơ sở để khẳng định ông Đ từ chối thực hiện hợp đồng đặt cọc.
Trong vụ việc này, Tòa án cấp phúc thẩm nhận định rằng bên đặt cọc đã không có ý định tiếp tục thực hiện hợp đồng, dẫn đến việc ông Đ bị xác định là vi phạm hợp đồng Do đó, Tòa án có cơ sở để áp dụng hình phạt đối với bên đặt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều.
Xử lý tài sản đặt cọc khi có sự vi phạm của hai bên
Khi một bên vi phạm hợp đồng dẫn đến việc không thể giao kết hoặc thực hiện, bên vi phạm sẽ chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại Tuy nhiên, trong trường hợp cả hai bên đều vi phạm, việc xử lý trở nên phức tạp Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định xử lý tài sản đặt cọc khi có vi phạm từ một bên, mà không đề cập đến tình huống hợp đồng không thể thực hiện do lỗi của cả hai bên Theo Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP, nếu các bên cùng có lỗi, không áp dụng phạt cọc và bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản cho bên đặt cọc Tuy nhiên, Nghị quyết này không làm rõ khái niệm "các bên cùng có lỗi" và quy định "không áp dụng phạt cọc" cụ thể là như thế nào.
Theo tác giả, "các bên cùng có lỗi" có thể hiểu là lỗi ngang bằng nhau hoặc không ngang bằng nhau, với một bên có lỗi nhiều hơn "Không áp dụng phạt cọc" có nghĩa là chỉ trả lại tài sản đặt cọc, khôi phục hiện trạng ban đầu Trong trường hợp này, bên đặt cọc vi phạm sẽ không nhận được mức phạt cọc mà chỉ nhận lại tài sản đặt cọc ban đầu Bên nhận đặt cọc sẽ trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc và tự chịu thiệt hại do lỗi của mình.
Theo tác giả, quy định xử lý tài sản đặt cọc chỉ phù hợp khi các bên có lỗi ngang bằng nhau với tỷ lệ 1:1 Tuy nhiên, việc xác định lỗi ngang bằng nhau là rất khó khăn, thường dẫn đến việc có lỗi chính và lỗi thứ yếu Quy định này không đảm bảo quyền lợi cho bên bị thiệt hại và có thể trái với bản chất trách nhiệm dân sự, không công bằng với bên có lỗi nhẹ hơn Trong thực tiễn, các Tòa án thường giải quyết theo hướng bên nhận đặt cọc hoàn trả tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, tương tự như trường hợp hợp đồng vô hiệu.
Tình huống mười sáu: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa bà Đỗ Thị Ng và bà
Vào ngày 27/3/2017, bà Đỗ Thị Ng đã thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 240m² cho bà Nguyễn Thị Nh tại thửa đất số 305, tờ bản đồ số 05, ấp 2, xã A, huyện B, tỉnh Bình Dương với giá 840.000.000 đồng Bà Nh đã đặt cọc 200.000.000 đồng và hai bên đồng ý rằng bên vi phạm sẽ bồi thường gấp đôi số tiền cọc Tuy nhiên, khi thỏa thuận này được thực hiện, quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận cho bà Ng mà vẫn thuộc sở hữu của ông Lê Minh M Sau đó, ông Lê Minh M không đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng, đã hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường cho bà Ng, dẫn đến việc bà Ng không thể thực hiện chuyển nhượng đất cho bà Nh.
Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà Ng có lỗi khiến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, buộc bà Ng phải trả lại bà Nh 200.000.000 đồng tiền cọc và 200.000.000 đồng tiền phạt cọc Trong khi đó, tòa án cấp phúc thẩm nhận định lỗi của các bên là ngang nhau, vì tại thời điểm giao dịch, bà Ng chưa có quyền sử dụng đất.
Bản án số 212/2017/DS-PT ngày 20/12/2017 của TAND tỉnh Bình Dương xác định rằng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Ng và bà Nh là vô hiệu, do bà Ng không có ủy quyền hợp pháp từ ông M Hơn nữa, cả hai bên đều biết rằng quyền sử dụng đất chưa được cấp cho bà Ng, dẫn đến việc hợp đồng không thể thực hiện được do lỗi của cả hai bên Tòa án cấp phúc thẩm đã ra quyết định buộc bà Ng phải chịu trách nhiệm trong vụ việc này.
Ng trả lại tài sản đặt cọc 200.000.000 đồng cho bà Nh
Trong vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Thanh Huy và bà Đào Thị Thu Hòa tại TAND cấp cao TP Hồ Chí Minh, bà Hòa đã ký thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất tại số 71 đường số 22 vào ngày 15/4/2019 Vụ việc này liên quan đến các vấn đề pháp lý trong giao dịch bất động sản.
Ông Huy đã mua đất tại Mỹ Phú 3, phường Tân Phú, quận 7, TP.HCM với giá 44.900.000.000 đồng, đặt cọc 1.500.000.000 đồng và cam kết thanh toán thêm 1.500.000.000 đồng vào ngày 23/4/2019 Hai bên dự kiến thực hiện công chứng hợp đồng trước ngày 16/5/2019, với điều kiện bà Hòa phải bồi thường 3.000.000.000 đồng nếu không bán Tuy nhiên, ông Huy không thanh toán số tiền còn lại Tòa án sơ thẩm đã yêu cầu bà Hòa bồi thường gấp đôi số tiền đã đặt cọc, tức 3.000.000.000 đồng, và bản án này được tòa phúc thẩm giữ nguyên.
Quyết định giám đốc thẩm đã hủy Bản án dân sự phúc thẩm do ông Huy không thực hiện thanh toán số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng theo thỏa thuận, vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 2 của Hợp đồng Diện tích nhà và đất trong hợp đồng phù hợp với Giấy chứng nhận quyền sở hữu của bà Hòa Phần diện tích bị xử phạt do sửa chữa sai phép không nằm trong thỏa thuận hợp đồng Điều 4 của hợp đồng chỉ rõ ông Huy đã biết rõ về hiện trạng và tình trạng pháp lý của căn nhà trước khi ký Sau khi ông Huy vi phạm thỏa thuận, bà Hòa đã chuyển nhượng căn nhà cho ông Lê Đức Phúc, và ông Huy cũng đã nhận thức được việc này Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đã xác định lỗi trong vụ án.
Quyết định giám đốc thẩm số 372/2020/DS-GĐT ngày 29/12/2020 của TAND cấp cao tại TP.HCM đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huy, buộc bà Hòa phải trả lại số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng và bồi thường 1.500.000.000 đồng Tuy nhiên, quyết định này không phản ánh đúng tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án Đây là trường hợp đặt cọc nhằm đảm bảo việc ký kết hợp đồng, và cả hai bên đều có lỗi dẫn đến việc hợp đồng không được thực hiện, do đó không phải chịu phạt cọc.
Khi hợp đồng không được giao kết do vô hiệu, nguyên nhân có thể xuất phát từ cả hai bên Trong thực tế, trách nhiệm của hai bên có thể ngang nhau, nhưng cũng có trường hợp trách nhiệm không đồng đều Khi trách nhiệm không ngang bằng, cần xem xét lại hướng giải quyết để đảm bảo tính công bằng cho các bên liên quan.
Trong trường hợp trách nhiệm của hai bên không ngang bằng, việc căn cứ vào mức độ vi phạm để giải quyết tranh chấp là cần thiết, mặc dù pháp luật hiện hành chưa quy định rõ ràng về vấn đề này Thực tế cho thấy có nhiều trường hợp lỗi của hai bên là khác nhau, trong đó một bên có lỗi chính và bên còn lại chỉ có lỗi thứ yếu Nếu xử lý theo cách không phạt cọc giống như trường hợp hai bên đều có lỗi, sẽ không công bằng với bên bị thiệt hại nhiều hơn Nhiều Tòa án đã áp dụng giải pháp xử lý tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo hướng bên có lỗi nhiều hơn, dẫn đến việc hợp đồng không được thực hiện, sẽ phải chịu phạt cọc.
Trong vụ việc dân sự tại TAND tỉnh Đồng Nai, Tòa án xác định giao dịch đặt cọc giữa ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị H và ông Lưu Đức C, bà Lê Thị H1 là vô hiệu do ông V, bà H không thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo thỏa thuận, mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Trần Thị Thúy N Tòa án cấp phúc thẩm nhận định rằng cả hai bên đều có lỗi, nhưng lỗi chính thuộc về ông V, bà H, những người đã chiếm hữu tài sản của ông C, bà H1 không có căn cứ pháp lý trong 15 năm, gây thiệt hại cho họ Do đó, Tòa án buộc ông V, bà H phải trả lãi cho ông C, bà H1 với lãi suất 10%/năm theo quy định của Bộ luật Dân sự.
31 Bản án số 127/2020/DS-PT ngày 18/8/2020 của TAND tỉnh Đồng Nai
Trong vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông Phạm Văn Sơn và bà Phan Thị Lan, ký kết vào ngày 09/10/2019, ông Sơn đã đặt cọc 1.000.000.000 đồng để đảm bảo việc chuyển nhượng 05 thửa đất tại khu phố 5, thị trấn Tân Biên, huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh với giá 14.000.000.000 đồng Theo thỏa thuận, hai bên sẽ thực hiện công chứng hợp đồng trong vòng 60 ngày và sau đó, bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán 13.000.000.000 đồng còn lại Tuy nhiên, trong số 05 thửa đất, chỉ có 02 thửa đứng tên bà Lan, trong khi 03 thửa còn lại thuộc sở hữu của các cá nhân khác.
Tòa án cấp sơ thẩm xác định rằng ông Sơn có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng, vì ông biết rõ bà Lan không đứng tên sở hữu 03 thửa đất nhưng vẫn tiến hành giao kết hợp đồng Ông Sơn đã thông báo cho bà Lan về việc các thửa đất không thuộc sở hữu của bà và yêu cầu bà thực hiện thủ tục sang tên để ký hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 09/12/2019 Mặc dù bà Lan đã tiến hành sang tên các thửa đất và thông báo cho ông Huy về việc gia hạn hợp đồng, nhưng ông Sơn không tiếp tục thực hiện hợp đồng, dẫn đến việc ông phải chịu mất số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng.
Xử lý tài sản đặt cọc khi có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách
2.3.1 Thuật ngữ “sự kiện bất khả kháng” và “trở ngại khách quan”
Khoản 1 Điều 156 BLDS năm 2015 định nghĩa như sau:
Trở ngại khách quan là những rào cản do hoàn cảnh bên ngoài gây ra, khiến cho cá nhân có quyền và nghĩa vụ dân sự không thể nhận thức được việc quyền lợi hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Sự kiện bất khả kháng là những tình huống xảy ra một cách khách quan, không thể dự đoán trước và không thể khắc phục, ngay cả khi đã áp dụng tất cả các biện pháp cần thiết.
Ngoài Bộ luật Dân sự năm 2015, định nghĩa về sự kiện bất khả kháng còn được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác Các văn bản này nêu rõ những trường hợp cụ thể được coi là bất khả kháng, bao gồm các sự kiện tự nhiên như thiên tai, hỏa hoạn, lũ lụt, sóng thần, dịch bệnh, động đất, cũng như các sự kiện do con người gây ra như bạo động, chiến tranh, chống đối và phá hoại.
Theo nguyên tắc, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối, họ phải hoàn trả tài sản và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác Tuy nhiên, trong trường hợp bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, cần xem xét liệu có áp dụng chế tài phạt cọc hay không.
Hệ quả pháp lý của sự kiện bất khả kháng được quy định tại khoản 2 Điều 351 BLDS năm 2015, nêu rõ rằng bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu không thực hiện nghĩa vụ do sự kiện này, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc quy định pháp luật khác Điều này có nghĩa là chỉ trong trường hợp chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền, bên vi phạm mới phải chịu trách nhiệm Tuy nhiên, các trở ngại khách quan chưa được đề cập như một biện pháp miễn trừ trách nhiệm phạt cọc.
Theo Điều 5 BLDS năm 2015, khi không có thỏa thuận giữa các bên và pháp luật không quy định, có thể áp dụng tập quán Nếu không có thỏa thuận, quy định pháp luật, và tập quán, sẽ áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự tương tự Điều này cho thấy việc áp dụng tương tự pháp luật là biện pháp khắc phục thiếu sót của luật, ưu tiên thứ hai sau tập quán Khi không thể áp dụng tương tự pháp luật, cần dựa vào nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, án lệ và lẽ công bằng Gần đây, TAND tối cao đã công bố Án lệ số 25/2018/AL để hướng dẫn các Tòa án về trường hợp không phải chịu phạt cọc do lý do khách quan, nhằm đảm bảo sự thống nhất trong việc áp dụng pháp luật.
Như vậy, trường hợp bất khả kháng và trở ngại khách quan là những trường hợp được miễn trách nhiệm phạt cọc theo hệ thống pháp luật Việt Nam
2.3.2 Xử lý tài sản đặt cọc khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan Đối với chế định đặt cọc, BLDS năm 2015 vẫn chưa dự liệu trường hợp hợp đồng không được giao kết, thực hiện do yếu tố khách quan Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP có quy định nhưng chưa cụ thể Ngoài ra, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP quy định trong trường hợp hợp đồng không được giao kết, thực hiện do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì không phạt cọc Quy định này cũng giống như đối với trường hợp hai bên cùng vi phạm
Gần đây, TAND tối cao đã công bố Án lệ số 25/2018/AL để hướng dẫn các Tòa án áp dụng thống nhất quy định của pháp luật trong trường hợp có “trở ngại khách quan”.
Tình huống hai mươi: Án lệ số 25/2018/AL được thông qua theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06/11/2018 của Chánh án TAND tối cao
Vào ngày 12/5/2009, bà Trương Hồng Ngọc H đã thỏa thuận bán căn nhà số 1222C (số mới là 25/2) đường 43, phường T, quận H, Thành phố H cho ông L, căn nhà này được bà H mua qua đấu giá từ Cơ quan Thi hành án dân sự Thành phố H Ông L đã đặt cọc 2.000.000.000 đồng, và theo Điều 5 của hợp đồng đặt cọc, bà H có trách nhiệm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà trong thời hạn quy định, nếu không sẽ phải chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc Tuy nhiên, đến hạn ngày 12/6/2009, bà H không thực hiện thỏa thuận, dẫn đến việc các bên không thể tiếp tục hợp đồng Ngày 01/7/2009, bà H đã gửi thư yêu cầu ông L gia hạn thêm 60 ngày.
Ông L đã gửi thư trả lời không đồng ý cho bà H gia hạn và yêu cầu bà H hoàn trả tiền cọc cùng với tiền phạt cọc theo thỏa thuận Sau 5 tháng vi phạm hợp đồng, bà H vẫn không thực hiện đúng cam kết, dẫn đến việc ông L khởi kiện yêu cầu hoàn trả tổng cộng 4.000.000.000 đồng Án lệ số 25/2018/AL liên quan đến quy định về đặt cọc theo Điều 358 BLDS năm 2005 (nay là Điều 328 BLDS năm 2015), được trích từ nhận định của Tòa án trong Quyết định giám đốc thẩm số 79/2012/DS-GĐT ngày 23/02/2012 của Tòa Dân sự TAND tối cao.
Theo Điều 5 của hợp đồng đặt cọc, bà H có 30 ngày từ ngày ký hợp đồng để hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà, sau đó ký hợp đồng mua bán có công chứng Nếu vi phạm thời hạn này, bà H sẽ bị phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng Do bà H không thực hiện đúng cam kết trong thời gian quy định, ông L đã khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng.
Tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên, do Cơ quan thi hành án Dân sự thành phố H đang quản lý toàn bộ giấy tờ liên quan đến căn nhà.
Án lệ số 25/2018/AL xác định rằng nếu Cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển nhượng quyền sở hữu, bà H sẽ không phải chịu phạt tiền cọc do lỗi thuộc về khách quan Điều này đảm bảo rằng những vụ việc tương tự sẽ được giải quyết nhất quán, xác định rằng bên nhận đặt cọc không thể thực hiện cam kết do lý do khách quan và không phải chịu phạt cọc Hơn nữa, khi giao kết hợp đồng đặt cọc, bên nhận vẫn chưa trở thành chủ sở hữu tài sản, vì họ chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Án lệ này mở rộng phạm vi áp dụng, nhấn mạnh tính hợp lý và công bằng trong các tình huống pháp lý tương tự.
Hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng tài sản, và yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu tài sản trong một khoảng thời gian nhất định Bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trong thời hạn đã thỏa thuận; nếu không thực hiện đúng cam kết, bên đó sẽ phải chịu phạt cọc.
Sau khi hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản do nguyên nhân từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.