Tong quan về tài sản đảm bảo là bất động sản
Khái niệm
Khái niệm tài sản đảm bảo
Theo Khoản 7, Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, tài sản đảm bảo là tài sản mà bên đảm bảo sử dụng để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận đảm bảo.
Bảo đảm tín dụng bằng tài sản đảm bảo (TSĐB) là hình thức mà bên vay sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc của bên thứ ba để cam kết với bên cho vay về khả năng thanh toán nợ.
Tài sản đảm bảo thường tồn tại dưới ba hình thức: vật, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
• Tài sản đảm bảo là vật như phương tiện giao thông, kim khí đá quý, máy móc thiết bị, nguyên nhiên vật liệu, hàng hóa
Tài sản đảm bảo bao gồm các giấy tờ có giá như cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, và các giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật Những tài sản này có giá trị quy đổi thành tiền và được phép giao dịch, đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch tài chính.
Tài sản đảm bảo bao gồm các quyền tài sản như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền nhận bảo hiểm, quyền góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên, lợi tức, và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố cùng các quyền tài sản khác.
Tài sản đảm bảo được chia thành hai loại chính: động sản và bất động sản Bài viết này sẽ tập trung vào việc nghiên cứu tài sản đảm bảo dưới hình thức bất động sản.
Khái niệm bất động sản
Phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất mà còn là tất cả sản phẩm do lao động con người tạo ra trên đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả các yếu tố liên quan đến đất đai, cũng như những vật thể trên bề mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Tuy nhiên cho đến nay vẫn còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về bất động sản Dưới đây có một số khái niệm phổ biến như sau:
Theo quan niệm thông thường thì bất động sản là đất đai và nhà cửa.
Bất động sản bao gồm hai thành phần chính là đất và nhà ở, nhưng khái niệm này chưa đầy đủ do chưa quy định rõ ràng về các công trình xây dựng khác trên đất và các tài sản khác theo pháp luật.
Theo khoản 1, điều 174, Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005:
Bất động sản bao gồm các tài sản không di dời được, cụ thể là đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản liên quan khác Ngoài ra, còn có những tài sản khác được quy định bởi pháp luật.
Bất động sản được định nghĩa là tài sản không thể di dời, với yếu tố đầu tiên trong việc nhận biết Ngoài ra, bất động sản bao gồm các thành phần cố định gắn liền với nhà, tạo thành những tài sản thuộc về bất động sản.
Theo Ngân hàng thế giới:
Bất động sản bao gồm đất đai, không khí phía trên và phần đất phía dưới, cùng với các khoản đầu tư phát triển cố định ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng đất, được gọi là tài sản liên quan đến đất đai.
Bất động sản là khái niệm chỉ đất đai cùng với các tài sản cố định gắn liền với nó, bao gồm công trình xây dựng và các tài sản không thể di dời, theo quy định của pháp luật.
Theo khái niệm này, bất động sản không chỉ là đất mà còn bao gồm không khí phía trên và phía dưới, cùng với mọi thứ gắn liền với đất mà không thể di dời.
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC thì bất động sản là:
2 Tất cả mọi thứ gắn vững chắc lâu dài với đất đai.
Khái niệm này nêu bật những đặc tính cơ bản của bất động sản, giúp phân biệt rõ ràng giữa các loại tài sản và xác định tài sản nào thuộc về bất động sản dựa trên những đặc điểm này.
Bất động sản là một khái niệm rộng, nhưng có thể hiểu đơn giản là tài sản không di dời được Nó bao gồm các vật cụ thể như đất đai và các tài sản gắn liền với đất, mà không thể di chuyển mà không làm mất đi công dụng và tính năng của chúng.
Đặc điểm của tài sản đảm bảo là bất động sản
Tài sản đảm bảo là bất động sản, sở hữu đầy đủ các đặc điểm chung của loại hình này Bên cạnh những đặc điểm cơ bản, bất động sản còn mang lại những tính chất đặc biệt riêng biệt.
> Một là tính cố định về vị trí:
Bất động sản là tài sản không thể di dời, luôn gắn liền với đất đai có vị trí cố định Điều này tạo nên sự khác biệt rõ rệt giữa bất động sản và các loại tài sản khác Giá trị và lợi ích của bất động sản phụ thuộc vào vị trí cụ thể, không chỉ dựa trên các tiêu chí địa lý thông thường mà còn vào khoảng cách đến các trung tâm và dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế và giáo dục Do đó, việc đánh giá bất động sản cần xem xét các yếu tố khoa học ảnh hưởng đến giá trị của nó.
> Hai là tính bền vững
Tính bền vững của bất động sản, đặc biệt là đất đai, được hiểu là khả năng tồn tại và tuổi thọ của công trình, xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế Tuổi thọ kỹ thuật phản ánh khả năng duy trì của công trình theo các thông số xây dựng, trong khi tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình mang lại lợi ích cho người sử dụng Bất động sản có tuổi thọ lâu dài hơn so với các tài sản khác, với các công trình trên đất có thể tồn tại hàng trăm, thậm chí hàng nghìn năm, trong khi đất đai có tuổi thọ gần như vĩnh viễn Khi định giá bất động sản, cần xem xét cả hai yếu tố này, với tuổi thọ ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của bất động sản.
> Ba là tính khác biệt
Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất, với những đặc điểm riêng biệt không thể tìm thấy ở bất kỳ bất động sản nào khác Sự khác biệt này xuất phát từ nhiều yếu tố như vị trí, kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan và các yếu tố ngoại cảnh xung quanh Do đó, khi định giá bất động sản, cần chú ý đến tính độc đáo của từng tài sản, không thể so sánh một cách máy móc giữa các bất động sản với nhau.
> Bốn là tính khan hiếm
Sự khan hiếm của bất động sản xuất phát từ giới hạn về diện tích bề mặt trái đất và quỹ đất ở từng khu vực cụ thể, khiến cho bất động sản không thể mở rộng Điều này dẫn đến mối quan hệ cung cầu mất cân đối, với cầu luôn lớn hơn cung, tạo ra tình trạng đầu cơ Những nhà đầu cơ thường hưởng lợi lâu dài nhờ vào xu hướng tăng giá bất động sản Do đó, các chính sách điều tiết cần tập trung vào việc chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản, thay vì chỉ điều chỉnh qua giá cả.
> Năm là bất động sản là tài sản có giá trị lớn
Bất động sản là một tài sản giá trị cao nhờ vào giá trị đất đai lớn, chi phí xây dựng cao và khả năng sinh lợi vượt trội Ngoài việc sử dụng cho mục đích ở và kinh doanh, bất động sản còn được coi là một phương tiện quan trọng để cất trữ và gia tăng tài sản.
> Sáu là tính ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản có sự tác động mạnh mẽ lẫn nhau giữa các hàng hóa, ảnh hưởng đến giá trị và giá trị sử dụng của từng loại Sự ra đời hoặc hoàn thiện của một bất động sản có thể dẫn đến sự gia tăng hoặc giảm bớt giá trị của bất động sản khác Do đó, khi đầu tư xây dựng, cần xem xét ảnh hưởng đến các công trình liền kề, và khi đánh giá bất động sản, phải tính đến khả năng tác động từ các dự án bất động sản khác trong khu vực.
> Bảy là chịu ảnh hưởng của Văn hóa- Xã hội:
Hàng hóa bất động sản có những đặc điểm nổi bật hơn so với các loại hàng hóa khác, do nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, quốc gia và dân tộc bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Ngoài ra, các yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của cư dân cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu này.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và địa phương Các chính sách và quy định do Nhà nước ban hành về bất động sản cần được xem xét kỹ lưỡng, đặc biệt khi tiến hành định giá bất động sản.
Giá trị của tài sản đảm bảo là bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng
Giá trị tài sản đảm bảo từ bất động sản phản ánh lợi ích kinh tế mà nó mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể Để tăng cường độ tin cậy trong việc định giá, cần phân tích kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Có thể phân loại các yếu tố này thành hai nhóm: yếu tố chủ quan liên quan đến mục đích định giá và các yếu tố khách quan khác.
Việc định giá bất động sản bắt nguồn từ mục đích sử dụng và các yêu cầu lợi ích mà bất động sản cần đáp ứng cho các chủ thể trong các giao dịch Mục đích này mang tính chủ quan, ảnh hưởng đến các tiêu chuẩn giá trị trong quy trình định giá Thông thường, định giá bất động sản phục vụ cho nhiều mục đích, bao gồm chuyển nhượng quyền sở hữu, hỗ trợ tín dụng, đầu tư và đáp ứng các yêu cầu pháp lý.
• Các yếu tố về vật chất:
Các yếu tố thể hiện tính hữu dụng tự nhiên của bất động sản rất quan trọng, vì chúng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của tài sản Bất động sản có giá trị cao hơn khi tính hữu dụng và công dụng của nó được phát huy tối đa Tuy nhiên, mức độ hữu dụng này lại phụ thuộc vào khả năng khai thác của từng chủ thể khác nhau.
• Các yếu tố về pháp lý:
Tình trạng pháp lý của bất động sản xác định quyền của chủ sở hữu trong việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng Quyền khai thác rộng rãi thường dẫn đến giá trị bất động sản cao hơn Tình trạng pháp lý bao gồm các giấy tờ chứng minh quy định về xây dựng và kiến trúc liên quan, cũng như các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác.
Các yếu tố kinh tế, đặc biệt là cung và cầu, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản Mối quan hệ giữa cung và cầu tạo ra tính khách quan của giá trị, hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị bất động sản Do đó, giá trị bất động sản sẽ thay đổi tùy thuộc vào sự biến động của quan hệ cung cầu trên thị trường.
Giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố cơ bản mà còn bị ảnh hưởng bởi tập quán dân cư và tâm lý tiêu dùng Vì vậy, thẩm định viên cần nắm vững những yếu tố này để có thể đánh giá giá trị bất động sản một cách hợp lý và chính xác.
Lý luận cơ bản về công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản
Khái niệm về định giá tài sản đảm bảo là bất động sản
Định giá là hoạt động chuyên môn kết hợp giữa kinh tế kỹ thuật, pháp lý và xã hội, phát triển song song với thị trường Trong đó, định giá bất động sản là một lĩnh vực quan trọng, thuộc về định giá tài sản, chủ yếu tập trung vào việc định giá đất và các tài sản gắn liền với đất Có nhiều khái niệm khác nhau về định giá bất động sản, trong đó một số khái niệm nổi bật cần được chú ý.
Định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng tiền tệ, nhằm phục vụ một mục đích rõ ràng trong những điều kiện xác định và trên một thị trường nhất định, sử dụng các phương pháp phù hợp.
Theo Điều 4 của Luật Kinh doanh Bất động sản Việt Nam, định giá bất động sản được hiểu là hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị của một loại bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định.
Khái niệm của bản thân
Định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị tiền tệ với độ chính xác cao, phản ánh lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Định giá tài sản đảm bảo là quá trình ước tính giá trị tiền tệ của bất động sản nhằm đảm bảo lợi ích cho chủ sở hữu, tuân thủ quy định pháp luật và phản ánh giá trị thị trường tại một thời điểm nhất định Việc này phục vụ mục đích vay vốn ngân hàng, đảm bảo các yêu cầu pháp lý và giá trị tài sản đảm bảo trong giao dịch vay vốn.
Nội dung về công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản
Công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản cần tuân theo các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản như sau.
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm và quan niệm được công nhận rộng rãi trong lĩnh vực kinh tế xã hội Những nguyên tắc này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản, giúp đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong giao dịch.
Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06, có 11 nguyên tắc thẩm định giá, trong đó các nguyên tắc dưới đây được chấp nhận rộng rãi Những nguyên tắc này đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng tiêu chuẩn, hình thành quy trình và phương pháp định giá một cách hợp lý và khoa học.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN):
Con người luôn tìm cách tối đa hóa lợi ích từ bất động sản để bù đắp chi phí đầu tư Quyết định đầu tư thường dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại Do đó, giá trị của bất động sản được công nhận khi nó được sử dụng một cách hiệu quả và hợp lý.
Mỗi bất động sản có thể phục vụ nhiều mục đích và mang lại những lợi ích khác nhau Tuy nhiên, giá trị thực sự của chúng chỉ được xác định và công nhận khi được sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.
Việc sử dụng bất động sản hiệu quả nhất là đạt được mức hữu dụng tối đa trong các điều kiện kinh tế xã hội thực tế, đồng thời phải đảm bảo tính khả thi về kỹ thuật, pháp lý và tài chính Khi định giá bất động sản, thẩm định viên cần chỉ ra các khả năng sử dụng thực tế của tài sản và lợi ích từ việc sử dụng đó, đồng thời xác định rõ tình huống nào là phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Theo IVSC một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Tài sản được định giá dựa trên bối cảnh tự nhiên, yêu cầu phải có điều kiện thực tế và độ tin cậy cao tại thời điểm định giá Việc đánh giá không nên mang tính bi quan hay lạc quan quá mức, mà cần phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản.
Tài sản sử dụng cần phải tuân thủ các quy định pháp lý hiện hành Bên cạnh đó, mặc dù không mang tính chất pháp lý, các quy định thông lệ và tập quán xã hội cũng cần được tôn trọng để đảm bảo sự hợp pháp và công bằng trong việc sử dụng tài sản.
- Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.
Một tài sản đang sử dụng, thực tế chưa chắc đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Nguyên tắc thặng dư được áp dụng chủ yếu trong định giá bất động sản dựa trên khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu quả tối ưu tại thời điểm thẩm định.
Nguyên tắc thay thế (NTTT):
Nguyên tắc này dựa trên quan niệm rằng những người mua thông minh sẽ không chi trả nhiều hơn cho một bất động sản nếu họ có thể tìm thấy một lựa chọn tương tự với mức giá thấp hơn.
Nguyên tắc này khẳng định rằng giá trị tối đa của một bất động sản không thể vượt quá chi phí để sở hữu một bất động sản tương tự Điều này có nghĩa là, trong quá trình định giá, các nhà đầu tư và người mua cần xem xét kỹ lưỡng chi phí đầu tư và giá trị thực của bất động sản để đảm bảo tính hợp lý và hiệu quả kinh tế.
Nguyên tắc "Thay thế" là một yếu tố cốt lõi trong lý thuyết thẩm định giá, tạo nền tảng cho phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chủ yếu trong định giá bất động sản Để tuân thủ nguyên tắc này, thẩm định viên cần nắm vững thông tin về giá cả và chi phí xây dựng của các bất động sản tương tự tại thời điểm thẩm định, từ đó xác định giới hạn giá trị cao nhất cho bất động sản cần định giá Đồng thời, thẩm định viên cũng cần trang bị kỹ năng điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản để đảm bảo tính chính xác trong quá trình thẩm định.
Nguyên tắc thay thế là một yếu tố cốt lõi trong việc định giá tài sản, đặc biệt là bất động sản Nguyên tắc này được áp dụng rộng rãi trong mọi phương pháp định giá bất động sản, giúp đảm bảo tính chính xác và hợp lý trong quá trình định giá.
Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL):
Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi nhưng lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.
Để ước tính giá trị tài sản bất động sản, cần dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai mà nó có thể mang lại cho chủ sở hữu Việc này giúp xác định giá trị thực sự của bất động sản dựa trên tiềm năng sinh lợi.
Việc định giá bất động sản cần tuân thủ nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích trong tương lai, nhằm kiểm tra tính chính xác của nguyên tắc SDTNVHQN và nguyên tắc thay thế Thẩm định viên phải dự kiến các lợi ích này và dựa vào chúng để ước tính giá trị bất động sản Đồng thời, cần thu thập chứng cứ thị trường từ các bất động sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng ước tính giá trị chính xác của bất động sản.
Nguyên tắc này được sử dụng đểước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trong phương pháp thu nhập và thặng dư.
Nguyên tắc đóng góp (NTĐG):
Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản thì tổng giá trị của nó sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ.
Giá trị của bất động sản hay các bộ phận cấu thành của nó phụ thuộc vào sự hiện diện hoặc vắng mặt của các yếu tố nhất định, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tổng thể của bất động sản Sự có mặt của những yếu tố tích cực sẽ làm tăng giá trị, trong khi sự thiếu hụt có thể dẫn đến giảm giá trị.
Tuân thủ nguyên tắc: Khi đánh giá tổ hợp bất động sản không được cộng giá trị của các bất động sản riêng lẻ lại với nhau.
Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản
Nhân tố chủ quan
Nhân tố con người đóng vai trò quan trọng trong việc áp dụng lý thuyết định giá vào thực tiễn định giá bất động sản Định giá bất động sản là một hoạt động phức tạp và khó khăn hơn so với các loại tài sản khác, do giá trị lớn và tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản tại Việt Nam Thông tin không rõ ràng và sự biến động của thị trường càng làm tăng độ khó cho việc định giá Hơn nữa, tính chủ quan trong hoạt động định giá yêu cầu người định giá phải có chuyên môn vững vàng, hiểu biết sâu sắc về pháp luật xây dựng, kinh tế và tài chính Họ cần có tinh thần trách nhiệm cao và khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện tại và tương lai của tài sản.
Trang thiết bị kỹ thuật đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ định giá bất động sản Hiện nay, mọi lĩnh vực kinh tế đều phụ thuộc vào công nghệ để thu thập và phân tích thông tin Đặc biệt trong định giá bất động sản, việc có được thông tin thị trường chính xác là cần thiết để đưa ra các quyết định đúng đắn.
Nhân tố khách quan
Các chính sách và quy định pháp luật về định giá đóng vai trò quan trọng trong hoạt động định giá bất động sản, vì tất cả các hoạt động kinh tế xã hội đều phải tuân thủ các quy định này Hiện tại, có một số quy định cụ thể liên quan đến việc định giá bất động sản.
Luật giá số 11/2012 /QH13 ngày 20/06/2012.
Nghị định 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật giá về thẩm định giá.
Luật kinh doanh bất động sản
Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá có cả tác động tiêu cực và tích cực Các quy định đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hoạt động định giá diễn ra hợp pháp và hiệu quả, từ đó mang lại lợi ích cho cộng đồng Tuy nhiên, những quy định này cũng có thể hạn chế sự phát triển của hoạt động định giá nếu không được áp dụng một cách hợp lý.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK CHI NHÁNH NINH GIANG- HẢI DƯƠNG
Khái quát về ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương
Agribank chi nhánh tỉnh Hải Dương được thành lập theo quyết định số 57/NH-QĐ ngày 01 tháng 7 năm 1988 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và chính thức hoạt động từ ngày 01 tháng 8 năm 1988 Chi nhánh này được hình thành trên cơ sở tiếp nhận từ Ngân hàng Nhà Nước tỉnh Hải Hưng, bao gồm tất cả các chi nhánh Ngân hàng Nhà nước huyện, Quỹ tiết kiệm tỉnh, ngân hàng đầu tư tỉnh, cùng một số phòng của Ngân hàng Nhà nước tỉnh, tạo thành mạng lưới với 23 chi nhánh và phòng giao dịch, trong đó có Phòng giao dịch huyện Ninh Giang.
Tháng 4 năm 1996 Agribank chi nhánh tỉnh Hải Dương lập Đề án và tờ trình và được Chủ tịch Hội đồng Quản trị Agribank chấp thuận cho nâng cấp Phòng Giao dịch huyện Ninh Giang thành Agribank chi nhánh huyện Ninh Giang Hải Dương (Agribank Ninh Giang).
2.1.2 Chức năng và nh iệm vụ của ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang Hải Dương
Theo quy chế tổ chức và hoạt động của Ngân hàng Nhà nước và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam ban hành theo quy định số 223/QĐ HĐBT-09 ngày 05/04/1996, Hội đồng quản trị đã quyết định nâng cấp phòng giao dịch huyện Ninh Giang thành chi nhánh Agribank Ninh Giang Hải Dương Chi nhánh này sẽ thực hiện các chức năng và nhiệm vụ được giao nhằm phục vụ tốt hơn cho nhu cầu tài chính của người dân và doanh nghiệp tại địa phương.
Về chức năng a Huy động vốn: dưới các hình thức sau:
- Nhận tiền gửi của các tổ chức, cá nhân và các tổ chức tín dụng khác;
Chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác được phát hành nhằm huy động vốn từ tổ chức và cá nhân trong nước cũng như ngoài nước, với sự chấp thuận của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.
- Vay vốn của các tổ chức tín dụng khác hoạt động tại Việt Nam và của tổ chức tín dụng nước ngoài;
- Vay vốn ngắn hạn của Ngân hàng Nhà nước dưới hình thức tái cấp vốn;
- Các hình thức huy động vốn khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. b Hoạt động tín dụng:
Ngân hàng cấp tín dụng cho tổ chức và cá nhân thông qua nhiều hình thức như cho vay, chiết khấu thương phiếu, giấy tờ có giá khác bảo lãnh, cho thuê tài chính và các hình thức khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Các hình thức vay đa dạng này đáp ứng nhu cầu tài chính của khách hàng.
Ngân hàng Thương mại Cổ phần cho các tổ chức, cá nhân vay vốn dưới các hình thức sau:
Cho vay ngắn hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống. d Xét duyệt cho vay, kiểm tra và xử lý:
Ngân hàng có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu chứng minh tính khả thi của phương án kinh doanh và khả năng tài chính của cả khách hàng lẫn người bảo lãnh trước khi quyết định cho vay Đồng thời, ngân hàng cũng có quyền chấm dứt việc cho vay và thu hồi nợ trước hạn nếu phát hiện khách hàng cung cấp thông tin sai lệch hoặc vi phạm hợp đồng tín dụng.
Ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của khách hàng và tài sản của người bảo lãnh để thu hồi nợ theo quy định của Nghị định Chính phủ về bảo đảm tiền vay Đồng thời, ngân hàng có thể khởi kiện khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng cùng với người bảo lãnh nếu họ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ bảo lãnh theo quy định của pháp luật.
- Ngân hàng được miễn, giảm lãi suất cho vay, phí ngân hàng, quá hạn nợ, mua bán nợ theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. e Bảo lãnh:
Ngân hàng cung cấp nhiều hình thức bảo lãnh như bảo lãnh vay, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh dự thầu và các loại bảo lãnh khác, nhằm hỗ trợ các tổ chức tín dụng và cá nhân theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.
Ngân hàng có quyền thực hiện thanh toán quốc tế thông qua các hình thức bảo lãnh vay, bảo lãnh thanh toán và các loại bảo lãnh khác, với điều kiện người nhận bảo lãnh là tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Dịch vụ thanh toán và quản lý ngân quỹ cũng được cung cấp trong khuôn khổ này.
- Ngân hàng thực hiện các dịch vụ thanh toán và ngân quỹ
+ Cung ứng các phương tiện thanh toán;
+ Thực hiện các dịch vụ thanh toán trong nước cho khách hàng;
+ Thực hiện dịch vụ thu hộ và chi hộ;
Ngân hàng có trách nhiệm thực hiện các dịch vụ thanh toán theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, bao gồm cả dịch vụ thanh toán quốc tế, nhưng chỉ khi được sự cho phép của Ngân hàng Nhà nước.
+ Thực hiện dịch vụ thu và phát tiền mặt cho khách hàng.
Ngân hàng tổ chức và quản lý hệ thống thanh toán nội bộ, đồng thời tham gia vào hệ thống thanh toán liên ngân hàng trong nước Ngoài ra, ngân hàng còn tham gia các hệ thống thanh toán quốc tế khi được Ngân hàng Nhà nước cho phép.
Sử dụng vốn điều lệ và quỹ dự trữ để đầu tư, mua cổ phần của doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng khác theo quy định của pháp luật là một hoạt động quan trọng nhằm tăng cường nguồn lực tài chính và mở rộng quy mô hoạt động.
Góp vốn với tổ chức tín dụng nước ngoài để thành lập tổ chức tín dụng liên doanh tại Việt Nam là hoạt động được quy định bởi Chính phủ, nhằm đảm bảo sự tuân thủ các quy định về tổ chức và hoạt động của các tổ chức tín dụng nước ngoài tại Việt Nam.
- Tham gia thị trường tiền tệ theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.
- Kinh doanh ngoại hối và vàng trên thị trường trong nước và thị trường quốc tế khi được Ngân hàng Nhà nước cho phép.
Ngân hàng có quyền uỷ thác và nhận uỷ thác, cũng như hoạt động như đại lý trong các lĩnh vực liên quan đến ngân hàng Điều này bao gồm việc quản lý tài sản và vốn đầu tư của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước, thực hiện theo các hợp đồng uỷ thác và đại lý.
- Cung ứng dịch vụ bảo hiểm, kinh doanh bảo hiểm.
- Cung ứng các dịch vụ:
+ Tư vấn tài chính tiền tệ;
+ Bảo quản tài sản có giá trị và các giấy tờ có giá.
Thành lập các công ty trực thuộc nhằm thực hiện các hoạt động kinh doanh liên quan đến lĩnh vực Ngân hàng, tuân thủ các quy định của Pháp luật Nhiệm vụ của những công ty này là đảm bảo hoạt động hiệu quả và hợp pháp trong ngành Ngân hàng.
- Xây dựng và thực hiện kế hoạch kinh doanh với định hướng không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ ngân hàng.
Thực trạng công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng Agribank, chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương
2.2.1HỒ sơ ph áp lý th eo qui định
Ngân hàng Agribank yêu cầu các giấy tờ pháp lý cần thiết cho việc định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trên toàn hệ thống, bao gồm các tài liệu liên quan đến quyền sở hữu, hợp đồng mua bán, và các giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của bất động sản.
❖ Đối với quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận QSD đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm
1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở tại đô thị được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/11994 của Chính Phủ.
Để đảm bảo tính hợp pháp và chính xác trong việc chứng nhận quyền sử dụng đất, cần có trích lục bản đồ thửa đất được xác nhận và đóng dấu bởi cơ quan có thẩm quyền Điều này đặc biệt quan trọng trong các trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không kèm theo trích lục bản đồ thửa đất.
- Chứng từ nộp tiền thuê đất đối với QSD đất thuê.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là những tài liệu pháp lý quan trọng, xác nhận quyền sở hữu và sử dụng đất đai Những giấy chứng nhận này được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, trong đó ghi rõ thông tin về nhà ở được xây dựng trên thửa đất đó.
2.2.2 Qui trình định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay thực tế tại ngân hàng Agribank chi nhánh Ninh Giang- Hải Dương
Sơ đồ quy trình định giá bất động sản thế chấp
Việc định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Agribank chi nhánh NinhGiang- Hải Dương được thực hiện theo trình tự các bước sau:
Sơ đồ 2.2 : Qui trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Agribank Ninh
Nguồn : Phòng KH&KD Agribank chi nhánh Ninh Giang
Mô tả quy trình định giá bất động sản thế chấp
Bước 1: Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, lập phiếu đề nghị định giá, kiểm soát hồ sơ.
Cán bộ tín dụng (CBTD) có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra và phân loại hồ sơ tài sản của khách hàng (KH) theo quy trình và quy định hiện hành do Tổng Giám Đốc ban hành.
CBTD thực hiện kiểm tra hiện trạng tài sản và tiến hành định giá sơ bộ Sau đó, CBTD lập Phiếu đề nghị định giá tài sản theo mẫu quy định để trình Phòng Kế hoạch và Kinh doanh xem xét và phê duyệt.
Bước 2: Ph ân công định giá
Trưởng hoặc phó phòng P.KD có trách nhiệm kiểm soát hồ sơ tài sản định giá và ký vào phiếu đề nghị định giá tài sản khi hồ sơ đầy đủ, chính xác và tuân thủ quy định.
Tất cả hồ sơ yêu cầu định giá cần được gửi đến phòng KH và KD để xem xét trước khi chuyển giao cho CBTD CBTD chỉ được thực hiện định giá tài sản khi đã được phân công và không được tự ý tiến hành định giá bất kỳ tài sản nào mà không có sự chỉ đạo rõ ràng.
Bước 3: Định giá tài sản
Việc định giá tài sản phải tuân thủ quy trình định giá đã được xác định, cùng với các hướng dẫn nhận tài sản bảo đảm (TSBD) hoặc hướng dẫn định giá hiện hành, cũng như các văn bản liên quan do tổng giám đốc ban hành theo từng thời kỳ.
CBTD có trách nhiệm kiểm tra, nghiên cứu hồ sơ được phân công:
Nếu hồ sơ không đúng, không đầy đủ hoặc không hợp pháp theo quy định hiện hành, yêu cầu CBTD bổ sung thông tin để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ về tài sản cần định giá.
Khi hồ sơ hợp lệ theo quy định, CBTD sẽ lập kế hoạch cho việc kiểm tra khảo sát hiện trạng tài sản, bao gồm phương thức di chuyển và thời gian thực hiện Đồng thời, CBTD cần thống nhất với khách hàng về việc tổ chức khảo sát tài sản.
Khi tiến hành kiểm tra, khảo sát hiện trạng tài sản:
Chủ tài sản hoặc đại diện hợp pháp của họ, như vợ/chồng, bố/mẹ đẻ, con trên 18 tuổi, hoặc người đại diện doanh nghiệp theo giấy giới thiệu, phải tham gia khảo sát để xác định và chứng kiến quyền sở hữu tài sản Họ cũng cần ký biên bản kiểm tra hiện trạng tài sản theo quy định.
Để định giá tài sản chính xác, cần xác định rõ tài sản kiểm tra hiện trạng phù hợp với các tài liệu pháp lý mà khách hàng cung cấp Chuyên viên định giá (CBTD) có trách nhiệm chủ yếu trong việc xác định vị trí và hiện trạng thực tế của tài sản, dựa trên biên bản khảo sát và kết quả định giá (KQĐG).
CBTD cần chụp ảnh tài sản, bao gồm hình ảnh đường tiếp giáp, tổng thể tài sản và công trình xây dựng Ngoài ra, một số hình ảnh chính có thể được đính kèm trong KQĐG nếu cần thiết.
Sau khi kiểm tra và khảo sát hiện trạng tài sản, nếu không đủ căn cứ xác định như sai lệch hướng, sai lệch sơ đồ, diện tích không khớp với hồ sơ, không đúng chủ tài sản, có tranh chấp hoặc phát hiện dấu hiệu khả nghi khác, cần áp dụng các biện pháp quy định để xử lý tình huống này.
+ Yêu cầu khách hang xuất trình giấy tờ gốc (nếu có) để đối chiếu với bản giấy tờ được cung cấp.
Trong trường hợp nghi ngờ về tài sản, cần thu thập ít nhất hai nguồn thông tin để xác minh tính chính xác của chủ sở hữu tài sản so với hồ sơ pháp lý.